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MarieF
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 16 mai 2003 : 11:28:27
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En 2001, un syndic a été nouvellement élu renouvelable chaque année.
la résolution du compte séparé a été rejetée car le syndic imputait des frais trop élevés à chaque lot.
En 2002, ce même syndic a été réélu pour 1 an de justesse, bien qu'un autre syndic ait été présenté. la résolution du compte séparé a été rejetée pour les mêmes motifs.
en 2003, ce même syndic se représente pour 1 an ( sans concurrent ) et la question du compte séparé ne figure pas à l'ordre du jour.
est ce à dire que ce que l'AG a voté en 2002 est valable 3 ans ?
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 12:50:06
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Marie,
Votre question est un piège.
Avant la loi de 2000, l'art. 18 de la loi de 1965 imposait au Syndic de soumettre au vote cette question lors de sa nomination et, ensuite, tous les trois ans. La sanction de cette obligation est la nullité de plein droit de son mandat.
Depuis 2000, l'hésitation est permise.
Désormais, l'ouverture d'un compte séparé est une obligation pour le Syndic. Mais le Syndicat peut s'y soustraire en en décidant autrement (maj. art. 25 et, le cas échéant, application de l'art. 25-1).
Une interprétation littérale conduit à admettre que la sanction (la nullité de plein droit du mandat) s'applique, soit lorsque le Syndic n'ouvre pas un compte séparé, soit lorsqu'il ne fait pas délibérer l'assemblée sur la décision de ne pas ouvrir un tel compte.
La périodicité des trois ans ne se retrouve pas dans le texte.
En outre, les nullités sont de droit strict.
Enfin, la sanction a pour date de prise d'effet l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (pas à chaque renouvellement de son mandat, pas tous les ans, pas tous les trois ans ...).
En pratique :
- le Syndic doit soit ouvrir un compte séparé,
- soit, à défaut, il doit faire voter le Syndicat sur la décision de ne pas ouvrir un tel compte,
- cette décision négative vaut tant que ce Syndic assure ses fonctions.
Mais on n'est pas à l'abri d'une vision plus laxiste du texte.
Elle pourrait se fonder sur l'idée selon laquelle le législateur a voulu favoriser l'ouverture d'un compte séparé.
Le cas échéant, il conviendrait de déterminer logiquement le temps durant lequel demeure valable la décision du Syndicat de ne pas ouvrir un compte séparé :
- entre deux assemblées annuelles ?
- la durée du mandat du Syndic désigné ou renouvelé ?
Attendons la jurisprudence !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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MarieF
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 13:15:23
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merci pour ces précisions. si la légitimité du compte séparé n'est plus à contester ( sauf par des syndics retors ), je pense que la loi SRU aurait eu le mérite d'être plus claire, à savoir par ex, que la question du compte séparé doit être posée chaque année ( a fortiori s'il n'a pas été mis en place ou rejeté ) au même titre que la validation des comptes ou du quitus.
pour anecdote, dans la convocation, figure dans le contrat de getion :
" compte bancaire séparé " au nom du .... SYNDIC!!! |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 14:02:16
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Sur ces questions, vous pouvez consulter un article de Universimmo intitulé "Le compte bancaire de la copropriété ou la triple imposture", dans la rubrique "actu". Le code article est 114.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 16:57:26
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La question de la nécessité pour le syndic de se couvrir à chaque renouvellement de son mandat par un vote en faveur d'un mode de dépôt de fonds autre que sur un compte séparé au nom du syndicat n'a pas été tranchée par la jurisprudence : les syndics auraient à notre avis intérêt à ne pas prendre de risque (passés trois mois, une action en nullité de son mandat peut être intruduite par tout copropriétaire) car la notion de "renouvellement" du mandat, si elle existe indirectement dans le décret (article 28 : "(...)L'assemblée générale peut renouveler les fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent."), il s'agit des "fonctions", ce qui n'implique pas la continuité du mandat : si chaque mandat est considéré indépendamment, alors le renouvellement des fonctions a le même effet que la nomination d'un nouveau syndic, et l'obligation de l'ouverture d'un compte séparé joue à nouveau...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 mai 2003 : 23:32:14
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C'est à juste titre qu'Universimmo indique que le législateur était favorable au compte séparé. On peut d'ailleurs penser que sur ce point l'alternance n'a rien modifié.
Mais on peut aussi penser qu'il ne considérait pas opportun de voir la question réapparaître dans l'ordre du jour à chaque assemblée. On estime donc pour l'instant que, pour un même syndic au moins et ses renouvellements successifs de mandat, la question ne doit pas être inscrite obligatoirement, quelle que soit la solution initiale.
