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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
 Posté - 25 mai 2003 : 19:04:07
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Je suis convoqué (hors délai des 15 jours sous prétexte d'une AG "EXTRAORDINAIRE" ) avec l'ordre du jour suivant :
- Vote de la modification des tantièmes de répartition des charges de la coprropriété. Adoption de charges communes pour 106 tantièmes. Conservation ou non des charges dites d'escalier pour 72 tantièmes.
- Vote de la régularisation des charges de l'exercice 2001
- Adoption des tantièmes de charges pour l'année 2002.
Est ce un motif pour une AG EXTRAORDINAIRE ? (et pour ne pas respecter le délai de convocation ...).
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 mai 2003 : 21:27:18
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Qu’est-ce que cette histoire ?
D’abord il n’y a pas d’AG ordinaires ou extraordinaires, pas plus qu’il y a jamais eu de quorum. Il y a au moins une AG par an appelée à statuer sur les comptes et sur le projet de budget de l’exercice en cours et il peut y en avoir d’autres avec un ordre du jour circonstanciel. On peut donner aux unes et aux autres tous les noms qu’on veut. Mais qu’une terminologie sans consistance n’introduise pas des règles d’ordre public imaginaires. Si le vent pousse un peu fort, tant qu’on y est, qu’on applique l’article 16 de la Constitution et qu’on donne, au cours d’une assemblée EXTRAORDINAIRE, les pleins pouvoirs au président du conseil syndical pour changer la chaudière et fesser la gardienne !
Pardonnez-moi, j’ai développé une allergie et ne peut m’empêcher de sortir mon revolver lorsque j’entends les mots diaboliques « AG Extraordinaire », « quorum » ou « jurisprudence ».
Il n’y a que deux cas où le délai de convocation est réduit : décision de travaux à entreprendre d’urgence et deuxième convocation lorsqu’une première assemblée n’a pu statuer par défaut de majorité. Votre assemblée sera irrégulière. Elle pourra être invalidée pendant dix ans.
Votre affaire sent le soufre. Il faudrait donner des détails.
Pour quelles raisons modifier les tantièmes de charges de la copropriété ? Quelles catégories de charges sont visées ? En règle générale une telle décision ne peut être prise qu’à la majorité de tous les copropriétaires. Je ne vois que trois cas, hormis la création de catégories de charges consécutives à l’installation d’un nouvel équipement : la division d’un lot, mais cela ne modifie rien en fait, l’aliénation de parties communes ou l’absorption de parties privatives, simple adaptation consécutive à l’addition ou à la soustraction des tantièmes correspondants, et « la modification de la répartition des charges … rendues nécessaires par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives » (art 25f). Se trouve-t-on dans l’un de ces trois cas ?
Qu’est-ce que ces « tantièmes de charges pour l’année 2002 » ? Vous avez des tantièmes de charges variables dans votre copropriété ? Sur quoi varient-ils, l’indice des prix à la construction ou la pression atmosphérique ? Peut-être avez-vous un immeuble à volumes modulables au moyen de murs porteurs coulissants. D’adore la science-fiction. Mais peut-être ne reportez-vous pas fidèlement les termes de la convocation, ce qui serait rassurant. Cela est très bizarre. Il serait intéressant, si vous pouvez vous en donner la peine, que vous reproduisiez intégralement sur ce forum le texte de la convocation et que vous décriviez les éventuels documents joints en annexe.
Quant à la régularisation des charges de l’année 2001, que cela signifie-t-il ? Que les comptes de l’année 2001 n’ont pas été approuvés, que des corrections ont été apportées et qu’il s’agit maintenant de les valider ?
Votre syndic est-il un professionnel ?
A vous lire.
Cordialement
P.F. Barde |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 10:48:15
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J'ai bien recopié le texte de la convocation pour les sujets principaux. Il y a en plus :
- en 1 la nomination du président de séance et du bureau .
- et en dernier questions diverses d'ordre général ne nécessitant pas de vote.
C'EST TOUT !
Le pb des tantiémes a été mis à jour par des copropriétéires qui habitent au RDC qui ne veulent pas payer le nettoyage des escaliers conformément au réglement de copropriété qui datent de 1949, mais non appliqué pour ce sujet depuis plus de 15 ans (les charges d'escalier étant répartis sur les 106 tantiémes des charges générales et non 72 pour les charges d'escalier comme cela est indiqué dans le réglement de copropriété de 1949).
Le syndic actuel (nommé il y a un peu plus d'un an) a appliqué le réglement de 1949 pour l'année 2002 à la fureur des copropriétaires des étages qui ont vu leurs charges augmentées et d'aprés le syndic ne veulent plus payer ... Donc dixit le syndic convocation d'une AGE pour sortir du Pb.
