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MiguelG
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30 réponses |
 Posté - 15 juin 2003 : 09:02:32
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Plusieurs lettres RAR ne semblent pas l'émouvoir pour me donner une simple réponse et obtenir le RIB, c'est à dire le n° du compte bancaire soi-disant ouvert au nom de la copropriété.
Cela signifie tout simplement qu'il ne tient pas à le donner, car:
1 - Le compte n'existe pas
2 - Il met l'argent de coté pour son profit sur son compte unique à son nom
J'en veux pour preuve le fait que des travaux ont été votés depuis plusieurs années (antenne TV, fenetres à l'entrée, etc.) les fonds ont été provisionnés, mais aucun chantier n'a été entammé.
Bref: Par quel moyen je peux obtenir (huissier, gendarmerie, Sarkozy) le foutu numéro de compte et SURTOUT que faire s'il n'y en a pas?
A + Miguel G.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 11:10:49
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Bonjour,
Il est fort possible que le syndic n’ait pas encore ouvert un compte séparé. Mais la conclusion qu’il ait détourné des fonds destinés à des travaux, pour le moment, ne repose sur rien et il faut se garder d’accusations graves sans fondement. Ce qui est anormal c’est que les travaux n’aient pas encore été entrepris et que le conseil syndical ou l’assemblée générale n’ait pas encore réagi.
Quant au compte séparé, il faudrait être sûr que l’assemblée n’ait pas autorisé le syndic à déposer les fonds de la copropriété sur un compte ouvert au nom de ce dernier. Le compte séparé est devenu la règle à moins de décision contraire, ce n’est pas une obligation absolue : voir les derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
Vous êtes-vous rapproché du conseil syndical, à supposer que son existence ne soit pas de pure forme, ou continuez vous à agir en cavalier seul ? Vous n’arriverez pas à grand-chose si vous restez isolé. Informer le conseil syndical des recherches que vous avez entreprises, des premières conclusions auxquelles vous aboutissez et des doutes qu’elles vous inspirent sont, au stade où vous êtes parvenu, la première chose à faire afin qu’il prenne conscience de la gravité des anomalies, de la nécessité de les redresser et de l’impossibilité de continuer à faire gérer l’immeuble avec le syndic actuel.
Ce message étant passé, un état des lieux continuant à être dressé, en particulier pour ce qui concerne le compte bancaire, il faut rechercher un nouveau syndic. Dans l’incertitude, le plus simple est de sélectionner à priori un syndic possédant le label Qualité Syndic. Il devrait y en avoir un à une distance acceptable de votre résidence : voir les pages "Entreprises" du présent site. Ce label est loin d’être une garantie de perfection mais il assure tout de même d’un minimum : pas de millièmes volants, compte bancaire séparé, réponse aux courriers, consultation des pièces, dont la feuille de présence, etc. Dans vos consultations il ne faudrait pas omettre de parler des problèmes à résoudre. Le nouveau syndic saura ainsi à quoi s’en tenir et vous amoindrirez le risque qu’il ne mette une fois nommé une éternité à se plonger dans des dossiers auxquels il ne s’attendait pas. Il est fort possible, il serait même normal, qu’il demande des honoraires pour effectuer ce travail qui déborde de beaucoup de la gestion courante.
Si le syndic reste sourd à vos demandes, il ne peut refuser de répondre au conseil syndical qui peut consulter et prendre copie de tout document concernant la gestion du syndicat.
