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Willou
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 23 juil. 2003 : 14:35:12
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Il y a 8 mois, nous avons cherché à louer un appartemen. Nous voulions 60m2 pour 610€/mois. L'agence nous a proposé un appart de 60m2, 610€/ mois. L'idéal. Mais nous l'avons trouvé petit lors de la visite. l'agence nous a garanti qu'il faisait 60m2. Nous avons signé le bail. La semaine dernière, j'ai découvert que l'appart ne faisait que 46,2 m2. Contactée, l'agence a d'abord nié, alléguant qu'elle l'ignorait, que le proprio l'avait trompée. En fait, elle le savait pertinemment, puisque c'est elle qui a vendu l'appart au proprio et que l'a en gestion. Le directeur de l'agence refuse de nous recevoir, et l'agence nous a dit que si nous n'étions pas contents, nous n'avions qu'à déménager.
Quelles démarches pouvons-nous engager?
Peut-on réduire le préavis a un mois?
Peut-on exiger un remboursement, même partiel, des frais d'agence?
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SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 15:39:09
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quelle est la surface mentionnée dans le compromis de vente?
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Willou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 17:45:43
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Il n'y a aucun compromis de vente puisqu'il s'agit d'une location, mais nous avons un papier sur lequel l'agence a mentionné la superficie de 60m2.
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 18:47:57
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Willou,
SRU voulait sans doute parler du compromis de vente passé entre l'agence mandatée pour la vente du logement et votre actuel propriétaire.
Contrairement à la vente, la superficie du bien n'est pas un élément conventionnel déterminant au niveau de la location, son indication n'étant pas obligatoire. Vous pouvez toutefois tenter d'engager une action contre l'agence pour consentement par dol. Généralement, l'instruction de ce genre de dossier est délicate car le demandeur doit prouver l'intension dolosive. Compte tenu du fait que c'est la même agence qui a présidé à la vente puis à la location du bien cela ne devrait pas être difficile. Selon les termes de l'article 1109 du code civil, vous pouvez obtenir la résolution du contrat de bail et demander, en outre, des dommages et intérêts.
Vous indiquez que votre agence vous a garanti une surface de 60 m2 était ce par oral ou cela figure-t-il dans votre contrat de location ? Si oui est-il indiqué un type de surface (telle que habitable, utile...). Cela pourrait me conduire à nuancer sensiblement ma réponse.
Edité par - sybarite le 23/07/2003 18:51:20 |
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Willou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 11:34:33
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Sur le compromis de vente de l'appart figure 46,2 m2. Pour notre part, nous avons un papier sur lequel l'agence décrit l'appart comme un appart de 60m2. C'est un papier adressé au GIC, qui nous permettait de bénéficier de l'avance Loca-Pass (avance des 2 mois de caution). A ce propos, c'est là qu'apparait l'intention dolosive de l'agence: la première fois qu'elle a rempli ce papier pour le GIC, l'agence a mentionné une superficie de 48m2. Comme nous ne nous étions pas encore engagés pour l'appart, nous sommes allés à l'agence en leur disant que si l'appart ne faisait que 48m2, nous ne le prenions pas. L'agence s'est répandue en excuses, nous a dit s'être trompée, et a changé le 48m2 en 60m2 sur le papier du GIC. Et on l'a crue...
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 22:59:37
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Je ne sais pas si une telle action a des chances d'aboutir.
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Willou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 10:28:00
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pourquoi une telle action n'aurait-elle aucune chance d'aboutir? Doit-on laisser l'agence faire ce qu'elle veut -y compris tromper ses clients et mentir sur des papiers officiels- sans rien dire?
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 10:39:39
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Personnellement je loue une maison de 105m² environ, présentée en pub pour 130m², mais je ne me risquerais pas à poursuivre l'agence pour cela, les surfaces en location n'étant pas garantis. La seule chose que vous ayez de plus, c'est que chez vous, vous pouvez prouver que l'agence a volontairement menti, alors que la mienne peut soutenir qu'elle a évalué grossièrement la surface et qu'elle s'est trompée.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 11:53:58
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willou,
Vous pensiez louer 60 m2 pour 610 euros, soit 10.17 euros euros/m2 mensuels.
Vous louez en fait 46.2 m2 pour 610 euros soit 13.20 euros/m2.
Tachez de voir quel est le prix de location au m2 pour de biens de meme standing dans le quartier.
