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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
 Posté - 30 mai 2003 : 15:37:21
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Bonjour à tous,
Je viens de découvrir ce site qui me semble "génial" et qui va surement m'etre très utile.
Je viens d'acheter un appartement, qui est loué à une personne de + de 70 ans et dont les revenus semblent élevés.
J'ai 2 questions :
1) Je sais que je ne peux reprendre le bien puisque cette personne est protégée. Pas de problème, c'est un investissement locatif. Mais dois-je éventuellement faire une démarche quelconque au cas ou je ne voudrais pas que cette "protection" passe à quelqu'un d'autre ?
Il m'a dit qu'il est divorcé mais qu'il a une amie (qui ne vit pas avec lui) et je ne sais pas s'il a des enfants.
2) Je pensais que les charges (j'entends bien celles imputables aux locataires et uniquement celles-ci) l'étaient à 100%. Or la société qui gère l'immeuble me dit qu'il y a toujours une quote part imputée au propriétaire.
ex: les charges ascenseurs ne seraient pas à 100% pour le locataire mais uniquement à 80,xx%, le reste étant pour le propriétaire.
Merci pour vos explications sur ces 2 points.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 31 mai 2003 : 04:05:02
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Qu'entendez-vous par "passer cette protection à quelqu'un"?
Prados |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 31 mai 2003 : 09:02:06
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Eh bien je crois savoir que cette "protection" peut d'étendre à une tierce personne (meme sans lien de parenté avec mon locataire) pour autant que cette personne peut prouver qu'elle vit dans l'appartement de facon régulière depuis + d'un an.
Donc pour me prémunir de cette éventualité, en cas de décès de mon locataire, je voudrais savoir si, d'ores et dejà, je peux lui signifier un congé à l'échéance du bail (sans toutefois que cela s'applique à lui directement).
J'espère que j'ai été plus claire.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 mai 2003 : 17:03:24
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La situation que vous évoquez d'un locataire âgé de plus de 70 ans (oh la la la dans moins de 5 ans j'y suis..., qu’est ce que ça passe vite !) relève d'abord, en raison de cet âge, du III de l'article 15 de la loi 89-462 du 06.07.89 (mais il y a deux conditions, cumulatives, d'âge et de ressources : si votre locataire dépasse le seuil de ressources indiqué de 1,5 fois le SMIC en annuel, il n’est pas protégé spécifiquement par le III de l’article 15).
Pour le reste, les proches d'un locataire (y compris ceux du III de l'article 15) qui ont droit à un transfert du bail en cas d’abandon du domicile par le titulaire du bail ou de son décès, sont listés dans l'article 14 de cette même loi (le "concubin notoire" qui vit depuis plus d'une année avec le titulaire y figure). La situation s'apprécie au moment de l’abandon ou du décès.
Le texte de la loi de 1989 est sur le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur000.asp
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 31 mai 2003 : 21:14:50
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Samedi soir ou pas, aspect positif : la statue en question est celle d'une victoire et ornait la proue d'une galère (on y est bien...). Mais aspect négatif : elle n'a plus de bras (bon, elle a dû les perdre bien après et on ne sait pas comment).
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 31 mai 2003 : 23:14:23
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Bonjour,
Votre locataire n'est pas protégé de façon aussi absolue que vous le pensez s'il a des revenus élevés : voir le paragraphe III de l'article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. S'il perçoit un revenu supérieur à 150% du SMIC vous pouvez lui donner congé à l'expiration de son bail. En revanche, il n'est pas possible de se prémunir contre une reprise par un proche en donnant un congé qui ne sera pas exécuté. Si votre locataire est effectivement protégé, vous ne pouvez tout simplement pas lui donner congé.
En cas de décès, le bail peut se transférer aux descendants, ascendants, concubin notoire et personnes à charge vivant depuis au moins un an avec le locataire à la date du décès. Si le bénéficiaire du transfert du bail n'est pas lui-même protégé, vous pouvez lui donner congé à l'expiration du bail. Le bénéficiaire ne fait que reprendre le bail, il ne s'agit pas d'un renouvellement. Par exemple si un locataire vivant en concubinage décède alors que le bail doit expirer dans un an, le concubin peut recevoir congé pour quitter le logement dans un an.