S’il apparaît qu’en effet le compte bancaire séparé, dans l’hypothèse où l’assemblée générale n’a pas autorisé le syndic à continuer à user du compte ouvert à son nom, n’a pas été ouvert, je serais d’avis de faire constater cela par le président du tribunal de grande instance, ce qui entraînera immédiatement la nomination d’un administrateur judiciaire, qui pourrait être d’ailleurs le syndic que vous aurez pressenti si vous glissez son nom à l’oreille du prdt du TGI, qui convoquera une assemblée appelée à élire le nouveau syndic. Cela ne devrait pas prendre plus de six mois et peut-être beaucoup moins. L’administration judiciaire apparaît comme un épouvantail à beaucoup. J’y vois pour ma part plusieurs avantages. D’abord, suivre cette procédure, si le mandat du syndic actuel est invalide, ce qui serait le cas s’il n’avait pas respecté les dispositions légales relatives au compte bancaire, permet d’asseoir la copropriété sur un terrain solide tandis que convoquer une assemblée alors que le syndic ne détient pas un mandat valide fait courir le risque d’une annulation ultérieure de toutes les assemblées tenues depuis la naissance de l’irrégularité de la situation. Ensuite cela présente le bénéfice de l’électrochoc : les indécis ou les dormeurs ne peuvent plus avoir de doute et sont mis devant le fait accompli. Enfin cela peut-être plus rapide que de se battre avec un syndic véreux qui fait tout pour paralyser à son profit l’action du conseil syndical.
Dans l'immédiat, un moyen simple de savoir à qui appartient le compte, serait d'interroger votre banque pour savoir sur quel compte sont passés vos chèques ou virements émis en paiement de vos charges.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juin 2003 : 15:51:47
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Observations très pertinentes de Barde notamment quant aux accusations qui fusent un peu trop vite de la part de copropriétaires qui ne disposent pas toujours d'une information suffisante (parfois en raison de la carence du syndic à répondre au courrier).
Sur les appels de fonds émis par le syndic, n'y a-t-il pas de précisions relatives aux modes de paiement ? ou une indication sur le libellé du chèque (à l'ordre du syndicat des copropriétaires NN rue Machin ou à l'ordre du cabinet X ?
Comme l'indique justement Barde, avez vous vérifié le régime de gestion des fonds adopté par l'assemblée ?
Sachez enfin que pendant des années un compte unique ouvert au nom du syndic avec des sous comptes par immeubles a été considéré comme un compte séparé, même par une partie de la jurisprudence. Désormais, cette formule est interdite sauf autorisation de gestion par compte unique donnée par l'assemblée. Dans ce cas, c'est un excellent système qui facilite le contrôle de la trésorerie.
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 09:41:57
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Conseil syndical: Inexistant. Toutes les personnes contactées n'habitent pas sur place (Résidence de montagne) et ceux qui s'y sont mis ne suivent pas du tout la gestion. Le président lui-même n'a pas répondu à ma lettre pour lui demander un contact. Je suis de toute évidence celui qui s'active et bien le seul. Consolation: 90% des contactés seraient d'accord pour changer le syndic car il ne leur semble pas très net. Le seul qui reste de son côté, je sais maintenant pourquoi il le fait (questions de millièmes et travaux en fraude)
Ma démarche initiale ne comportait pas de suspicion à propos de sa gestion, simplement je voulais une méthode plus efficace et moderne de paiement de mes charges en faisant un virement par internet de banque à banque, comme je le fais avec ma résidence principale chaque trimestre (plutôt que des chèques qui se perdent, tardent à s'encaisser, etc). Sauf que sa réponse ne vient pas. Pourquoi?
Les compte-rendus des AG parlent bien de maintenir le compte individuel de la copropriété. Pourquoi donc ne fournit-il pas une simple référence bancaire? S'il existe bien, cela ne doit poser aucun problème de transmettre un RIB par mail, par téléphone, à cheval ou en voiture...
Par contre Mister Barde fait sonner une douce musique à mes oreilles: Le TGI, son président et une révocation!! Plaise qu'il soit aussi facile qu'il n'est dit.
Croyez-vous que toutes les turpitudes ajoutées:
1 - Manque de Contrat de syndic depuis 17 ans (sic!)
2 - Absence de compte bancaire ouvert au nom de la copro
3 - Administration fantaisiste des charges (984 parfois 1015 tantièmes, ça dépend des jours)
peuvent suffire pour le faire sauter (je ne dis pas attaquer seulement) et que l'on soit recevables devant le TGI?