Il m'a également dit vouloir profiter de la loi "SRU" pour faire modifier ce réglement de copropriété de 1949 qui ne donnent pas satisfaction aux copropriétaires des étages.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 13:04:00
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La tempête souffle sur votre copropriété. Le syndic entraîné dans le maëlstrom a convoqué à la hâte, hors délai, une assemblée EXTRAORDINAIRE, appelée à rien de moins que modifier la répartition des charges en des termes lapidaires incompréhensibles pour quiconque ne connaît pas le contexte.
Il y a donc un problème de forme et un problème de fond.
Sur la forme, il est pour moi inacceptable que l'assemblée se tienne et encore moins statue dans de telles conditions. D'abord, le délai impératif de convocation n'a pas été respecté, l'urgence en l'occurence n'est pas un motif recevable et, surtout, il n'y a en pas. Une urgence doit s'apprécier objectivement et non pas à la mesure des agitations des esprits. Le ciel ne va pas vous tomber sur la tête pour quelques de dizaines d'euros en plus ou en moins dans la répartition sur chacun du salaire de la femme de ménage.
Sur le fond, le problème comprend deux volets. Le premier est de savoir, en l'état actuel de la législation et de la rédaction du règlement de copropriété, comment répartir les charges d'entretien de l'escalier. Le deuxième est de savoir s'il y a lieu de modifier la répartition des charges telle qu'elle est inscrite dans le règlement de copropriété.
C'est à bon droit que le nouveau syndic a imposé une répartition des charges conforme au règlement de copropriété. Si celle-ci n'était pas conforme avec la nouvelle loi promulguée en 1965, c'est à l'époque que les copropriétaires qui s'estimaient lésés auraient dû réagir pour faire adapter par la voie judiciaire le règlement conformément aux dispositions transitoires de l'article 45. Par la suite, restait encore, et reste toujours d'ailleurs, pour ces mêmes copropriétaires la possibilité, plus aléatoire, de faire reconnaître judiciairement que la répartition des charges était tellement incompatible avec les dispositions légales que les clauses du règlement de copropriété étaient non écrites et d'obtenir du tribunal une répartition des charges conforme à la loi. Rien de cela n'a été fait. Le syndic doit donc appliquer le règlement de copropriété existant tant q'une décision judiciaire n'est pas intervenue ou qu'une assemblée générale, statuant à l'unanimité de tous les copropriétaires, n'a pas adopté de nouvelles grilles de répartition. Dans un petit immeuble, avec des copropriétaires ayant le sens de l'équité ce devrait être possible. Mais il faut se calmer, réfléchir et discuter posément. En attendant, le syndic doit continuer à répartir les charges comme il a eu le courage de le faire et c'est tout à son honneur. Si des copropriétaires ne l'entendent pas ainsi, qu'ils saisissent le tribunal de grande instance, pour être vraisemblablement déboutés.
Analysons maintenant la conformité des clauses du règlement de copropriété dans le but éventuel d'adopter une nouvelle répartition.
Les dispositions légales à appliquer sont les deux alinéas suivants extraits des articles 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, précisés par l'article 1 du décret du 17 mars 1967.
Loi, article 10 :
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Loi, article 24 :
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Décret, article 1 :
Le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l'alinéa 1er dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au dernier alinéa de l'article 10 de ladite loi.
Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.
L'état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions de l'article 10 (alinéa 3) et, s'il y a lieu, de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Le règlement de copropriété met à la charge des seuls copropriétaires des étages les dépenses d'entretien de l'escalier, ce qui est parfaitement valide au regard de l'article 24 et du premier article du décret et, à l'intérieur de cette catégorie, la valeur des tantièmes n'étant pas contestée, le critère de calcul de l'article 10 a bien été respecté.
Les clauses du règlement de copropriété ne contrevenant pas aux dispositions légales, il n'y a pas lieu de les modifier, sauf s'il résulte d'une volonté unanime de supprimer la catégorie de charges escalier.
En conséquence, lors de l'adaptation du règlement de copropriété aux nouvelles dispositions légales, il n'y aura pas non plus lieu de modifier la répartition des charges établie en 1949. Encore une fois, si cela devait être fait néanmoins, ce ne serait qu'en application d'un vote unanime sur ce point particulier et non à la simple majorité des copropriétaires présents et représentés.
Voilà comment je vois les choses. Je ne parle pas d'autorité et d'autres participants à ce forum me contrediront peut-être : je lirai leurs arguments avec le plus grand intérêt.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 26 mai 2003 : 22:25:16
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P.F Barde nous invite à contredire éventuellement : pour ma part, je ne vois rien à contredire sur ce point précis et complet !
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 28 mai 2003 : 09:32:40
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Non seulement nous ne voyons rien non plus à contredire mais de surcroît nous voulons nous associer à l’indignation de P.F.Barde ! On est littéralement confondus quotidiennement dans ce forum par l’amateurisme d’un grand nombre de syndics professionnels et les âneries qu’ils répandent, souvent gobées malheureusement sans vérification par les pauvres copropriétaires ! Il est temps qu’ils fassent ce par quoi ils auraient dû commencer, c’est à dire aller à l’école et y envoyer leurs gestionnaires !
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