|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 02 juin 2003 : 20:28:54
|
Nous avions mis au vote des travaux de remplacement des colonnes de chauffage. 2 devis, l’un de 15 500 € (garantie 20 ans environ) et l’autre de 34 000 € (garantie : 50 ans) étaient joints.
Il s’est avéré au cours de la discussion que ce dossier n’avait pas été préparé et que le syndic a été complètement incapable de commenter les devis et de donner des détails techniques. Donc, il a été décidé, avec l’approbation générale, que le CS allait approfondir la question. Il n’y a donc pas eu de vote. Or le PV mentionne un vote précisant que tout le monde avait voté pour l’entreprise la moins chère (ce devis ayant été présenté par le syndic).
Que peut-on corriger sur le PV et sous quelle forme ?
Mes chers copropriétaires ne faisant pas la différence entre une approbation générale pour une décision donnée et une résolution votée en bonne et due forme.
Elisabeth
******* intervention à la demande de l'auteur du message *********
Edité par - universimmo le 23/02/2004 17:34:45
Edité par - Elisabeth le 25/02/2004 23:49:04
|
|
Signaler un abus
|
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 juin 2003 : 22:35:02
|
Là, pour le coup, il est urgent de ne rien faire. En plomberie, j’entends, car il est urgent de réagir. Le premier devis pourrait ne correspondre qu’à du bricolage, coûteux tout de même, et le deuxième être une arnaque, out encore un peu des deux. Deux devis pour des travaux de ce montant c’est trop peu. Il en manque au moins un. Le coût et la technicité des travaux envisagés nécessiteraient je pense l’intervention d’un bureau d’études. Je n’ai pas d’adresse à vous conseiller car ayant subi une panne informatique qui m’a conduit à reformater mon disque dur, j’ai perdu l’année dernière quantité de données que je n’ai pu reconstituer. Mais d’autres que moi doivent pouvoir vous renseigner.
Dans l’immédiat il faut que le bureau retourne un PV dûment corrigé. Si cependant celui-ci devait passer comme une lettre à la poste et repartir confirmé dans sa rédaction première, je ne vois pas ce que vous pourriez faire. C’est pourquoi je trouve qu’en certaines circonstances, malgré tout le mal qu’en pense Valazur, un huissier peut être bien pratique pour rétablir la vérité des choses. Espérons toutefois. Vos copropriétaires pusillanimes n’aiment certainement pas prendre de risque. D’un côté ils craignent de déplaire à un syndic qui pourtant ne devrait pas effrayer une mouche mais d’un autre côté je doute qu’ils soient prêt à risquer leur argent dans une opération hasardeuse. Essayez de les convaincre qu’ils sont en train de jouer perdant à tous les coups pour plus de 15 000 euros : pile, du travail bâclé, face une escroquerie. On peut s’attendre à ce que d’une main craintive, l’autre accrochée au portefeuille, ils corrigent et signent ce PV dans le bon sens.
Comment et sous quelle forme ? Par une grosse rature au feutre rouge et la formulation exacte, là où il y a de la place, en marge où ailleurs, de la décision réellement prise par l’assemblée générale, ces modifications authentifiées par le paraphe du président et des scrutateurs et, sur la dernière page, la mention du nombre de lignes et de mots rayés et ajoutés.
Sur le fond et pour l’avenir :
Cela révèle malheureusement un manque total de préparation et de méthode, je ne dirai pas de la part du syndic, cela on s’en était déjà aperçu, mais du conseil syndical. Quand des gros travaux sont à entreprendre, longtemps à l’avance le syndic, s’il en est capable (il devrait, mais bon, dans l’immédiat on fait avec ce qu’on a), ou le conseil syndical, ou encore les deux conjointement, consultent des entreprises et éventuellement des maîtres d’œuvre. Lorsque les devis sont parvenus, ils sont étudiés et par le syndic et par le conseil syndical et c’est seulement lorsque cela est fait que la convocation est rédigée. De cette façon l’assemblée générale est saisie de projets acceptables. Evidemment il faut s’y prendre à l’avance, six mois ce n’est pas du luxe, dépenser un peu d’énergie et déployer un minimum sinon d’intelligence du moins de curiosité.