Il est possible que le décret donne une précision à cet égard puisque la question est débattue en doctrine.
Je partage entièrement l'avis d'Antoine Gaudin sauf sur la portée du renouvellement. Il est vrai que la formule renouvellement des fonctions est souvent, et à tort, employée mais c'est bien en droit le renouvellement du mandat qui est décidé. Il ne pourrait y avoir de fonctions sans mandat social.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 00:40:05
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Il faut bien convenir que le raisonnement soutenu par JPM et Universimmo est très convaincant.
Il ne reste plus qu'à espérer que les auteurs du décret tiendront également compte des réalités, afin de laisser un peu d'air dans l'organisation de la copropriété.
A ce train, j'ai bien peur que toutes les copropriétés et tous les syndics soient conduits à s'adjoindre, à demeure, ou presque, les services d'un juriste.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 17 mai 2003 : 19:46:31
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Il faut être réaliste : les syndics feraient pesés tout leur poids pour éviter qu'une règle législative impose un compte bancaire séparé pour chaque copropriété.
Je vous renvoie vers le sujet 3222 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3222) qui traitait déjà de ce sujet et notamment que le système actuel de compte bancaire groupé rapporte aux syndics "3,8 millions d'euros (environ 25 millions de francs) par an " dixit Henry Buzy-Cazaux, directeur général adjoint du groupe Foncia.
Cordialement.
Cyril  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mai 2003 : 17:02:05
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Il me semble qu'un Universinaute a suggéré, il y a un certain temps, que les propositions de contrat de syndic soient établies obligatoirement en indiquant un montant d'honoraires de gestion courante avec gestion par compte séparé.
Une variante indiquerait, le cas échéant, la réduction consentie pour gestion par compte unique.
A première vue l'efficacité de cette mesure parait douteuse mais à la réflexion, elle présenterait un intérêt pratique.
Quoiqu'il en soit la fixation du montant de l'écart des honoraires en fonction du nombre de lots est totalement injustifiée. Ce mode de détermination est moins admissible encore que la rémunération au pourcentage de certaines prestations. Sur ce point au moins la résistance des copropriétaires devrait se manifester.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 12:31:21
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La tenu d'un compte séparé fait partie de la gestion courante et donc est inclue dans les honoraires de getsion courante.
Dan sla pratique la "carotte" c'est le compte séparé et le baton c'est "10% en plus ds les honoraires de gestion". Voilà, pourquoi pour prendre l'exemple concret de notre copropriété le syndicat a voté majoritairement contre le compte séparé.
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 15:31:28
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L'observation de bproudhon est parfaitement exacte.Dans la pratique le législateur a pris différentes mesures pour la transparence des honoraires mais elles constituent des coups d'épée dans l'eau successifs. Les excès de la mise en concurrence contribuent largement à ces dérives puisque les copropriétaires ne comparent, dans la majorité des cas, que les honoraires de gestion courante. Ceux ci sont manifestement insuffisants dans la plupart des cas. Les syndics se rattrappent donc sur les honoraires exceptionnels de deux manières :
- insertion de prestations qui relèvent de la gestion courante : en particulier l'exploitation des comptages divers (eau, chauffage, etc..)
- pour les prestations que l'on peut considérer comme exceptionnelles, généralisation de la rémunération en fonction du nombre des lots pour des prestations dont le coût n'est pas lié à ce nombre.
Il faudrait faire un ménage sérieux dans les prestations exceptionnelles, mais admettre en même temps la rémunération correcte des prestations courantes. En supposant qu'on parvienne à des rémunérations globales sensiblement équivalentes après ce ménage, on aurait au moins la satisfaction d'être en présence de barèmes cohérents.
Valazur a raison de regretter que le législateur SRU n'ait pas tranché dans le vif en imposant une fois pour toutes le compte séparé. Il aurait prévu un délai d'acclimatation au nouveau régime, ce qui aurait facilité la transition et la régularisation progressive des honoraires de gestion courante insuffisants.
Au bout du compte la concurrence aurait joué sur les conditions identiques pour tout le monde :
- gestion par compte séparé
- définition stricte des prestations hors gestion courante
- mention des modalités de gestion courante justifiant le montant des honoraires (par exemple assistance du syndic à une réunion mensuelle du conseil syndical dans les immeubles importants, permanences occasionnelles sur place, ou autres.
- pas de rémunération des fonds au profit du syndic.
Encore faut-il que les copropriétaires veuillent bien accepter les avantages du système sans refuser son "inconvénient" : une juste rémunération forfaitaire de la gestion courante ainsi précisée.
