|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
belef
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 11 juin 2003 : 17:12:05
|
Quelqu'un peut me donner un tuyau pour me débarrasser de la prestation particulière de mon syndic concernant le "suivi" (!) et la mise à jour du carnet d'entretien (8 E / lot / an = environ 300 E pour aucune prestation effective !).
Je suis prêt à poursuivre en justice, mais faut-il en arriver là ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 21:30:33
|
Bonjour,
Rien n’interdit au syndic de facturer le carnet d’entretien. Les honoraires sont libres. Aux copropriétaires de ne pas avaler des couleuvres et de ne pas accepter n’importe quoi dans le contrat de syndic.
Une attaque en justice ne serait efficace que si les frais de tenue du carnet d’entretien n’étaient pas prévus dans le contrat.
Cordialement
P.F. Barde |
Signaler un abus  |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 23:02:31
|
Il me semble qu'une réponse ministérielle précise que le carnet d'entretien et son suivi n'ont pas à être facturés par le syndic et que cela fait partie de ses obligations "courantes" en quelque sorte.
Personnellement, je trouve un peu normal qu'il facture cela, dans la mesure où c'est encore une obligation supplémentaire pour ces pauves syndics !
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 23:07:03
|
Bonsoir à tous et à toutes,
Tout à fait Elisabeth.
Il s'agit de la réponse du ministère du Logement publiée au JO le 08/04/2002 page 1922.
Cordialement.
Cyril  |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 07:31:24
|
Bonjour,
Je ne vois pas pourquoi le ministre intervient sur ce sujet. Je maintiens que nous sommes dans le domaine, de plus en plus restreint il est vrai, de la liberté des contrats. Cela dit, je suis tout à fait d'accord avec le ministre (qui ne m'a d'ailleurs pas consulté).
La mise à jour du carnet d'entretien est d'évidence un travail de gestion courante et s'il impose un travail supplémentaire pour la majorité des syndic, que les syndics revalorisent leurs honoraires en conséquence.
Pour ma part je suis certain qu'un carnet d'entretien bien tenu doit non pas accroître mais faciliter le travail du syndic. Il a fallu par exemple une loi pour obliger le syndic à conserver la trace des assurances décennales et dommages-ouvrages : hallucinant !
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 09:34:05
|
Il y a des réponses ministérielles parce qu'il y a des questions parlementaires. Le principe du mécanisme est bon. Les résultats pratiques actuels sont souvent mauvais.
Les questions sont mal posées ; les réponses font référence à des lois imprécises et à des décrets non publiés. De toute manière, une réponse ministérielle n'est pas une régle de droit, sauf cas exceptionnel.
Le contenu des lois est souvent dépourvu d'objet : c'est bien,le cas pour l'article 49 qui précise que l'adaptation du RC relève de la majorité de l'article 24 alors qu'on le sait depuis longtemps. Il est vrai que certains le contestait. Comme le texte est mal rédigé, ils prétendent maintenant que la majorité de l'article 24 est une concession temporaire et qu'après expiration du délai prévu pour l'adaptation, il faudra une autre majorité.
Idem pour la conservation des archives du syndicat. Mandataire social du syndicat, le syndic est tenu d'assurer cette conservation comme un bon père de famille pour ses propres dossiers. En fixant un délai de dix années, le législateur va obtenir un effet contraire : ceux qui gardaient à juste titre des archives pendant trente ans et plus vont faire le ménage beaucoup plus rapidement.
A trop détailler les réglementations, on se plante toujours !
Les grands principes logiquement et harmonieusement organisés suffisent à régir la société. Les consommateurs commencent à se rendre compte que la régle de bonne foi et la théorie des vices du censentement jointes à quelques autres, permettaient des actions qui sont maintenant paralysées par un oubli dans le I a) quinqiès de l'article NN du Titre II Chapitre trois Section 12 de la loi pour la protection des ménagères de quarante à cinquante ans.
|
| Signaler un abus |
|
|
uburoi
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 14:09:07
|
bonjour,
Clemouel a parlé d'une "réponse du ministre du logement publiée au JO du 08/04/2002 page 1922", comment puis-je retrouver le texte.
