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Notre syndic professionnel nous informe qu'il démissione avant la fin de son mandat et ne souhaite plus s'occuper de notre copropriété trop complexe. Dans quelles conditions une démission de syndic peut se réaliser? Merci.
Une démission toujours possible : De son côté, le syndic est libre de démissionner, sans que la copropriété puisse s'y opposer. Celle-ci pourra toutefois obtenir des dommages-intérêts si cette démission se fait dans des conditions telles qu'elle porte atteinte à la bonne marche de la copropriété : ce sera le cas par exemple si le syndic démissionne de manière brutale, avec effet immédiat et sans avoir préparé la suite.
Idéalement, le syndic qui envisage de démissionner devrait :
informer le président du conseil syndical, s'il en existe un, de son intention de convoquer l'assemblée générale pour lui notifier sa démission et l'inviter à désigner son successeur ;
proposer un délai avant la prise d'effet de sa démission ;
convoquer l'assemblée générale avec, à l'ordre du jour, les deux questions suivantes : " démission du syndic à compter du ..... " ; " désignation du nouveau syndic à compter du ..... ".
Le contrat de mandat est un contrat qui oblige les deux parties. Il faut examiner si dans ce contrat il est prévu une possibilité de résiliation avant le terme et en appliquer les clauses à la lettre. S’il n’y a pas de clause de résiliation, il faut négocier des conditions acceptables pour la copropriété, au minimum l’abandon des honoraires de remise de dossier s’ils sont prévus, un délai suffisant pour consulter d’autres syndics et la prise en charge des frais d’assemblée générale par le syndic démissionnaire.
Pour rebondir sur l'intervention de P.F. Barde, je crois qu'il convient de combiner les spécificités de la copropriété avec les dispositions du droit commun du mandat. Le C. civ. nous indique, à l'art. 2007, que le mandataire peut rompre unilatéralement le mandat. Il doit alors notifier sa renonciation (le terme notification ne renvoie ici à aucune condition de forme ; il faut et il suffit que le mandant en ait connaissance). En outre, le mandataire doit indemniser le mandant du préjudice que lui cause cette renonciation. Ceci diminue ainsi la portée du principe de la liberté de rompre unilatéralement le mandat. Il faut bien avoir à l'esprit que ces dispositions, qui datent de 1804, concernent le mandat qui, à l'époque, était par essence gratuit. S'agissant de la réalité de la copropriété, force est de reconnaître que : - le mandat est onéreux, - qu'il est à temps (trois ans au plus), - qu'il est constaté dans un écrit. Il en résulte que les règles sont plus rigoureuses. Ainsi, les termes du contrat de mandat doivent être respectés. De même, la décision n'est effective que pour autant qu'elle aura été portée à la connaissance du syndicat. Enfin, pour ne pas causer un préjudice au syndicat des copropropriétaires, la renonciation ne devra pas intervenir de manière intempestive et laisser un vide dans la gestion. Il reviendra au syndic démissionnaire de respecter le préavis figurant, le cas échéant, dans le contrat, d'informer le syndicat de sa décision (en pratique en réunissant une assemblée) et de prévoir le passage du témoin (en pratique en prenant l'initiative de la nomination d'un nouveau syndic). Bien cordialement. Antoine GAUDIN
Je n'ai pas connaissance qu'il existe de statistique en la matière qui permette de porter une appréciation sur la réalité de la durée de 3 mois indiquée plus haut comme ayant un caractère "général".
Il n'existe en la matière aucune recommandation émanant des instances telles que la Commission nationale mentionnée ci dessus (préconiser un délai de préavis serait au demeurant très sûrement hors de son champ de compétence - dans la mesure où les règles de droit permettant une démission sans préavis sont bien celles que rapportent Barde et Gaudin), ni de règle de bonne conduite édictée par les chambres syndicales des professionnels de l'immobilier.
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Posté - 03 juil. 2003 : 12:36:24
