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Le nettoyage des gouttières et chêneaux est compté en charges particulières par mon syndic. Pendant une quinzaine d'années, cela avait été compté en charges générales par le précédent syndic qui était architecte.
Dans la copropriété voisine, faisant partie du même ensemble résidentiel, et dont les termes du règlement de copropriété (même constructeur, même notaire, même présentation etc....) sont probablement mot à mot les mêmes que pour ma copropriété (ce que je vais vérifier incessamment), notre syndic qui est aussi le leur, compte ce type de travaux en charges générales.
Donc interpétation différente du même RC, un peu à la "tête" du client.
Quand j'ai mentionné ce point en AG (sans toutefois faire référence à la copropriété voisine), le syndic m'a répondu que tout est question d'interprétation. Quand on connaît les incompétences de mon syndic, rien d'étonnant à cette réponse.
Alors, je pose la question : à quelle "autorité supérieure" pourrait-on se référer pour exiger que notre guignol de syndic interprète correctement le RC (le syndic pressenti, avec ses 25 ans d'expérience et la lecture attentive du RC m'a confirmé que c'était bel et bien des charges générales) ?
C'est la porte ouverte au n'importe quoi ! C'est comme les frais d'assemblée, il ignore que ce sont des charges générales !
Car quand on voit que sur nos 3 cages d'escalier, dont 2 "correspondent" à des configurations strictement identiques, l'une a payé 2800 F et l'autre 4500 F, on peut vraiment se poser des questions. Mais qui sait ? Les pigeons ont peut-être une préférence pour l'un des immeubles ?
Je pose une autre question : est-il en "droit" de modifier les imputations selon charges générales ou particulières, alors que depuis 15 ans, tout était parfaitement bien établi (ex : les frais d'assemblée ont toujours été comptés en charges générales).
Il n'y a absolument aucun doute, les gouttières et cheneaux sont inclus dans les parties communes du bâtiment. Leur entretien est une charge d'entretien du bâtiment. Charges générales s'il n'y a qu'un bâtiment.
Lire le RC : il n'y a pas de raison qu'il y ait aucune ambiguïté.
Pour une non-spécialiste comme moi, j'avoue que ce n'est pas complètement évident à déduire du RC, car il faut un peu avoir l'habitude de lire entre les lignes. J'ai lu et relu mais ce n'est pas très clair.
Cela serai-il plus clairement exprimé dans un article de loi ? Peut-être mon syndic comprendrait-il mieux ????!!!!!
Mais non, c'est très simple, tout ce qui n'est pas un équipement particulier (ascenseur, chauffage, etc) faisant l'objet d'une grille de répartition des charges particulière fait l'objet de la grille générale de l'immeuble ou le cas échéant du bâtiment. Lire avec attention la définition des différentes parties communes spéciales et des grilles de répartition.
N'allez pas chercher des lois où il ny en a pas, il y en a déjà trop comme cela.
Dans certains cas les chéneaux sont remplis d'objets divers jetés par les occupants des chambres individuelles. Alors les copropriétaires râlent et on décompte les frais aux propriétaires de ces chambres.
Mais à la réflexion, et en relisant votre message, ne confondez vous pas charges particulières, en fait charges privatives (décomptées lot par lot), avec les charges spéciales (charges immeuble A, charges immeuble B, etc.) d'un groupe d'immeubles ?
Dans ce cas la situation peut être différente. Il est possible que le syndic se soit trompé dans le passé et répartisse correctement maintenant. Voir le RC et un éventuel modificatif, et notamment l'éventuelle constitution du groupe d'immeubles en syndicats secondaires avec un syndicat principal ?
Je parle bien des charges spéciales : nous sommes un immeuble en angle, d'un seul tenant et avec 3 entrées (toit et gouttières étant dans la continuité les uns des autres en passant d'un immeuble à l'autre). C'est clair ????
Et notre nouveau syndic a pris l'initiative de nous imputer le nettoyage des gouttières selon les tantièmes affectés à chaque entrée et non selon les tantièmes généraux de tout l'immeuble.
D'ailleurs, il y a le même problème (déjà longuement abordé sur ce forum par moi-même) pour toutes les canalisations ECS et de chauffage (horizontales et montantes) qui serpentent dans l'ensemble de l'immeuble ; ces canalisations entrent dans mon immeuble pour se continuer ensuite dans les deux autres immeubles.
Là encore, le syndic a décidé unilatéralement d'appliquer les charges spéciales. Résultat : mon immeuble paye actuellement des réparations sur des canalisations communes aux 3 immeubles. Et çà crève les yeux : il suffit d'aller à la cave et de voir où passent les canalisations.
Mais mon syndic ayant déjà amplement prouvé qu'il n'avait aucun sens pratique, lui il ne voit rien.
Et il refuse de prendre en compte mes réclamations !
Je repose ici cette question, car j'aimerais l'avis de P. F. Barde qui n'intervenait pas encore dans le forum, à ce moment-là, me semble-t-il.
Il y a des charges spéciales pour chaque entrée : il est vraisemblable qu'elles concernent respectivement le hall d'entrée, l'escalier, l'ascenseur, etc...
Pour le reste : voir le règlement de copropriété qui doit définir comme parties communes à tous les copropriétaires (des trois escaliers), la couverture et ce qu'elle comprend : toiture et les annexes : chéneaux, gouttières. Vous y trouvez alors la réponse.
Il peut y avoir une exception s'il existe des courettes intérieures (cours à tapis ou de ventilation) avec en rez de chaussée une partie privative ou commune spéciale dotée d'une couverture. Dans ce cas les chéneaux de cette couverture peuvent, à la rigueur être inclus dans les parties communes spéciales. C'est possible mais peu probable. De toute manière cette exception doit figurer dans le RC.
Le règlement reste la charte commune, que le syndic doit respecter. S'il a modifié la répartition, il doit au moins expliquer pourquoi.
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Posté - 15 juin 2003 : 21:38:13
