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je viens de trouver cette clause suivante dans un règlement de coproprité datant de 1976: " Les dispositions qui prècèdent et qui déterminent les droits et obligations des copropriéaires relativement aux parties communes et aux parties privatives, constituent des servitudes qui subsisteront à perpétuité, sauf application des artices 730 à 710 du code civil. En conséquence, et par dérogation à l'article 815 du code civil, aucun propriéaire ne pourra demander la licitation des parties communes."
Je ne comprends pas la portée de cet article
De plus, l'institution d'une servitude à l'intérieur d'une copropriété n'est elle pas inenvisageable? En effet on sait qu(aux termes de l'article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
En copropriété les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires (article 4 loi de 1965), il ne peut donc y avoir de fonds servant et de fonds dominant? la notion de servitude n'est elle donc pas incohérente?
De plus, il me semble que dès 1979 la jurisprudence n'a pas estimé concevable la création d'une servitude entre parties communes et parties privatives.
Quelqu'un est il en mesure de m'apporter quelques précisions?
Sur la forme : votre clause est faussement rédigée avec son "730 à 710". Cela doit être 703 à 710 (l'ensemble 703 à 710 est en effet "Comment les servitudes s'éteignent", au sein du chapitre III du titre IV du Livre 2 du Code Civil : voir ci après).
Sur le fond : le régime de copropriété est, en soi, un régime de servitude.
Les ouvrages ne s'y trompent pas qui, tels le Code Dalloz, font classiquement figurer le texte de la loi de 1965 et de son décret d'application de 1967 à la suite de l'article 664 du Code Civil (abrogé en 1938 pour fonder le régime de copropriété antérieur à la loi de 1965 : voyez à ce sujet l’article 48 de cette loi, qui retrace ces scories). Lequel article 664 est (fut : il est vide) un des articles du chapitre II ("Des servitudes établies par la loi") du Titre IV ("Des servitudes ou services fonciers") du Livre 2 ("Des biens et des différentes modifications de la propriété") du Code Civil.
Votre clause veut simplement dire qu'un copro ne peut demander la vente aux enchères (= licitation) des parties communes, qui sont indivises par nature : les parties communes de copropriété ne se vendent pas ! (par contre les quotes-parts attachées à ces parties se cèdent avec les lots, mais indissociablement avec eux).
Audette, En lisant la clause dont vous rapportez les termes, j'ai eu l'impression qu'elle était tirée d'un recueil de formules notariales du dix-neuvième siècle. Je ne résiste pas au plaisir de vous donner lecture des dispositions de l'art. 664 du C. civil, en 1804. "Lorsque les différents étages d'une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode de répartitions et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu'il suit : Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l'étage qui lui appartient; Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche; Le propriétaire du premier étage fait l'escalier du premier étage qui y conduit; le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l'escalier qui conduit chez lui; et ainsi de suite." C'est tout sur la copropriété. Le législateur se méfiait de cette structure, l'estimant, non seulement politiquement dangereuse (puissance des groupements), mais également anti-économique (gestion supposée plus négligente). Voulant la cantonner, il confina cette unique disposition sur la copropriété parmi les servitudes. Et Dieu sait si la copropriété est une servitude ! Plus sérieusement, la doctrine et la jurisprudence, à l'époque, voyaient dans la copropriété une juxtaposition de propriétés individuelles, chacun des copropriétaire ayant à sa charge et sa profit une servitude réciproque. Ce n'est plus la conception actuelle de la copropriété. Les copropriétaires ont sur les parties communes un droit de propriété indivis (art. 4). Un droit réel de propriété sur les parties communes indivises est attaché à chaque propriétaire de lot divis, pour la fraction qui lui revient. Ainsi, il existe une liaison indissoluble entre la propriété divise portant sur les lots privatifs et la copropriété des différentes fractions de la propriété indivise constituée par les parties communes. Certes, cette indivision forcée présente des caractères spécifiques. Quant à l'arrêt de la C. Paris, rendu en 1979, il rappelle que pour qu'une servitude existe, il faut que le fonds servant et le fonds dominant constituent des propriétés indépendantes et qu'ils appartiennent à des propriétaires différents. Et tel n'est pas le cas des parties privatives et des parties communes qui forment un ensemble indissociable. En d'autres termes, le régime de la copropriété ne saurait procéder de la catégorie des servitudes. Votre question était pertinente. Il n'y a pas de servitude "en copropriété". En revanche, on peut parfaitement parler des servitudes "de la copropriété". Une servitude peut grever une copropriété au profit d'un fonds extérieur. De même, une copropriété peut profiter d'une servitude grevant un fonds extérieurs. Bien cordialement. Antoine GAUDIN
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Posté - 09 mai 2003 : 15:49:51
