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carmina
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 09 juin 2003 : 15:28:05
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Nous devions acheter il y a 3 mois un appartement dans un immeuble en copropriété. Le syndic de l'immeuble est aussi l'intermédiaire dans cette vente. Le propriétaire lui a donné mandat (exclusif ou pas , je ne suis pas sure). Nous avons découvert au moment de signer la promesse de vente (qui du coup n'a pas été signée) qu'il y a quinze ans les parents de cet héritier avaient annexé 1 m2 des wc communs qui se trouvaient à mi-palier (comme c'est le cas dans beaucoup d'appartements anciens). Ils ont ainsi pu aménager une petite salle de bain avec wc intégrés. Au moment de la vente en novembre 2002, une copropriétaire s'est souvenue de ces travaux initiés quinze ans auparavant et a dénoncé cette vente au syndic. Après vote des copropriétaires, il a été proposé à l'héritier actuel un protocole d'accord stipulant que le syndicat de copropriétaires renonçait à toute poursuite judiciaire en contrepartie de quoi, le propriétaire paierait la réfection d'une partie de la souche de cheminée (Il habite au dernier étage) pour un moment d'à peu près 2 000 euros. Il se trouve que personne n'a pu donner de plan d'origine annexé normalement au règlement de copro. et que le géomètre n'a pu démontrer en l'absence de ce plan qu'il y avait eu annexion. Très vraisemblablement il y en a eu une vu la configuration des toilettes à mi-palier, mais aucun écrit pour le prouver, si ce n'est la mémoire collective. Nous avons récemment renoncé à l'achat de cet appartement vu la tournure des évènements et le temps perdu, mais ayant gardé de bonnes relation avec l'actuel propriétaire vendeur, je serai heureuse de pouvoir l'aider dans l'action qu'il a l'intention d'engager à l'encontre du syndic notamment en ce qui concerne ce protocole qu'il a à l'époque accepté de signer, souhaitant vendre rapidement (frais de succession oblige !).
Merci d'avoir eu la patience de lire ce texte en entier, et suis à votre dispo. pour renseignements complémentaires pour obtenir une réponse.
Carmina
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 juin 2003 : 18:14:45
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De quand date la construction de cet immeuble ?
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 18:18:52
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Bonjour,
Une salle de bains avec wc intégrés dans un 1 m², ce doit être au royaume de Lilliput !
Peu importe qu'il y ait des plans de l'immeuble. L'architecte contemporain du baron Houssmann a dû les emporter dans la tombe et si personne depuis n'en a dessiné d'autres, ils n'existent pas ! On s'en passera fort bien.
Les wc à jacuzzi télescopique dans le m² à mi-étage sont soit parties communes, soit parties privatives.
Dans le premier cas les lots mis en vente ne comprennent pas les wc, tout au plus sont-ils assortis d'un droit d'usage. Dans le deuxième cas, il y a bien eu vente sous seing privé mais cela doit être régularisé par un acte authentique précédé de la création d'un nouveau lot, modification de l'état descriptif de division et modification conséquente de la répartition des charges, le tout accepté à la majorité de l'article 26 par l'assemblée générale des copropriétaires et dûment enregistré au bureau des hypothèques par les soins de la partie la plus diligente s'il n'en est autrement stipulé, ce qui est plus long à dire que de tirer une chasse d'eau. Visiblement les parties en l'affaire ont été peu diligentes.
Donc, le vendeur a deux possibilités.
1. Il abandonne les thermes lilliputiennes à la collectivité et se borne à vendre un appartement correspondant à ce qui est décrit dans l'état descriptif.
2. Il revendique sa propriété. Le protocole signé vaut acte de vente incontestable que le notaire ne peut refuser d'enregistrer s'il y est bien stipulé que moyennant un financement de travaux, le syndicat lui reconnaît légitime possession des parties conquises. Les formalités à accomplir n'ont peut-être pas été prévues sur cet acte signé à la hâte dans les vapeurs du sauna. Il devrait donc se montrer diligent et les prendre à sa charge, ce qui peut le faire réfléchir et tout compte fait l'inciter à revenir à la solution n°1.
Cordialement
P.F. Barde |
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carmina
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 20:22:17
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Citation :
De quand date la construction de cet immeuble ?
Elisabeth
L'immeuble date du début du siècle (environ 1880)
Carmina
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carmina
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 20:43:29
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Citation :
Bonjour,
Une salle de bains avec wc intégrés dans un 1 m², ce doit être au royaume de Lilliput !
Peu importe qu'il y ait des plans de l'immeuble. L'architecte contemporain du baron Houssmann a dû les emporter dans la tombe et si personne depuis n'en a dessiné d'autres, ils n'existent pas ! On s'en passera fort bien.
Les wc à jacuzzi télescopique dans le m² à mi-étage sont soit parties communes, soit parties privatives.
Dans le premier cas les lots mis en vente ne comprennent pas les wc, tout au plus sont-ils assortis d'un droit d'usage. Dans le deuxième cas, il y a bien eu vente sous seing privé mais cela doit être régularisé par un acte authentique précédé de la création d'un nouveau lot, modification de l'état descriptif de division et modification conséquente de la répartition des charges, le tout accepté à la majorité de l'article 26 par l'assemblée générale des copropriétaires et dûment enregistré au bureau des hypothèques par les soins de la partie la plus diligente s'il n'en est autrement stipulé, ce qui est plus long à dire que de tirer une chasse d'eau. Visiblement les parties en l'affaire ont été peu diligentes.
