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Dans le cas de travaux à réaliser dans une maison, habitée par l'usufruitier, à savoir un ravalement de façade , et mise en conformité sanitaire d'un appartement loué dans cette même maison, est-ce l'usufruitier qui supporte le coût des travaux, ou le nu-propriétaire ?
Selon les dispositions des articles 605 et 606 du code civil, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien tandis que le nu-propriétaire devra faire face aux grosses réparations touchant le clos et le couvert. Le ravalement de façade est donc une charge imputable au nu-propriétaire.
Attention : ces articles ne sont pas d'ordre public et il est donc possible de déroger au droit commun.
Citation :Article 605 L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Article 606 Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Déroger au droit commun commme l'envisage Sybarite signifie qu'il est est possible que l'acte de démembrement de la propriété contienne des stipulations répondant à votre question et volontairement différentes des dispositions supplétives des articles 605 et 606 du code civil.
Pour l'interprétation de ces articles, la question à poser pour faire le partage entre nu-propriétaire et usufruitier est celle de savoir si les travaux exécutés constituent un apport en capital ou ne sont qu'une simple opération destinée à protéger ce capital.
En l'absence de précision contenue dans l'acte sur le partage des droits et obligations entre nu-propriétaire et usufrutier, un ravalement est une opération d'entretien à la charge de l'usufruitier, selon la jurisprudence : C.C. 1 civ 21 mars 1962
Citation :LE SIMPLE RECREPISSEMENT OU RAVALEMENT D'UN IMMEUBLE EST UNE REPARATION D'ENTRETIEN QUI RESTE A LA CHARGE DE L'USUFRUITIER PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 605 DU CODE CIVIL
Cela peut toutefois dépendre des circonstances : par exemple, si un ravalement est entrepris sur un immeuble vétuste qu'on réhabilite, le démembrement de la propriété ayant eu lieu alors que l'immeuble était déjà en état de vétusté, le ravalement constitue un apport en capital et doit être porté à la charge du nu-propriétaire. Il n'est donc pas facile de donner une réponse définitive.
La mise aux normes sanitaires constitue sans doute possible un apport en capital qui doit être porté à la charge du nu-propriétaire.
Tout cela, encore une fois, en l'absence de stipulation sur le partage des charges dans les actes.
En l'absence de précision contenue dans l'acte sur le partage des droits et obligations entre nu-propriétaire et usufrutier, un ravalement est une opération d'entretien à la charge de l'usufruitier, selon la jurisprudence : C.C. 1 civ 21 mars 1962
Citation : -------------------------------------------------------------------------------- LE SIMPLE RECREPISSEMENT OU RAVALEMENT D'UN IMMEUBLE EST UNE REPARATION D'ENTRETIEN QUI RESTE A LA CHARGE DE L'USUFRUITIER PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 605 DU CODE CIVIL --------------------------------------------------------------------------------
Cela peut toutefois dépendre des circonstances : par exemple, si un ravalement est entrepris sur un immeuble vétuste qu'on réhabilite, le démembrement de la propriété ayant eu lieu alors que l'immeuble était déjà en état de vétusté, le ravalement constitue un apport en capital et doit être porté à la charge du nu-propriétaire. Il n'est donc pas facile de donner une réponse définitive.
P.F. Barde,
Je viens effectivement de lire la même jurisprudence dans mon Dalloz, ce qui n'a pas manqué de me surprendre... En effet, certaines instructions comptables spécifiques aux organismes HLM permettent explicitement que les dépenses de ravalement puissent être reprises de la provision pour grosses réparations (qui de toutes façons sera appelée à disparaître par l'effet de la norme n°2000-06 publié par le Comité de Réglementation Comptable, mais je m'éloigne du coeur du sujet...).
Par ailleurs, cette confusion a été nourrie par le fait que le ravalement forme, à mon humble opinion, indubitablement un élément indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792-2 du code civil prévalant pour le bénéfice de la garantie décennale.
Vous indiquez fort justement que les circonstances peuvent varier et que le ravalement peut parfois être assimilée à une réhabilitation (pose de pierres agrafées, isolation...). Doit-on alors comprendre que les ravalements votés à la majorité de l'article 24 entrent dans l'entretien tandis que les autres seraient conformes aux dispositions de l'article 606 ?
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Cyvonne,
Merci d'avoir lancé ce débat riche d'enseignements
C’est ce que je pense en effet. L’article 606 est extrêmement restrictif : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. » Il ne porte que sur l’ossature du bâtiment et sa couverture. Mais il faut toutefois rester prudent. Dans l’arrêt cité le coût du ravalement n’est pas mentionné et on ne sait pas exactement en quoi il a consisté. Cet arrêt porte sur une affaire datant de 1957 concernant un immeuble ancien de Paris. Les ravalements étaient jadis plus fréquents, dix ans au maximum à Paris, ce qui les rapprochait d’une opération d’entretien courant. Il serait intéressant de savoir s’il y a eu d’autres jurisprudences que celle de la cour de cassation sur la répartition des réparations entre nu-propriétaire et usufruitier. Concernant le ravalement, je n’ai trouvé sur Légifrance, pour la cour de cassation, que cet arrêt de 1962. Ce n’est pas beaucoup et il reste à savoir, au cas où une affaire analogue devrait être jugée aujourd’hui, si cette jurisprudence serait maintenue.
Cette question du ravalement, assez délicate, montre que les articles 605 et 606 sont trop imprécis pour qu’on puisse s’en contenter et que si le démembrement de copropriété résulte d’un contrat, celui-ci devrait comporter des clauses précises et adaptées à l’immeuble pour écarter autant que faire se peut les éventuelles sources de litiges. Les notaires y pensent-ils suffisamment ?
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Posté - 07 juil. 2003 : 15:49:15
