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fgarcialucas
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 16 mai 2003 : 10:58:45
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Bonjour,
Mon soucis est le suivant :
J'ai fait procéder à un léger aménagement de ma clôture de pavillon étant précisé que notre jardin est défini comme une partie commune à jouissance privative dans le règlement de copropriété. A posteriori, j'ai demandé une ratification à l'AG concernant ces travaux. 2 questions ont alors été portées à l'ordre du jour par le syndic :
1- Ratification des travaux effectués (maj art 25)
2- Autorisation donnée au syndic pour m'obliger à remettre en l'état d'origine en cas de refus à la précédente question.
Lors de l'assemblée, quelqu'un a précisé que la règle de majorité à la question 1- n'était pas art 25 mais art 26 => les 2/3 des membres de la copro n'étant pas présent, le vote n'a pas eu lieu.
Par contre, il a été aussi mentionné que la règle de maj pour la question 2- étant bien l'art 25, il a été procédé au vote qui s'est traduit par le résultat suivant : sur un total de 100 000 millièmes =
POUR que le syndic m'oblige à remmettre en état = 10 000 environ
CONTRE = 20 000 environ
ABSTENTION = 5 000 environ.
Ma question est la suivante :
- Ou en suis-je aujourd'hui = devrais je remettre en état ?
- Doit-il y avoir une seconde assemblée pour statuer ?
- Pourra-t-on m'obliger par la suite à remettre ce point à l'ordre du jour et procéder à un nouveau vote ?
Je précise un dernier point : je me demande si je n'aurais pas mieux fait de m'abstenir de demander une régularisation sachant qu'une grande majorité des copropriétaires a fait procéder à de telles changement sans autorisation ni ratification et que cela n'a jamais semble-t-il posé de problème...
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 23:01:50
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Bonsoir Fgarcialucas,
Les travaux sur des parties communes a jouissance exclusive relèvent effectivement de la majorité de l'article 26 2ème alinéa.
Je vous renvoie sur le sujet 1577 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=1577) pour consulter l'argumentaire.
Par ailleurs, Vous indiquez le résultat suivant pour un vote relevant de la majorité de l'article 25 : POUR = 10.000/100.000, CONTRE = 20.000/100.000, ABST = 5.000/100.000.
* la résolution n'est pas adoptée faute de majorité suffisante
* un éventuel 2ème vente aurait nécessité un minimum de 33.334/100.000 de voix POUR ce qui est loin d'être le cas.
A Universimmo qui me reçoit apparement "5 sur 5" :
ICI SUJET CALCUL MAJORITE
CLIN D'OEUIL POUR RAPPELER SUJET 3535 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3535) [STOP] MERCI
ICI Charlie Lima Echo Mike Oscar Uniforme Echo Lima FIN DE LA TRANSMISSION. tuuuuuuttt....
Cordialement.
Cyril  |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 01:34:56
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fgarcialucas,
Votre situation est la même qu'avant votre assemblée. Autrement dit, elle est loin d'être consolidée.
La seconde proposition de résolution étant liée à la précédente ("en cas de refus ..."), elle se trouvait privée d'objet si aucune décision n'a pu être prise sur la première.
Certainement eut-il été préférable, pour vous, de ne pas soulever lièvre.
L'année prochaine, peut-être, tout le monde aura oublié votre clôture.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 14:35:23
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L'autorisation d'agir en justice n'exige par la majorité prévue par l'article 25 mais seulement la majorité ordinaire de l'article 24.
D'autre part vous indiquez que vous avez fait procéder à "un léger aménagement" de votre clôture de pavillon (avec jardin partie commune à jouissance privative). Sous réserve de la nature exacte des travaux, il semble que c'est la majorité de l'article 25 qui était nécessaire (autorisation à des copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conforme à la destination de celui ci).
On descend donc d'un cran sur les deux points.
Le président a commis une faute en faisant effectuer un vote à une majorité autre que celle visée dans la convocation, à la suite d'une remarque infondée d'un copropriétaire. Le syndic a-t-il défendu sa position initiale qui était exacte ?
A priori, la meilleure solution est celle de Gaudin : ne pas remuer la vase ! Si par hasard quelqu'un remet la question sur le tapis vous sortez l'artillerie lourde : mise en cause du président et du copropriétaire Jesaistout.
Plus généralement : on aurait pu penser que l'autorisation d'agir en justice nécessitait une majorité variable en fonction de la nature de l'objet du procès. Tel n'est pas le cas, on ne parle de cette autorisation dans aucun texte spécifique (article 25, article 26, etc.) Elle relève donc de la majorité oridinaire.
