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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 21 mai 2003 : 18:03:23
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Bonjour,
Ayant soumis une resolution qui devait se prendre en majorité 25 (le contenu importe peu pour la question ici presente), le syndic l'a faite votee a la double majorité art26. Elle serait passe en art25, mais elle n'est pas passee en art26.
Quelle est la demarche/procedure a suivre pour que l'erreur soir rectifiee et qu'il y ait modification du PV, une fois le PV envoyé a tous les coproprietaires (le syndic refusant la rectification)?
Merci.
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 18:30:36
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Pour preciser l'objet de ma question, une contestation (une resolution qui aurait due etre votee, ne l'a pas ete a cause du type de majorite applique) en recommande avec accuse de reception aupres du Syndic dans les deux mois suivant la notification est elle la bonne demarche, ou dois je durant ces deux mois effectuer une procedure aupres d'un tribunal directement avec/sans avocat...
Encore une fois, ce qui m'interesse c'est la procedure a suivre, et non de l'opprtunite ou des risques /frais de la demarche de contestation.
Merci.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 21:37:11
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Pour SCIAL,
comme on vous l'a vivement conseillé, avant d'entamer une action en justice, vous devez absolument être sûr que vous êtes dans votre droit, sans quoi cela risque d'être douleureux pour vos finances....
Et vous avez tout intérêt à préciser de quoi il s'agit ; les gens expérimentés de ce site pourront alors certainement beaucoup mieux vous conseiller !
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 mai 2003 : 21:39:00
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Et puis, êtes-vous certain qu'il s'agit bien d'un abus de majorité ?
Je crois que c'est très restrictif. Vous croyez peut-être à tort qu'il s'agit d'un abus de majorité.
Elisabeth |
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 23 mai 2003 : 18:31:06
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Je ne demande pas une annulation de resolution ou d'AG. Je demande au contraire qu'une resolution de l'AG, actuellement refusee avec la majorite 26, soit reputee approouvee avec la majorite 25.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 mai 2003 : 11:19:10
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D'abord un point de terminologie :
Il ne s'agit pas en l'espèce d'un "abus de majorité".
En copropriété, comme dans toutes les institutions collectives, il y a abus de majorité lorsque une décision a été prise par l'assemblée dans le seul but de nuire à un copropriétaire, sans prendre en considération l'intérêt de la collectivité qui est le seul critère à prendre en considération pour emettre un vote individuel.
Il y a souvent un "concert frauduleux" entre certains copropriétaires à l'origine d'un abus de majorité. C'est une cabale contre un copropriétaire. Autrefois l'action judiciaire contre un abus de majorité s'appelait effectivement une "action de cabale" dans le droit provençal, très fin dans ce domaine.
Dans votre cas, comme vous le précisez, une décision a été soumise au vote de l'assemblée avec indication d'une majorité nécessaire qui n'a pas été atteinte (art. 26) alors que la majorité nécessaire, selon vous, était celle de l'article 25 qui a été atteinte, du moins je le suppose.
Votre seul recours est effectivement l'action en nullité. Vous devez donc consulter un avocat et engager dans le délai de deux mois à compter de la notification qui vous a été faite du procès verbal de l'assemblée générale. Le LRAR est inopérante.
Votre action n'a d'intérêt que
1) si vous êtes certain de la suffisance d'une majorité art. 25.
2) si la majorité de l'article 25 a bien été atteinte. Dans le cas contraire, la résolution aurait été rejetée en toute hypothèse. Vous n'avez donc pas d'intérêt (au sens juridique) à agir, sauf à prétendre que l'indication erronée a pu tromper certains participants au vote, ce qui serait peu vraisemblable en l'espèce .
Observation : il est recommandé à l'auteur de la convocation (en principe le syndic) d'indiquer dans l'ordre du jour les majorités nécessaires pour chacune des questions. Cela a-t-il été fait ?
Si oui, quelle était la majorité indiquée ?
Si c'était celle de l'article 26, vous auriez pu réagir dès réception de la convocation.
Si c'était celle de l'article 25, le président a commis une faute en faisant voter à une autre majorité.
Si aucune majorité n'était indiquée dans la convocation, c'est bien regrettable mais il n'y a pas de sanction prévue.
Si l'erreur de majorité est grossière, vous pouvez joindre à votre action en nullité de la décision une action de responsabilité contre le syndic, si c'est lui qui a indiqué la majorité nécessaire, ou contre le président, si c'est lui qui l'a indiquée, ou contre les deux éventuellement. Votre avocat vous éclairera sur la question.
