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jlaurence
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 03 juin 2003 : 12:12:17
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Bonjour,
une AG des copopriétaires est programmée le 18 Juin 2003. Nous devons signer l'achat de notre appartement le 15 juin 2003.
L'ancien propriétaire n'a à priori pas l'intention de me transmettre sa convocation à l'AG.
Vais je payer les travaux votés lors de cette AG???
Puis je tout de même y participer en tant qu'auditeur libre ??? et si oui quel est la démarche pour y participer ???
Merci d'avance pour votre aide sur cette situation un peu tordue.
Jerome
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 12:57:39
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Vous ètes copropriétaire à compter du 15/06, donc vous devez être convoqué à toute AG postérieure. Contactez le syndic.
De toute façon, vous aurez à participer à tous travaux votés durant cette AG. |
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jlaurence
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 13:12:01
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Les convocations ont déjà été envoyée il y a maintenant 15 Jours (je le sais par l'intermédiare d'un autre copropriétaire que j'ai rencontré).
Il est difficile pour moi de contacter le Syndic car aujourd'hui je n'éxiste pas à leurs yeux, en effet je ne suis pas encore le propriétaire.
L'agence immobilière m'a dit que l'ancien propriétaire doit me faire suivre cette convocation par lettre avec AR au moins 8 jours avant l'AG. Ce qu'il n'a pas encore fait et ne fera certainement pas car à priori il veut assister à l'assemblée (ne me demandez pas ses motivations car je n'ai pas compris moi même l'intérêt de sa décision).
De ce fait, si nous signons le 15 Juin 2003, nous serons en effet propriétaire à la date de de l'AG. Mais nous n'aurons pas été prévenu avant. D'où mes questions ...
Donc d'après vous, je supporterai qd même les travaux votés lors de cette assemblée ???
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 13:36:43
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Bonjour,
Votre vendeur a l'obligation de vous transmettre sa convocation. Celle-ci est réputée vous avoir été remise et vous ne pouvez pas contester la régularité de la tenue de l'assemblée si la convocation a bien été remise dans les délais légaux à votre vendeur.
S'il ne vous la transmet pas, il n'y a pas de raison que le syndic refuse de vous en remettre une copie si vous lui expliquez que vous devez signer le 15. S'il a des scrupules, rien de plus facile pour lui que de vérifier vos dires en téléphonant au notaire. Il faudrait qu'il fût stupide ou de mauvaise foi, ce qui n'est pas une obligation, même quand on est syndic. S'il persiste malgré tout dans sa position négative, tâchez de vous faire communiquer cette convocation par un copropriétaire et rendez-vous à l'assemblée. Si vous avez pris la précaution d'apporter un justificatif de votre achat les jours précédents, on ne pourra vous empêcher d'entrer, de participer, de voter, voire même de faire partie du bureau.
Quoi qu'il en soit, que vous ayez participé à l'assemblée ou non, vous serez tenu de payer votre quote part de tous les travaux qui auront été décidés.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 13:41:15
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Autre point important sur lequel je ne m'étais pas arrêté en lisant votre message trop vite : votre vendeur n'aura plus aucun droit à participer à l'assemblée. Signifiez le lui et prévenez le syndic par écrit que c'est vous qui serez présents.
Cordialement
P.F. Barde |
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jlaurence
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 14:32:27
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Merci pour vos différentes réponses.
J'ai une précision à vous demander au vu de vos réponses :
Si je repousse mon rendez vous de signature au 19 ou 20 Juin 2003 et que l'ancien propriétaire ne me transmet pas la convocation de l'AG du 18, Les travaux votés seront ils à ma charge qd même ??? Pourais je qd même participer à l'AG en tant qu'auditeur libre sans incidence pour moi???
