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baouette
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 30 juin 2003 : 12:05:48
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Bonjour !
J'aimerais avoir votre avis sur le sujet suivant :
- nous avons voté le ravalement de notre cage d'escalier pour un montant à l'époque de 120.000 F en 2001; les appels de fond ont été levés par notre syndic ; une entreprise a été retenue. Les travaux ont commencé. Jusque là tout va bien !
- l'entreprise s'est avérée très rapidement être défaillante : arrêts multiples du chantier, rapports conflictuels avec le syndic. Un avocat avait été mis sur le sujet par le syndic.
Finalement le chantier lui est retiré de fait, puisque l'entreprise en question est mise en faillite.
- une nouvelle entreprise reprend le chantier. Le syndic nous a assuré que le budget resterait le même, que nous avions assez de trésorerie (malheureusement pas de trace écrite de ces propos)
- les travaux s'achèvent enfin après près d'un an de galère
- et voici la bonne surprise ! le syndic nous demande une rallonge de près de 20 % pour le ravalement de la cage d'escalier !! près d'un an après l'achèvement du chantier. L'entreprise qui a repris le chantier n'a pas été payée. Lors de l'assemblée générale qui vient de se tenir on nous a montré un devis dela dite entreprise qui montrait clairement ce dépassement de budget ; or nous n'avons jamais eu connaissance de ce devis. Et nous voilà à présent devant le fait accompli ...
- il me semble que le syndic a été défaillant et que sa responsabilité est engagée. La seule chose qu'il nous propose, preuve qu'il ne doit pas se "sentir très bien", c'est de ne pas nous compter sa "commission" sur le montant des travaux, mais cela représente une goutte d'eau face à la rallonge demandée.
Cette situation est-elle normale et devons-nous résigner ? ou le syndic est-il vraiment responsable de négligence et pouvons -nous obtenir quelque chose ?
Qui a vécu quelque chose de similaire ?
Merci par avance pour vos avis.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juin 2003 : 13:25:21
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Bonjour,
Le syndic a outrepassé ses attributions. Il aurait dû convoquer une assemblée générale pour lui rendre compte de la situation et l'appeler à décider ce que commandaient les circonstances. Ne l'ayant pas fait, il a engagé sa responsabilité. Il y a lieu dans un premier temps de s'opposer à l'augmentation du budget des travaux et à l'obliger à déclarer un sinistre à son assurance en responsabilité civile.
Plusieurs questions se posent :
- le syndic a-t-il, avant de passer le marché, entrepris de vérifier, comme le commande une gestion en bon père de famille, que l'entreprise n'était pas en redressement judiciaire, qu'elle était à jour de ses cotisations sociales et de ses cotisations aux assurances en responsabilité des constructeurs et en responsabilité civiles ?
- le syndic a-t-il signé un marché de travaux digne de ce nom, avec des clauses prévoyant des délais de réalisation, modalités de paiement, résolution en cas de défaillance, recours à la sous-traitance etc ou s'est-il contenté d'un "Bon pour accord" en bas d'un devis desciptif ?
- était-il mandaté par l'assemblée générale pour substituer une autre entreprise à la première défaillante ?
- a-t-il, envers la deuxième entreprise, pris les mesures de prudence objet des deux premières questions ?
- quel a été le rôle exact de l'avocat ? Le paiement de ses honoraires était-il prévu par une décision de l'assemblée générale ?
S'il faut conclure, comme j'en ai le sentiment, que rien n'a été fait correctement, il faut faire assumer au syndic les conséquences de ses manquements.
En ce qui concerne le prix à payer pour les travaux, il faut déterminer si le montant du devis de la deuxième entreprise se situe dans la moyenne des prix du marché. Sinon, il faut retenir le prix du marché, éventuellement évalué par un expert mandaté par l'assemblée générale. C'est ce prix du marché qui devrait être acquitté par les copropriétaires, le surplus (travaux non faites payés à la première entreprise, frais d'avocats etc) étant de la seule responsabilité du syndic.
Il est fort possible que l'assemblée générale se soit décidée pour le moins disant, une entreprise aux abois, à un prix inférieur au prix du marché. Les copropriétaires ont peut-ête aussi de ce fait quelque responsabilité dans ce qui leur arrive. C'est cependant du devoir du syndic de les appeler à la prudence s'ils sont tentés d'accepter un devis au montant anormalement bas.