S'il s'avere que les 13.20 euros/m2 mensuels que vous payez sont tres superieurs a la moyenne du quartier, vous avez des chances de convaincre un juge, sinon, je suis du meme avis que Thoveyrat, car la surface n'est pas du tout garantie en location, et ce serait une poursuite pour publicite mensongere que vous devriez entreprendre.
Je suis secptique sur les chances d'aboutir car il n'y a pas ou peu de jurisprudence sur ce sujet.
Prados |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 14:06:55
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Thoveyrat, Prados,
Certes, la surface n'est pas garantie dans les contrats de location, c'est d'ailleurs ce que j'avais exprimé sur mon premier post (cela étant ce serait d'ailleurs une bonne chose que de le rendre obligatoire comme pour la vente, sinon comment rendre applicable concrètement les dispositions de surface minimale contenue dans la loi sur les logements décents).
Concernant les locations immobilières, les jurisprudences sont rares car le dol ne se présume pas (art. 1116 du code civil) et il est difficile de réunir, pour le demandeur, la charge de la preuve. Pour le cas de Thoveyrat, on peut effectivement penser que l'erreur provient d'une évaluation grossière ; dans celui exposé par Willou, l'intention dolosive est manifeste puisque la même personne (morale) a mentionné par écrit une surface qu'elle savait erronée.
Autre point délicat : l'article 1116 oblige également le demandeur à prouver que sans les manœuvres il n'aurait pas contracté. Je pense que c'est cette raison qui conduit Thoveyrat et Prados à tempérer les chances de succès qu'aurait Willou à engager une action en responsabilité contre son agence.
1) En effet, Willou n'a probablement pas formalisé par écrit auprès de l'agence quels étaient les critères de sélection de l'appartement et plus particulièrement son exigence de surface de 60m2.
2) le juge pourrait également estimer que vivant depuis 8 mois dans ce logement sans s'être plaint préalablement du caractère exigu de l'appartement, l'erreur sur la substance ne peut être considérée comme rédhibitoire
3) le caractère excusable de l’erreur peut être invoqué à titre de justification de l’impunité par l’auteur du dolus bonus. La doctrine expose en effet que le droit ne protège ni la sottise, ni la naïveté et qu’est indigne de la protection légale celui qui s’est laissé prendre à un contre-vérité manifeste
Il y a cependant une autre doctrine qui penche en faveur de Willou, c'est celle qui opère une distinction entre le dol principal et le dol incident.
1) Le dol principal désigne les manœuvres en l’absence desquelles la victime n'aurait pas contracté
2) Le dol incident désigne les manœuvres en l’absence desquelles la victime aurait consenti néanmoins, mais à d’autres conditions.
La doctrine considère que le dol incident n’ayant pas fait naître l’intention de contracter, est dépourvu de caractère déterminant et ne peut donc être sanctionné que par l’allocation de dommages intérêts, et non par l’annulation du contrat.
Certains juristes critiquent le caractère artificiel de l’opposition entre ces deux types de dol. En effet, l’intention de contracter repose invariablement sur les conditions du contrat, et il suffit de constater que celui-ci n’aurait pas été conclu aux mêmes conditions où il l’a été pour admettre que le dol prétendument incident a déterminé le consentement tel qu’il a été donné.
Il est vrai que la jurisprudence reste, sur ce point, incertaine
Par ailleurs, si le dol était reconnu par les tribunaux, il n'y a pas forcément nullité de la convention, ou dans le cas présent du contrat de bail puisque de toute façon Willou peut le résilier de sa propre initiative par envoi de son congé. Le dol peut également être invoqué pour conclure seulement à une réduction de prix (Comm. 14 mars 1972 : D. 1972.547 et 653, note Ghestin). Enfin, concernant l'octroi de dommage et intérêts, en tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation fondée sur le droit commun de l’article 1382 du code civil, la faute retenue étant par hypothèse antérieure a la conclusion du contrat.
Même si le recours sur le fondement du dol ne devait pas prospérer, l'agence immobilière a clairement failli a son obligation de conseil par le fait des manœuvres dont la preuve est réunie. Je pense que l'agence peut être valablement recherchée en responsabilité sur ce point.
(sur l'obligation de conseil, l'article 2 de la loi n°92-60 du 18 janvier 1992 stipule que " tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service" ; concernant la preuve du manquement à cette obligation voir l'article 1315 du code civil).
Voili voilou, il y a longtemps qu'une contribution ne m'avait pas demandé autant de recherche sur mes Dalloz et n'avait autant mobilisé mes neurones. Cependant mon analyse n'est pas forcément exempte de critique et je suis prêt à la revoir en fonction de vos observations.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 juil. 2003 : 02:01:37
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Sybarite,
Vous vous imaginez devoir faire des metrages de loi Carrez dates de moins de 3 mois a chaque changement de locataire afin de "garantir" juridiquement la surface du bien.