La recherche sur le site du JO ne donne rien.
Merci par avance pour l'info.
|
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 15:16:56
|
Voici le texte de cette fameuse réponse ministérielle :
Question publiée au JO le : 11/02/2002 page : 665
Réponse publiée au JO le : 08/04/2002 page : 1922
Rubrique : copropriété
Tête d'analyse : réglementation
Analyse : carnet d'entretien des immeubles
Texte de la QUESTION : La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains oblige désormais les syndics de copropriété à tenir un carnet d'entretien pour chaque immeuble.
Certains syndics profitent du renouvellement de leur contrat pour imposer une augmentation de leurs honoraires en raison des « prestations supplémentaires imposées par le législateur ». M. Léonce Deprez demande à Mme la secrétaire d'Etat au logement si le carnet d'entretien fait partie de la gestion courante du syndic, si une rémunération spécifique lui paraît justifiée à ce titre et, le cas échéant, dans quelle proportion.
Texte de la REPONSE : L'obligation d'établir le carnet d'entretien d'un immeuble en copropriété et de le tenir à jour, inscrite à l'article 18 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relève de la gestion courante du syndic.
Le carnet d'entretien, dont le contenu est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, a été conçu pour être un outil de gestion de l'immeuble en copropriété. Il comporte deux rubriques obligatoires et une troisième facultative. Il reprend tout d'abord des informations simples relatives à l'immeuble - son adresse, l'identité du syndic, les références des contrats d'assurance avec leur date d'échéance -, et qui ne nécessitent aucun travail particulier de recherche. Ensuite, il répertorie au fur et à mesure des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires, les informations relatives à la gestion patrimoniale de l'immeuble - les travaux importants, l'échéancier du programme pluriannuel, les références des contrats d'entretien et de maintenance. Ces informations sont variables d'une année sur l'autre et elles sont réduites lorsque l'immeuble ne fait pas l'objet de travaux. Enfin, il ouvre la possibilité d'inscrire des informations complémentaires décidées par l'assemblée générale des copropriétaires.
En conséquence, les éléments décrits ne justifient pas une rémunération spécifique du syndic que ce soit pour l'établissement du carnet et, par la suite, pour sa mise à jour. Il est à signaler, par ailleurs, que des copropriétés ont mis en place un tel outil bien avant l'obligation instituée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, ce qui conforte l'utilité de disposer d'un outil de gestion adapté.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 22:03:06
|
Au vu des faits que vous relatez de votre 'foutriquet' syndic, je peux concevoir Valazur vos propos.
Mais ne généralisons pas.
Est-il vraiement raisonnable de défier le syndic en refusant le quitus, même si c'est justifier d'un point de vu juridique, pour des honoraires d'un carnet d'entretien qui bien souvent sont d'un montant modique (40 euros env. 250 FRF pour l'ensemble de notre copropriété) et correspond réellement à un travail, pas un gros travail, mais un ch'tit travail quand même.
En revanche, cela peut être une entrée en matière pour le conseil syndical, voire les copropriétaires, de proposer une renégociation (tarifaire entre autre) du contrat du syndic.
Cordialement.
Cyril |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 23:18:01
|
Pour le dernier message de Valazur :
avez-vous vu le contenu de votre carnet d'entretien ? Est-il rempli et correctement rempli ?
Car en ce qui me concerne, notre syndic a brandi en AG un carnet d'entretien flambant neuf mais à mon avis, il y a de fortes chances qu'il soit complètement vide !
Par ailleurs, notre syndic pressenti, facture également la mise en place du carnet d'entretien ainsi que sa mise à jour annuelle. Mais je pense là que le travail sera fait sérieusement, connaissant le sérieux de ce syndic.