« …Il a dépassé les bornes, et qu’on se verra vraiment dans l’obligation de Le traîner en justice. » Qui est ce « Il » ? le syndic ou le président ? Le PV étant authentifié par le président et les scrutateurs, il est présumé exact. Le syndic est inattaquable. C’est le président et les scrutateurs que vous devriez attaquer. Ce serait parole contre parole, la leur étant présumée faire foi. Pour une fois, je rejoins Valazur dans son opinion qu’il faut éviter les aventures judiciaires.
Cordialement
P.F. Barde |
Signaler un abus  |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 juin 2003 : 08:30:21
|
Comme quoi le pire n'est jamais sûr.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 08:50:57
|
Merci Elisabeth
Il y avait un certain temps que je ne l'avais pas entendu. On m'a aussi beacoup appelé Assurancetourix.
Il y a des questions de fond et des questions de procédure. Les deuxièmes sont beaucoup plus faciles à soulever que les premières. Si vous voulez faire annuler une assemblée parce que le délai de convocation a été dépassé par exemple, vous détenez l'enveloppe du pli avec sa date de remise et vous savez que le syndic ne pourra que produire un avis de réception signé de vous à une date trop tardive. Le juge n'aura qu'à constater cette réalité et cela fait sera obligé de prononcer l'invalidité de cette assemblée. C'est rapide et radical.
Il en va tout autrement du procès-verbal que vous tentez de faire corriger. Là il faut juger sur le fond : qu'est-ce qui a été dit exactement au cours de l'assemblée ? Comme il n'y a pas d'autre document probant que ce PV, on ne peut que se fonder sur des témoignages. Les uns contredisent les autres, qui croire ? Je doute qu'une copropriétaire isolée, peut-être soutenue par une ou deux autres personnes, pourra convaincre un juge qu'elle a raison et que les autres mentent. Ce PV ne peut faire l'objet d'un recours en justice avec les éléments que vous possédez et le peu de soutien que vous dites recevoir.
Du reste je ne comprends pas pour quelle raison vous envisagez une procédure judiciaire. Est-ce pour vous débarrasser de votre syndic parce que vous n'y arrivez pas autrement ou est-ce pour faire reconnaître sa responsabilité et obtenir des dommages-intérêts ? Il faut procéder dans l'ordre, d'abord faire désigner un autre syndic. Pour cela, si la voie judiciaire est empruntée, ce que je suis assez porté à recommander, il faut employer des moyens de procédure uniquement.
Rédaction du procès-verbal : les paraphes sont aussi nécessaires que sur autre document contractuel. Si ce n'est pas une habitude dans votre copropriété, c'est une erreur.
Les tuyaux de chauffage.
Je n'ai jamais entendu parler d'instaflex. Peut importe. La plupart des installations de chauffage comportent des tuyaux en acier et s'en portent très bien. Il est possible que vous ayez affaire à un excellent technicien perfectionniste qui vous propose une solution techniquement parfaite mais économiquement insensée. Si l'instaflex est capable de supporter pendant dix ans de l'acide sulfurique concentré à une température de cent dix degrés sous une pression de dix bars, c'est très bien mais parfaitement inutile, on n'en demande pas autant à vos conduites de chauffage où ne circule que de l'eau sous une pression modérée. La chose est donc à étudier de plus près. Un troisième devis serait utile, et peut-être aussi l'avis d'un maître d'oeuvre en chauffage et climatisation.
Pour moi il est clair qu'il ne faut pas engager les travaux. La solution adaptée n'est pas connue et les fonds manquent.
Le plus simple est évidemment de faire savoir à l'entreprise que sa facture risque de rester impayée un bon moment. On vous le reprochera évidemment certainement.
La seule solution pour attaquer le président et les scrutateurs est de disposer d'un nombre suffisant de témoignages contre eux. Les aurez vous ? La signature des membres du bureau ne fait pas foi de façon absolue, mais votre parole non plus si elle reste isolée.
L'affaire des 7000 euros prêtés par le syndic m'intrigue. Pourquoi ce débit ? Il doit y avoir des copropriétaires mauvais payeurs. Le nécessaire pour le recouvrement des créances du syndicat a-t-il été fait ?
Cordialement
P.F. Barde
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 04 juin 2003 : 23:27:29
|
Pourquoi une procédure judiciaire ? Non pour virer le syndic (il y a d'autres moyens pour cela), mais pour que la législation et le réglement de copropriété soient respectés (je rappelle : pas de comptabilité depuis plus de 2 ans, des erreurs monumentales et à foison dans les décomptes de charges de ses 2 premiers exercices, erreurs qu'il refuse de reconnaître pour la plupart). Mais quand il admet certaines erreurs, il s'engage à les corriger, mais ne fait jamais rien. J'attends toujours ses corrections et des remboursements de trop-perçu suite à l'AG de février 2002.