Cette procédure s'appelle comment? C'est un avocat genre Terminator de quatrième génération qu'il faut pour ça? (je veux dire TRES cher)
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juin 2003 : 10:17:06
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Bonjour,
Stop, on se calme !
Que votre syndic soit du genre branquignole que vous ferez sauter avec profit à la première occasion, c'est une chose. Que vous puissiez faire constater la nullité de son mandat par l'autorité judiciaire en est une autre beaucoup moins certaine.
Comme je l'ai dit dans mon précédent message, le compte séparé n'est pas une obligation absolue. Que signifie compte individuel? Il faudrait que vous citiez mot pour mot le texte de la décision de l'assemblée générale. Il pourrait s'agir d'un compte individualisé ouvert au nom du syndic. A première vue la question a bien été posée à l'assemblée générale et les choses semblent en règle à ce sujet. Donc faire intervenir le président du TGI comme je l'envisageais dans mon précédent message serait inopérant et vous vous exposeriez à devoir verser des dommages-intérêts.
Une gestion fantaisiste n'est pas un motif d'annulation judiciaire du mandat. L'absence de contrat de syndic joint à la convocation en est une et c'est au syndic de prouver qu'il a bien envoyé ce contrat. Mais attention, il a peut-être tout de même envoyé quelque chose qui ressemble à un mandat, ne serait-ce que le tarif de ses prestations.
Le syndic ne répond tout simplement pas parce qu'il a le sommeil lourd, il ne faut pas chercher plus loin. Il doit tout de même être éveillé quelques heures par semaine, essayez de l'appeler par téléphone.
Inutile d'aller plus vite que la musique. Il vous faut d'abord constituer un noyau solide de copropriétaires décidés à suivre de près la gestion de leur immeuble et qui formera le futur conseil syndical. Ensuite vous vous occuperez de changer de syndic et régler vos comptes avec l'actuel.
Cordialement
P.F. Barde |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 29 juin 2003 : 23:12:13
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Petite colle:
Une fois obtenu le fameux compte, histoire de payer plus vite que mon ombre, j'obtiens un RIB qui dit comme ça:
Les Fleurettes
Syndic Ver Immobile
Allée des Acacias <--(c'est l'adresse du syndic!!!)
01001 Ver Mouilleux
Pensez-vous que ce soit un compte de la copropriété si l'adresse n'est pas celle de la copro, alors que le nom du syndic figure dessus?
Les deux autres exemples (vécus car deux autres comptes ouverts aux noms des copropriétés auxquelles je participe) ne portent le nom que du SYNDICAT et l'adresse de l'immeuble.
On se calme, mais on paye quand meme... |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 00:46:08
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Bonjour,
Cela me semble bien décrire un compte séparé : sur le RIB figure le nom de la copropriété et sa domiciliation chez le syndic. Pour en être tout à fait sûr il faudrait se faire produire le contrat d'ouverture du compte.
Cordialement
P.F. Barde |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 09:05:29
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Sa carte professionnelle..., parlons-en:
Le jour où j'ai appellé la Préfecture dont dépend le loustic, veux dire: syndic; on me passe le service, j'ai un type au téléphone qui devançait mes pensées (sic, cela existe chez les fonctionnaires préfectoraux!), genre: "Ah, vous voulez des renseignements sur Ver Immobile?", un peu comme s'il voulait dire "Vous aussi?". Bref, peut-être que Universimmo était passé par là.
Le résultat est que à peine 20 secondes (re-sic!) plus tard, il m'affirme avoir vérifié et me dit tout le bien qu'il pense de Ver Immobile, etc., bien sûr tout est en ordre, jamais de problème, mais "Pourquoi vous demandez ça, vous avez un problème de gestion"?
D'indigestion je dirais. Ces préfectures lointaines sont pour le moins bizarres, du moins elles se soucient du client, allez savoir. Ou alors les petits élus locaux sont trop bien protégés et font circuler des ordres.
Obtenir le document de l'ouverture du compte: Difficile, vu l'opposition qu'il présente à toute demande.