Curieusement, la solution est identique pour les compromis d'arbitrage et transactions, ce qui est vraiment anormal. C'est l'occasion de rappeler que l'arbitrage n'est pas interdit en matière de copropriété (contrairement à l'opinon générale). Ce qui est interdit, c'est la clause imposant a priori d'y recourir avant toute action judiciaire (clause compromissoire). Après naissance du litige, le syndicat et son adversaire peuvent valablement convenir de recourir à un arbitrage. Lors de la fameuse affaire du Comptoir National du Logement mettant en cause l'architecte Pouillon, un arbitrage monumental a permis l'apurement rapide de toutes les contestations relatives aux charges de copropriété de l'ensemble du Point du Jour.
Le collège arbitral était présidé par Albert Zurfluh, avocat, grand spécialiste de la copropriété (aujourd'hui décédé). La consultation de ses livres demeure très opportune car il avait l'avantage de connaître aussi bien le droit de la copropriété que sa pratique, ce qui est rare. A noter en particulier l'historique de l'élaboration de la loi du 31 décembre 1985 au sujet du compte séparé (Droit et pratique de la copropriété Ed. du Moniteur 1988)
Quant à M. Pouillon, également décédé, il a aujourd'hui les honneurs d'une exposition à la Galerie de l'Arsenal à Paris. On est heureux de cette réhabilitation quand on l'a vu sortir sur un brancard d'une salle d'audience.
Mais on dérive ! fgarcialucas peut garder sa clôture.
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MarieF
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 mai 2003 : 13:10:32
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Bonjour,
La majorité requise pour l'"aménagement de votre clôture " de jardin dépend du type même de réalisation. Il faut vous conformer au réglement de copropriété ou faire à l'identique de ce qui avait été réalisé au moment de la construction ( conforme à sa destination ...).
S'il s'agit d'occultants type panneaux de bois type marque " Hillout" ou équivalent pour s'isoler des voisins ou pb de vents etc... ce sera un vote à la double majorité article 26 ( préservation de la destination de l'immeuble, harmonie etc....). Généralement, on le met en AG pour la forme ( attn au pb de quorum ) et ça passe sans difficulté. Par ailleurs, d'autres copropriétaires n'hésitent pas à faire ce qu'ils veulent sans accord de l'AG, car si c'est de bon goût,et en harmonie avec ce qui est fait dans le voisinage.. et avec la copropriété, les opposants n'oseront pas se manifester.
Cordialement.
MarieF |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 18 mai 2003 : 15:06:41
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Marie,
Juste une remarque terminologique concernant la référence au "quorum".
Je suis certain, pourtant, qu'il n'y a aucune ambiguïté dans l'esprit de Marie.
Personnellement, je n'aime pas l'utilisation de ce terme s'agissant de la copropriété.
Ce mot concerne, sur un plan strict, la question des assemblées dans les sociétés.
Le quorum, dans cette acception particulière et technique , correspond à la proportion minimum des membres d'un organe collégial qui doivent être présents ou représentés à un réunion de cet organe afin que celui-ci puisse valablement délibérer et prendre une décision.
En matière de copriété, il n'y a pas de quorum.
Autrement dit, l'assemblée peut valablement délibérer quand bien même un seul copropriétaire serait présent. Seulement, s'agissant des questions qui nécessitent un majorité absolue ou une majorité qualifiée, aucun vote utile ne pourra intervenir. Il suffit de le constater ; et n'y a pas lieu de délibérer.
Cette précision s'impose car on entend même de la bouche des Syndics ce terme de quorum.
S'il existait un quorum, en matière de copropriété, et dans l'hypothèse où il ne serait pas atteint, l'assemblée ne pourrait délibérer sur aucune question portée à l'ordre du jour.
Ce qui n'est pas le cas !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mai 2003 : 16:50:55
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Bien vrai celà : il faut supprimer le mot quorum du vocabulaire de la copropriété.
C'est à tort, comme l'indique Gaudin, que des syndics professionnels l'emploient, et plus à tort encore qu'on le trouve parfois dans des arrêts de jurisprudence, sans mention de son caractère inapproprié.
Pour rester d'ailleurs dans la terminologie : la question est posée pour une clôture. Un occultant n'est pas une clôture, Marie, c'est un occultant. Les canisses sont souvent fixées sur une clôture pour interdire les regards indiscrets, mais ne constituent pas un clôture.
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fgarcialucas
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 08:39:32
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Merci à vous tous pour ces précisions techniques et pragmatiques bien utiles.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 09:59:59
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La double majorité de l'article 26 peut être requise pour autoriser des travaux ou une construction sur une partie commune à jouissance exclusive, mais à notre avis uniquement s'ils constituent une aliénation de cette partie commune au bénéfice du titulaire du droit de jouissance ou une modification de son usage : c'est le cas par exemple en cas de construction d'une véranda, ce qui était en l'occurrence l'objet du litige ayant donné lieu à la jurisprudence de la Cour de cassation citée par clemouel ; en dehors de ces cas, l'article 25b reste à notre avis applicable...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 14:51:42
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Tout à fait d'accord avec Universimmo. Le droit de jouissance privative ne comporte pas le droit de construire. Sur ce point la jurisprudence est constante et unanime.
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