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 Sujet  |
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
 Posté - 22 juin 2003 : 15:51:06
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Bonjour,
Est-ce qu'un compte bancaire séparé qui fonctionnait avec l'ancien syndic peut être annulé purement et simplement par le nouveau syndic sans réunir d'A.G. Il dit : arrêtez vos versements à la banque X et je vous communiquerai le numéro de la banque qui va gérer le compte séparé.
Ma question : est-ce qu'un nouveau syndic n'est pas tenu de nous faire convoquer en A.G. Peut-il nous imposer une autre banque où son compte est ouvert. Tel qu'il le dit dans son devis.
Merci de ce que vous pourrez me donner comme infos.
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 juin 2003 : 16:11:31
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Il faut distinguer supprimer le compte séparé et déplacer le compte séparé.
Un nouveau syndic ne peut supprimer le compte séparé du syndicat pour gérer désormais par compte unique ouvert à son nom sans y avoir été autorisé par l'assemblée générale soit lors de sa désignation soit par une assemblée suivante.
Par contre le transfert du compte séparé d'une banque à une autre n'est pas interdit par le statut de la copropriété. Il est normal, pour des raisons pratiques, que le syndic ouvre le compte séparé dans une banque proche de son cabinet et avec laquelle il a peut-être des liaisons informatiques ou autres qui permettent les virements ou prélèvements électroniques et autres opérations courantes de nos jours. Le nouveau compte doit être un véritable compte séparé, sans convention de fusion avec d'autres comptes syndicaux et a fortiori avec un compte personnel du syndic.
Il est préférable, à l'occasion d'une nouvelle désignation, que cette précision soit donnée dès les premiers contacts avec les "recruteurs" syndicaux, puis dans le "contrat de syndic" et enfin à l'occasion de l'assemblée générale. Il est courant d'indiquer les références du nouveau compte séparé dans une circulaire jointe au procès verbal ou à un appel de fonds.
Dans certains cas le syndicat peut tenir absolument à ce que le compte séparé soit ouvert dans une banque déterminée. Cette précision doit être indiquée au candidat syndic, avec d'autres exigences éventuelles, lors des premiers pourparlers. Cette exigence est exceptionnelle mais doit être respectée si elle est formulée. Le candidat a la faculté de retirer sa candidature si elle lui pose des problèmes pratiques, ce qui est parfaitement concevable.
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 11:28:25
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Bonjour,
Merci de vos explications. Si j'ai bien compris pour déplacer le compte séparé, le syndic peut-il le faire sans l'accord de l'A.G.
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COMOMOCO
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 11:41:20
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Je voulais également savoir si le syndic peut ouvrir dans sa banque un sous-compte au nom de notre copro.
Merci
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 12:18:24
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Bonjour,
Si l'assemblée n'a pas expressément autorisé le syndic à déposer les fonds de la copropriété sur un compte commun, individualisé ou non, il est tenu de n'utiliser qu'un compte séparé. Il faut relire attentivement les PV d'AG pour savoir ce qui a réellement été décidé : les formulations des décisions, volontairement rédigées de façon alambiquées par le syndic, peuvent parfois faire croire à un compte séparé alors qu'après une lecture attentive on s'aperçoit qu'il ne s'agit en fait que d'un compte commun individualisé. Certains syndics sont maîtres en l'art de noyer le poisson en assemblée à ce sujet.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 13:12:24
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Ce sujet du compte séparé est intéressant.
Notre syndic rédige de la sorte sa résolution : "maintient du compte unique (....), la loi SRU prévoit la possibilité de voter pour un compte séparé ... mais l'assemblée peu en décider autrement.
N.B : en cas de vote pour le compte séparé une augmentation de 10% sur les honoraires de gestion sera appliquée !"
A bon entendeur salut.
Je vous laisse deviner le résultat du vote.
J'ai tout de même fait remarquer, lors de l'Ag, que cette tournure de phrase était pour le moins contestable et dissuasive.
Le syndic a alors expliqué que si la résolution était rédigée ainsi : "ouverture d'un compte séparé .... " et que tout le monde votait "contre" cela obligerait le syndic à envoyer les PV d'AG en recommandé AR à ceux qui ont voté "contre".
J'ai également demandé pourquoi les 10% d'augmentation ??