Par une procédure judiciaire, je voudrais faire reconnaître sa responsabilité et également demander des dommages-intérêts, y compris pour préjudice moral (?) dans la mesure où l'on a mis à l'ordre du jour de l'AG ma révocation en tant que membre du conseil syndical.
Pour les travaux, il me semble totalement évident qu'il ne faut pas les engager. Mais pour arriver à faire barrage, c'est encore une autre paire de manches ! Et tout à fait d'accord avec toutes vos remarques.
Il est évident que le syndic ne fait pas ce qu'il faut pour le recouvrement des créances. Ou quand il fait quelque chose, il le fait très mollement.
D'après les quelques états des débits et créances qu'il a bien voulu me procurer, il apparaît qu'il y a un gros débiteur (ayant des difficultés) et un mauvais payeur chronique. Tous les autres sont de bonne foi et sont prêts à payer. Simplement, ils ne savent absolument pas où ils en sont. Ils attendent que le syndic leur indique le montant des charges qu'ils doivent payer pour l'année suivante, ce qu'il n'a pas fait pour ses 2 premiers exercices. Ils sont apparemment incapables de calculer leur montant de charges et d'ajuster leurs versements en conséquence. Et je crois que certains se posent aussi des questions sur les augmentations des charges. Nous avons en effet eu 30 % d'augmentation moyenne des charges sur le dernier exercice, hors travaux exceptionnels.
Pour résumer, notre copropriété est un "foutoir" monumental avec un syndic et un CS incompétents, un syndic pas efficace du tout, pas organisé, totalement débordé (toujours un pV manquant 13 mois après).
Concernant le PV, j'attends la suite des évènements.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 juin 2003 : 22:10:58
|
Bonjour,
C’est certain. Malheureusement Elisabeth étant isolée, seule personne lucide dans la nef des fous et donc considérée comme folle par tous ces insensés, elle aura fort à faire.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 juin 2003 : 22:31:24
|
Valazur,
Je suis totalement convaincue qu'il faut virer ce syndic et que nous n'arriverons à rien. C'est bien pour cela que je me bats.
Si par contre, les copropriétaires s'obstinent, cela risque de leur coûter très cher.
Et là, mon histoire connaît maintenant quelques rebondissements. En effet, avec la copropriétaire comptable, nous venons d'envoyer une LRAR à la présidente de séance, membre du conseil syndical, qui a, contre toute logique, monté presque tout le monde contre moi, afin de garder notre guignol.
Le but était de les "titiller" un peu pour leur faire comprendre que les choses pourraient devenir sérieuses. Dans cette lettre, nous annonçons, que dans le seul intérêt des copropriétaires, nous nous verrons dans l'obligation de faire annuler les 3 dernières AG, suite en particulier à la comptabilité non probante et à un non-respect constant de la législation et du règlement de copropriété (on n'allait pas faire la liste détaillée). Nous signalons également que le mandat du syndic est caduc depuis février 2002.
Suite à quoi, comme elle s'est montré un "membre du conseil syndical très influent", on l'invite, à obtenir, le plus rapidement possible la démission de ce syndic, et ceci toujours dans l'intérêt de tous les copropriétaires.
Je pense qu'il n'aura pas fallu plus de quelques heures pour que tout le monde soit au courant.
Les premières réactions ne se sont pas fait attendre :
et pour que Papa Toison ne me tance pas (je pourrais presque être sa fille), je vais me contenter de citer les faits, sans autre commentaire.
En rentrant dans mon garage, le président du conseil a lancé, depuis son balcon : "Si elle veut la guerre, elle l'aura !"
Après ces premières réactions, je m'attends au pire: probablement appels anonymes ou autres représailles que je n'imagine peut-être même pas.
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 28/02/2004 23:47:04 |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 05 juin 2003 : 23:56:21
|
Bonjour,
Votre histoire est de plus en plus clochemerlesque.
Votre menace de demander une annulation judiciaire des 3 dernières assemblées ayant été proférée, vous devrez la mettre à exécution si vous n’obtenez pas la démission du syndic, ou alors, vous serez totalement et définitivement déconsidérée.
