|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
delfine
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 03 juil. 2003 : 13:53:20
|
Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d'un appartement à paris situé dans un immeuble composé de deux batiments. Je suis membre du conseil syndical de mon imeuble qui se compose de trois copropriétaires: la présidente du conseil qui réside en province et deux membres (dont moi) résidant sur place.
Le 31 juin dernier, j'ai reçu un appel de fond de mon syndic intitulé "appel travaux interphone et vigick" me demandant de m'acquiter promptement de la somme de 510,05 euros calculée de manière suivante:
Couts des travaux: 12260,72 euros répartis également entre les 2 batiments (6130.36 euros par batiment):
Je possède 822 tantième sur 10000 dans le batiment A soit 503,92 euros
Je possède 10 tantième sur 10000 dans le batiment B soit 6,13 euros
d'où un total de 510,05 euros.
A cet appel, est joint une note d'information m'avisant que le syndic "va procéder au remplacement du système interphonique et ce, dès Mercredi 2 juillet 2003" (soit 2 jours plus tard). Elle m'informe également que le syndic a décidé "de procéder à la mise en place d'un système VIGIK afin de renforcer la sécurité dans votre immeuble et étant donné que nous avons constaté l'ouverture du restaurant voisin ma copropriété". Enfin, je suis avertie que "deux clés par appartement ont été commandées et qu'elles me seront adressées par lettre recommandée courant semaine du 10 au 12 juillet 2003").
A cet appel, n'est joint aucun devis ou autre document d'information quant à la nature et la forme détaillées des travaux.
Le même jour (31/06/03), une affichette est posée dans le hall avertissant les occupants de l'immeuble que la pose des nouveaux interphones aura lieu les 2 et 3 juillet prochain (soit 2 jour plus tard) et que chacun est tenu d'être présent ou de donner le moyen à une tierce personne d'accéder à leur appartement. Cette note nous informe que toute installation en dehors de ces délais sera majorée lors de la facturation.
Il est exact que notre interphone était régulièrement en panne, il fallait effectivement le remplacer. En outre, après l'occupation illicite de certains appartements, il paraissait également évident qu'un système de sécurité plus performant devait être installé. Ces questions ont été largement débattues lors de la dernière assemblée générale, pourtant elles ne faisaient pas partie de l'ordre du jour. Finallement, aucun travaux n'a été voté, aucun budget n'a été alloué, et aucune décision n'a été prise quant à la répartition des charges à envisager pour de tels travaux (qui me semble t il font partie des dépenses des équipements communs et des services collectifs, et donc à ce titre bénéficient de l'article 10, alinéa 1 de la loi de 1965 qui voudrait que ces charges soient réparties en fonction de l'utilité que ces éléments présentent pour chaque lot). Enfin, le procés verbal de la dernière assemblée générale ne fait état dans aucune des résolutions de travaux votés concernant ces équipements.
J'ai aussitot tenté de joindre mon syndic pour obtenir de plus amples informations. Je n'ai réussi à l'avoir qu'après l'installation du nouvel interphone que je n'ai pu refuser de peur de plus pouvoir accéder à mon appartement. La personne qui m'arépondue m'a affirmée qu'une réunion avait eu lieu dans le hall de mon immeuble avec des entrepreneurs, la présidente du conseil, le syndic, et d'autres propriétaires passant sur les lieux par hasard et que cette réunion avait débattue de la marche à suivre. Elle m'affirme qu'une convocation m'a été adressée par lettre simple mais je ne l'ai jamais reçue. En outre concernant le fait que les travaux n'avaient pas été votés en assemblée, elle m'a affirmé que le syndic avait le droit selon le règlement de copropriété de faire faire des travaux sans qu'ils aient été votés si ces travaux ne dépassent pas 5000 frs pour le syndic (je n'ai pas bien compris...). Elle m'a affirmée qu'il y avait des tranches, et que la première tranche en dessous de 5000 frs pour le syndic entrait dans ce cadre là. Elle n'a pas voulu me renseigner sur les autres tranches décrites selon elle dans le règlement de copropriété. Elle m'a redit que la question avait été traitée en assemblée et que toutes les personnes présentes semblaient d'accord, la question du vote n'a eu l'air que de l'enerver. En outre, je lui ai demandé des détails par rapport à la somme globale annoncée dans l'appel. Elle m'a vaguement détaillée une somme de 4230 euros pour le système VIGIK et environ 1000 euros pour le système de digicode soit en arrondissant largement 5500 euros. Nous sommes bien loin du compte de 12260,72 euros. Enfin quand je lui ai parlé de la question de répartition des charges, elle m'a affirmé que ces charges faisent partie des charges générales et donc étaient proportionnelles aux tantièmes de chaque propriétaire, cette information se trouvant selon elle dans le règlement de copropriété. Elle m'a dit que si je voulais contesté cette répartition, il fallait provoquer une assemblée générale et voter la nouvelle répartition.