Sur tout celà la gestion coopérative peut présenter des avantages même lorsqu'il y a assistance d'un professionnel. Le syndicat peut établir librement son "cahier des charges" et le présenter à des candicats potentiels. Rien n'empêche les syndicats classiques de faire de même, mais ils sont généralement moins bien structurés en ce qui concerne le conseil syndical.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 16:10:51
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La gestion en compte séparé représente t-elle un surcroît de travail réel ?? l'informatisation dans ce domaine ne rend t-elle objectivement caduque (comme le soutien l'ARC d'ailleurs) une augmentation des honoraires ??
bp |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 19 mai 2003 : 20:04:08
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"Il faudrait prendre un chéquier différent pour chaque copropriété. C'est une grande source d'erreur possible.
En plus, actuellement nous établissons un seul chèque global pour le fournisseur que nous régularisons par le compte pivot.
Alors que dans le système du compte séparé, il faudrait établir un chèque par fournisseur et par immeuble d'où un travail supplémentaire."
Rassurez-vous, il ne s'agit pas de mon point de vu mais bel et bien du sempiternel prétexte qu'argumente les syndics pour préconiser le compte bancaire groupé qui leur procure en vérité un complément de rémunération.
Cela dit, tout à chacun pourra avancer qu'il n'existe pas seulement le chèque pour payer un fournisseur. Les ordres de virements sur une disquette ou envoyés par télétransmission sont, qui plus est, généralement gratuits et rapides. Les logiciels de la profession le font parfaitement bien d'ailleurs.
Pour les syndics qui ne jurent que par le chèque comme moyen de paiement, il existe la lettre-chèque avec chèque à blanc. Le chèque est ainsi vierge des inscriptions du titulaire : nom, adresse, n° de compte, bande CMC7. Ces informations sont alors remplies en fonction de la copropriété automatiquement par les logiciels en même temps que le montant du chèque et de son bénéficiaire.
La banque ENTENIAL (ex LA HENIN), spécialisée pour les syndics, gère elle aussi très bien ce processus.
Il ne s'agit donc que d'un faux problème. Le vrai problème est certainement celui mentionné par JPM : la rémunération faible des syndics. Alors tous les moyens sont bons pour que les syndics se ratrappent.
Cordialement.
Cyril |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mai 2003 : 11:56:38
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Sur les difficultés matérielles : les observations des professionnels étaient exactes en 1985, époque de discussion de la loi Bonnemaison. Il existe maintenant des moyens techniques mais tous les professionnels ne sont pas équipés. Soyons justes ils ont du supporter financièrement des remises à niveau successives
- en raison de l'évolution galopante des matériels et des windows (95, 97, 98, 2000 ou autres systèmes
- en raison du bogue 2000, du passage à l'euro
- maintenant de la réforme comptable dont l'incompréhensible lenteur paralyse les prévisions d'organisation.
Ces modifications ont un coût financier et elles imposent des temps de formation du personnel et de l'encadrement. Si le patron ne sait pas comment fonctionne son matériel, il ne peut rien contrôler efficacement. Le décret comptable et l'instruction qui doit suivre vont constituer en quelque sorte les éléments des cahiers des charges à respecter par les informaticiens spécialisés. Ils ont certainement anticipé mais ne peuvent boucler leurs projets.
Il y a d'autre part, sur certains points, un véritable fossé entre la doctrine et la pratique. Le professeur Giverdon, sans doute l'un des plus éminents auteurs actuels, écrivait en présentant les grands traits de la réforme SRU que la comptabilité d'engagement n'est en réalité qu'une comptabilité en partie double ! Il faut quand même admettre que les professionnels et même bien des syndics bénévoles ou coopératifs utilisent la comptabilité en partie double depuis belle lurette, comme le marchand de marrons du coin !
On comprend mieux alors les observations formulées au sujet de la présentation des comptes de fin d'exercice dans le projet de décret comptable, totalement inadaptée aux petites copropriétés.
La RTT et l'ambiance générale n'arrangent rien. Je constate avec satisfaction l'accord de Clemouel sur la question primoridiale de la rémunération de la gestion courante. C'est le seul moyen de lutter ensuite contre les clauses "abusives" des contrats de syndic : les priver de justification économique.
C'est à se demander s'il ne faudrait pas adopter d'un seul coup dans tous les cas les "honoraires avec compte séparé". L'année suivante tous les syndicats se retrouveraient avec un compte séparé et l'on pourrait utilement remetre en concurrence les mandats. On pourrait comparer ce qui est comparable. La question des rémunérations de fonds disparaîtrait d'elle même.
Il serait possible d'établir une liste type des prestations exceptionnelles que chaque syndic pourrait "chiffrer" à sa guise car le principe de la liberté des honoraires doit être respcté.
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