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lastus
Contributeur débutant
24 réponses |
 Posté - 13 juin 2003 : 18:50:37
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Bjr,
pour un exercice du 01/01 au 31/12 quand le sundic doit il convoquer l'assemblée générale ? dans les six mois ou dans l'année ?
Merci
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 juin 2003 : 21:13:07
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Bonjour,
La date de l'assemblée est liée à deux impératifs : l'adoption du budget et l'expiration du mandat du syndic.
Dans l'interprétation la plus couramment admise, (voir débat sur cette question sur les présents forums), le budget doit avoir été voté dans les six premiers mois de l'exercice, ce qui signifie une assemblée avant le 30 juin.
Si le mandat du syndic doit expirer prochainement il faut absolument que l'assemblée soit convoquée avant la fin de son mandat. A surveiller de près si le syndic a un mandat de trois ans et qu'on se trouve dans la troisième année.
Cordialement
P.F. Barde |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 12:20:29
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Bonjour,
Je n'ai trouvé dans les textes aucun délai pour l'approbation des comptes, c'est pourquoi je n'ai mentionné que le vote du budget, quoiqu'un syndic sérieux se doive à mon sens de les présenter dans les six premiers mois après la date de fin de l'exercice. Est-ce que quelque chose m'a échappé ?
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 14:12:53
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En ce qui me concerne par exemple, c'est le RC qui stipule que l'AG annuelle doit se tenir "au cours des 6 premiers mois de l'année".
Notre exercice se terminant le 30 septembre, l'AG doit-elle se tenir avant le 30 juin ?
Ne pourrait-on pas interpréter autrement si la rédaction du RC n'est pas rigoureuse : autrement, cela pourrait-il aussi être dans les 6 mois du nouvel exercice ? Donc avant le 31 mars ?
Car le texte ne précise pas "année civile".
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 14:47:49
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Bonjour,
Je ferais comme vous, j'interpréterais les six mois du RC comme ceux de l'exercice et non ceux de l'année civile, les rédacteurs du RC n'ayant manifestement pas pensé à un exercice qui ne corresponde pas à l'année civile
Cordialement
P.F. Barde |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 16:07:10
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Et question subsidiaire : y-a-t-il une sanction ou des conséquences possibles si l'AG n'est pas réunie dans le délai imparti ?
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 14 juin 2003 : 16:53:34
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Bonjour,
Il n'y a pas de sanction directe.
Les sanctions indirectes peuvent être :
- Pas de budget voté, pas d'obligation faite aux copropriétaires de verser des provisions,
- Expiration du mandat du syndic : plus de syndic, nomination d'un administrateur judiciaire avec pour mission de convoquer l'assemblée apelée à désigner un syndic.
Pour le reste, on attend du décret d'application à venir l'obligation pour le syndic de porter un bonnet d'âne.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 16:35:12
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Sur le délai d'approbation des comptes :
L'article 14-1 (loi SRU) dispose que l'assemblée des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel esr réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice précédent.
L'article 14-3 précise que "les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie ainsi que les annexes au budget prévisionnel...
Tout cela est, certes, fort mal rédigé.
L'art. 14-1 était applicable dès le 1er janvier 2002
L'art. 14-3 était applicable au 1er janvier 2004(délai repoussé ensuite)
Si une assemblée annuelle est réunie le 17 mai 2003, on doit présumer en l'état :
- qu'elle a pour objet de vérifier les comptes de l'exercice 2002
- d'adopter le budget prévisionnel 2004. Il ne peut s'agit du budget prévisionnel (BP) 2003 puisque son adoption devait être antérieure au 1er janvier 2003, date d'exigibilité du 1er appel provisionnel 2003. Le BP 2003 a donc été adopté lors de l'assemblée annuelle tenue en 2002 (du moins il aurait du l'être car de nombreux syndics et syndicats ne respectent pas cette obligation) .
-éventuellement de corriger le BP 2003 adopté en 2002. Peut-elle le faire de manière licite ? On n'en sait rien.
Quand l'article 14-3 exprime que les comptes du syndicat comprennent le budget prévisionnel, de quel BP s'agit-il ? On n'en sait rien non plus (soit 2002, pour le comparatif ? soit 2003, pour une actualisation ? soit 2004, pour son adoption ?)
A la lecture stricte des textes, Barde a raison de dire qu'il ne trouve pas trace d'un délai pour l'approbation des comptes. Le délai de six mois ne concerne que la fixation du budget prévisionnel (je devrais écrire d'un BP car duquel s'agit-il ?). Toutefois, il est peu vraisemblable qu'on convoque une assemblée pour cette unique question.