J'ai consulté le règlement de copropriété de mon imeuble (il date de 1959). Je n'ai rien trouvé concernant les tranches dont elle me parlait. Par contre, dans le règlement, j'ai trouvé un paragraphe dans l'article concernant le syndic qui statut que "le syndic pourra faire executer toutes les réparations de menu entretien sans avoir besoin d'en référer aux copropriétaires, mais seulement à concurrence de cinquante mille francs pour l'ensemble des copropriétaires". Or la somme est de 12260 euros, soit plus de 80000 frs et, à mon sens, il ne s'agit pas de travaux d'entretien mais d'amélioration.
Enfin, ce règlement décrit bien les charges générales et leur répartition mais il ne mentionne en aucune façon, les "dépenses des équipements communs et des services collectifs" et leurs différentes répartitions. La loi de 1965 et son article 10 étant posterieur au règlement de mon immeuble de 1959, quel texte peut on appliquer?
Le syndic avait il le droit de faire executer ces travaux sans vote?
Si non, comment aurait il du procéder?
Peut il faire exécuter ces installation en prévenant seulement 2 jours à l'avance?
En faisant partie du conseil syndical, mon avis n'est il pas requis pour la prise de décision de tels travaux?
Une assemblée n'aurait elle pas du être convoquée pour débattre des devis proposés et prendre une décision en conséquence?
Que puis je faire pour me défendre?
Que dois je mentionner si j'envois une lettre recommandée à mon syndic?
Est ce problématique d'avoir accepté l'installation alors que je souhaite contester la forme que ces travaux et dépenses ont pris?
Ai je intérêt à contester alors que je suis parfaitement d'accord avec le fond?
Si je ne paye pas, qu'est ce que j'encours?
Je souhaiterais proposer une répartition de charges caculée de la manière suivante:
charge par proriétaire=(cout total des travaux)/(nb total interphones posés)*(nb interphones possédés)
ainsi chaque propriétaire acquitte le cout du nombre d'interphone(s) posé(s) dans son(ses) appartement(s)
Est ce proposable?
Tous vos commentaires sont bienvenue!!! Merci de votre aide.
Désolée pour la longueur de la prose....
|
|
Signaler un abus
|
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 03 juil. 2003 : 17:28:20
|
Bonjour,
Ne vous excusez pas pour la prose, je préfère de loin lire un exposé détaillé et tout comprendre que de jouer aux devinettes après avoir lu un message trop laconique ou imprécis.
Si le règlement date de 1959, il y a des chances qu'un certain nombre de ses clauses soient devenues illicites depuis la promulgation de la loi de 1965 et de ses modifications intervenues depuis (plusieurs sujets de ce forum traitent de cette question directement ou non).
Ensuite, 50 000 F de 1959, cela fait 500 nouveaux francs, soit environ 75 euros, c'est à dire pas grand chose. De plus, votre règlement n'autorise que les travaux d'entretien alors qu'il s'agit de travaux d'amélioration. Ceux-ci se votent, selon la loi en vigueur, à la double majorité de son article 26, au cours d'une assemblée générale régulièrement convoquée, dont le projet a été porté à l'ordre du jour et pour lesquels les éléments essentiels d'information sur les modifications prévues (description, devis chiffré etc) ont été joints à la convocation. Tout a donc été fait dans l'irrégularité la plus totale. Comme il n'y a même pas eu de décision, vous n'avez pas même pas à la contester. Vous êtes en droit de refuser de payer quoi que ce soit et j'ajouterais même que vous le devriez, même si vous êtes d'acord sur le principe de cette installation devenue nécessaire, car il est insupportable d'être mis devant le fait accompli. C'est à mon sens une question de principe sur laquelle on ne doit pas transiger. Si vous ne payez pas, car on ne peut vous y obliger, vous êtes néanmoins en droit de continuer à pouvoir entrer et sortir librement et s'il n'y a pas d'autre solution pour cela que de vous délivrer une clé, le syndic doit vous la remettre.