Donc, le vendeur a deux possibilités.
1. Il abandonne les thermes lilliputiennes à la collectivité et se borne à vendre un appartement correspondant à ce qui est décrit dans l'état descriptif.
2. Il revendique sa propriété. Le protocole signé vaut acte de vente incontestable que le notaire ne peut refuser d'enregistrer s'il y est bien stipulé que moyennant un financement de travaux, le syndicat lui reconnaît légitime possession des parties conquises. Les formalités à accomplir n'ont peut-être pas été prévues sur cet acte signé à la hâte dans les vapeurs du sauna. Il devrait donc se montrer diligent et les prendre à sa charge, ce qui peut le faire réfléchir et tout compte fait l'inciter à revenir à la solution n°1.
Cordialement
P.F. Barde
Merci de vos réponses
A P.F. Barde : les wc n'appartiennent pas à des lilliputiens. Je me suis sans doute mal exprimée. Lorsque les parents de l'actuel proprio. ont décidé qu'une salle de bain et des wc privés c'était mieux que de descendre d'un demi étage pour aller faire ce que dame nature autorise à faire, ils ont séparé ce qui était une grande cuisine (qui servait aussi de sdb, eh oui c'était comme ça avant) et ont créé une salle de bain avec douche, lavabo et ... le wc ; ils ont cassé un petit placard qui lorsqu'il a été cassé donnait accès direct sur le haut des wc communs. Ensuite ils ont posé un sol en carrelage et voilà le mètre carré qui intègre l'appartement de ces gens et sur lequel on pose le nouveau wc (de taille honorable)flambant neuf. C'est assez difficile à imaginer sans dessin, mais c'est très simple à faire. Du coup, effectivement, ils ont annexé en quelque sorte le haut des toilettes commmuns. Ce qui fait que ceux-ci (les wc communs)sont devenus des wc de lilliputiens (qu'aucun lilliputien n'utilise d'ailleurs parce que tout le monde a son wc privé annexé ou pas l'histoire ne le dit pas).
Ceci étant éclairci, j'espère, revenons à ce protocole. Il a été signé quinze ans après ces travaux, entre le fils de ces gens (le père est décédé) et le syndic de copropriétaires. A mon sens il ne donne pas la propriété de ce mètre carré, puisqu'il est simplement mentionné que les copro. renonce à toute poursuite judiciaire à l'encontre de cette personne en contrepartie d'une réparation de souche de cheminée. En aucun cas il n'est mentionné qu'il est devenu propriétaire de ce mètre carré, annexé sans autorisation par ses parents. Quid pour les futurs acquéreurs (dont nous étions) ? Quelqu'un viendra-t-il contester à nouveau cette annexion de partie commune une fois la vente réalisée? Pensez-vous que ce document ait une valeur juridique, en dehors du fait que je trouve ce protocole assez malhonnête.
Merci encore
Carmina
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 juin 2003 : 20:56:08
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Bonjour,
Je crains d’avoir assigné une mission impossible au notaire de vos amis : enregistrer un contrat nul parce que son objet est incertain du fait que la quotité de la Chose est indéterminée.
En effet le notaire voudra, pour faire comme il le doit son travail de notaire, connaître la valeur en tantièmes des parties cédées. Or je veux bien gravir sur les mains l’escalier de la tour Eiffel si dans le protocole supposé clore l’affaire des thermes lilliputiennes des tantièmes de parties communes ont été attribuées à la Chose sanitaire et j’en conclus que ce protocole ne vaut guère plus que le papier dont on garnit la Chose.
Pour lui donner de la valeur il faudrait qu’une assemblée générale décide d’attribuer des tantièmes à ces parties qui cesseraient d’être communes, et, tant qu’à faire, pour faciliter le travail du susdit notaire, approuve un projet de modification de l’état descriptif de division de l’immeuble et un projet de modification de la répartition des charges qui en résulte.
Un petit stage de rafraîchissement des connaissances ferait le plus grand bien au syndic de vos amis.
Au programme :
- les articles 1108 et 1129 du code civil où il est question de la valeur des choses,
- les articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 où il est question de parties privatives et de parties communes,
- les articles 4 et 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 où l’on apprend qu’il faut passer chez le notaire pour toute transaction de bien immobilier.
Cordialement
P.F. Barde |
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carmina
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 15:35:20
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Merci encore PF BARDE
C'est effectivement ce que nous pensions être le plus raisonnable à faire dans l'immédiat et je transmet de ce pas ces commentaires au propriétaire. Je pense qu'il n'est pas au bout de ses peines.
Carmina
Et bravo pour ce site qui est une mine d'informations et qui de surcroit traite les choses avec beaucoup d'humour.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 21:21:28
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Bonjour,
Je croyais avoir envoyé un message correctif, mais je n’ai pas dû cliquer comme il faut, car je ne le vois pas. Mon dernier message avait été préparé avant que j’aie lu les précisions que vous apportez. La situation est peut-être en fait un peu plus simple.
En effet, les toilettes communes existent bien toujours et doivent être toujours utilisables bien qu’un peu plus basses que les autres.
Il pourrait peut-être suffire d’officialiser le protocole qui ne consisterait plus en une cession de parties communes mais en une autorisation d’un copropriétaire de faire des travaux affectant des parties communes et de faire enregistrer une modification du règlement de copropriété qui reconnaisse la situation. Les formalités seraient tout de même plus simples. Mais un vote de l’assemblée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 serait cependant nécessaire.
Cordialement
P.F. Barde |
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