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 Sujet  |
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kily
Contributeur senior
55 réponses |
 Posté - 29 mai 2003 : 10:03:32
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Bonjour,
A l'occasion de cette nouvelle réflexion sur les dsipositifs du décret de 1987 fixant les charges récupérable. Et plus généralement, la question qui se pose souvent sur ce forum : si la loi est favorable au bailleur ou bien au locataire.
Le dépôt de garantie me semble être particulièrement injuste.
D'abord, il doit être égale de 2 mois sans charges, des bailleurs peu scrupuleux prennent souvent 3 mois, voire plus...
Puis, il n'est rendu (dans l'hypothèse où le bailleur ne l'ingurgite en entier ou en grande partie sous tel ou tel prétexte, comme c'est souvent le cas...), qu'après 2 mois du départ du locataire. Or, beaucoup de locataires, ont justement besoin de cet argent pour payer un nouveau dépôt de garantie.
Enfin, chacun sait que les bailleurs placent les dépôts de garantie pour en gagner des intérêts (Livret A, Codevi, et même la Bourse...). Alors, pourquoi les intérêts récoltés vont entièrement dans la poche du bailleur? Pourquoi il n'y a pas, au moins, un partage équitable de ces intérêts à la fin de la location entre bailleur et locataire? Je pense, notamment, et à titre d'exemple à une location qui a durée pendant 10 ans et dont le dépôt de garantie était de 10000 francs. Cette somme placée au taux les plus bas (pour nr citer que ceux-ci), apporterait entre 3000 et 4700 francs.
A défaut, pourquoi ne pas créer un organisme national indépendant dont la tache serait de gérer et valoriser les dépôts de garantie, se qui permettrait au moins la création de certains emplois?
... C'est juste un sujet pour débat.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 mai 2003 : 14:09:50
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1.- C'est l'article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui traite du détail de la gestion du dépôt de garantie :
Citation :
Article 22
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
Votre proposition nécessiterait donc une modification législative, qui n'est pas à ma connaissance envisagée.
Il est certain - comme le montrent notamment maintes interventions sur ce site - que des propriétaires « ingurgitent » comme vous le dites tout ou partie du DG.
Toutefois, le locataire n'est pas démuni puisqu'il peut assigner le propriétaire devant le tribunal (tribunal d'instance, sans frais, si le différend est inférieur à 3 800 €). Une menace d’assignation suffit souvent à faire rentrer dans le rang le propriétaire gredin.
2.- Sur le délai de deux mois pour récupérer son DG, il y a effectivement un vrai problème.
Vous pourriez à ce sujet jeter un œil sur le sujet suivant relatif au Locapass : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4170
Et consulter le site de l’UESL sur cet instrument de financement du DG à taux zéro : http://www.uesl.fr/espace_particulier/gp_fiche02.htm
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 02 juin 2003 : 02:59:42
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Bonjour,
Je réitère mon opinion déjà exprimée sur un post précédent sur le fait que la loi est, en France, particulièrement favorable aux locataires par rapport aux autres législations européennes sans que cela ne constitue une quelconque critique de ma part.
Kily, votre contribution met en exergue des arguments intéressants mais ils sont orientés uniquement du point de vue du locataire, permettez moi d’utilisez le droit au débat que vous évoquez dans votre dernière ligne pour exposer également le point de vue du bailleur, et peut-être, conviendrez vous que la loi est – sur ce point particulier – équilibrée entre locataire et bailleur.
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 cité dans son intégralité dans la contribution de Joseph Toison prévoit que le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer, j’écarte donc de mon analyse le cas des bailleurs aigrefins qui se situent hors la loi et que vous fustigez à juste titre.
1) De la non reversion d’une partie des intérêts générés par le placement du DG
Vous trouvez que c’est une disposition qui va à l’encontre des locataires, cependant, le même article 22 prévoit également que le DG ne peut faire l’objet d’une révision de montant en cours de bail. Probablement le législateur s’est-il dit que les intérêts générés par le placement du dépôt de garantie doivent permettre de maintenir celui-ci à un niveau de deux mois de loyer après révision selon les indices contractuels et légaux. A ce titre, on peut constater que les conditions économiques actuelles ne permettent pas cette péréquation puisque les placements sûrs (émissions obligataires d’états de la zone euro par exemple) dégagent un taux de rendement inférieur à celui de l’indice du coût de la construction. En résumé, le dépôt de garantie a toutes les chances, à la fin du bail, d’être inférieur à deux mois de loyer malgré les intérêts.
Certes, le bailleur peut espérer optimiser le taux de rendement en plaçant le DG en bourse, mais dans ce cas, si on devait considérer légitime le partage des produits financiers, il serait tout aussi logique que bailleur et locataire se partagent les pertes en cas de déconvenue. Compte tenu de l’évolution du marché actions depuis plus de deux ans, bon nombre de dépôts de garantie auraient fondu comme neige au soleil.
2) Du délai de remboursement de deux mois
Il y a sur ce forum kyrielles de posts de la part de locataires qui exigent, à juste titre, que toute ponction sur le dépôt de garantie s’effectue sur la base de justificatifs clairs et irréfragables (devis ou, mieux, facture relatives aux réfections réalisées). Comment le bailleur peut-il rembourser quasi immédiatement un dépôt de garantie et évaluer en même temps de manière précises les éventuelles réparations locatives (voire une pré-régularisation des charges). Cela donnerait lieu à des estimations, sinon arbitraires, au moins très prudentes au préjudice des locataires et cela ne ferait que multiplier le nombre de contentieux.
Certes, ainsi que vous l’évoquez, les locataires partants ont souvent besoin d’argent pour verser le dépôt de garantie de leur nouveau logement… Joseph Toison indique très judicieusement qu’il existe des possibilités d’obtenir un prêt LOCAPASS sans intérêt pour faire face au paiement du nouveau DG. Cela mobilise beaucoup d’argent de la part des Collecteurs 1% notamment parce que le remboursement de ces prêts peuvent s’étaler sur plusieurs années. Il me semble que, à fonds constants, il serait plus opportun de généraliser ces avances sous la forme de prêts relais à plus court terme.
Voilà le débat vraiment lancé 
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kily
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 20:02:41
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J'ai enttendu à la Radio ce matin, que plus de 60 députés
ont présenté ce matin un projet qui joint un peu ce que je disais dans mon poste.
Est ce que quelqu'un a plus d'info?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 02:48:00
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Oui, il s'agit de la proposition de loi suivante :
Proposition de loi de M. Jean-Louis Christ visant à améliorer les rapports locatifs en autorisant le droit à intérêt sur le dépôt de garantie, n° 835 http://www.assemblee-nationale.fr/12/propositions/pion0835.asp
La faisabilité juridique et financière de la proposition mériterait d’être établie. Les établissements de crédit que vise la proposition sont les Caisses d’Epargne et de Crédit (articles L. 512-87 et L. 512-88 du Code monétaire et financier) .
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 05:18:44
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Ah, désolé : je ne l'avais pas vu. J'y vais voir de ce pas.
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