J'abonde aussi dans le sens de certains des messages précédents. Si c'est la seule chose que belef a à reprocher à son syndic, et si tout le reste du travail est bien fait, il faut surtout garder précieusement ce syndic. Les syndics compétents étant plutôt rares, le risque est grand de tomber sur un syndic incompétent si vous en arriviez à le changer.
Elisabeth |
| Signaler un abus |
|
|
belef
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 juin 2003 : 10:57:56
|
Merci à tous pour vos réponses qui me conduisent à procéder différemment.
Notre AG est proche et je ne baisserais pas les bras. Il ne s'agit pas de lui enlever une prestation, il en d'autres aussi, me de lui déplacer l'affectation et de baisser son prix. De toute manière il n'aura ni le quitus ni l'approbation des comptes.
En analysant les détails des comptes je me suis aperçu qu'avec une prestation par ci une prestation par la il nous a facturé 50% de plus que ses honoraires.
Pour l'établissement du carnet, il a déjà perçu une somme. Son carnet, comme tous les carnets obligatoires, il est rudimentaire. La mise à jour consiste à rapporter un changement d'assurance, de contrat ou de travaux (gros uniquement).
Mais s'il n'y a aucun chargement, donc aucune intervention sur la màj du carnet, pourquoi demander 8 E/lot/an (+/- 300 E). Mais même s'il y a changement, il touche sur la gestion de nouveaux contrats, sur la gestion des gros travaux, les emprunts, l'assurance D.O . . .
Non, je suis prêt à lui concéder globalement qu'une vacation ou, comme le carnet est destiné aux acheteurs et comme tous les syndics ont une prestation "mutation" pourquoi il ne déplacerait pas la màj du carnet dans cette catégorie ?
Les syndics peuvent être outils comme in outils. Ils sont ingénieux. Ils ont trouvé les imprécisions réglementaires pour créer des nouveaux filons de prestations et pomper des honoraires supplémentaires (comme les ascensoristes !). Le nôtre, il nous a même placé une autre nouvelle prestation ingénieuse ; "Suivi annuel des diagnostics plomb et termite" ! ! !
Non, la confiance envers les syndics ne s'instaurera que quand ils s'arrêteront de nous prendre pour des imbéciles, des ignorants ou dépourvus de toute action.
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 juin 2003 : 11:14:11
|
Bonjour,
Les syndics ont pour mauvaise habitude de multiplier les tarifs de prestations particulières et les copropriétaires ont pour mauvaise habitude de chercher le moins cher avant de chercher le meilleur et de vouloir appeler à la rescousse des lois, des règlements, des directives, des recommandations, des jurisprudences, des réponses ministérielles, des doctrines de café du commerce et autres sources du droit consumériste alors que tout simplement ils se trouvent en situation de négocier un tarif qui ne doit satisfaire à d'autre loi que celle du marché. Avant d'en appeler à la cour européenne des droits de l'homme, il sera certainement plus simple de négocier intelligemment avec le syndic un contrat aussi clair que possible regroupant tout ce qui est constant sous la rubrique de la gestion courante, les copropriétaires devant se rendre compte que s'ils veulent une prestation de qualité leur syndic devra leur accorder un minimum de temps et que time is money et qu'à vouloir toujours qu'on rase gratis on se retrouve forcément avec la barbe du regretté Serge Gainsbourg.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
belef
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 13 juin 2003 : 15:38:41
|
Ah P.F.Barde il n'y a pas de mal à défendre les syndics.
D'ailleurs, je ne sais pas si vous êtes syndic ou si vous apportez des réponses objectives ou subjectives.
Je ne cherche pas à démolire le syndic, mais quand le syndic prétexte, au sujet du CE, que le décret d'application n'est pas encore sorti (en 2003 !) alors je veux bien avoir la barbe de Gainsbourg et d'aller chercher toute la réglementation existante en France et en Navarre.
