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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
 Posté - 25 mai 2003 : 11:03:48
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Bonjour,
propriétaire depuis un an d'un appartement dans un immeuble ouvrier du 18ème arrondissement datant du début du siècle dernier, et nouveau membre du conseil syndical, je m'interroge sur le bénéfice que pourrait apporter à la copropriété la coûteuse adaptation des règlements rendue obligatoire par la législation. On va en effet nous réclamer dans l'avenir une somme importante, de l'ordre de 3000 euros. Or l'immeuble ne comportant ni gardien, ni ascenseur, ni chauffage central, ni parking, l'adaptation en question consisterait vraisemblablement à supprimer une ou deux clauses (telle que l'interdiction d'exercer dans l'immeuble la profession de professeur de chant...), et à faire retaper le tout sur Word...
J'ai donc l'impression la plus nette qu'il s'agit d'une énorme arnaque.
Est-ce exact? et si oui, quels sont les défenses possibles?
Merci d'avance de vos réponses!
Astrid
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 11:49:52
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L'adaptation du règlement de copropriété est obligatoire. On fait valoir qu'en l'état une omission d'adaptation n'est pas sanctionnée mais ce n'est pas une raison pour ne pas réaliser une opération qui est souhaitable dans la pratique.
La somme de 3000 euros est beaucoup trop importante pour un immeuble comme le vôtre. D'ou vient de montant ? Un vote de l'assemblée ? Une proposition évoquée par le syndic ?
A la page d'accueil du site Universimmo, voyez les prestations offertes à cet égard. Vous y trouverez au moins des indications de base, même si finalement vous envisagez une autre solution.
L'adaptation consiste à cocher dans votre règlement de copropriété les clauses actuelles qui sont contraires aux textes législatifs entrés en vigueur après rédaction de votre règlement de copropriété (y compris les textes figurant dans les décrets d'application).
Ces clauses doivent être supprimées et remplacées par les nouveaux textes. Exemple : si le RC prévoit la répartition trimestrielle des charges, cette clause doit être remplacée par les dispositions nouvelles de la loi SRU imposant la répartition annuelle).
Il est également nécessaire d'ajouter les textes concernant des questions qui n'autraient pas été évoquées dans votre règlement (antennes TV ou autres, présence d'animaux, organisation de la comptabilité du syndicat.
Les spécialistes (notaires ou autres) disposent maintenant de tableaux indiquant les clauses obsolètes et les textes à insérer. C'est donc finalement un travail relativement simple mais qui nécessite précision, minutie et une bonne connaissance de la pratique.
Il faut prévoir par ailleurs des frais pour des prestations matérielles (scanner le texte du règlement actuel pour faciliter le travail, rétablissement en traitement de texte, copies etc.) et les frais de publication.
On vous propose peut-être des modifications, au sens propre du terme, du règlement de copropriété. Elles peuvent être opportunes mais elles n'entrent pas dans le champ de l'adaptation prévue par la loi. Elles peuvent être réalisées à l'occasion de l'adaptation mais exigent des décisions prises à une majorité autre que celle de l'article 24.
Ces modifications ne sont pas toujours nécessaires, et surtout pas toujours opportunes.
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 17:34:59
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Merci de votre message!
La somme de 3000 euros provient d'un devis annexé à la convocation à l'AG annuelle, qui a eu lieu il y a quelques semaines. A l'ordre du jour se trouvait une résolution concernant le règlement de copropriété, résolution que le syndic nous a d'ailleurs conseillé de ne pas voter cette année. Il s'agit donc d'une préparation psychologique pour l'an prochain.
J'ai lu attentivement votre réponse, mais je ne comprends toujours pas ce qui se passe si aucune clause du règlement de copropriété ne se trouve en contradiction avec les lois actuelles...
Quelles sont les "autres solutions" que vous évoquez?...Merci encore pour vos explications!
Astrid
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 18:59:44
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Astrid2,
1.- Le sujet que vous venez d’ouvrir a donné lieu dernièrement à de nombreux échanges de points de vue qui se sont succédés sur les forums, et je me permets de vous le signaler.
Il a fait également l’objet de deux articles – récents - de fond de Universimmo.
Les uns et les autres sont aux liens suivants :
• Articles de UI :
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=316
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=307
• Sujets sur les forums :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3874 http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=2514
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3014
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3648
2.- Confronté au même problème que vous pour un petit immeuble - également du début du siècle et dans le XVIIIème et sans services communs, comme le votre -, nous nous orientons sur un RC minimum :
- enlever tout ce que l'on trouve dans la loi de 1965 et dans le décret de 1967 sur le fonctionnement administratif et financier de la copropriété et remplacer ceci par un article unique en deux alinéas du type :
"Les modalités de fonctionnement administratif et financier de la copropriété XXXX obéissent aux dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, du décret 67-223 du 17 mars 1967 et des divers autres textes pris ou qui seraient pris pour leur application.