Question: En tant que copropriétaire, est-ce que je peux demander confirmation à la banque que le compte est exclusivement dédié à la copropriété, et qu'en cas de changement de syndic il reste à notre disposition?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 juil. 2003 : 20:48:49
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Bonjour,
Vous savez maintenant que votre syndic est en règle avec la préfecture. Celle-ci est seulement tenue de vérifier que les conditions imposées par la loi pour la possession d'une carte professionnelle sont réunies. Elle n'a pas à juger de la compétence réelle du syndic. Juger de la qualité des prestations fournies serait un excès de pouvoir de sa part et, aussi médiocre que puisse se révéler le syndic, tant qu'il répond aux exigences légales posées pour l'exercice de la profession, la préfecture est tenue de lui délivrer une carte. Le jugement sur la qualité des prestations, c'est à l'assemblée générale de le porter.
Vous pouvez demander à la banque de vous renseigner sur le compte bancaire. Vous aurez plus de chance d'obtenir le renseignement voulu qu'auprès du syndic. Cependant, je doute qu'il n'ait pas ouvert un compte séparé. Tout incompétent qu'il soit, il doit bien savoir les risques qu'il courrait s'il ne satisfaisait pas à cette obligation. Pour être certain de pouvoir accéder à tous les documents de gestion du syndicat, il n'y a qu'un moyen, faire partie du conseil syndical.
Cordialement
P.F. Barde |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 10:27:42
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Oui, bonne suggestion Valazur, je vais demander confirmation écrite à la préfecture de la montagne la plus ensoleillée de France, peut-être qu'ils pourront m'éclairer.
Aussi, je vais demander à la baque des détails sur ce compte. L'affaire pourra mieux se présenter lors de la prochaine AG ou réunion de ce Conseil syndical fantome. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 12:15:42
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Bonjour,
S'il n'est pas sans intérêt de vérifir scrupuleusement ce qu'il en est de la carte professionnelle et du compte bancaire, le plus important me semble néanmoins les travaux votés de longue date et non encore entrepris.
Cordialement
P.F. Barde |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 09:05:32
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Demandé à la banque, CA local, de me donner des précisions sur la nature du compte bancaire ouvert "pour" la copro, tout cela par lettre, car 'on ne peut pas vous donner ces précisions par téléphone Môôssieu'.
Donc au bout de quelques jours j'ai un message sur mon répondeur, tellement long qu'il n'a pas pu être enregistré jusqu'au bout, de la part du directeur de l'agence paysanne locale me disant: "Il faut vous adresser au gestionnaire du compte car on ne peut pas vous donner des précisions de ce genre, c'est confidentiel..."
Diable! Pourtant c'est bien NOTRE compte de copropriétaires?
En quoi cela dérange de répondre à la question simple: Est-ce un compte de copropriété (et pas de syndic) et pouvons-nous récupérer les fonds en cas de changement d'administrateur?
Trop de choses dérangent beaucoup de monde dans cette affaire. Le réseau des complicités se densifie et on ne voit pas très clair dans aucune des questions abordées.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 09:38:05
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Bonjour,
C'est vrai que les banques n'aiement pas donner de renseignement à des tiers. Il est regrettable que vous n'ayez pas pu recevoir l'appel, vous auriez peut-être pu lui extorquer la réponse à la simple question : qui est titulaire du compte, le syndic ou le syndicat de copropriété ? Pour le moment, le moyen de le savoir de façon certaine est qu'un consiller syndical, pourvu d'une habilitaton de ce conseil, demande au syndic une copie de la convention d'ouverture de compte, ce que le syndic serait obligé de fournir.
Je réitère cependant mon avis que la question la plus importante reste celle des travaux.
Je ne pense pas qu'on puisse réellement parler de complicité. Il y a simplement inertie du syndic, désintérêt du conseil syndical et scrupule du banquier qui n'aime pas qu'on lui pose des questions sur ses cliens.