Je ne cherche pas non plus à appliquer les doctrines "du café de commerce", mais c'est ce même syndic qui pousse les copropriétaires à appliquer toutes les "doctrines de café du commerce et autres sources du droit consumériste"
Il ne serait pas plus convenable, en raison de son statut de prestataire de service diplômé et patenté, de nous dire : "Voilà, la réglementation nous oblige à présent de ce-ci, de ce-là. Mes honoraires ne peuvent plus être les mêmes que l'année précédente. Ils sont désormais de X euros tenant compte de ces obligations, mais, comme vous avez le droit, si vous vous décidez de ne pas ouvrir un compte séparé, je ramène mes honoraires à X-y euros, de même pour le CE, de même pour . . ." ?
Vous me direz que finalement ça revient au même ! Oui, mais c'est la manière de présenter les choses, justement pour ne pas tomber dans le piège de l'épicerie que les syndics nous poussent.
Pourquoi les syndics continuent à présenter des honoraires bas pour décrocher la gestion alors qu'ils peuvent continuer l'avoir avec plus d'honoraires sans vouloir brouiller les pistes ?
Bon je m'arrête, ca ne m'intéresse pas de polémiquer au sujet des syndics, ils sont grands et peuvent se défendre. Néanmoins, il revient aux copropriétaires de préserver leurs intérêts, et ce même s'ils vont avoir la barbe de Gainsbourg car elle n'était pas si mauvaise que ça finalement
Mon objectif était uniquement d'avoir aussi d'autres opinions et expériences au sujet du CE
Merci à tous
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 13 juin 2003 : 19:13:17
|
Bonjour,
Je savais bien qu’un jour on allait m’accuser du crime de défendre les syndics. Car dire « il n’y a pas de mal à … » signifie bien souvent qu’en fait on désapprouve. Mais j’assume.
Je ne suis pas syndic et si vous lisiez mes différents messages vous pourriez constater que je suis assez sévère avec eux. De façon générale, j’ai même une assez piètre opinion des professions immobilières. Du reste mon précédent message commençait par : « Les syndics ont pour mauvaise habitude … ». J’essaie d’être cohérent et objectif, quoique je ne sache pas si l’objectivité existe. Je ne crie pas à tout bout de champ « Haro sur le syndic ! » parce que je n’en éprouve pas la nécessité et que même si je l’éprouvais, comme bien d’autres s’en chargent fort bien, je n’y trouverais aucun intérêt.
Je ne dédaigne pas en revanche égratigner les copropriétaires en tant que consommateurs lorsque l’occasion le justifie, ce qui, sur un site consacré entre autres aux copropriétaires, est beaucoup plus sportif et même amusant que de tirer à boulets rouge sur des professionnels qui ne s’y expriment pas. Au lieu de dire « Les syndics sont mauvais », ce que tout le monde sait, je préfère dire : « Les copropriétaires acceptent d’avoir de mauvais syndics », ce qui est encore plus vrai, au risque de m’attirer des inimitiés.
Certains, il est vrai, dont vous êtes, ne l’acceptent pas. Cependant, envisager de faire appel aux tribunaux pour huit euros par an ne me semble pas le moyen le plus simple ni le plus efficace d’obtenir du syndic un tarif satisfaisant et encore moins d’établir avec ce dernier les indispensables relations de confiance qui doivent régner entre un mandant et un mandataire. Par ailleurs, croire nécessaire de s’appuyer sur les déclarations d’un ministre pour négocier un prix qui n’est soumis à aucune norme obligatoire s’inscrit dans un travers de notre société qui m’irrite. Grand garçon n’ayant plus besoin de sa maman, je préfère dire au syndic : « Je veux. » plutôt que : « Vous devez, c’est le ministre qui l’a dit et si vous ne voulez pas, je le dirai au ministre ». Que les lois de l’Etat veillent à ce que des rapports inégaux ne créent pas d’injustice, c’est une bonne chose. Mais que cela ne finisse pas par faire de chacun de nous de perpétuels assistés.
