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Bonjour, nous sommes propriétaires d'un appartement, nous avons l'usage d'une terrasse atenante au séjour sur laquelle a été édifiée une véranda. Lors d'une assemblé de février 1990 où etaient présents 7 copropriétaires sur 9 représentant 812/1000° la résolution suivante a été votée "A lunanimité des présents et représentés, autorisation est donnée à Monsieur D. d'aménager la terrasse dont il a la jouissance exclusive, terrasse qui sera partiellement couverte par une véranda." Aujourd'hui nous souhaitons céder notre appartement et le notaire de l'acquéreur nous demande de lui présenter soit le règlement de copropriété, soit l'assemblée qui a octroyé ce droit à jouissance exclusive de la terrasse. Le notaire des acquéreurs leur déconseille d'acquérir sans une délibération propre ayant donné la jouissance de la dite terrasse et ne se satisfaisant pas de la simple mention de cette jouissance au détour d'une résolution autorisant des travaux.Or aucune trace ne figure chez le syndic. La question est donc; le libéllé de la résolution sus citée, précisant que nous avons la jouissance exclusive peut il être considéré comme étant sufisant à l'octroi par la copropriété de la jouissance exclusive de la terrasse? merci de me répondre par e-mail également. P.S. C'est urgent actuellement notre vente bloque sur ce point
Votre acquéreur et son notaire ont raison de demander qu'il soit référé à un titre et non à une résolution d'assemblée, qui n’a aucune valeur au plan des droits fonciers.
Si vous avez droit de jouissance sur la terrasse en cause, ceci figure sur votre titre de propriété dans sa section qui traite de la description du bien, et doit normalement être cohérent avec l'état descriptif de division inclus dans le RC ou en constituant une de ses annexes.
C'est à ces documents qu'il convient que vous retourniez et ce sont eux qu'il faut bel et bien produire.
Voici la réponse qui m'a été envoyé par Jean-Pierre Mantelet que je remercie pour la précision de son propos "Le droit a jouissance exclusive d'une partie commune ne peut trouver un fondement juridique solide que : - dans le reglement de copropriete par la description du lot par exemple : lot n? 9 au 6e etage porte gauche un appartement comportant salon, salle a manger, cuisine, salle de bains, toilettes et une terrasse avec jouissance privative et les 40/1000 des parties communes de l'immeuble ... - dans le reglement de copropriete encore par une clause separee precisant par exemple que les proprietaires des appartements du 6e etage soit les lots n? 8 et 9 auront la jouissance privative des terrasses attenantes aux parties privatives constituant leur lot respectif - par une decision de l'assemblee generale posterieure a la publication du reglement de copropriete accordant aux proprietaires successifs du lot n? 9 la jouissance exclusive et privative de la terrasse attenante ....
Toutefois, la definition, toujours dans le RC, des parties privatives et communes peut aussi avoir son importance. En effet elle peut contenir une clause rangeant parmi les parties privatives, ou a jouissance privative, les balcons ou terrasses accessibles depuis les parties privatives de tous les lots en general. Dans ce cas la clause s'applique indifferemment a tous les lots repondant au critere.
Une indication peut egalement figurer dans la definition des droits d'usage devolus aux coproprietaires sur les parties communes. Une clause peut prevoir par exemple : " Nonobstant le caractere commun des balcons et terrasses, les proprietaires des lots attenant et y donnant seul acces beneficient de leur usage exclusif et privatif.
Enfin l'etat de repartition des charges figurant dans le RC peut comporter une clause relative a l'entretien des terrasses laissant a la charge du proprietaire du lot donnant acces l'entretien du revetement de la terrasse, les travaux de refection de l'etancheite demeurant a la charge de la collectivite.
Si aucune de ces conditions n'est remplie, la jouissance privative du balcon ou de la terrasse n'est qu'une pratique de pur fait sans fondement juridique.
Il est vrai que la decision de l'assemblee de fevrier 1990 semble admettre, avant autorisation de construire la veranda, l'existence d'un droit de jouissance privative. Mais, a defaut de publication a la Conservation des hypotheques de cette decision, elle peut etre consideree comme inopposable a un nouvel acquereur, et plus precisement a un acquereur futur autre que le votre, et qui pourrait lui chercher noise. On comprend des lors le conseil donne par le notaire des acquereurs.
Pour purger la situation, il faudrait convoquer une assemblee qui aurait pour objet de valider en tant que de besoin l'existence d'un droit de jouissance privative et exclusive sur la terrasse. L'attention de l'assemblee serait attiree sur les difficultes qui pourraient resulter pour le syndicat d'un refus, compte tenu de l'existence de la decision de 1990. La majorite requise serait celle de l'article L 26.
Ces risques concerneraient aussi le syndic s'il etait deja en place en 1990 car a cette epoque le syndic a commis une faute en laissant apparaitre dans la resolution un droit juridiquement inexistant.
Ces considerations ne peuvent remettre en cause l'existence de la veranda. En admettant l'inexistence du droit de jouissance privative, l'autorisation serait consideree comme accordee pour la construction sur une partie commune, ce qui est parfaitement possible.
La prescription decennale applicable en matiere de copropriete est maintenant acquise car c'est la validite de l'autorisation qui serait en cause et non une atteinte illicite a une partie commune, cas dans lequel l'action pourrait etre consideree comme une action reelle avec prescription trentenaire.
Resterait l'hypothese d'une action fondee sur un vice du consentement. Un coproprietaire pretendrait avoir vote en faveur de l'autorisation parce qu'on lui avait indique qu'il y avait deja un droit de jouissance privative, alors qu'il aurait vote contre s'il avait connu l'inexistence de ce droit ! L'hypothese est peu vraisemblable en fait et l'action de ce coproprietaire pourrait etre combattue avec succes, car la preuve lui incomberait.
CONCLUSION : Necessite d'un examen tres attentif du reglement de copropriete " en ses moindres recoins et intervention aupres du syndic pour qu'il vous donne un bon coup de main, dans l'interet commun."
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Posté - 26 juin 2003 : 02:12:42