Réponse du syndic : surcroît de travail, avec un compte séparé l'emploi de chèques est indispensable et surtout le fond de roulement ayant été remboursé intégralement il y a un risque non négligeable de découvert sur le compte séparé (impayés de charges, retard, etc ...)
Que pensez vous de cette argumentation, qui semble pour un non initié plutôt crédible ???
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 19:19:08
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Bonjour,
La résolution a au moins le mérite d'être formulée clairement : les copropriétaires savent qu'ils n'ont pas de compte séparé. Le compte séparé entraîne il est vrai un surcroît de travail, rendant impossible l'emploi de la lettre-chèque. Mais il existe maintenant des moyens de virement par transmissions de données qui peuvent supprimer le chéquier presque totalement : il suffirait au syndic de se moderniser. Mais les syndics ne sont que rarement modernes. 10% de surcoût me paraît beaucoup. Il est clair que votre syndic ne veut pas de compte séparé. Comme le montant des honoraires se négocie librement, l'espèce de chantage que vous subissez n'est pas illégal. Si par ailleurs, vous n'êtes que médiocrement saisfait de votre syndic, vous pourriez en consulter d'autres moins hostiles au compte séparé.
J'avais cru à la lecture d'un de vos messages que vous étiez syndic bénévole.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
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2912 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 22:23:34
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La lettre-chèque avec un compte bancaire séparé n'est pas du tout impossible P-F BARDE.
Les logiciels des professionnels tels que BDI, HORIZON 2000 pour ne citer qu'eux proposent sur une lettre-chèque vierge l'impression du titulaire du compte, des références bancaires, du numéri du chèque et de la bande CMC7 en fonction de l'immeuble. Aucun surcroit de travail.
La vrai et seule raison, c'est la perte pour les syndics de produits financiers estimée à 80 FRF/an et par copropriétaire dixit un grand syndic. Il faut bien qu'ils compensent leurs faibles honoraires de gestion courante...
Cordialement.
Cyril  |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 22:32:02
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Sur le site internet d'horizon 2000 informatique (informatique pour les syndics) http://www.h2i.fr/Produit/aramis.htm, sur les perfomances du logiciel Aramis II on peut ainsi lire :
Citation :
GAGNER du temps
[...]
Fabrication des chèques pour une simplification de la gestion des comptes separés
Virement automatique avec génération automatique des écritures comptables de trésorerie.
Cordialement.
Cyril |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 juin 2003 : 23:14:28
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Bonjour,
J'ignorais cette amélioration des logiciels. Je ne sais pas si tous les syndics sont au courant. Je crois qu'ils sont très loins d'avoir tous la dernière version de leur outil. En ce qui concernent les produits financiers, je pense qu'en raison du niveau des taux qui est très bas, cela ne peut intéresser que les gros cabinets qui manipulent une masse de fonds considérable et qui ont les moyens en personnel et en informatique de gérer la trésorerie à peu de frais. Pour un petit cabinet une gestion de trésorerie coûterait plus cher que cela ne rapporterait.
Conclusion : on ne voit pas bien ce qui empêche d'avoir un compte séparé et 10% de plus, c'est vraiment beaucoup.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 09:53:19
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Bonjour,
Merci pour vos réponses qui démystifient quelque peu l'argumentaire de ce syndic.
En effet Mr Barde, je suis syndic bénévole (à Clichy) mais seulement dans 1 copropriété. Je suis aussi dans une autre copropriété (ds le 19iè) gérée par un syndic prof, et c'est de celui-ci dont je parlais.
Ce syndic n'est pourtant pas un grand groupe (à l'instar de F----A par exple) et donc j'ai la même interrogation de Barde : s'il ne perçoit pas bcp de produits financiers quel serait donc l'intérêt de ce syndic de nous dissuader d'adopter un compte séparé ?