Vous reprochez au syndic les choses suivantes :
pas de comptabilité depuis bientôt 3 ans
pas de contrat de syndic joint
délais de convocation non respectés
non-respect du règlement de copropriété
L’absence de comptabilité, le non-respect du règlement de copropriété ne vous permettront pas d’annuler une assemblée.
L’absence de contrat pourra être niée par une majorité de copropriétaires qui se sont ligués contre vous. Vous n’aurez jamais la preuve que le contrat n’était pas joint à la convocation.
Le non-respect du délai de convocation peut être prouvé. C’est le seul motif utilisable. Encore faut-il que vous en soyez totalement sûre.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 juin 2003 : 02:01:55
|
Elisabeth,
"Papa Toison", comme vous dites si joliment, il ne va pas vous "tancer" (de quel droit, diable) ; il va vous donner son avis (vous l'y invitez, il me semble, avec cette interpellation), avis déjà formulé sur un autre sujet :
a)- comme dit par ailleurs, et ainsi que le souligne à nouveau PF Barde à votre attention, le tribunal ne va pas censurer des actes de gestion approximatifs ou même lacunaires du syndic, ses retards, ses insuffisances, etc. Il n'a pas compétence pour cela.
(il n'y aurait, sur plainte au pénal, que des éventualités de faire reconnaître des escroqueries ou autres choses du même tabac, que vous auriez à caractériser, à faire valoir et à faire reconnaître, et ceci ne changerait pas automatiquement le syndic - sinon en action civile postérieure et/ou administrative)
Dans votre affaire, la seule chose que le tribunal pourra vous donner, c'est la nomination d'un syndic provisoire.
Or l'essentiel est après : faire élire le syndic de qualité que vous avez repéré.
b)- hors une majorité que vous pourriez former - progressivement nécessairement - avec des éléments solides de dossier, vous n'arriverez strictement à rien, sinon à vous discréditer et à vous rendre malade (la crise de déprime en copropriété, cela existe).
Vous avez dit récemment sur un autre sujet que vous avez maintenant atteint/réuni le tiers des copropriétaires (7 sur 23 et environ le tiers des voix).
Il vous faut bien plus que la moitié pour déchouquer et le syndic et le CS puis tenir la distance.
Surtout ne mettez pas en avant l'argument que l'on aurait injustement proposé votre révocation du CS : n'importe quel copro a le droit de faire cette proposition. Que vous ayez démissionné du CS avant le vote, et que vous estimiez que vous êtes nonobstant toujours membre du CS - pour des raisons procédurales, si j'ai bien compris - ne change rien à l'affaire.
c)- évaluez sérieusement les risques de dérapage pouvant aller jusqu'au physique, le démarrage pouvant venir de diverses parts (les pour ou les contre) et l'embrassement pouvant être vif et même dangereux.
Si les exactions s'arrêtent à des noms d'oiseaux ou à des questions de boîtes à lettres, cela peut encore se gérer ; si ça monte en gamme (lettres anonymes, pattes de poulet sur les paillassons, etc.), c'est déjà plus grave ; si cela va aux injures, aux bousculades ou à d'autres actions physiques sur les biens ou les personnes, vous vous retrouverez tous en correctionnelle, et là on n'aime pas beaucoup ce genre d'histoire.
Bon courage, soyez lucide. Pour viser l'essentiel, prenez une feuille de papier pour situer les problèmes, les enjeux et les solutions. Et parlez en un soir à un(e) ami(e) de confiance, étranger à l'immeuble.
|
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 juin 2003 : 21:23:48
|
Quelques réponses et commentaires aux diverses interventions précédentes.
1) « un huissier peut être bien pratique pour rétablir la vérité des choses » : cela est vrai pour l’avenir, mais pour le passé, je pense qu’il ne servirait à rien. C’est bien cela ?
2) « Le PV étant authentifié par le président et les scrutateurs, il est présumé exact. Le syndic est inattaquable. C’est le président et les scrutateurs que vous devriez attaquer. » Et si j’obtiens des témoignages, comment les attaque-t-on en pratique ?
3) la lettre adressée à la présidente de séance est très « subtile » : il n’y figure aucun ultimatum en matière de date pour engager les actions en justice (donc, j’ai tout mon temps) ; par ailleurs, il n’y a aucune menace d’aller an justice si elle n’obtient pas la démission du syndic. A priori, je ne devrais pas être « déconsidérée » si je ne vais pas en justice. Bien évidemment, cela demande une lecture très attentive de la lettre, ce qui n’est peut-être pas le fort d’un certain nombre de copropriétaires, incapables de lire correctement certains documents.