Si la détermination de la majorité nécessaire était délicate, tout le monde peut plaider pendant des heures.
Conclusion ; question principale au départ, quelle était vraiment la bonne majorité ?
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 24 mai 2003 : 13:18:24
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En fait, j'etais le President de seance de l'AG. Le Syndic,secretaire, a decide que la majorite necessaire etait l'article 26.
Pour satisfaire la curiosite du Forum,  , la resolution portait sur une demande travaux affectant les parties communes et au frais du coproprietaire ( en l'occurrence moi-meme...Oups! difficile situation que je vous le garentis d'être a la fois président et demandeur..., et je ne vous la recommande pas du tout!).
Le Type de majorite n'etait pas indique dans la convocation.
Au moment de la relecture du PV, j'ai emis des reserves sur le type de majorite a appliquer reellement (apres verification...)et le Syndic a refuse de la prendre en compte, refusant de distribuer ke PV tant que je n'aurais pas accepter sa decision... Ce que j'ai fait, dans l'interet de la Copropriete qui n'avait pas a subir de retards de la sorte... Ai je eu tort ou pas... Je me pose la question encore!
Bref, j'ai decide de contester apres distribution. Voila la situation actuelle et il ne me reste que quelques jours pour aller devant le Tribunal si c'est reellement la seule solution qui reste pour faire valoir mes droits.
Autres points importants:
-j'avais la majorite art25.
- c'etait le deuxième fois que la meme resolution passait devant l'AG Ordinaire annuelle.
la double majorite allegee pouvait donc aussi s'appliquer mais le Syndic refuse aussi parce que:
- la resolution mentionnait dans la convocation que "cette resolution etait soumise en second vote" mais pas que "le vote pouvait ne necessiter que les 2/3 des presents et reprsentes - histoire du decret.
- la convocation en 2eme AG devait se faire dans le mois qui suit la premiere AG, pour pouvoir appliquer la double majorite allegee. est ce vrai? jurisprudence la - dessus?
V'la, je crois que j'ai donne assez de grain a moudre pour une intense discussion...
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 24 mai 2003 : 13:21:21
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Dernier detail: j'avais aussi la double majorite allegee...
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 mai 2003 : 21:08:54
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Bonjour,
Il y avait peut-être d’impérieuses raisons à ce que vous présidassiez la séance, sinon je pense que vous auriez dû rester en retrait dans une position plus confortable. Mais cela ne devrait pas avoir de conséquence pour la suite.
Le syndic est doublement fautif .
Premièrement pour incompétence professionnelle :
Une autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes se vote à la majorité de l’article 25. Le syndic avait cependant peut-être des raisons de s’opposer à l’exécution de ces travaux, soient qu’elles eussent contrevenu à des impératifs tels que des normes d’hygiène ou de sécurité, soient qu’elles eussent été incompatibles avec la destination de l’immeuble, soit encore qu’elles eussent porté atteinte aux modalités de jouissance d’autres parties privatives que les vôtres. Dans le premier cas il y aurait eu impossibilité absolue. Dans le deuxième cas l’unanimité de tous les copropriétaires aurait été requise. Dans le troisième cas, à défaut d’unanimité, l’accord des copropriétaires concernés aurait été nécessaire. Donc, quoi qu’il en fût, il n’y avait lieu ni d’exiger ni de se contenter de la majorité de l’article 26.
Deuxièmement pour abus de pouvoir.
Le syndic ne pouvait refuser de prendre vos réserves en compte : l’article 17, alinéa 3 donne aux copropriétaires opposants la faculté d’émettre des réserves.
Rappelons que le syndic ne peut présider l’assemblée. Bien que les textes soient peu explicites sur ce sujet, il semble bien en résulter que le secrétaire soit aux ordres du président de séance. Je cite le message d’UniversImmo du 02/07/2002 paru dans le sujet « Le syndic ne peut faire régner l’ordre en AG » ajouté par Virtuasyndic le 02/07/2002 (merci au webmestre pour la fonction de recherche) :
Dans tous les cas, le président a un rôle déterminant pour interpréter les résultats de chaque vote et décider pour chaque résolution si elle est adoptée ou non par rapport aux règles de majorités applicables, et qualifier la décision prise par l’assemblée.