Cordialement
P.F. Barde |
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MiguelG
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 31 juil. 2003 : 08:08:57
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Soit, puisque vous aimez bien le thème: Comment je m'y prends pour les travaux (toujours pas faits!)
J'ai vainement attendu une AG extraordinaire qui devait avoir lieu en mai, puis en juin et le 4 juillet il m'écrivait qu'elle aurait lieu le 15 (mais oui, il est fou!)... et qui n'a toujours pas eu lieu.
Disons que nous allons vers une AG 'courante' du mois de Décembre.
Si je souhaitais cette AG, c'était pour voir dans quelle ambiance ça se passait, les complicités et autres, éventuellement pour me présenter au Conseil syndical. Seulement je crois qu'il n'est pas pressé de la convoquer pour les raisons contraires.
Car il faut parler du Conseil Syndical fantôme: Celui qui parfois met le titre de président n'est joignable que par lettre, quand il vous appelle il ne vous donne pas son numéro et de toutes façons c'est pour se plaindre que les 'gens' ne veulent rien faire, qu'on a beaucoup de mal (oui, c'est un vieux rhumatique et grincheux).
Je ne crois pas que beaucoup d'entr'eux s'occupent de la marche des affaires et les affaires traînent. Les travaux ne seront pas faits, les travaux sont provisionnés. Pour les antennes cela fait 3 ans (sic!) qu'il a demandé de l'argent et pour allonger la sauce il va demander des devis jusques dans 3 départements plus loin, alors que le moins cher se trouve sur place!
Je veux dire par là: Puisque les travaux ne sont pas faits, malgré leur paiement, le contrat de syndic inexistant, le vote sur ce même contrat bancal et une gestion pour le moins préjudiciable; ne peut on pas trouver la formule mââgique pour lui donner une petite leçon de Droit devant un Tribunal?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 31 juil. 2003 : 09:08:21
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Bonjour,
En effet j'aime bien le thème des travaux parce que la conservation de l'immeuble est un l'objet premier du syndicat et que si des travaux ont été votés c'est qu'ils doivent être nécessaires, et que s'ils ne sont pas exécutés, l'immeuble ou ses équipements doivent se dégrader. De façon très pragmatique j'observe qu'il est possible de gérer correctement une copropriété sans compte séparé et qu'à l'inverse il est tout aussi possible de très mal la gérer avec un compte séparé. Je placerais donc en priorité l'affaire des travaux, ce qui ne signifie pas qu'on ne puisse pas en même temps contrôler si le compte est bien séparé comme en a décidé l'assemblée, ne me faites pas dire ce que ne j'ai pas dit. Simplement, il faut procéder par ordre, l'urgent en premier.
J'en reviens donc à mes premières interventions. La copropriété ne reviendra dans une situation saine qu'avec un réel conseil syndical, ce qui est certainement plus facile à dire qu'à faire. Le président actuel, avec qui on ne peut s'adresser que par courrier, qui refuse de donner son numéro de téléphone et qui agit fort peu doit être écarté. Les copropriétaires en assemblée, assez prompts à accabler le syndic, sont beaucoup plus pusillanimes quand il s'agit de s'opposer à un autre copropriétaire et il est rare qu'on ose refuser la présence de quelqu'un dans un conseil syndical. Mais il faut le faire quand c'est nécessaire. En l'occurence c'est nécessaire.
Je vois mal le résultat d'une action en justice dès maintenant contre le syndic en place. Le tribunal en toute logique constaterait que ce syndic a été invariablement réélu pendant des années, qu'il a reçu quitus pour sa gestion et qu'il serait totalement incohérent de vouloir le faire sanctionner par la justice sans qu'il ait au préalable été sanctionné par l'assemblée par un refus de renouvellement et par un refus de quitus. La leçon de droit serait pour les copropriétaires qui la recevraient comme un boomerang. Il faut donc au préalable élire un nouveau syndic et ensuite pourra se poser la question d'un éventuel dédommagement pour un mauvais exercice du mandat du syndic précédent.
Cordialement
P.F. Barde |
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