4) « L’absence de comptabilité, le non-respect du règlement de copropriété ne vous permettront pas d’annuler une assemblée. » : ce que vous dites là m’étonne ; ceci voudrait donc dire qu’un syndic peut enfreindre les lois et ne pas être inquiété par la justice ? Il me semble que l’article (11, je crois) stipule les documents qui doivent être envoyés en même temps que la convocation. Or cela fait 2 exercices que la plupart des documents comptables mentionnés ne nous ont pas été transmis.
Quant au non-respect du règlement de copropriété, c’était un résumé pour dire (comme je l’ai déjà mentionné en d’autres occasions) que TOUS les décomptes de charges individuels, sur 2 exercices, sont truffés d’erreurs en tout genre.
Alors, je pose la question très clairement : comment faire pour « obliger » le syndic à rééditer des décomptes de charges rectifiés ? Car des jurisprudences ont confirmé qu’un copropriétaire peut réclamer des charges indûment perçues et le délai de contestation de 2 mois après la diffusion du PV ne lui est pas opposable. Ces erreurs sont à dissocier totalement de l’approbation des comptes. Le syndic est tenu de rectifier les erreurs matérielles.
5) Quant à l’absence de contrat joint, en général une convocation précise toujours les pièces jointes. Or cela n’était précisé ni en 2002, ni en 2003. De plus , ce qui est remarquable, dans l’ordre du jour, concernant le renouvellement du mandat du syndic, il ne fait même pas référence à son contrat. Par ailleurs, aucun copropriétaire ne dispose d’un contrat réactualisé exprimé en euros.
6) Pour les délais de convocation, il n’y a aucun doute, j’ai compté et recompté les jours…..
7) Concernant la dernière intervention de J. Toison, là encore vous semblez dire que la justice ne pourra rien ou pas grand-chose pour moi, à moins de choses très graves, comme des escroqueries par exemple. Donc je n’ai rien compris au rôle de la justice ? La justice n’est-elle pas là pour faire respecter les lois ? Sinon, il ne sert à rien de faire des lois et décrets, style 65 et 67 si ensuite on ne peut pas faire condamner ceux qui sont censés respecter ces lois pour gérer les copropriétés dans la légalité.
Et là, je pose une question : une somme de 2700 € (rembourseùment d'assurance) bel et bien encaissé par le syndic avant la fin du dernier exercice, n'est mentionné nulle part dans l'état des dépenses (bizarrement mon syndic est trop fatigué pour rajouter "et des recettes"). Est-ce "condamnable" ?
8) Et pour la petite histoire, « les injures, bousculades ou autres actions physiques sur les biens ou les personnes » ont existé bien avant tous nos problèmes de copropriété, toujours par le même personnage hargneux. Heureusement qu’il n’existe qu’en un seul exemplaire dans la copropriété !
Et je crois que les « dérapages » ne viendraient pas de ceux qui ont compris qu’il fallait changer de syndic. Ceux-là ont justement été assez « intelligents » pour prendre conscience de la situation et seront aussi assez « intelligents » pour ne pas faire déraper les choses.
9) Et puis, je lisais récemment une citation :
« Celui qui crie a tort. Quand on a raison, on peut l’exprimer sans crier ».
Ce qui me fait penser à notre président de CS qui avait par 2 fois, brigué la présidence de séance. Il a été totalement incapable de mener les débats et les seules fois où il est intervenu, c’était pour pousser des « gueulantes » tonitruantes (contre moi, bien sûr), tapant du poing sur la table et faisant résonner toute la pièce. J’ai bien évidemment laisser « gueuler », me disant que cela ne pouvait pas me desservir de rester « stoïque », devant un tel acharnement.
Je profite de cette petite histoire pour vous demander encore conseil : je souhaiterais, lors de la prochaine AG (avec notre syndic actuel a priori) demander à celui-ci s’il pouvait informer l’assemblée sur le rôle du président de séance et sur son propre rôle. Qu’en pensez-vous ? Par ailleurs, un des articles (65 ou 67) précise-t-il clairement les réponses à ces 2 questions ?
