|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ryse
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 14 mai 2003 : 23:14:22
|
je souhaite vendre un lot (un terrain) dans une copropriété. Les autres copropriétaires sont ils prioritaires par rapport aux acheteurs extérieurs ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2003 : 10:11:24
|
Chers Ryse et Valazur,
Ryse nous demande si les autres copropriétaires ont un droit de préemption. Il ne parle pas des locataires.
Certains règlements de copropriété anciens comportent une clause de préemption, ou de préférence, qui est généralement déclarée non écrite en cas de litige.
S'agissant d'un terrain, pour des raisons diverses liées aux conventions initiales de vente du terrain d'assiette de la copropriété , un RC moderne peut comporter une clause de préférence qui conserve une certaine valeur. S'il n'y a pas de clause particulière dans le RC, la question ne se pose pas.
Par ailleurs, sauf s'il s'agit d'une terre agricole, d'ou viendrait le droit de préemption d'un locataire, hormis d'une clause insérée dans le bail et parfaitement licite ?
|
Signaler un abus  |
|
|
nelly
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 08:10:58
|
Bonjour
Je lis ds ce forum que le droit de preemption n'est pas une obligation?
Nous sommes dans une petite copro de 3 proprietaires, dans le reglement de copro est inscrit le droit de preemption pour les coproprietaires. Si un de nous vend, les autres coproprietaires sont ils prioritaires par rapport a un acheteur exterieur???
Merci de me renseigner sur ce fait.
Nelly
|
| Signaler un abus |
|
|
reith
Contributeur senior
88 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 10:51:53
|
que veut dire une phrase : "...qui conserve une certaine valeur "
voilà le genre de proposition qui annule tout effet favorable du droit positif
seule la clarté,la précision permettent d'éviter les désagréments, les pertes de temps
la société est assez complexe sans qu'on y ajoute des approxiamtions qui encombrent aprés la justice et font durer des annnées des procés...
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 11:20:22
|
Variations sur les clauses réputées non écrites :
On est donc tous d'accord : une clause de ce type dans le réglement de copropriété est déclarée non écrite.
Elle reste valable si elle a été insérée dans un contrat extérieur au règlement de copropriété, établi entre deux copropriétaires. La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt du 12 février 2003 (O1-12.360) pour une copropriété à deux
Dupont est propriétaire d'une maison. Il la divise en copropriété et vend l'un des deux lots à Durand. Le contrat de vente prévoit que Dupont aura le droit d'effectuer une extension déterminée de son lot sur les parties communes. En contrepartie il concéde à Durand un droit de passage également déterminé.
Dupont réalise ensuite l'extension prévue. Durand demande la suppression des travaux exécutés en prétendant qu'ils auraient du faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée.
La Cour de cassation juge que la clause, dès lors qu'elle figurait dans le contrat de vente et non dans le réglement de copropriété, doit recevoir application : Dupont pouvait réaliser les travaux sans autorisation de l'assemblée.
Les clauses réputées non écrites ne méritent pas toutes le mépris manifesté par l'ami Valazur. Il faut y réfléchir à deux fois pour les évincer le règlement de copropriété à l'occasion de l'adaptation prévue par l'article 49. Il y a eu des revirements de jurisprudence. Certaines clauses interdisant les divisions matérielles de lot, déclarées non écrites dans les années 70/80, ont ensuite été validées.
Les clauses insérées dans les anciens règlements de copropriété avaient pour but de sauvegarder la tranquillité de l'immeuble,cossu ou modeste.
Les clauses insérées après 1970 avaient souvent pour but d'avantager le promoteur conservant des lots dans l'immeuble, ses amis ayant acquis des lots commerciaux ou l'architecte acquéreur du dernier étage avec jouissance privative de la terrasse. Ce sont ces clauses qui étaient visées par le législateur de 1965.
|
| Signaler un abus |
|
|
reith
Contributeur senior
88 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 11:32:58
|
merci pour ces précisions:
ce qui est clair s'énonce clairement
le droit n'est donc bien que l'un des lieux des rapports de force...
et tout le reste n'est que de la jurisprudence qui donne à chaque fois, sans acquis sûr et définitif, une appréciation souveraine différente
même en excipant du précédent, l'on est jamais sûr du résultat...
mieux s'appuyer sur une loi d'airain que d'ester à tire-larigot !!!
|
| Signaler un abus |
|
|
gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 12:40:17
|
Conformément au principe de la liberté contractuelle (et, donc, sous réserve des nombreuses limites apportées à ce principe), rien ne s'oppose à ce, entre deux parties, un pacte de préférence soit conclu.
Le bénéficiaire de la préférence jouit d'un droit de priorité, par exemple pour acquérir un bien.
Toujours est-il que de telles clauses insérées dans les règlements de copropriété ne devraient recevoir aucun effet.
En dehors du cadre du régime de la copropriété, le pacte de préférence serait valable sous la réserve du respect des principes généraux du droit des obligations.
Notamment, le droit de préférence devrait être limité pour un temps raisonnable, en application de la règle qui prohibe de façon générale les engagements illimités.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 00:32:36
|
Résumons et clarifions.
Question : Y-a-t-il droit de préemption des copropriétaires en cas de vente d'un lot de la copropriété ?
Réponse : la loi n'a créé aucun droit de ce type, la seule restriction possible ne pourrait alors provenir que du règlement de copropriété.
Question subsidiaire : si une clause de préférence est inscrite dans le règlement de copropriété, cette clause est-elle licite ?