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 12:02:07
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Bonjour,
L'explication que j'en donnerais est qu'il n'est pas au courant des techniques les plus récentes et qu'il a peur d'nvestir trois sous pour en économiser des milliers. La profession est très routinière. Par exemple combien de syndics utilisent internet ? Pour la plupart ils n'ont pas idée de tous les services que cela pourrait leur rendre, ne serait-ce que pour la messagerie, plus rapide que le courrier, qui ne nécessite aucune manipulation d'affranchissement et de mise sous pli et infiniment moins coûteuse en frais d'afffranchissement et en papier. Au début du vingtième siècle les cochers de fiacre se moquaient bien des taxis qui puent, qui font du bruit et qui tombent en panne pour démontrer la supériorité du cheval sur la mécanique. Il n'y a pas longtemps j'avais interrogé une secrétaire d'un cabinet de syndic qui continuait à utiliser un antique traitement de texte intégré au logiciel de gestion et lui avais suggérer d'utiliser Word, qui était installé sur son ordinateur, ce qui lui permettrait de faire beaucoup mieux en moins de temps. Elle m'a répondu qu'elle n'avait pas été formée sur WINDOWS et sur WORD et donc qu'elle coninuait à travailler avec les outils qu'elle connaissait.
Cordialement
P.F. Barde |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 14:27:12
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Ah, le temps de la lampe à huile et de la marine à voiles !
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 19:39:16
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Il est vrai que la profession de syndic soufre de moyens informatiques adaptés et pas toujours coûteux ; l'e-mail est un bon exemple.
Pour revenir au produit financier du compte bancaire commun, prenez l'exemple ci-après pour un "petit" syndic :
30 immeubles - 20 lots par immeuble - budget annuel 20.000 euros par immeuble.
Montant des appels trimestriels pour l'ensemble des immeubles = (20.000 E / 4 trim) x 30 immeubles = 150.000 euros.
Si l'on suppose que ce syndic dépense 1/3 de cette somme chaque mois du trimestre et un taux de placement des fonds de 3% l'an, on aboutit à un produit financier annuel, sans capitalisation des intérêts, à 3.000 euros (près de 20.000 francs).
Ce n'est qu'un calcul arithmétique, mais cela vous donne déjà l'idée pour un petit cabinet de combien lui rapporte le compte commun.
N'oublions pas, que le compte bancaire séparé, outre l'éventuel surcoût de son logiciel informatique, lui rapporte zéro puisque le compte est ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
La décision est vite vue pour les syndics, non ?
Cordialement.
Cyril |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 23:50:26
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Bonjour,
Je pense que Clemouel est optimiste dans son estimation des possibilités de revenus financiers touchés par un syndic grâce au compte commun.
Je pars des hypothèses suivantes :
Appels de fonds trimestriels de 150 000 euros.
Les paiements se font chaque fin de mois, soit 50 000 euros le dernier jour du mois.
Les copropriétaires s'acquittent de leurs provisions les 15 premiers jours de chaque trimestre.
Le syndic garde un minimum de 10 000 euros sur son compte
Sur 90 jours le volant de trésorerie disponible doit être :
0 à 15 : 0
16 à 30 : 150 000 dont 140 000 placés
30 à 60 : 100 000 dont 90 000 placés
60 à 90 : 50 000 dont 40 000 placés
Ces sommes placées à 3% rapportent 2 000 euros par an
En fait je doute qu'on puisse actuellement faire des placements de trésorerie à court terme à 3%. Je pense que c'est moins. Il faut en outre déduire le coût salarial du suivi de cette trésorerie.
Enfin, si les copropriétaires ne versent pas dans les quinze jours leurs provisions, ou s'ils paient par mois, comme cela se fait parfois, le rendement de l'opération est encore moindre. Et je parle pas des copropriétés dont le manque de trésorerie est chronique. Je pense en fin de compte qu'avec 1500 euros on doit être plus prêt de la réalité. Somme non négligeable certes, mais pas vraiment un pactole.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 16:00:56
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A la lecture de votre message précédent PF Barde votre analyse rejoint les explications données par notre syndic : Il nous a en effet signalé que :
1) le fond de roulement nous a été remboursé intégralement,
2) il y a des retards de paiement des appels de fonds.
En conséquence de quoi l'adoption d'un compte séparé pourrait s'avérer plus néfaste que bénéfique pour la copropriété.
J'en tire personnellement la conclusion que le compte séparé est une bonne chose à condition qu'il y ait un fond de roulement conséquent pour parer aux impayés et retards dans le règlement des charges.
Le fait d'avoir voté le remboursement du fond de roulement s'est finalement révélé être une "erreur". Fond de roulement = 0 + compte séparé ne semble pas être une bonne association. Pourtant la loi SRU a prévu cette association.