Encore une fois cette situation est un peu tordue (et je suis le premier à le constater) mais l'ancien propriétaire est déterminé à participer à cette AG.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 18:46:00
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Si vous reportez la date de signature après la tenue de l'assemblée, c'est le vendeur qui aura à payer le montant des travaux votés lors de cette assemblée, sauf stipulation contraire dans l'acte de vente. S'il n'y a pas de gros travaux à l'ordre du jour, la question devient sans intérêt naturellement. S'il y en a, il est à prévoir que votre vendeur voudra une révision du prix de vente, ce qui serait tout à fait légitime puisque l'appartement a été vendu compte tenu de la prévision de travaux. Le plus simple est certainement de maintenir la date prévue. Il est curieux que votre vendeur tienne tant à assister à l'assemblée et je discerne mal pourquoi vous accepteriez de reculer la date de signature et lui laisser prendre des décisions qui vous engageront, vous et non lui. Cela étant, il y a de bonnes chances qu'on vous autorise à assister à l'assemblée sans prendre part aux votes. Mais ce n'est pas un droit.
Je pense néanmoins que votre intérêt est de maintenir la date du 15 et de prendre part aux délibérations de l'assemblée.
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 19:07:45
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La question posée par Jérome est particulièrement intéressante. Elle constitue par ailleurs un véritable nid de guèpes.
Je vois, a priori, trois difficultés :
- Qui doit être convoqué ?
- Qui peut prendre part aux votes ?
- Chez qui les effets des décisions se développeront-ils ?
Tout d'abord, à supposer que la date du 15 retenue soit celle de la signature de l'acte authentique, il faut s'assurer de la date de prise d'effet du contrat, qui peut être différente de la date de signature. A cet effet, il faut lire le projet (le cas échéant, le demander au clerc chargé de la régularisation). Vous devriez trouver une rubrique intitulée "transfert de propriété" (les clauses les plus usuelles sont la prise de possession lorsque l'immeuble est libre et la perception des loyers, lorsqu'il est occupé). Le cas échéant, vous devriez trouver plus loin, une clause précisant la date fixée pour la prise de possession ou la perception des loyers. Il pourra s'agir de la date de signature de l'acte ou une autre qui serait indiquée.
Ensuite, il fauf bien distinguer la question des effets de l'acte entre la parties et l'opposabilité du transfert de propriété à l'égard du syndicat.
Il n'est pas abusif, en outre, de revenir aux principes généraux.
Enfin, je serais, pour ma part, plus nuancé que les contributeurs précédents.
1° S'agissant de la convocation à l'assemblée et de la participation au vote.
Il résulte d'un arrêt de la C. cass.(III), en date du 3 octobre 1972, se fondant sur les dispositions de l'art 6 du décret de 1967, que si le transfert de propriété n'a pas été signifié au syndic, l'ancien copropriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat.
En d'autres termes, le transfert de propriété est opposable au syndicat par la notification faite au syndic du transfert de propriété d'un lot.
la convocation est valablement adressé au propriétaire, seul connu de ce syndic au moment où la convocation s'effectue. Il en est de même de la participation à l'assemblée, du moins tant que le transfert de propriété n'a pas été notifié au syndic.
La notification du transfert de propriété est distince de la publication de l'acte. Cette formalité de publicité foncière concerne l'opposabilité de l'acte à l'égard des tiers. Et le syndicat n'est pas un tiers par rapport aux parties. En outre, on ne voit pas très bien comment le syndicat pourrait avoir connaissance de la publicité de la vente. C'est la raison pour laquelle les auteurs du décret de 1967 ont prévu la notification de la vente au syndic.
Cette notification est faite à la diligence du notaire ou des parties.
L'assemblée devant se réunir le 18, et à supposer que le transfert de propriété ait lieu le 15, il pourrait être amusant pour Jérome de notifier au syndic le transfert de propriété. A cet effet, l'envoi par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de l'une des attestations fournies le jour de la vente pourrait être effectué. Il conviendrait également de vérifier que les éléments de l'art. 6 in fine y figurent.
La notification ainsi réalisées, la qualité de copropriétaire de Jérome devient opposable au syndicat.
Le droit de vote est attaché à la qualité de copropriétaire. Cette qualité s'apprécie le jour de l'assemblée.
