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Vic65
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 08 juil. 2003 : 17:19:18
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Bonjour, le cas est un peu complexe face au flou de la loi (ou alors je la comprend mal!) mais il est extrêmement important et je sollicite toutes les bonnes volontés ayant des connaissances ou un vécu dans ce cas précis:
Un syndicat de copropriétaire dispose dans sa globalité de 1000 voix, incluant 450 voix pour un seul copropriétaire (qui n'est donc pas majoritaire dans l'absolu au sens de l'article 22 de la loi)
Lors d'une AG qui regroupe les copropriétaires (présents ou représentés) disposant de 700 voix, dont les 450 voix du fameux copropriétaire, doit on appliquer les restrictions de l'article 22 à ce copropriétaire en début d'AG et ramener ainsi son potentiel de vote à 250 voix quelle que soit la décision à voter (art. 25 ou 24) sachant que la majorité à obtenir demeure quant à elle conforme à la loi (251 pour l'art.24 et 501 pour l'art.25 dans ce cas précis).
Ou alors, la restriction de son potentiel de vote ne s'applique que lors du changement de mode de scrutin (conservation de ses 480 voix lors du vote du projet soumis aux exigences de l'art.25 puis, à défaut de majorité, application de la restriction avant de passer au second vote du même projet mais conformément aux dispositions de l'art.24)
Si, une décision doit être prise selon les dispositions de l'article 24 , don
Vicquois
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 juil. 2003 : 18:14:50
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Dans l'exemple que vous prenez, il n'y a pas lieu d'appliquer l'art. 22, al. 2, de la loi de 1965 selon lequel lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres propriétaires.
Ainsi, sur 1000, le nombre des voix d'un copropriétaire qui possède une quote-part de 550 est réduit à 450.
Réalisée de la sorte, la réduction s'applique à toutes les décisions.
Il en résulte que, tous les copropriétaires pouvant ne pas être présents ou représentés, le copropriétaire majoritaire dont le nombre de voix aurait été réduit, en application de l'art. 22, demeure néanmois majoritaire, en pratique.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 08 juil. 2003 : 21:44:47
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Bonsoir Vic65,
Dans son thème du mois de juillet 2003, l'ARC (Association des Responsables de Copropriété) suggère au ministère du Logement une amélioration de l'art. 22 évoqué par Antoine.
Citation :
10 - Copropriétés et gros porteurs de parts
I - Position du problème
La disposition qui, en copropriété, ramène les voix des porteurs majoritaires à 50 % est insuffisante car :
- soit elle induit un blocage totale (50 - 50) ;
- soit elle ne résout rien, le gros porteur restant DE FAIT majoritaire (il suffit d'une défection d'un seul petit porteur pour cela).
Nous souhaitons donc que :
La loi précise qu'un porteur ne peut détenir plus de 30 % des voix, ceci pour éviter toute position dominante .
II - Proposition
Nous proposons de modifier ainsi l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
" Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure au tiers des voix de tous les copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est ramené au tiers des voix ".
Cordialement.
Cyril  |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 00:17:33
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1.- La proposition de l'ARC n'est pas une innovation ; elle a déjà fait l'objet d'initiatives dans le même sens, manifestement sans susciter une attention positive du MinLogement et du MinJustice.
UI l’avait articulée – avec le chiffre de 25 % et non du tiers - dans ses propositions lors de la dernière vague électorale (je veux parler de celle du printemps 2002), dans le sujet 621 « Les dix propositions de réforme d’Universimmo » : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=621
Citation :
Proposition n°3 : réduire les pouvoirs des copropriétaires majoritaires en abaissant le seuil d'entrée en jeu de la "règle du butoir"
La vie de nombreuses copropriétés est aujourd'hui "pourrie" par des copropriétaires majoritaires qui dans les faits peuvent imposer leur volonté pratiquement sans entraves aux autres copropriétaires ! Notre proposition est de fixer à 25 % le nombre maximum de voix dont pourrait disposer un seul copropriétaire dans une assemblée générale !
2.- Sur le plan de la forme, la proposition de l’ARC est mal rédigée (c’est, je pense, le reflet du côté quelquefois un peu brouillon de cette fort utile structure) :
• Texte actuel (seconde phrase du deuxième alinéa de l’article 22 de la loi de 1965) :
« Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires »
• Proposition de l’ARC telle que rapportée ci dessus par Cyril :
« Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part dans les parties communes supérieure au tiers des voix de tous les copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est ramené au tiers des voix »
• Rédaction correcte d’une proposition, sans méli-mélo entre les quote-parts et les voix :
« Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à [quotité : le quart, le tiers…], le nombre de voix dont il dispose est réduit à [quotité : le quart, le tiers…] des voix des autres copropriétaires »
Ce qui se conçoit bien s’énonce clairement...
Je suis un chaud partisan de cette mesure, avec une préférence pour le quart.