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 16:18:35
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Attention, il semble qu’il y ait erreur d’interprétation : SRU, à travers son article 75-I qui a créé l'article 14-1 de la loi 65-557 du 10.07.65, n'a aucunement changé les dispositions relatives à l'avance permanente de trésorerie (alias ‘fonds de roulement’), qui reste régie par l'article 35 du décret 67-223 du 17.03.67.
Citation :
Article 14-1
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Citation :
Article 35
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
2° Au début de chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie permanente.
3° En cours d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l'exercice considéré ;
4° De provisions spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de l'assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.
5° De provisions spéciales éventuellement décidées par l'assemblée générale en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés.
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du mode de placement des fonds ainsi recueillis.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 16:56:21
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Bonjour,
Je crois aussi qu'il y a confusion. Si la trèsorerie manque c'est que le fond de roulement est insuffisant. Le compte bancaire séparé n'a rien à voir. Les explications de votre syndic sont spécieuses : une copropriété ne doit pas être à découvert, car alors ce sont les autres copropriétés utilisatrices du même compte qui font crédit. Les caisses de garanties n'aiment pas cela car pour elles le risque est accru. Les très gros cabinets en raison de leur poids peuvent, il est vrai, s'autoriser quelques dérogations aux règles. (Entendu ce matin sur France Inter une parole attribuée à lord Keynes : "Si vous êtes à découvert de 5 000 £, vous avez un problème avec votre banque, si vous avez un découvert de 5 M £, c'est elle qui a un problème avec vous). Soit votre syndic fait partie d'un grand groupe, soit il joue avec le feu, soit il vous raconte des bobards.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 17:35:10
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Oui, oui j'ai fait une confusion. En fait je pensais plutôt à l'association suivante : adoption d'un budget prévisionnel et compte séparé. En effet, l'adoption d'un budget prévisionnel devrait logiquement s'accompagner d'une diminution significative du fond de roulement.
PF Barde, j'ai du mal à vous suivre lorsque vous dites "Si la trèsorerie manque c'est que le fond de roulement est insuffisant. Le compte bancaire séparé n'a rien à voir". Concrètement parlant, en l'absence de fond de roulement les impayés et/ou retard de charges doivent logiquement entraîner un découvert sur un compte séparé, non ?
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 juin 2003 : 23:30:50
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Bonjour,
En bonne gestion, la trésorerie de la copropriété doit être positive, que les fonds soient déposées sur un compte bancaire séparé ou sur un compte bancaire commun ouvert au nom du syndic. Si la trésorerie est régulièrement négative parce qu’il y a des impayés ou parce que les copropriétaires paient en retard, il faut augmenter le fonds de roulement, ou le reconstituer si on l’avait supprimé.
Le passage de la gestion à terme échu à la gestion provisionnelle à terme à échoir s’accompagne d’un diminution en besoin de fonds de roulement puisque les copropriétaires paient leurs charges un trimestre plus tôt. Le fonds de roulement peut donc être diminué d’un montant égal un trimestre de charges.
Si votre syndic vous dit qu’il est préférable pour votre copropriété d’utiliser le compte commun parce que sa trésorerie est insuffisante, cela signifie qu’il envisage de mettre à la disposition de votre copropriété la trésorerie disponible d’autres copropriétés, ce qui est prohibé par les règles de prudence imposées par les caisses de garanties et tout à fait compréhensible : si une copropriété confie ses avoirs au syndic, c’est pour que celui-ci l’utilise au profit de la copropriété et non pour les prêter à des tiers. Un tel argument en faveur du compte commun est donc spécieux. A moins d’être une banque, on ne peut prêter que ses propres avoirs. Le syndic doit donc agir de façon identique que le compte soit commun ou séparé : s’il n’y a plus de trésorerie disponible, il doit bloquer les paiements.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 juin 2003 : 10:38:14
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Je reçois vos explications 5/5 PR Barde. Effectivement prendre à Paul pour renflouer Jacques est criticable. Mais à partir du moment où les documents comptables mis à disposition par le syndic montre une balance équilibrée et ne révèle aucune dérive, la petite cuisine interne du syndic qu'il utilise (via les comptes communs, sous-comptes, ...) ne regarde personne à part sa caisse de garantie.
Donc, si Paul renfloue Jacques temporairement, puis que Paul récupère son du etc ... tout devrait aller pour le mieux dans le meilleur des mondes.
Ne serait-ce pas à la caisse de garantie de vérifier que ses clients respectent des rêgles de comptabilité élémentaires ???
bp |
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