La répartition des charges entre locataire et propriétaire est fixée par le décret 87-712 du 26 août 1987. L'esprit de ce texte est que les grosses réparations sont à la charge du propriétaire et l'entretien courant à la charge du locataire. Il détermine précisément les opérations d'entretien des ascenseurs qui sont à la charge du locataire. L'application de ce décret peut se révéler difficile surtout en copropriété. Les appels provisionnels que vous recevez sont claculés à partir du budget, lequel a vraisemblablement prévu 80%/20% entre l'entretien courant et les grosses réparations. Plus subtilement, mais je ne pense pas que beaucoup de syndics entrent dans ces détails, si l'immeuble bénéficie d'un contrat complet garantissant un maintien en bon état de l'ascenseur pour un abonnement forfaitare le montant de l'abonnement englobe entretien courant comme grosses réparations. La société titulaire du contrat de maintenance a peut-être indiqué que l'entretien courant représentait 80% de l'ensemble. La question est à poser au syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 00:33:34
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Les professionnels de l'ascenseur, qui se sont fait condamner a des amendes il y a quelques années (1986) pour entente illicite par la Commission de la Concurrence ( http://www.adminet.com/jo/avis16avril1986.html ) pour un total de 20 millions de F de l'époque, Chambre syndicale comprise – qui s’est renommée en ‘Fédération des Ascenseurs’ -, se sont engagés à calibrer leurs contrats de telle sorte :
- que le « contrat d'entretien normal » couvre les dépenses récupérables ;
- que le « contrat d'entretien normal » soit de 73 % du « contrat d'entretien complet ».
J'ignore si ces engagements sont réellement respectés.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 10:25:09
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Dans le même ordre d'idée, nous avons, pour tout mon quartier une "Association syndicale de l'ensemble résidentiel de X" qui s'occupe des voieries et des espaces verts. J'ai constaté que depuis toujours, le syndic indiquait dans les charges 80 % au locataire et 20 % au propriétaire.
Avec notre nouveau syndic, sans la moindre explication, il a mis 100 % au locataire.
Là je pose le problème suivant : il n'est fait aucune obligation au syndic d'indiquer sur les décomptes de charges individuels les parts récupérables sur les locataires.
Comment un propriétaire peut-il deviner aussi bien pour mon exemple que pour l'exemple de l'ascenseur faisant l'objet de cette discussion, combien il peut répercuter sur son locataire ?
Sauf à être membre du conseil syndical, il ne connaît pas les détails des facturations ou les règles appliquées (comme pour l'ascenseur) et encore. Moi, c'est au bout de plus de 15 ans que j'ai remarqué que les frais d'ASERX" étaient répartis selon un certain pourcentage.
Elisabeth |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 15:03:33
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Question très pertinante d'Elisabeth ...
Merci a tous ceux qui ont contibué à apporter une réponse à mes questions. Je vais étudier en détails les documents renseignés (enfin pas maintenant car il fait trop beau !).
J'ai quand meme une autre petite question subsidiaire:
Le fait que cet appartement est loué à un (charmant) monsieur qui non seulement entretien parfaitement mais aussi paye à temps loyers et charges, n'est pas pour me déplaire et me faire vouloir qu'il parte (d'une facon ou d'une autre).
Seulement il semblerait que le loyer est quand meme en dessous du marché, surtout que cet appart dispose d'un garage en sous-sol. Y a t-il un moyen quelconque d'augmenter /de réviser son loyer à la date anniversaire ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 juin 2003 : 16:01:42
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Bonjour,
Il ne sera jamais possible de répartir en toute rigueur les dépenses en charges locatives ou non-locatives, sauf à examiner par le menu toutes les factures et les devis, encore que …
Il est cependant possible d’atteindre un niveau de certitude acceptable en exigeant du syndic qu’il se fasse remettre des factures très détaillées et, autant que possible, des factures séparées pour l’entretien courant et les grosses interventions. Il faudra se battre pour l’obliger à se battre contre les entreprises mais cela doit pouvoir se faire.
