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Je viens de vendre un appartement (+ cave et cellier) situé dans une co-propriété gérée par un syndic professionnel.
Petite précision, au dernier décompte de charges j'étais créditeur de quelques euros, donc je ne laisse pas "d'ardoise"...
Dans l'opposition remise au notaire, le syndic réclame en plus des provisions de charges :
- une majoration de 10 % au cas ou.... (alors que l'augmentation du coût de la vie ce situe aux environs de 2-3%)
- des "frais de mutation", un peu plus de 102 €, (en reprenant le détail des comptes fournit par mon notaire lorsque j'avais acheté cet appartement, je mes suis aperçu que là encore le syndic avait facturés des frais... !)
bref, pour une période d'un mois de provisions charges, le syndic réclame, presque, l'équivalent d'un trimestre... ce que je conteste.
Dans l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 rien n'est clairement expliqué. J'ai également pris connaissance des Recommandations de la Commission relative à la Copropriété, je n'y ai pas trouvé plus de réponses.
Quand est-il exactement ?
% de majoration ?
"frais de mutation" - est-ce légal ? Si oui qui doit payer ?
Sur le premier point, les 10 %, il n’y a pas de quoi hurler même si le procédé peut être d’un strict point de vue juridique contestable. Le syndic répartit les charges afférentes aux lots cédés entre le vendeur et l’acquéreur au prorata temporis sur toute le durée de l’exercice. Le calcul fait à réception de l’avis de mutation n’est donc que provisoire et le compte du copropriétaire vendeur n’est arrêté qu’après la fin de l’exercice et doit encore être validé par l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Par précaution, afin de ne pas se trouver dans la situation de devoir recouvrer une créance sur un ancien copropriétaire dont il peut ignorer la nouvelle adresse, le syndic majore de dix pour cent le résultat du calcul provisoire. Cette pratique est tout-à-fait légitime et admise par tous les notaires. Bien sûr, après avoir recueilli l’approbation des comptes, le syndic honnête rembourse son crédit à l’ancien copropriétaire. Il est judicieux pour ce dernier de lui faire connaître sa nouvelle adresse.
Le second point est plus scabreux. Observons tout d’abord que votre syndic est assez raisonnable. Bien d’autres frappent beaucoup plus lourdement. Mais là n’est pas la question. Il est légitime pour le syndic de prétendre à rémunération d’un réel travail excédant celui de la gestion courante. Le contrat de syndic, normalement, mentionne le montant de ces honoraires. Le bât blesse sur leur imputation. Le travail administratif occasionné par une mutation est fourni par le syndic dans le cadre de son mandat. Il n’est lié par contrat qu’au syndicat et non à un ou plusieurs copropriétaires considérés individuellement. Si des honoraires lui sont dus, c’est par le syndicat et non par une autre personne. Il doit donc facturer sa prestation au syndicat. Cela a pour effet de créer une charge. La logique semble simple : la charge représentée par les frais de mutation est due par le copropriétaire du lot cédé au syndicat. Mais, en matière de charges, tout est stipulé dans le règlement de copropriété. Si celui-ci stipule que les frais de mutation sont à la seule charge du copropriétaire cédant, ce dernier doit les supporter. Si le règlement de copropriété est muet sur cette question, il s’agit d’un travail d’administration qui, selon les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doit être réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de parties communes, ce qui, bien sûr, n’est jamais fait. Une jurisprudence de la cour de cassation existe à ce sujet. Elle est citée dans le Code de la Copropriété des éditions LITEC. Je pourrai la rechercher si vous le souhaiter. Donc, pour résumer : Des frais de mutations peuvent être exigés par le syndic au tarif figurant dans son contrat et accepté par l’assemblée générale. Ces frais sont imputés, comme le stipule le règlement de copropriété le cas échéant, ce qui se voit dans de rares règlements résents, soit à l’ensemble des copropriétaires dans la grande majorité des cas. Le syndic ne l’entendra vraisemblablement pas ainsi, mais si vous êtes ferme, vous aurez gain de cause.
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Posté - 21 mai 2003 : 14:39:14