Quant à savoir qui paiera l'entreprise si les copropriétaires refusent, au syndic de se débrouiller, il n'avait qu'à faire les choses dans les règles, il est professionnel et censé travailler comme un professionnel.
J'ai l'impression que vous avez comme présidente une personne autoritaire qui a plus l'attitude d'un chef autocratique que celle de présidente d'un organe de contrôle et de conseil et que le syndic est à sa botte. Ce genre de personnes est une plaie pour les copropriétés.
A mon avis, il convient que vous notifiez au syndic par lettre recommandée que vous refusez le fait accompli, que vous ne paierez rien, que vous exigez que de telles décisions soient prises en assemblée générale conformément aux dispositions légales et que l'accès à l'immeuble vous soit garanti d'une façon ou d'une autre. Pour être cohérente, vous ne laisserez personne entrer dans votre
appartement vous l'installation du nouveau système.
Evidemment, vous devrez faire face à des mesures d'intimidation : mises en demeure, sommation par huissier, voire même assignation devant le tribunal. Il faut y résister, vous avez le droit pour vous. Vous ne risquez aucune condamnation. Mais continuez à payer ponctuellement les charges courantes bien entendu. La sécurité étant un sujet sensible, le plus difficile sera peut-être d'expliquer aux autres copropriétaires que vous n'agissez pas par mauvais esprit mais qu'on ne doit pas accepter les diktats.
Essayez de grouper autour de vous d'autres copropriétaires mécontents de cette façon de faire pour constituer un front d'opposition et un futur conseil syndical. L'idéal serait pour la prochaine assemblée générale de désigner un autre syndic et un nouveau conseil syndical, plus étoffé, excluant votre présidente actuelle.
De telles méthodes ont de quoi inquiéter. Comment ont été vérifiés les comptes ces dernières années ? Il faudrait absolument que ceux-ci soient vérifiés très scrupuleusement par une autre personne que votre présidente avec le concours si besoin est d'une aide extérieure, une association de copropriétaires par exemple. Vous découvrirez peut-être des choses étonnantes.
Cordialement
P.F. Barde |
Signaler un abus  |
|
|
delfine
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 juil. 2003 : 00:00:22
|
Merci mille fois de vos conseils très clairs et très rassurants. J'avoue que je me sens complètement contrainte par ce que vous nommez diktat et qui en est bien une!!!! Vous avez parfaitement cerné le problème (très très délicat) sans que je le mentionne de cette présidente de syndic qui est effectivement complètement autoritaire et ne se souci des problèmes de copropriété que dans la pauvre illusion de se faire valoir. Malheureusement, je suis un peu impulsive et malgès toute la patience à laquelle j'ai pu m'astreindre avec elle, je n'ai pas réussi à m'en faire une amie loin de là... Aussi, sans me considérer comme paranoique, j'ai la facheuse impréssion qu'après m'avoir prise en grippe pour une remarque que j'ai pu lui faire, elle fait tout pour m'evincer des décisions auxquelles je dois donner mon avis...
Vous etes de bons conseils mais également fin psychologue... ;-)))
Puis je vous demander si vous avez une profession proche de la législation (avocat, notaire...)??
Quoi qu'il en soit, je vous remercie encore chaleureusement de vos precieux conseils.
Puis je vous demander de rester en contact pour échanger avec vous les détails de la suite des opérations? En aucun cas je ne veux vous obliger...
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 juil. 2003 : 11:25:10
|
Bonjour,
Il reste une question sans réponse, celle de la répartition des frais d'installation et d'entretien du nouveau système.
L'application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 peut faire l'objet de plusieurs interprétations et il y a des arguments recevables pour une répartition aux tantièmes de parties communes comme il y en a pour une répartition par appartement. Personnellement je n'ai pas d'opinion bien arrêtée. Dans le cas présent, il n'y a pas réellement installation d'un équipement nouveau mais modernisation d'un équipement existant. En toute logique, la répartition à appliquer au nouveau système Vigik doit être la même que celle de l'ancien interphone remplacé. A cette occasion il faudrait rechercher dans le PV de l'AG ayant décidé de l'installation de l'interphone, il y a peut-être une vingtaine d'années, quel grille de répartition a été insataurée. Si l'assemblée n'avait pas pris de décision explicite, ce pourrait être l'occasion de régler cette question.
Cordialement
P.F. Barde |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