Réponse à la question subsidiaire :
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public, dispose qu'une restriction du droit des copropriétaires ne peut être justifiée que par la destination de l'immeuble. Toute clause contraire est réputée non écrite. Donc, il convient de vérifier si une telle clause est inscrite dans le règlement de copropriété et, si tel est le cas, si la destination de l'immeuble peut la justifier. La réponse est vraisemblablement non. Mais on peut peut-être imaginer un cas d'école.
Adaptation du règlement de copropriété selon la loi SRU
Imaginons un règlement de copropriété ancien avec une telle clause. Faut-il la supprimer, même si l'on a de légers doutes ?
A mon avis, oui, sauf cas très particulier. La loi autorise, ordonne même un dépoussiérage, profitons-en.
Les choses seront ainsi plus claires et, si un copropriétaire n'est pas d'accord, il le fera savoir et, dans ce cas, on avisera. Dans le cas contraire, par un vote à l'unanimité des présents et sans contestation ultérieure pendant le fameux délai de deux mois, ce qui est le plus probable, on aura purgé le R.C., et ôté un prétexte de couper des cheveux en quatre à d'éventuels maniaques de la procédure ou psychopathes de la copropriété.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 11:40:09
|
L'article 49 nouveau dispose : "l'assemblée décide à la majorité prévue à l'article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement". On a l'impression qu'un mot a été oublié mais c'est quand même très clair.
M. Capoulade (Administrer avril 2001) reste dans ce cadre strict. Il évoque logiquement, mais exclusivement, la prise en considération des réglementations liées à une loi éligible.
M. Vigneron (Loyers et copropriétés mai 2001) parle d'un "toilettage" pour reprendre la qualification des précédentes réformettes. Ce n'est pas un toilettage puisque le législateur qualifie sa mesure d'adaptation (et non d'harmonisation comme cela avait été proposé). L'auteur étend le champ d'application de l'article 49 aux clauses qui sont en contradiction avec la jurisprudence et cite en particulier les clauses de solidarité (indivision, usufruit).
Or la loi ne prévoit pas l'adaptation aux "orientations de la jurisprudence" évoquées par M. Vigneron, et pour cause ! La loi et le règlement ont, seuls, le caractère de fixité exigé par une adaptation de ce genre. La jurisprudence est fluctuante et, précisément, un revirement est en cours au sujet des clauses de solidarité. Les arrêts dits "de principe" rendus par la Cour de cassation s'imposent certes aux juridictions inférieures mais il y en a peu dans notre matière et un arrêt de principe postérieur peut revenir sur une solution admise pendant plusieurs années.
Dans ce cadre strict une adaptation correctement réalisée ne peut faire l'objet d'une contestation judiciaire sérieuse.
Admettons à la rigueur que le décret d'application pourrait fournir des précisions. Encore faut-il rappeler que le pouvoir réglementaire est lié par la loi et qu'un décret peut, pour ce motif, être contesté.
Ces précisions pourraient porter sur les conséquences nécessaires de l'adaptation et tout particulièrement sur l'insertion de grilles de répartition de charges liées à l'adaptation. Exemple type : matérialiser l'application du critère de l'utilité pour les charges relatives aux éléments d'équipement commun comme l'ascenseur.
L'adaptation reste donc limitée à son objet précisé par la loi, qui ne comporte pas l'adaptation à la jurisprudence.
Que l'on profite de l'adaptation pour apporter des modifications au règlement de copropriété peut être une bonne chose. On n'est plus dans le cadre de l'adaptation prévue par l'article 49. Les majorités nécessaires sont différentes. Les possibilités de recours sont plus largement ouvertes. Le syndicat réalise deux opérations différentes qui sont respectivement régies par des textes distincts.
Dans la pratique, le couplage peut présenter des avantages sur le plan des frais en particulier, même si l'exonération prévue par l'article 49 ne s'étend pas à la modification du règlement.
Sur le tout, on peut regretter que certaines propositions faites aux assemblées soient ambigües et dangereuses. Il est au moins nécessaire d'établir des projets de résolution spécifiques sur lesquels devront intervenir des votes distincts. Si tout ou partie de la modification du règlement est rejetée, il demeurera possible de voter l'adaptation.
|
| Signaler un abus |
|
|
reith
Contributeur senior
88 réponses |
Posté - 20 mai 2003 : 18:56:52
|
le réglement au sens RC n'a qu'une valeur conventionnelle qui force les parties tanr qu'il ny a rien d'iilégal
le RC n'a strictement rien à voir semble t il au sens de l'art 34 de la Constitution qui définit la matière réglementaire par rapport à la loi...
ainsi qu'il en a été pour la loi MURCEF qui a été eclipsée au profit de la convention dans le domaine bancaire...
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 11:38:59
|
Le réglement de copropriété n'est pas un contrat mais une convention collective et institutionnelle. C'est un texte de droit privé.
Il n'a jamais été question de le comparer aux textes comme les décrets ou arrêtés qui sont établis par le pouvoir réglementaire (ministres, préfets, maires, etc.) Ce sont des textes de droit public.
Il y a quand même un point de ressemblance : Le caractère institutionnel du RC fait qu'un acquéreur de lot est assujetti au règlement de copropriété sans y avoir adhéré, par la seul fait de l'acquisition régulièrement notifiée.
De même les époux sont assujettis au droit de la famille alors que chacun n'a émis qu'une seule volonté : accepter l'autre comme légitime époux
et un salarié nouvellement embauché est assujetti à la Convention collective de la boulangerie parce qu'il a signé un contrat de travail avec un boulanger.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