Elisabeth
Edité par - Elisabeth le 28/02/2004 23:50:49
Edité par - Elisabeth le 29/02/2004 09:02:00 |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 21:28:53
|
Bonjour,
Je vais tâcher de vous répondre sur différents points.
1. Huissier.
Cette suggestion vise bien entendu la prochaine assemblée générale si vous craignez qu’elle se déroule de façon aussi douteuse que la dernière. Comme il y a beaucoup d’inimitiés contre vous, il faut vous attendre à ce qu’on refuse qu’il entre. Il faudra alors que vous lui donniez votre pouvoir, au risque qu’on vous interdise à vous cette fois d’entrer, bien que cela ne me paraisse pas licite.
2. Le président et les scrutateurs ne sont pas assermentés. Il est donc possible de mettre en doute leur parole, mais leur position due à l’élection à la majorité des voix pour leur donner mission de mener les débats et vérifier l’exactitude de la feuille de présence et du procès-verbal leur donne tout de même une certaine légitimité. C’est ce qu’il fallait comprendre. Comment les attaquer ? Je n’en sais rien, cela me paraît très difficile tant qu’une majorité s’oppose à vous. Les témoignages que vous recueillerez doivent être plus convaincants que ceux de vos adversaires. Pratiquement il faudrait recueillir ces témoignages par écrit et obtenir une copie des pièces d’identité des témoins. De toutes façons vous devriez être assistée d’un avocat et c’est à lui de vous conseiller pour tout cela. En fait, la situation telle que je l’imagine d’après ce que vous en relatez me paraît très défavorable pour vous et les chances d’un recours en rectification du procès-verbal ou annulation de tout ou partie des décisions prises assez minces.
4. Toutes les infractions ne sont pas susceptibles des mêmes sanctions. Un mauvais travail du syndic doit se prouver, sur rapport d’un expert judiciaire que vous aurez à financer, et si cette mauvaise qualité est reconnue, cela ne pourra entraîner que la décision d’annuler les comptes avec attribution d’une indemnité en votre faveur, aux frais de l’ensemble de la copropriété, car c’est elle qui sera visée et non le syndic directement. C’est donc un moyen coûteux et inefficace. Vous vous scandalisez que le syndic puisse enfreindre les lois sans être inquiété par la justice. Je crains que vous fassiez une confusion avec le domaine pénal. Si le syndic détournait des fonds il serait véritablement inquiété. Tant qu’il se borne à mal exécuter son contrat, la justice n’a d’autre fonction à remplir que de trancher le litige, dans le domaine civil, né entre deux personnes. Le non respect des dispositions de l’article 11 est susceptible d’annuler la nomination du syndic. Mais là se pose le problème de la preuve. Si vous affirmez que le contrat du syndic n’était pas joint à la convocation et que d’autres personnes affirment le contraire, comment pourrez prouver que vous avez raison et que les autres mentent ? C’est pour cela que l’argument de l’article 11 serait probablement inopérant.
Pour obliger le syndic à rééditer des comptes de charges exacts, il y a deux possibilités : que l’AG refuse d’adopter les comptes et exige du syndic qu’il les corrige, ou que vous et éventuellement quelques autres copropriétaires, agissant en vos noms, apportiez la preuve que vos comptes soient erronés et les fassiez rectifier sur la force d’un jugement en votre faveur.
5. L’absence de contrat s’inscrit dans le non-respect de l’article 11. Vous auriez raison si personne ne s’avisait de fabriquer un contrat a posteriori, ce qui serait frauduleux certes, mais tout est envisageable et vous pourriez difficilement prouver la fraude si tous ou presque se liguaient contre vous.
6. Délais de convocation : là c’est net. Le juge n’aura qu’à constater au vu des récépissés. Ce moyen aboutira si vous l'utilisez.
7. C’est clair, il faut reprendre les comptes.
9. Rappeler le rôle du président de séance. C’est peut-être une bonne idée. Quoiqu’avec votre syndic cela risque d’être assez cocasse.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 23:10:06
|
Encore une question suite à mon message précédent :
le syndic et les copropriétaires étant bien décidés à faire ces travaux de plomberie (qui n'ont pas été votés), il y aura sans doute prochainement des appels de fond. Or aucune modalité d'appel de fond n'a été voté lors de l'AG.
Suis-je obligée de payer ?
Si non, le syndic serait-il habilité à me poursuivre avec des mises en demeure etc....?