On doit donc admettre que l'article 14-1 vise bien la tenue de l'assemblée annuelle, puis en déduire que l'approbation des comptes doit avoir lieu lors de cette assemblée, donc dans le délai de six mois de la clôture de l'exercice précédent.
Cela semblait si évident que personne, sauf Barde, n'a repéré cette imprécision.
Comment s'étonner dès lors du délai de sortie des textes d'application, dont les rédacteurs doivent en premier lieu lister toutes les imprécisions et lacunes d'une loi qui comporte par ailleurs de bonnes mesures.
Quant à faire jouer ensembles deux textes qui entrent en vigueur à des dates différentes (trois ans d'écart maintenant), c'est une fantaisie qui rappelle la période 1965 / 1967.
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lastus
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 09:11:05
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Bonjour,
le mandat est d'un an et commencera le 12 juin 2002 pour se terminer le 11/06/03
Voila....
concretement nous sommes actuellement sans syndic ! j'ecris au tribunal pour leur signaler ? ! merci !
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 09:51:17
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Bonjour,
Conclusion probablement hâtive.
Il est fort probable que le mandat du syndic ne soit pas d'un an ferme mais d'un an jusqu'à la tenue de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes de l'exercice 2002.
De telles décisions ont suscité des controverses et il y a eu des exemples de jugements en ayant prononcé l'illégalité, mais cette jurisprudence ne s'est pas imposée à l'heure actuelle. Il faut lire le PV de la dernière AG. Si la nomination du syndic a été décidée dans les termes ci-dessus, il faut considérer que votre syndic détient toujours un mandat. En n'ayant pas encore convoqué l'assemblée il a commis une irrégularité, mais celle-ci n'est pas de nature à l'invalider.
Une lettre au tribunal serait totalement inopérante. Si vous deviez prendre l'initiative de faire nommer un administrateur judiciaire, vous devriez faire présenter une requête par un avocat.
Cordialement
P.F. Barde |
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lastus
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 12:51:36
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Donc le syndic a encore une fois la main mise sur la copropriété ? si le fait qu'il commette une irrégularité ne le démet pas de ses, fonctions, rien ne l'oblige à respecter la loi ?! Les copropriétaires le craignent toujours, vous le savez bien, qu'il est compliqué de prendre une telle décision !
enfin....l'immobilisme français....!
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 14:33:27
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Bonjour,
Je comprends bien votre impatience, mais il faut vous fixer les bons objectifs. Le syndic est encore en place, mais pas forcément pour longtemps si un groupe de copropriétaires décidés à ce que leur immeuble soit bien géré s'emploient à redresser la situation. Dégommer le syndic n'est pas une fin en soi. L'assemblée n'ayant pas été convoquée, cela vous laisse le temps de consulter pour proposer d'autres syndics à l'automne et pour vous organiser avec d'autres copropriétaires actifs pour poser les bases d'une saine gestion.
N'attendez pas de la justice qu'elle vous donne les conditions d'une bonne gestion. Elle peut éventuellement constater l'invalidité d'un mandat pour des questions de forme mais non pour des questions de fonds. Les conditions d'une bonne gestion sont apportées par les copropriétaires eux-mêmes, par leur souci de l'entretien de leur immeuble et le contrôle qu'ils exercent sur le syndic. Ce n'est pas en cherchant à coincer le syndic que vous parviendrez à redresser la situation. S'il n'y a pas un groupe de copropriétaires actifs, l'immeuble pourra changer de syndic, il continuera à aller à vau-l'eau.
Cordialement
P.F. Barde |
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lastus
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 17 juin 2003 : 08:56:36
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Bjr,
j'ai demandé à ce que figure dans l'ODJ la révocation du syndic et l'élection d'un nouveau depuis plus de 2 mois en envoyant une LRAR au syndic, mais vu qu'il ne convoque personne, cela n'a pour l'instant aucun effet !
Sur nice je ne connais pas V , nous avons le Dieu V--O de la S------M, ce n'est pas mieux ! Le conseil syndical a peur du syndic, il a exactement l'attitude qu'il faut, à savoir, "mielleux" devant l'assemblée et injurieux en tête à tête dès qu'on le prend en défaut sur sa gestion.
La première année que je suis arrivée dans la copro par exemple il a convoqué une assemblée pour 2 exercices, il a dit que c'etait pour nous faire faire des economies !!! et tout le monde l'a cru !!!! C'est pour ca que j'en viens à vouloir le pieger ou le mettre face a ses responsabilites legales car je sais que les autres copropriétaires en ont peur (sauf 1 ) et la seule maniere de le degager est celle la....
Dommage d'en arriver la, car avec son attitude il a pourri toutes les relations de bon voisinage qui existaient.
Je reste toutefois persuadée que le legislateur a du travail sur la planche pour assainir cette profession...
Merci
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