Dans un premier temps il appartient aux copropriétaires bailleurs de veiller à ce que la répartition de ces dépenses apparaisse dès l’élaboration du budget, ce qui leur permettra de demander à leurs locataires des provisions pour charges réalistes. Ensuite, ils devront vérifier cette répartition soigneusement lors de la vérification des comptes. Les locataires sont en droit d’obtenir des justificatifs et il faut que ces justificatifs soient complets et convaincants.
Le syndic n’a pas d’obligation légale à indiquer quelles sont les charges récupérables sur le locataire, mais on peut très bien lui demander d’inscrire cette obligation dans son contrat. Pour lui ce ne sera pas une grosse contrainte, tous les logiciels de comptabilité le permettent aisément. Il faudra simplement que ses comptables jettent un coup d’œil sur le décret définissant les charges locatives et paramètrent correctement leur logiciel, ou apprennent à le faire.
Vraisemblablement autant l’ancien syndic qui répartissait à 80% / 20% que le nouveau qui met tout sur le compte du locataire ont choisi la solution de facilité.
Réponse subsidiaire.
La révision du loyer autre que celle appliquée en proportion de l’évolution des coûts à la construction est très difficile, mais possible si le loyer est manifestement sous-évalué. Il faut observer scrupuleusement la procédure imposée par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989. La proposition de révision doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail et reposer sur au moins six références de loyers de logements comparables. Des observatoires des loyers ont été institués afin de constituer les bases de données permettant de fournir ces références.
Cordialement
P.F. Barde |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 02 juin 2003 : 15:34:15
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Valazur,
Vous êtes allés trop vite, ainsi que le P.F. Barde l'indique, il est possible de revaloriser le loyer d'un logement lors d'un renouvellement de bail tout en respectant la loi du 6 juillet 1989.
Joulia,
Les procédures sont fastidieuses mais avec un peu de rigueur, vous pouvez y arriver sans problème. Il faudra être patient car la hausse de loyer doit s'étaler sur 3 ans, voire 6 si l'augmentation dépasse les 10 %.
Je vous engage à compulser ladite loi, et plus particulièrement l'article 17, paragraphe c) ainqi que l'article 19 sur le lien suivant : http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm
Pour compléter la contribution de PF Barde :
- Parmi les organismes accrédités par le ministère du logement sur la production de loyers de référence, figure l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne que vous pouvez contacter au 01 40 56 01 47 (http://www.olap.asso.fr)
- je souhaite attirer votre attention sur la publication d'un décret, renouvelée chaque année, qui limite l'augmentation - sur les communes de l'agglomération parisienne - à la moitié du différentiel constaté entre le loyer pratiqué et la moyenne des références produites. Le dernier paru est le décret n° 2002-1093 du 27 août 2002 consultable là :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=2474&indice=1&table=CONSOLIDE&ligneDeb=1
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 02 juin 2003 : 19:54:55
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Merci Valazur 
Cela dit je ne suis qu'un béjaune devant la sagesse et le savoir de Joseph Toison 
Sa plume est plus vive et son savoir plus étendu même s'il dit ne pas avoir de "parchemin" validant ses compétences dans le domaine immobilier.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 03:10:33
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Sybarite,
Joseph n'a pas de "parchemin" puisqu'il doit être docteur "honoris causa" de la grande université de la vie et de la sagesse.
A mon avis, il n'y a pas meilleur diplôme que celui-là.
Joseph, j'en profite également pour vous faire ma révérence.
Prados |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 09:03:29
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En tout cas, vous méritez tous une palme et de grosse bises !
MERCI.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 02:55:09
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Cà pour les compliments (qui sont bien exagérés – vrai : je ne fais pas la chochotte) : 
Cà pour la bise : 
PS : Joulia a dit "bises" au pluriel. Donc, si j’en pique une au passage, il en reste en stock pour tous. Ce qui est justice.
PS2 : baisers volés, le film : ouah...(rien que le titre !).
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