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Vic65
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 19:06:58
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Merci de vos avis. Il est vrai que le sujet est complexe, car, dans le cas que j'évoquais, le copropriétaire majoritaire dispose, en plus, de son fils dans la même copropriété. Il est à ainsi être sur de disposer de la majorité permanente quel que soit le type de scrutin.
Je suis en train de travailler pour savoir s'il n'y a pas là matière à entamer une action pour "fraude à la loi" et plus particulièrement à l'article 22 de la loi
Vicquois |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 19:30:10
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Le sujet n'est pas très complexe Vic65. C'est une mesure simple et qui permettrait à coup sûr d'améliorer l'équité des décisions en Assemblée Générale.
Par ailleurs, Il est fréquent que certaines délibérations se votent en utilisant la quote-part de charges (ex. : QP bâtiment, ascenseur, garage...) et non pas uniquement sur la base de quote-part des parties communes.
Ne serait-il pas judicieux de prévoir une réduction des voix également dans ce cas.
Joseph, ne pourriez-vous pas nous trouver une phrase magique dont vous avez le secret ? 
Cordialement.
Cyril |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 09 juil. 2003 : 20:54:32
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La jurisprudence reconnaît que la réduction des voix n'est pas applicable lorsque plusieurs copropriétaires sont liés par les mêmes intérêts, notamment lorsqu'ils sont liés par des liens de parenté.
Quant à la reconnaissance des manoeuvres frauduleuses visant à contourner l'application de la réduction des voix, notamment par le biais de ventes de lots, la jurisprudence est restrictive.
En outre, la sanction est incertaine : elle va de la nullité du contrat de vente (?) à l'inopposabilité de la vente, en passant par la nullité des délibérations de l'assemblée.
Sur le plan de la politique législative, je suis pessimiste, peut-être à tort, sur l'issue d'une nouvelle proposition visant plafonner les voix des copropriétaires qui possèdent une quote-part dans les parties communes de tant.
Il convient de relever que, en son temps, la modification de l'art. 22, al. 2, de la loi de 1965, réalisée par la loi n° 66-1006 du 28 décembre 1966, sur proposition de loi de M. Zimmermann, ne s'est pas faite sans difficulté.
La réforme a été critiquée, notamment, par Cabanac, E. Kischinewsky-Broquisse, Morand et Sizaire. En revanche, Givord et Giverdon l'ont soutenue.
La critique a essentiellement porté sur des questions techniques.
Mais il en va également de considérations de principe.
En soi, les droits d'un copropriétaire majoritaires sont aussi estimables que ceux d'un minoritaire.
De plus, il en est ici comme en d'autres matières où celui qui détient un pouvoir légitime est fondé à le faire valoir.
Enfin, si les droits sont réduits, la participation aux frais (travaux par exemple), elle, n'est pas réduite.
On peut également faire confiance aux magistrats pour corriger les abus illégitimes du copropriétaire majoritaire, ne serait-ce que par le biais de la notion d'abus de majorité.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 12 juil. 2003 : 10:07:49
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Bravo à joseph toison de s’être rappelé que cette proposition de l’ARC faisait partie de nos 10 propositions de réformes pour l’immobilier pour la campagne présidentielle de 2002 ! Mais il est vrai que l’ARC nous a signalé à cette occasion qu’ils avaient déjà essayé en vain de faire passer cette réforme dans le cadre de la loi SRU ! Rendons à César…
Nous sommes donc de chauds partisans de cette réforme, pour une raison simple qui répond aussi à l’objection légitime de gaudin antoine : s’il n’y a pas de réduction de voix des majoritaires, un copropriétaire un tant soit peu conscient des mécanismes de prise de décision dans la copropriété serait fou d’acheter dans une copropriété comportant un majoritaire, fût-il aujourd’hui gentil et conciliant ! Les logements dans de telles copropriétés devraient être invendables, ou en tous cas fortement décoter ! Ce n’est aujourd’hui que parce que les professionnels (agents immobiliers et notaires) ne remplissent pas leur devoir de conseil et que les acquéreurs achètent en ignorant tout de la copropriété que ce n’est pas le cas…
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juil. 2003 : 15:42:58
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Bravo aussi à Clemouel qui soulève fort justement le problème posé par l'application de L'article 24 alinéa 2.
Un copropriétaire non majoritaire en tantièmes généraux peut être majoritaire en tantièmes ascenseur. Le bon sens paraît commander une solution identique à l'occasion d'un vote concernant exclusivement l'ascenseur (on néglige ici les inconvénients de la solution).
La question a échappé au législateur et, il faut bien le dire, aux auteurs juristes. Il ne semble pas y avoir de jurisprudence sur la question, serait-ce pour constater le rejet de la tentative d'un plaideur audacieux.
La réduction prévue par l'article 22 vise le critère d'une quote part des parties communes supérieure à la moitié. Il doit être interprété restrictivement puisqu'il s'agit d'une dérogation au principe général.