Cordialement
P.F. Barde |
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baouette
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 21:37:12
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Citation :
Bonjour,
Le syndic a outrepassé ses attributions. Il aurait dû convoquer une assemblée générale pour lui rendre compte de la situation et l'appeler à décider ce que commandaient les circonstances. Ne l'ayant pas fait, il a engagé sa responsabilité. Il y a lieu dans un premier temps de s'opposer à l'augmentation du budget des travaux et à l'obliger à déclarer un sinistre à son assurance en responsabilité civile.
Plusieurs questions se posent :
- le syndic a-t-il, avant de passer le marché, entrepris de vérifier, comme le commande une gestion en bon père de famille, que l'entreprise n'était pas en redressement judiciaire, qu'elle était à jour de ses cotisations sociales et de ses cotisations aux assurances en responsabilité des constructeurs et en responsabilité civiles ?
- le syndic a-t-il signé un marché de travaux digne de ce nom, avec des clauses prévoyant des délais de réalisation, modalités de paiement, résolution en cas de défaillance, recours à la sous-traitance etc ou s'est-il contenté d'un "Bon pour accord" en bas d'un devis desciptif ?
- était-il mandaté par l'assemblée générale pour substituer une autre entreprise à la première défaillante ?
- a-t-il, envers la deuxième entreprise, pris les mesures de prudence objet des deux premières questions ?
- quel a été le rôle exact de l'avocat ? Le paiement de ses honoraires était-il prévu par une décision de l'assemblée générale ?
S'il faut conclure, comme j'en ai le sentiment, que rien n'a été fait correctement, il faut faire assumer au syndic les conséquences de ses manquements.
En ce qui concerne le prix à payer pour les travaux, il faut déterminer si le montant du devis de la deuxième entreprise se situe dans la moyenne des prix du marché. Sinon, il faut retenir le prix du marché, éventuellement évalué par un expert mandaté par l'assemblée générale. C'est ce prix du marché qui devrait être acquitté par les copropriétaires, le surplus (travaux non faites payés à la première entreprise, frais d'avocats etc) étant de la seule responsabilité du syndic.
Il est fort possible que l'assemblée générale se soit décidée pour le moins disant, une entreprise aux abois, à un prix inférieur au prix du marché. Les copropriétaires ont peut-ête aussi de ce fait quelque responsabilité dans ce qui leur arrive. C'est cependant du devoir du syndic de les appeler à la prudence s'ils sont tentés d'accepter un devis au montant anormalement bas.
Cordialement
P.F. Barde
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baouette
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 21:41:04
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Merci pour ce très clair éclairage !
Sans être une spécialiste il me semblait bien qu'il y avait des manquements du côté du syndic.
Affaire à suivre !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 23:30:01
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Dans tout cela on ne voit pas apparaître beaucoup le conseil syndical ! C'est assez curieux car voila bien un cas dans lequel le CS, en dehors de ses missions courantes, a vocation à se manifester utilement ... à moins qu'il ne soit intervenu initialement d'une manière intempestive pour faire passer un entrepreneur champion du "bien pour pas cher". Vive la mise en concurrence.
Barde a parfaitement survolé la situation mais il faudrait en savoir plus au sujet du choix du premier entrepreneur.
Dans une affaire de ce genre, il faut sans aucun doute relever les anomalies de procédure de gestion mais, à mon avis, il faut essayer de déterminer quel était finalement le juste prix du chantier. Cela n'est pas toujours facile.
Si le premier entrepreneur a été, sinon choisi, du moins fortement appuyé par le syndic, vous avez les coudées plus franches.
S'il a été, sinon choisi, du moins fortement appuyé par le CS ou un copropriétaire influent, c'est une autre paire de manches.
Ce qui est incompréhensible c'est que le montant final n'est révélé qu'un an après l'achèvement d'un chantier déja retardé. Que dit le CS sur ce point ? Pendant ce temps du chantier, il y a certainement eu au moins deux assemblées !