En d'autres termes, le précédent copropriétaire, valablement convoqué par ailleurs, n'a plus de qualité pour émettre un vote. C'est le nouveau copropriétaire, le cas échéant, qui n'a pas été convoqué, qui a cette qualité.
Je vois d'ici la scène, à l'occasion de la prochaine assemblée : l'ancien copropriétaire, ainsi que Jérome, présents ; et Jérome d'indiquer que le précédent copropriétaire n'a pas de qualité pour émettre un vote et, éventuellement, de se prévaloir des dispositions de l'art 17 du décret in fine !
Considérer que Jérome, même non convoqué, a vocation à voter pourrait se fonder sur le fait qu'il vient aux droits du précédent copropriétaire. Il est un ayant cause à titre particulier. Et sa qualité de copropriétaire a été rendue opposable par la notification du transfert de propriété.
2° S'agissant des dépenses.
Sur le plan de l'obligation (qui doit payer quoi), en principe, à l'égard du syndicat, c'est toujours la notification qui sert de référence devant être prise en compte par le syndic pour décider qui est débiteur des charges.
Il s'agit de questions délicates qui ont été traitées sur ces forums.
Sur le plan de la contribution (qui supporte, en définitive, le poids de la charge), l'acte de vente devra définir, dans les rapports entre acquéreur et vendeur, le sort de ces dépenses. C'est à Jérome, au stade des discussions, lors de la vente, de s'accorder avec le vendeur, sur ces questions. Le cas échéant, ces conditions seront portées à l'acte.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 01:17:37
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Bonjour,
Il vaut mieux ne pas raconter n’importe quoi sur UniversImmo : les mises au point ne tardent pas !
J’ai bien sûr considéré que la date de prise d’effet était celle de la signature comme le sous-entend Jérôme dans sa question. Mais il est vrai que plutôt que de jouer sur la date de la signature il pourrait très bien jouer sur la date de prise d’effet portée dans l’acte.
Pour être opposable au syndicat, la mutation doit avoir été notifiée au syndic. Il est tout à fait possible à Jérôme d’obtenir que la notification soit rédigée par le notaire au moment même de la signature de l’acte de vente. Mais le délai peut manquer pour que cette notification soit faite conformément à l‘article 63 du décret, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une remise en main propre lors de l’assemblée ne serait pas nulle, le syndicat pouvant renoncer à se prévaloir de l’inopposabilité, ce que lui reconnaît une jurisprudence : CA Pairs, 23ch, 31 janvier 1992. Mais rien ne l’y oblige et on peut fort bien imaginer le cas absurde où le nouveau copropriétaire porteur de la lettre de notification ne serait pas reconnu au motif que cette lettre n’aurait pas encore été reçue sous pli recommandé.
Je me dois d’apporter une importante correction à ce qui j’ai écrit dans mon précédent message. Le syndic ne peut exiger du vendeur que les dettes liquides et exigibles. Ainsi, si des gros travaux ont été décidés, seuls les fonds appelés et dont la date d’exigibilité est passée à la date de la mutation peuvent être exigés du vendeur par le syndic et c’est à l’acheteur que ce dernier demandera les fonds appelés ultérieurement. C’est ce qui est expliqué dans le dossier consacré aux ventes sur le présent site. Il peut en aller autrement dans la pratique, mais rien n’impose en droit au syndic de se conformer aux clauses d’un contrat entre deux parties pour lesquelles le syndicat n’est qu’un tiers. Seule est opposable au syndicat la mutation, non les clauses du contrat qui déterminent les modalités de cette mutation.
Dans la pratique, le plus souvent, les parties conviennent que l’intégralité des travaux votés seront à la charge du vendeur. Rien ne les y oblige, ils peuvent très bien passer à leur gré tout autres accords que le syndic peut parfaitement ignorer. Le plus sûr pour le syndicat est évidemment que le vendeur s’oblige à payer l’intégralité des dettes certaines mais non encore ni liquides ni exigibles et accepte que leur montant soit retenu sur le prix de vente au profit du syndicat. On ne peut toutefois l’y forcer.
Cordialement
P.F. Barde |
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