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" les propriétaires des lots situés au sous sol ne participeront pas aux charges liées aux frais de ravalement des façades et celles dues à un engorgement des conduits des cabinets d'aisance lorsque le point d'engorgement ne pourra être localisé".
La façade étant une partie commune, ne doit on pas considérer que TOUS les lots doivent participer à son entretien (conforméement à l'article 10 loi 1965)????
De plus , la présomption de responsabilité suivante est elle valable:
" les propriétaires des appartements situés au dessus du point d'engorgement des conduits des cabinets d'aisances seront, lorsque la cause ne pourra en être exactement déterminée, présumés responsables et solidairement tenus des frais de dégorgement au prorata des quotes parts dans les parties communes du bâtiment qui osnt affectées aux lots concernés."
Exonérer les mots du sous-sol des frais de ravalement me paraît bien contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sauf à considérer que le ravalement a un rôle essentiellement décoratif et donc que la façade est un équipement décoratif. Difficile à soutenir.
Citation :Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
La clause relative aux engorgements est très courante, difficilement applicable, source de litiges et, je crois, rarement appliquée. Elle procède d'une certaine logique néanmoins tout en introduisant une injustice envers les "innocents" des étages élevés. Je pense que la présomption de responsabilité viole les dispositions du code civil : la faute doit être prouvée, elle ne peut être présumée. Par ailleurs instaurer une grille de répartition des charge variable selon les circonstances ne me paraît pas conforme à la loi du 10 juillet 1965. Cela dit je lirais avec intérêt les opinions motivées qui pourraient s'exprimer sur ce sujet.
Dans un souci avant tout pratique, je serais d'avis d'abroger cette clause douteuse. Je pense que cela pourrait de faire à la majorité de l'article 26 s'il s'agit d'une clause licite d'aggravation des charges, à la majorité de l'article 24 s'il s'agit d'une clause illicite, donc réputée non écrite.
Je me permets de revenir sur la réponse de P.F Barde concernant la clause relative aux engorgements. Comment alors qualifier cette clause, est elle illicite ou est ce seulement une clause d'aggravation de charges? Peut on alors la faire abroger et à quelle majorité?
Je suis du même avis que Barde, en ajoutant ce qui suit :
La disposition relative aux engorgements que vous citez est tout simplement inapplicable (je suppose d'abord qu'il manque un "à" entre le mot 'et' et le mot 'celles' : ??? - Sinon la phrase ne veut rien dire. - A moins que l'on vise une autre catégorie de proprios ???)
Supposons qu'un point d'engorgement ait été localisé (avec quelles investigations ?). Cela ne veut pas dire que le lot immédiatement en amont (ou les lots immédiatement en amont) soit responsable et que l'on puisse faire jouer le concept d'aggravation des charges. La structure de la conduite peut l'être - et son histoire... Il faudrait de plus mettre en évidence qu'un utilisateur, de son fait, par une utilisation délibérément inadéquate des ouasouas, a été à l'origine directe de l'engorgement pour faire valoir un tel concept, et donc pour pouvoir l’appliquer.
La clause, outre qu'elle est mal rédigée, est inapplicable.
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Posté - 25 juin 2003 : 10:24:10