Seul bémol : l'assemblée n'a pas à ouvrir un crédit pour des honoraires d'avocat lorsqu'une intervention urgente s'avère nécessaire. Ici encore, le syndic a bien dû saisir le CS de la nécessité d'une consultation au minimum, peut être d'un constat d'huissier, d'une sommation de reprendre le chantier, d'une action en référé. Pour tout cela le syndic peut agir sans autoirisation préalable, mais de manière prudente.
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baouette
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 04 juil. 2003 : 16:35:43
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Hélas pour nous, je crois qu'il faut nous considérer comme des "bleus" ! on a trop fait confiance dans le syndic.
En fait, il n' y a pas à proprement parler de conseil syndical dans notre cage d'escalier mais un délégué d'escalier. Chaque cage d'escalier est maîtresse de certains travaux indépendamment des autres cages d'escalier qui peuvent être représentées, ou non, au sein d'un conseil syndical de notre immeuble, comprenant donc plusieurs cages d'escalier.
Tout cela pour dire que toute cette histoire a reposé sur les épaules de notre délégué qui a depuis jeté l'éponge. Il a fait énormément de travail et nous ne pouvons pas le suspecter d'une quelconque collusion ni avec l'entreprise défaillante ni avec le syndic. Il a suivi lui-même le chantier, et a tiré les sonnettes d'alarme auprès du syndic qui, a mis beaucoup de temps à réagir. La 1ère entreprise a été choisi parce que "moins disante" et qu'elle avait en cours un autre chantier dans notre résidence (qui a eu également des problèmes !). Le syndic ne nous a pas particulièrement orienté, ni conseillé et s'est probablement contenté comme dit M. Barde d'envoyer "bon pour accord".
Suite à l'arrêt des travaux et le peu d'information que nous communiquait le syndic, c'est devant nos menaces de ne plus payer nos charges que le syndic s'est engagé à trouver une entreprise pour se substituer à la 1ère.
Et s'est effectivement il y a 15 jours, lors de l'A.G de notre immeuble (mi juin !!), que le syndic nous a pris à part pour nous annnoncer qu'il n'avait pas les fonds pour payer l'entreprise en question, alors que cela fait des mois que les travaux sont finis.
D'où notre désarroi et le sentiment qu'on n'a pas été assez "méchant" dans le suivi de notre dossier, que l'on a trop fait confiance au syndic et qu'on n'a pas fait assez d'écrit. Pour courronner le tout, on a changé d'interlocuteur au sein du syndic, la personne qui a "suivi" notre dossier ayant été licenciée ...
Ceci dit j'ai une réflexion par rapport à ce que vous écrivez : s'il s'avérait que le devis initial de l'entreprise qui a commencé les travaux était sous-quoté (peut-être pour emporter le marché) et qu'elle n'aurait jamais pu entrer dedans, est-ce pour autant à nous d'endosser la différence sachant que nous n'étions pas au courant du 2e devis qui montrait bien qu'il aurait dépassement et cela même si c'est le "juste prix" ? A quoi sert-il que nous ayions voté un budget si celui-ci doit être dépassé de 20 % !!
Cordialement.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juil. 2003 : 14:17:55
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Il y a certainement une faute du syndic dans cette affaire. Ne serait-ce que le retard apporté à l'information des copropriétaires concernés. La faute est une chose, le préjudice une autre.
Si le coût du chantier, objectivement honnête, était de 15 % supérieur à celui voté, c'est ce montant qui aurait été adopté puis appelé pour les travaux. Dans ce sens il ne subsiste comme préjudice que les soucis et inconvénients. En renonçant à tout ou partie de ses honoraires, le syndic adopte une position correcte pour tenter de "boucler" un dossier calamiteux.
Ceci étant, vous devriez vérifier dans votre règlement de copropriété l'organisation exacte du syndicat car le fonctionnement par cage d'escalier est une pratique répandue mais pas toujours légale.
En tout cas le conseil syndical est celui de l'immeuble entier, même s'il est constitué d'un membre par escalier. Si l'entrepreneur qui a terminé vos travaux n'est pas payé, il n'assignera pas "l'escalier" mais le syndicat des copropriétaires. S'il obtient un jugement et pratique une saisie attribution sur le compte de l'immeuble, on ne vérifiera pas si les fonds saisis appartiennent aux gens de l'escalier 2 ou à ceux de l'escalier 4.
Bon courage pour en terminer avec ce dossier malheureux.
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