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Le notaire me communique ma situation comptable suite à la vente de mon appartement (un F2) qui doit avoir lieu le 4/7. Le syndic me réclame la bagatelle de 1643,70 euros!dont 1300 euros qui se décomposent en provisions charges 2002 et 2003 (500 euros)et provisions sur conso eau froide (800 euros). Le problème est que je ne peux rien vérifier de ce qu'il me réclame. Je précise que mes charges pour ce logement se montent à 840 euros par an pour les dépenses courantes. Je suis à jour de mes règlements au 30/6. Pour la conso d'eau froide, il y a une répartition faite à partir des compteurs individuels. Les conso. individuelles n'ont pas été répercutées depuis déc. 2000 suite à carence de l'ancien syndic.Mais en attendant, la facture de la CGE a bien été payée dans les charges communes (sinon on nous aurait couper l'eau depuis longtemps je pense) donc je trouve aberrant de me réclamer 800 euros de provisions pour ce poste. Ayant mes index personnels, j'ai l'intention de faire mon propre calcul et de l'opposer à ce syndic (qui par ailleurs peut faire les mêmes calculs que moi). Soit dit en passant, il me taxe 201,10 euros pour effectuer ce document! Pour la provisions pour charges, il me réclame plus de deux trimestres de charges pour se couvrir, je trouve cela ahurissant!! Certes, ce sont des provisions et une partie de l'argent pourra m'être rendu mais en attendant Monsieur le Syndic va faire fructifier cette somme pendant un an voire plus dans ses comptes. C'est n'importe quoi et bien entendu, je ne dispose que de peu jours pour me retourner! Merci de m'éclairer de vos conseils et surtout comment je peux faire pour l'obliger à revoir ses prétentions à la baisse et puis je aussi le contraindre à me justifier ces sommes? Il a bien dû faire des calculs pour trouver de tels montants? merci pour votre aide
Je ne comprends pas très bien non plus. Le principe de précaution, d’accord, mais il y a des limites. Tout d’abord les comptes de 2002 devraient déjà avoir été régularisés. Ne doivent rester en suspens que les charges pour le troisième trimestre 2003 puisque vous avez la malchance de vendre en début de trimestre, et la consommation d’eau. Je n’ai pas compris ce qu’il en était : avez vous versé des provisions pour l’eau depuis décembre 2000 ? Ce que vous devez à ce titre, c’est la consommation depuis la dernière régularisation moins les provisions versées. Cette consommation vous pouvez la mesurer et la faire connaître au syndic. Le tout majoré de 10% par précaution, plus les honoraires du syndic, cela doit être loin d’atteindre 1600 euros.
Vous n’êtes pas obligé d’accepter le calcul du syndic et celui-ci vous doit des explications. Manifestez votre désaccord et au syndic et au notaire. Le notaire ne versera au syndic la somme sur laquelle ce dernier fait opposition que sur votre autorisation. Mais il la bloquera. En ce qui concerne les frais de mutation réclamés par le syndic, il faut vérifier de près qu’ils correspondent exactement à ce qui est prévu dans le contrat de syndic : les abus sont fréquents. J’ai pour opinion que le syndic ne peut mettre les frais de mutation à la charge des seuls copropriétaires vendeur ou acheteur que si cela est prévu dans le règlement de copropriété, que dans le cas contraire il doit les répartir en charges générales. Mais j’ai constaté que cette opinion n’était partagée par personne.
Si le litige ne peut se résoudre à l’amiable, vous devrez soit attendre la prochaine régularisation des charges et leur approbation par l’assemblée générale, soit saisir le tribunal d’instance.
Bonjour, Merci beaucoup pour votre avis.Ce qui se passe c'est qu'en mars 2002, nous avons changé de syndic. Les comptes été très mal tenus et le nouveau syndic qui a repris notre gestion n'a pas vraiment regardé de près les errances du précédent. Certains fournisseurs se sont plaints de n'avoir jamais été réglés bien que les factures aient été enregistrées en comptabilité. Je dois dire que le bazar est apparu depuis que nous payons nos charges par provisions (début 2001)conformément à la loi SRU. Avant, nous étions en dépenses réelles. Pour l'eau, l'ancien syndic n'a plus effectué de répartition au vu des consommations individuelles depuis décembre 2000!Le nouveau syndic doit donc répartir aujourd'hui de décembre 2000 à juin 2003 (les relevés sont semestriels). Voici les calculs que j'ai mené pour estimer les provisions à laisser dans le cadre de cette vente : Pour l'eau, index au 5/12/2000 =542, au 5/6/2003, 717 soit 175 m3; Le m3 étant de 3, 33 euros environ, cela fait 582 euros que j'arrondis à 600 euros (contre 800 réclamés). Pour les charges courantes, j'ai repris le relevé de dépenses générales arrêté au 31/12/2002 soit 45104 euros auquel j'applique 23/1000, ma quote part, soit 1037 euros. J'ai versé en 2002, 983 euros d'appels de fonds donc je dois 53 euros sur 2002. Pour 2003, j'ai pris le budget prévisionnel voté, j'ai appliqué 23/1000 soit 1060 euros et j'ai déjà versé 419 euros d'appels de fonds mais comme je vends mi année je ne suis redevable que de 530 euros sur ce budget donc je dois 110 euros. Donc, pour résumer, sur les charges courantes, je dois 53+110 soit 163 euros environ (contre 500 réclamés). J'accepte d'arrondir à 200 mais pas au delà. Pour les honoraires, c'est en phase avec son contrat. D'après ce que j'ai compris, si je fais opposition sur l'état du syndic, c'est le prix de vente de l'appartement qui va être bloqué autrement dit le jour de la vente, je ne vais rien encaisser du tout. J'essaie de voir avec le comptable pour réviser les montants mais je constate qu'ils ont tout pouvoir même quand manifestement les provisions sont exagérées (il le reconnait lui même qu'il a vu large!).En plus, je constate une certaine incompétence à faire des calculs de provisions car ce que j'ai fait, le syndic (son comptable en fait) aurait pu le faire lui même. Il a tous les éléments que je cite.Cela fait 450 euros de plus qu'il me demande soit près de 3000 francs pour un 2 pièces de 40m2. J'ai appelé le notaire : il n'y a pas d'autre solution que de m'arranger avec le syndic à l'amiable car il s'agit d'un créancier super privilégié (passe avant Trésor Public, banque....).Si je bloque les fonds, il va faire opposition et faire un exploit d'huissier qui va me coûter la bagatelle de 1600 francs à rajouter au 3000 francs donc au total cela va me coûter 4600 francs!Ce serait pire.
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Posté - 27 juin 2003 : 17:46:21