Le procès-verbal devait donc conclure à l’adoption de la décision, malgré l’opinion contraire du syndic.
Un syndic honnête et compétent, convaincu, soit qu’une décision prise par l’assemblée générale est irrégulière, soit que l’interprétation du résultat d’un vote par le président est erronée, doit rédiger un procès-verbal fidèle et, le cas échéant, conforme aux instructions du président et devrait parallèlement adresser, en temps que mandataire professionnel assujetti à un devoir de conseil, une lettre circulaire à chaque copropriétaire les informant de sa position, précisant qu’il se pliera malgré tout à la décision souveraine de l’assemblée transcrite sous la responsabilité du président de séance et rappelant les dispositions légales prévues pour contester une décision prise en assemblée générale. S’il estime qu’il lui est impossible d’exécuter les décisions de l’assemblée, il n’a d’autre ressource que de démissionner.
Une éventuelle requête en annulation serait certainement bien accueillie.
Et pour l'année prochaine, en raison de l'incompétence et de la mauvaise foi de votre syndic actuel, je vous suggérerais, d'en changer.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 00:22:27
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On est tous d'accord sur un point : il ne faut pas présider l'assemblée quand on est directement intéressé par une question figurant à l'ordre du jour.
Dans ce même cas, il est prudent pour le demandeur de se mettre d'accord avec le syndic et éventuellement le conseil syndical sur un point au moins : la majorité nécessaire et, encore une fois, de faire figurer l'indication dans la convocation. Je suppose ici que l'inscription de la question a été demandée avant l'envoi de la convocation et non pas par demande de complément d'ordre du jour.
Si en cours d'assemblée la question de la majorité nécessaire a été débattue, le syndic a sans doute indiqué pourquoi il estimait cette majorité nécessaire. Il ne faut pas écrire "le syndic a décidé ..." alors qu'il n'a aucun pouvoir de décision. Il a, comme l'indique Barde un devoir de conseil et, par ailleurs, il est théoriquement "celui qui sait". Dans un cas comme celui exposé, il a donné un motif, valable ou pas. Lequel ?
C'est avec raison qu'il a ensuite soutenu que le président ne pouvait pas, a posteriori, modifier la décision de l'assemblée en revenant sur la question de la majorité.
On reste donc sur le problème de l'explication de la position du syndic. A noter que l'autorisation d'effectuer des travaux affectant les parties communes peut parfaitement relever de la majorité de l'article 26 notamment dans le cas ou ils impliquent un acte de disposition (aliénation) sur la partie commune affectée (un empiètement même modeste par exsmple).
Il me paraît prématuré de condamner à mort le syndic, et au fait : que devient le conseil syndical dans tout celà ?
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SCIAL
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 11:49:02
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Dans le cas present, il n'y a pas d'alienation de parties communes.
A chaque fois que le Syndic me donnait une reponse pour justifier sa decision, il revenait sur sa reponse et m'en redonnait une autre (toujours par courrier que je garde precieusement).
Bref, la derniere justification etait que les travaux apportent une transformation de la structure d'une partie commune... Mais la n'est pas reellement l'objet de ma demande initiale.
Par ailleurs, ne n'est pas la premiere fois que le Syndic se trompe de majorite a appliquer, et il a reconnu et rectifie des decisions directement dans le passe...
Il y a t il une jurisprudence sur la convocation de la 2eme AG pour statuer a la double majorite allegee, dans un delai max de UN mois?
Est ce que le fait de mentionner "meme resolution que la resolution n° xx de l'AG de "telle date" presentee en second vote" est suffisant en tant que mention demandee par le decret sur "majorite avec les 2/3 des presents et reprsentés" ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 20:05:25
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Bonjour,
Pour ce qui est d’une jurisprudence relative au délai dans lequel une nouvelle assemblée doit se prononcer au 26 light, je n’en sais rien. Mais il n’y a pas de raison de limiter ce délai à un temps aussi court qu’un mois. L’article 19-1 du décret du 17 mars 1967 impose la convocation d’une nouvelle assemblée sans fixer de délai. L’article 25-1 introduit par la loi SRU fixe lui un délai de prescription de trois mois à la possibilité d’appliquer la majorité de l’article 24 en deuxième lecture, sans pour autant fixer de délai pour convoquer une deuxième assemblée. On peut penser qu’il faille convoquer l’assemblée appelée à délibérer au 26 light dans un délai raisonnable, ce qui s’interprète au gré des circonstances, un mois me paraissant pour le moins restrictif.