Quant au montant des honoraires, lorsqu’on recherche un syndic, c’est un critère de sélection, mais un critère secondaire seulement. Un syndic bon marché est un syndic qui revient très cher.
Enfin, il est fréquent qu’un syndic débite des âneries. Il peut y avoir deux raisons : soit qu’il est lui-même un âne, soit qu’il a pris l’habitude de parler à des ânes. Il y a donc deux façons de réagir : dans le premier cas on changera de syndic, dans le deuxième on lui fera comprendre qu’il est temps de changer les vieilles habitudes.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
benson
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 17 juin 2003 : 22:16:59
|
Le carnet d'entretien demeure de toute façon un outil intéressant pour les copropriétaires. Sa réalisation et sa tenue ont un coût , c'est évident. Aujourd'hui, combien de copros bénévoles sont encore dans l'attente de cet outil ? Relativisons. Maintenant à chaque copropriétaire de mettre le nez dans ce document et d'en ridiculiser le contenu ou d'en souligner l'importance du contenu. Il y a carnet et carnet d'entretien.
Cordialement
press
|
| Signaler un abus |
|
|
barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 11 juil. 2003 : 07:24:56
|
En effet, comme dit plus haut, il est dommage de devoir brandir des décisions de justice pour montrer la raison.
J'ai écrit au syndic en présentant la réponse ministérielle, le carnet d'entretien étant facturé depuis presque 1 an (décision d'AG), "coquille vide" depuis janvier 2003 par ailleurs. Je suis le président du CS, j'ai donc vu l'ébauche mais on ne m'a pas consulté, 1 an de carnet facturé alors qu'il n'est pas encore pret, après tout allons-y il n'y a pas de petits profits !
J'attends la prochaine AG puisqu'on m'a répondu que l'assemblée était souveraine.
En parlant de justice, petite question, puis-je en tant que copropriétaire aller au TGI pour cette facturation ?
CD |
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 juil. 2003 : 09:05:49
|
Bonjour,
Qu'y a-t-il dans le contrat de syndic ? Si les frais de tenue du carnet d'entretien sont prévus, il y a lieu de négocier leur annulation en raison de la mise en place tardive d'un carnet inconsistant. S'il n'y a rien de prévu, vous n'avez pas à payer,; il n'y a mêmepas à négocier. Cela dit fermement par le président du CS doit amener le syndic à les annuler. Le tribunal est à exclure pour si peu. Cependant, à titre individuel vous pouvez attaquer la copropriété pour ces charges indues, mais je ne pense pas que ce soit la bonne façon d'agir.
Pour la prochaine assemblée il sera nécessaire que le CS négocie longtemps au préalable un tarif clair minimisant autant que possible le nombre des prestations particulières.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
|
uburoi
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 11 juil. 2003 : 10:28:03
|
le contrat de syndic est renouvelé cette année
je verrais si le carnet est bien consistant avant que le CS valide la présence des frais dans le contrat, voire annuler ceux de cette année,
jusqu'ici la résolution des frais avait été adoptée en AG, c'est vrai le CS n'avait pas pensé que carnet serait vide pour cette année...
à suivre
|
| Signaler un abus |
|
|
barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 26 sept. 2003 : 18:18:46
|
Suite du sujet :
à la vérification des charges, il nous a bien été répondu que la réponse ministérielle n'est qu'une réponse, pas un décret, pas une loi, et que le carnet d'entretien rentrait bien dans le cadre de la négociation (je suis moi meme "rentré" dans le syndic sur le sujet, ce qui lui a bien déplu !).
Donc, à voir en AG car il ne nous a meme pas proposé de contrat de syndic à négocier, cela va être un beau chahut en AG.
Surtout qu'il y a un autre syndic candidat pour le renouvelelment du mandat.
A suivre...
CD |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