"Le présent règlement de copropriété est établi en application de l'article 49 de la loi susmentionnée" ;
- garder évidemment dans une première section (a) le descriptif de l'immeuble (y compris l’origine de propriété – qui est assez marrante et qui sera recopiée religieusement) et (b) tout ce qui concerne les répartitions en millièmes.
Le notaire que nous avons consulté - informellement à ce stade - s'est un peu étranglé au départ et nous avons senti un ange de regret passer dans la salle avec ses grandes ailes équipées de moult et moult articles qui partaient en charpie sous les rayons dardents de l’article 49.
Beau joueur, il (le notaire, pas l'ange...) nous a donné son accord pour travailler dans ce sens en nous disant que notre engeance ne devrait pas trop se répandre si on souhaitait toujours disposer dans notre beau pays d'études de notaire... En finale, il nous a dit que son clerc spécialiste de l'immobilier, qui assistait à l'entretien, trouverait bien une paire ou deux d'articles à nous rajouter.
Le syndic, qui était là aussi, a été baba..., et nous a dit qu'il pensait avec quelque délice à un de ses collègues qui vient de lui céder sa clientèle en fermant son propre cabinet pour ouvrir une petite structure de moulinage des RC à la sauce article 49 et qui fait présentement des offres de service à une brochette de syndics de France et de Navarre avec informatique abondante, reproductique qui va avec et d'autres 'tiques'...
Je tiendrai informés les collègues du site de ce développement (pas avant à l'automne ou plus, une fois que les deux trois saletés de décret qui sont en attente auront vu le jour, beaux petits angelots à naître qu'ils sont toujours...).
3.- A mon avis, la démarche - dont je me rends bien compte qu'elle n'aura pas la faveur de Rank Xerox et de Canon - est valable aussi pour les grosses copropriétés.
Nous sommes en train de la voir pour un ensemble important (350 logements, 50 commerces, un syndicat principal, cinq syndicats secondaires) dans lequel je suis également copropriétaire, également dans le XVIIIème Montmartre.
Dans ce cas de plus gros bateau, le descriptif est simplement plus conséquent, avec la hiérarchie des charges générales, spéciales à tel ou tel sous ensemble ou équipement ou service (ascenseurs, chauffage, etc.) et le tintouim qui va avec. Mais c'est oujours un bateau qui vogue sur la loi de 65 et le décret de 67 et leurs fils et filles à venir...
4.- Les autres (et UI), qu’en pensez vous ? On la fait breveter notre idée ?
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Astrid2
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 18:28:41
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merci!!!...je garde tout cela précieusement pour l'utiliser le moment venu...
Astrid
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 mai 2003 : 17:25:35
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Cher Toison,
Vous savez aussi bien que nous tous que bien des copropriétaires ne connaissent pas la loi de 1965 (près de 40 ans après), et je ne parle pas des lois suivantes, décrets et autres arrêtés. Idem pour quelques syndics.
Au surplus l'adaptation n'est pas limitée aux textes propres au statut mais doit, c'est du moins mon avis, faire référence à des textes externes (animaux et sujets plus importants encore).
L'article 49 a ses défauts, mais aussi ses vertus, même si d'aucuns veulent y attenter en vendant cher des prestations parfois douteuses.
Il y a quand même des propositions raisonnables.
Voyez vous les copropriétaires se pointer aux AG avec leurs brochures du JO ?
A noter les réponses ministérielles 10 631 (JOAN Q 14/04/2003 p. 2989) et 12894 (JO idem p. 2993). SURPRISE : si l'adaptation n'est pas réalisée à la date prévue du 13/12/2005, ce n'est pas seulement l'avantage financier qui disparait, MAIS LA MAJORITE ART 24 : A COMPTER du 14 IL FAUDRAIT LA MAJORITE article 26.
Manifestation des juristes le ?? juin de Nation à la Place Vendôme !!
Blague à part, la réponse est vraiment contraire aux grands principes, ou alors cela veut dire que l'article 49 admet par dérogation des MODIFICATIONS au sens propre du terme !
Avis d'Universimmo ?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 mai 2003 : 19:04:33
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"ce n'est pas seulement l'avantage financier qui disparait"
De quel avantage financier parlez-vous ?
Elisabeth |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 27 mai 2003 : 22:23:16
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Les droits fixes.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 27 mai 2003 : 23:19:12
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J'ai honte, je dois encore avouer mon ignorance, je ne vois pas du tout ce que sont les droits fixes ??????
Si quelqu'un pouvait m'éclairer .....merci !