Il est regrettable que vous ne délivriez qu’au compte goutte les données nécessaires à l’appréciation de votre affaire. Je crois commencer à comprendre les scrupules de votre syndic. Votre projet apporterait une transformation aux parties communes. Or l’article 26 dispose que sont assujettis à la fameuse double majorité « les travaux apportant une transformation, addition ou amélioration ». Cela est en général entendu des travaux devant être financés par le syndicat des copropriétaires et non des travaux affectant les parties communes exécutés à leurs frais par certains copropriétaires. Votre syndic distinguerait donc les modifications mineures, votées à la majorité de l’article 25 et les transformations importantes qui requièrent la majorité de l’article 26. C’est un problème intéressant mais résolu depuis longtemps. Les travaux visés à l’article 25 b visent tous les travaux possibles, hors ceux nécessitant au préalable une aliénation de parties communes ou une modification du règlement de copropriété, comme l’a justement fait remarquer JPM, petits ou très importants comme (je cite le Code de la Copropriété des éditions Litec) :
- des branchements de canalisations,
- des percements d’ouverture,
- l’aménagement de combles affectant la toiture commune,
- l’installation d’un ascenseur (CC, Civ 1, 24/10/1988)
Des jurisprudences existent : CC, Civ 3, 26/10/1971 ; CC, Civ 3, 02/05/1988 ;
Donc pour moi, il n’y a pas de doute, je persiste à penser que vous entrez dans le champ de l’article 25b et reste très sévère à votre syndic incapable d’apporter des réponses claires, fussent-elles discutables, nul n’étant à l’abri d’une erreur d’appréciation. Le simple fait que les majorités requises n’aient pas été mentionnées dans la convocation est un signe de manque de professionnalisme.
Pour la convocation en deuxième lecture, la mention succincte que vous citez devrait suffire mais je pense bien préférable de reprendre la formulation complète telle qu’elle figurait dans la première, sans oublier les conditions de majorité, mais sans les éventuelles annexes décrivant le projet, la mention seule qu’elles ont été envoyées avec la première convocation suffisant.
Vu le peu de temps qu’il vous reste avant l’expiration du délai de contestation, par ministère d’avocat, rappelons le, vous n’avez plus le temps de négocier quoi que ce soit avec le syndic. Aussi, sauf si vous avez aujourd’hui l’assurance que cette assemblée sera convoquée dans un délai convenable, il faut engager la procédure.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 11:20:12
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Comme l'indique Barde, il eût été préférable d'indiquer précisément l'objet de votre demande. Ce n'est sans doute pas un secret d'état.
Cela éviterait d'avoir à indiquer des pistes de réponse sans pouvoir choisir laquelle semble être la bonne.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 09:33:23
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Dans cette affaire on marche sur la tête ! Elle est cependant exemplaire, et révèle à quel point la fonction de président de séance est mal comprise par les copropriétaires mais aussi par les syndics !
Le président de séance dirige les débats sur chaque question de l’ordre du jour, énonce la résolution mise aux voix et dit la majorité à réunir pour l’adopter, appelle au vote, donne les résultats et qualifie la décision prise ou indique l’absence de décision ; le syndic n’est que secrétaire, avec en tant que professionnel un devoir de conseil et éventuellement (encore que ce ne soit écrit nulle part) la possibilité d’exprimer une réserve pour se couvrir…
Ceci étant, le procès-verbal signé par le président indiquant qu’aucune décision n’a été prise, une action en nullité ne pourrait annuler qu’une absence de décision mais pas prononcer la prise de la décision que vous souhaitiez ! De surcroît, alors que la faute en revient au syndic, vous seriez dans la position d’attaquer la copropriété qui devra prendre avocat aux frais des copropriétaires : ceux-ci risquent de vous en vouloir alors que finalement vous êtes aussi fautif de ne pas avoir exercé les prérogatives du président de séance…
Mieux vaut attendre la prochaine assemblée (ou au pire provoquer la convocation d’une nouvelle) pour faire revoter sur votre demande à une majorité clairement annoncée à l’avance.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 11:02:41
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Sur l'avis d'Universimmo :
J'ai, pour ma part, compris qu'une décision de rejet a bien été prise. Le vote a été fait en retenant la majorité art. 26. Cette majorité n'a pas été obtenue. Donc la demande a été rejetée.
Ai-je mal compris ?
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