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dans le contrat est stipulé : 3% HT sur les frais de travaux les frais de mutations : 70 euros pour l'arrivant et 157 euros pour le partant 53400 euros d'honoraires pour un immeuble de 48 appart.de 4 étages les frais de cadres me paraissent énormes pour un travail ponctuel
Enfin comment dénoncer ceci puisqu'il faut voter pour l'ensemble du Contrat de Syndic ????
Installation d'un décompteur d'eau en francs : 600 frs Quel avantage à installer ce décompteur d'eau ????
Je suppose qu'il s'agit de 53400 francs soit plus de 1100 francs. C'est cher (un tarif "normal" se situe autour 800 francs par lot).
Le contrat de syndic doit être négocié par le Conseil Syndical avant l'Assemblée. "Négocier" ne signifie pas que le Syndic va accepter toutes les propositions du CS bien évidement. La négociation doit porter principalement sur les postes qui peuvent pour l'année à venir impacter le budget de la copropriété (ex : si vous envisager de faire voter un ravalement, négociez les frais sur travaux).
Il est rare que les copropriétaires votent le changement de Syndic sur les seuls éléments de coûts. Et en générale le contrat de Syndic n'est jamais analysé, voir lu par ces mêmes copropriétaires.
Enfin, si la prestation du syndic est mauvaise et que facteur aggravant, ses coûts sont élevés, il est nécessaire d'envisager son remplacement. Il s'agit toujours d'une opération délicate car il est impératif qu'elle réussisse (c.a.d que les copropriétaires vote bien le changement de Syndic au profit de celui sélectionné par le CS)ce qui nécessite assez souvent un petit peu de marketing auprés des copropriétaires.
Pour résumer par rapport à votre message :
- Collecter des informations sur les coûts moyens de chaque prestation (sur les sites dédiés tels celui de l'UNARC). - Tentez de négocier les tarifs du Syndic en réfléchissant au postes qui sont susceptibles de vous coûter le plus cher dans l'année. - Si aucune négociation n'est possible et que la prestation du syndic n'est pas en rapport avec son coût, changez de Syndic mais en préparant bien votre affaire.
Tout à fait d'accord avec THP, à une réserve près : faire la chasse aux honoraires pour prestations particulières abusifs, mais accepter des honoraires de gestion courante décents seule garantie d'un travail sérieux du syndic. Acceptez de payer cher et vous ferez des économies !
En ce qui concerne les frais de mutation, voici ce que j'ai laissé en réponse à un message introduit par thierry.cerruto le 21/05/2003 sur le forum Charges :
Il est légitime pour le syndic de prétendre à rémunération d’un réel travail excédant celui de la gestion courante. Le contrat de syndic, normalement, mentionne le montant de ces honoraires. Le bât blesse sur leur imputation. Le travail administratif occasionné par une mutation est fourni par le syndic dans le cadre de son mandat. Il n’est lié par contrat qu’au syndicat et non à un ou plusieurs copropriétaires considérés individuellement. Si des honoraires lui sont dus, c’est par le syndicat et non par une autre personne. Il doit donc facturer sa prestation au syndicat. Cela a pour effet de créer une charge. La logique semble simple : la charge représentée par les frais de mutation est due par le copropriétaire du lot cédé au syndicat. Mais, en matière de charges, tout est stipulé dans le règlement de copropriété. Si celui-ci stipule que les frais de mutation sont à la seule charge du copropriétaire cédant, ce dernier doit les supporter. Si le règlement de copropriété est muet sur cette question, il s’agit d’un travail d’administration qui, selon les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doit être réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de parties communes, ce qui, bien sûr, n’est jamais fait. Une jurisprudence de la cour de cassation existe à ce sujet. Elle est citée dans le Code de la Copropriété des éditions LITEC. Je pourrai la rechercher si vous le souhaiter. Donc, pour résumer : Des frais de mutations peuvent être exigés par le syndic au tarif figurant dans son contrat et accepté par l’assemblée générale. Ces frais sont imputés, comme le stipule le règlement de copropriété le cas échéant, ce qui se voit dans de rares règlements résents, soit à l’ensemble des copropriétaires dans la grande majorité des cas. Le syndic ne l’entendra vraisemblablement pas ainsi, mais si vous êtes ferme, vous aurez gain de cause.
Bonjour, Pour exemple nous sommes une copropriété 40 logements. Honoraires gestion courante : 3 896,35 € T.T.C. soit 97,40 €T.T.C. (638,96 F.T.T.C. / copropriétaire) pour l'année 2003, sachant que notre contrat est révisable annuellement sur la moyenne des 4 trimestres de l'Indice moyen INSEE du coût de la construction. Pour information, pour nous le contrat du syndic venant à renouvellement en mars 2003, ses honoraires de gestion courante ont augmenté par rapport à l'année précédente de + 2,74 % correspondant à la moyenne du 2ème trimestre 2002 (indice 1 151,75). Pour ce qui concerne les honoraires particuliers sur la gestion des travaux, nous les avons aussi négociés de la façon suivante : * jusqu'à 13 721 € H.T. ( 90 000 F. H.T.), le syndic est payé à raison de 2%T.T.C. du montant H.T. des travaux * de 13 721 € à 28 966 € H.T., 1,5 % * au-delà de 28 966 €, 1 % T.T.C. du montant H.T. de la dépense. Enfin, pour ce qui concerne les frais de mutation, à la charge du vendeur, ils s'élèvent à 95 €T.T.C. N.B. : les conseils de THP sont judicieux. Sachez cependant, que nous avons nous-mêmes rédigés le "contrat du syndic " et que nous avons procédé à la mise en concurrence (presque 6 mois de tractations entre la rédaction du cahier des charges soumis à différents syndics et l'approbation du syndic actuel ; beaucoup de cabinet de gestion immobilière refusant "carrément" le fait que nous puissions vouloir imposer notre ''contrat'' et ne pas signer leur proposition les "yeux fermés" ! ). Cordialement, Kim
Mettre la pression sur son syndic parce qu’il ne veut pas s’aligner sur les honoraires pratiqués par des Groupes ne visant que la masse de son chiffre d’affaire sans se soucier de qualité ou du petit syndic qui en prévision de la vente de son cabinet ne fait que du chiffre n’est pas une solution. Il serait plus judicieux pour les copropriétaires d’exiger de la qualité et la payer à son juste prix.
Il me paraît plus judicieux de payer réellement le travail fourni (taux horaire) et non de payer un pourcentage qui n’incite pas les syndics à négocier sérieusement le coût des travaux, au contraire… Cette pratique est aberrante il serait peut-être même plus intéressant de prévoir le paiement à la vacation et un pourcentage (pour négociation) sur la baisse obtenue sur les devis des travaux.
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Sujet fermé
Posté - 25 mai 2003 : 09:38:00
le fait que nous puissions vouloir imposer notre ''contrat'' et ne pas signer leur proposition les "yeux fermés" ! ).