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 17:06:38
|
En complément à mon message précédent ,:
Valazur disait plus haut :
"Il faut avant tout SOULIGNER ET INSISTER SUR LES CARENCES de ce syndic, faire refuser le quitus ne serait-ceque pour cela, ne pas approuver les comptes et ceux qui veulent les approuver qu'ils le fassent avec RESERVES (2 mois pour contester)"
Tous les copropriétaires ont noir sur blanc toutes les carences et insuffisances et illégalités du syndic etc......
Je me suis également exprimée en CS ainsi qu'en AG.
Que voulez-vous faire quand vous avez en face de vous des gens qui n'ont pas la moindre connaissance juridique ?
Tous ces gens me prennent pour une emm...... C'est tout.
Ils sont tous très près de leurs sous mais ils ne comprennent même pas que cela fait bientôt 3 ans qu'il paye un syndic qui ne fait pas son travail.
C'est-à-dire sur les presque 800 F qu'on paye chaque année, ils lui font cadeau de plus de la moitié de cette somme.
Je peux difficilement faire plus.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 00:46:07
|
Elisabeth,
Je crois que toutes les interventions, toutes très attentives à la situation difficile de votre ensemble - sur le présent sujet comme sur les autres que vous avez récemment développé -, ont insisté sur le fait, en réponse à vos demandes d’avis et de conseils, que vous ne pourrez rien tant que vous n'aurez pas convaincu une majorité (une large et solide majorité, car il faut tenir la distance).
Notamment pour que votre copropriété soit enfin dotée du syndic de qualité que vous appelez de vos voeux avec quelques copropriétaires alertés des déficiences et des errements constatés, et résolus comme vous l'êtes.
Mais rien ne se fait sans délai, ni - surtout - sans pédagogie assise sur des éléments solides et hiérarchisés, traduits dans des dossiers clairs et non présentés en salves qui pourraient ne pas paraître ordonnées, aussi bien en tant que telles que pour satisfaire un objectif clairement énoncé et concrètement valorisé.
Au risque de paraître un peu scolaire, voire même cucu-la-praline, je me risquerais de rappeler le proverbe de ce bon Jean de la Fontaine qui est que « Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage ». La Vox Clamens In Deserto de l’Apocalypse est magnifique, mais pas très productive en AG ou réunion de CS.
|
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 23:54:58
|
1.- à 800 F (# 122 €] d'honoraires de gestion courante par lot principal, le syndic d'Elisabeth est en effet peu cher, compte tenu de la consistance de son immeuble (plusieurs corps de bâtiments, une chaufferie, etc).
De nombreuses interventions ont insisté sur le caractère illusoire d'honoraires modestes qui génèrent un travail mal fait et, partant, des surcoûts.
Il faut payer correctement les bons syndics, avec des contrats bien faits, en les sélectionnant sur appel d'offres clairement établi et en dépouillant leurs offres sur une grille de notation.
Faire raisonner les copropriétaires sur les charges globales, en mettant en exergue le % des charges d'administration dans les charges totales de copropriété.
Leur montrer que 5 centimes d'euros de moins par photocopie représente une "économie" de 5 euros par an par copropriétaire si il y a 100 pages (ce qui est déjà un volume 'confortable') entre la convoc et le PV d'AG ; que 0,5 % de différence pour le suivi des travaux c'est "seulement" 250 € de différence pour toute la copro pour un volume de travaux de 50 000 € ; etc... : cela vaut la peine si le boulot est bien fait !
2.- D’accord avec Valazur pour dire que l’info aux copros doit être claire et, comme il le souligne, brève.
Mais (car il y a un mais), on se crédibilise grandement si on attache à une brève lettre – qui sera alors de synthèse –, telle que celle évoquée par Valazur, un dossier d’annexes (une couleur de papier par sujet, cela ne coûte pas bien plus cher que du tirage uniformément sur papier blanc).
Pour une copro dont j’ai fait état sur les forums (plusieurs immeubles, des habitations, des commerces, des parkings, un syndicat principal et 5 secondaires) , le dossier comprenait une bonne cinquantaine de pages (dont la reproduction de l’appel d’offres, ses tableaux de dépouillement, plusieurs notes relatives aux différents paramètres de la gestion – en n’oubliant pas de présenter les sources et les références).
Cela demande du travail (et un peu de sous).
PS pour Valazur : me dénommer « tonton » dans une phrase où il est dit que c’est « comme en politique », bon ça va pour cette fois, mais…
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