Elisabeth |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 00:57:10
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Lisez :
* jusqu'à ses derniers mots, l'article 49, mentionné dans les contributions précédentes, de la loi de 1965 ;
* le chapitre 1er du Titre IV du Code Général des Impôts, qui traite des droits d'enregistrement et des différents tarifs (articles 634 à 805, et notamment les articles 680 et suivants).
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 09:31:28
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Nous sommes plus proches de l’interprétation de JPM que de celle de joseph toison…
Certes, il peut paraître peu utile dans un règlement de copropriété comme dans des statuts de société de reproduire la législation, mais il y a un avantage pédagogique, au moins tant que celle-ci n’a pas trop dérivé…
Par ailleurs, quand dans un règlement il y a des articles décrivant par le menu la convocation et la tenue des assemblées générales, les majorités pour adopter les résolutions, etc., il est difficile de procéder à l’adaptation en les rayant d’un trait de plume et en les remplaçant par une référence aux textes, d’autant plus qu’il faut faire attention à détecter les clauses qui allaient déjà au delà de la loi lors de la rédaction du règlement, et qui restent valables par rapport à la législation dans son état actuel : par exemple un délai de convocation de 3 semaines au lieu de 15 jours…
Enfin l’article 49 ne permet pas les « améliorations », mais certaines peuvent être utiles : par exemple des règles concernant la composition minimum et maximum du conseil syndical, et ses règles de fonctionnement ; il faut bien entendu les adopter avec la majorité adéquate mais ce n’est pas forcément la mer à boire, et c’est une bonne occasion pour réfléchir à fond et toiletter le règlement, du moins dans les copropriétés où l’on ne risque pas d’ouvrir des boîtes de pandore à tous les étages, exhumer des cadavres de tous les placard à produits d’entretien, rappeler des décisions d’AG dont on a perdu les PVs ou reprendre le fil de vieux règlements de comptes dont on ne sait pas bien qui avait commencé mais qu’on est sûr d’une chose : c’était très grave…
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arnica
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 09:57:59
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bonjour,
J'ai écrit dans le forum "recommandation ..." lancé par universimmo. Je souhaiterais connaitre vos avis ?
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arnica
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 09:59:47
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je m'étonnais de la position de l'ARC qui soutient aujourd'hui le contraire de ce qu'elle a toujours affirmé sur l'article 49.
Vos avis ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 11:07:25
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D'abord bravo à Universimmo pour la publication rapide de la recommandation 23. La veille est efficace et les réactions rapides.
En second lieu, je n'avais pas pris connaissance de la recommandation avant mon message ci dessus.
Je note en premier lieu que la Commission écarte la prise en considération des évolutions de la jurisprudence. C'est l'avis que j'avais émis. Je suis donc d'accord.
Je note aussi que la Commission, comme les réponses ministérielles (qui a influencé l'autre ? Je n'ai pas vérifié les dates) considère que le majorité de l'article 24 est visée à titre dérogatoire par l'article 49. Sur ce point pas d'accord du tout !
Les clauses du RC objectivement contraires à des dispositions d'ordre public sont réputées non écrites. A tout moment, indépendamment de la "campagne" menée à juste titre pour l'adaptation des RC, les syndicats pouvaient décider cette insertion. La décision à prendre à cet égard n'est pas une décision collective novatrice. Elle ne comporte aucune modification de fond du RC (autorisation de stationner dans la cour commune ou interdiction des éléphants dans les appartements). Les copropriétaires n'ont pas à délibérer sur les textes à insérer qui s'imposent à eux. Ils ont seulement à déterminer les modalités de mise en oeuvre d'une obligation légale : désigner un notaire, ouvrir un crédit affecté pour les frais. Une décision de ce genre, à mon avis, relève de la majorité simple, qu'on soit ou non dans le cadre de l'adaptation. On peut même ajouter qu'elle ne pourrait pas être contestée judiciairement d'une manière utile.
Conclusion : en visant la majorité de l'article 24, l'article 49 donne une précision pour éviter une controverse inutile, mais n'établit pas une disposition dérogatoire et temporaire.
Pour le droit fixe, on peut d'ailleurs se demander s'il n'en est pas de même. Mais l'environnement est différent et l'on peut penser que le législateur, qui n'a pas levé le bâton (pas de sanction à défaut d'adaptation), apar contre tendu la carotte.
Sur le tout, il faut revenir aux travaux parlementaires et aussi à un arrêt de 1993 qui peut donner des indications. Ce sera pour un prochain message.
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arnica
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 14:16:40
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JPM,
Sur l'autre forum "recommandation", Audette parle d'un arret de 1976.
Celui dont vous parlez (93),porte t-il sur la même chose ?
Pour les débats parlementaires, pensez vous qu'il soit possibli d'y lire une obligation qui aurait échappé au ministre ?
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