Notre hypothèse viserait une quote part des dépenses communes. Il est bien certain en droit strict que la réduction de l'article 22 ne peut trouver application en l'absence d'un texte complémentaire.
Doit-on souhaiter l'adoption d'un tel texte ? Ce n'est pas évident car la position du majoritaire en financement est à la rigueur plus légitime que celle du majoritaire en propriété indivise. Mais surtout c'est l'objet de la question traitée qui compte. Il est beacoup plus facile de "contrer" un majoritaire en frais d'ascenseur qui refuse l'exécution de travaux nécessaires, voire impératifs, qu'un majoritaire en propriété indivise.
Plus généralement, et sur les propositions d'aménagement de l'article 22, il avait été envisagé en cas de blocage 50/50 de tenir compte du nombre de votants pour ou contre. C'était mal venu puisque dans ce cas, le "majoritaire réduit" était obligatoirement perdant. Dans le cas de la copropriété à deux, le blocage subsisterait : 1 contre 1.
La proposition de l'ARC ?
Si un copropriétaire détient plus d'un tiers des voix, il ne peut voter que pour un tiers des voix.
Un exemple vaut mieux que tout :
Un copropriétaire détient 700 voix sur 1000
Il ne peut voter que pour 333 voix (un tiers des voix).
Nombre de voix neutralisées : 700 - 333 = 367
Nombre de voix effectives : 1000 - 367 = 633
Majorité article 25 : 633 / 2 = 317 voix
Conclusion : le majoritaire reste majoritaire 333 contre 317
Il faut savoir en effet qu'en cas de réduction des voix du majoritaire, il y a neutralisation de voix. Dans l'application normale de l'article 22 : si le majoritaire a 530 voix sur 1000, le poids de son vote est réduit à 470 voix, total des voix des autres copropriétaires. Le décompte du résultat est calculé sur 940 / 940, 60 voix étant neutralisées. La majorité de l'article 25 est alors réduite à 471 voix. Le majoritaire peut l'emporter pour les décisions à voter en majorité article 24, mais jamais pour les décisions exigeant la majorité de l'article 25 si son vote n'est pas renforcé par au moins un vote d'un minoritaire.
Le mécanisme est bloqué si le copropriétaire ne détient que 400 voix sur 1000 (hypothèse non prévue par l'article 22)
Il ne peut voter que pour 333 voix alors que les autres copropriétaires détiennent toujours 600 voix. Si l'on fait jouer la neutralisation des voix, la majorité article 25 passe à 467 voix soit 333 + 600 = 933 / 2 = 466,5 soit 467 et même, pour certains il faut 468 voix car 0,5 voix n'est pas une voix !
L'expérimentation montre le caractère fondamentalement vicieux du mécanisme. La réduction des voix d'un copropriétaire important mais demeurant minoritaire serait contre nature. Il ne faut pas oublier que tout institution collective impose à ses membres des concessions de souveraineté qui trouvent contrepartie dans la possibilité de participer à la gestion de l'institution. C'est un principe fondamental.
Il est mathématiquement et juridiquement impératif de s'en tenir à la barre des 50 %. Cela n'interdit pas de rechercher des remèdes :
- en premier lieu au blocage pur et simple du 50/50
- en second lieu aux abus d'un majoritaire
- en troisième lieu aux abus d'un copropriétaire important, même s'il est seulement minoritaire.
Ces abus peuvent être positifs (actions préjudiciables) ou négatifs (absentéisme aux assemblées).
L'expérience semble montrer que les syndicats sont en fin de compte plus génés par la carence de certains propriétaires bailleurs que par les abus des majoritaires. Cela ne doit pas occulter les difficultés enregistrées avec les majoritaires.
Il me semble qu'un remède serait une disposition législative relative à la désignation, en ce cas, du syndic. Il faut assurer son indépendance à l'égard du majoritaire et la durée de son mandat pour éviter au moins que son sort ne soit remis en cause chaque année. Je crois qu'on pourrait ainsi supprimer pas mal de difficultés. Solution à cogiter, certainement plus efficace que des réductions de voix. Il faut aussi choisir alors un syndic énergique et compétent. Il y aurait plus de candidats si le mandat était ainsi consolidé.
Pour le reste, il faut que les copropriétaires, face à un copropriétaire important et génant, bien que minoritaire, se tiennent un peu mieux les mains, donnent des pouvoirs quand ils ne peuvent ou ne veulent pas aller aux assemblées, se concertent avant les assemblées en laissant les vétilles pour se consacrer aux questions importantes.
Enfin le contentieux des abus de majorité et de minorité reste mal connu et mal utilisé. Il rejoint celui des fraudes à la loi évoqué dans le débat, commises pour éviter la réduction des voix prévue par l'article 22. La jurisprudence est, dans ces cas, trés sévère. Elle est dans le droit fil de la jurisprudence antérieure au Code civil. La question n'est pas nouvelle !
Edité par - JPM le 12/07/2003 23:41:01 |
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