Prados |
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 26 juil. 2003 : 08:38:33
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pour ma part quelque chose me choque sur ces sujets de surfaces tant en loi carrez que pour votre cas
à partir du moment ou l'on visite un logement pour quelques raisons que ce soit que l'on a pris connaissance de ses volumes et surfaces de visus qu'elle importance la surface de ce logement vous achetez un produit que vous avez vu à un prix qui vous a été indiqué si ce logement vous plait et le prix aussi ou est le problème ?
une image: si vous répondez à une annonce pour acheter une citröen CX et que le vendeur vous propose une GS citröen , vous l'achetez , et après vous allez vous plaindre qu'il ne vous a pas vendu ce que vous vouliez acheter, dans le cas présent l'appartement avait l'air de satisfaire le locataire et dès lors qu'il s'apperçoit que ce logement ne fait pas la surfaçe annoncée il ne plait plus ? je m'explique mal ce phénomène
gdgd95
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Willou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 13:05:08
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Pour reprendre la métaphore de la voiture, imaginez, gdgd95, que vous commandiez pour la 1ère fois une voiture diesel. Vous optez pour la laguna 2.2l. Certes, elle est chère, mais vous savez qu'elle mérite son prix. Votre voiture arrive, mais lorsque vous l'essayez, vous la trouvez poussive. Vous retournez voir le concessionnaire, il vous assure que c'est normal pour un diesel. Vous lui faites confiance, il est agréé Renault. Un peu déçu tout de même, vous partez avec la voiture, que vous payez tous les mois. Arrive la révision des 15 000 kms, et là, votre garagiste vous apprend qu'il s'agit en fait d'une laguna 1.9l diesel, en dépit de la plaque qui vous la garantit 2.2l.
Serez-vous toujours content de votre laguna, que vous payez finalemement beaucoup plus cher que ce qu'elle vaut, et qui ne correspond pas à ce que vous vouliez? Je suis sûr que non. Pour notre appart, c'est la même chose...
Un grand merci à Sybarite pour la qualité de ses recherhes et pour ses réponses claires qui vont nous être très utiles. Merci aussi pour les références précises aux textes de loi.
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 13:48:38
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Citation :
Sybarite,
Vous vous imaginez devoir faire des metrages de loi Carrez dates de moins de 3 mois a chaque changement de locataire afin de "garantir" juridiquement la surface du bien.
Prados
Bien sûr que non, car cela engendrerait des coûts certes trop important. Cela étant, la Loi pourrait stipuler que le propriétaire fournisse, en annexe du contrat de location, une copie de son titre de propriété. Le propriétaire est déjà censé fournir copie du réglement de copropriété (obligation rarement remplie), ce qui ne ferait que quelques photocopies de plus.
Ainsi, pour tous les les propriétaires ayant acquis leur logement sous le régime de la loi Carrez, le locataire connaîtrait également la surface exacte du bien, sauf - bien sûr - si d'importantes transformations ont été effectuées.
Selon moi cette disposition engendre de petites contraintes mais de grands bénéfices.
Cordialement.
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 14:04:59
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Citation :
Un grand merci à Sybarite pour la qualité de ses recherhes et pour ses réponses claires qui vont nous être très utiles. Merci aussi pour les références précises aux textes de loi.
De rien, c'est avec grand plaisir. Attention toutefois, les avis qui vous sont donnés sur ce forum viennent de contributeurs qui ne sont, pour la plupart, pas des professionnels du droit (et moi le premier). C'est pour cela que certaines questions donnent lieu, comme c'est le cas pour la vôtre, à des avis divergents. Mon point de vue ne prévaut pas sur ceux de Thoveyrat et Prados qui sont également tous deux des contributeurs éclairés de ce site.
Tenez nous au courant de vos démarches afin que nous puissions nous baser sur votre expérience si des questions similaires étaient posées sur ce site.
Cordialement.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 16:09:09
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Bonjour,
Comparaison n’est pas raison et la validité des métaphores automobiles ne sont que des aides au raisonnement, non des preuves. Ces deux métaphores sont utiles et je trouve que l’exemple de la CX et de la GS correspondent mieux au cas soumis par Willou que le deuxième. Car une différence de 20%, cela doit sauter aux yeux et j’ai la même réaction que gdgd95 : vous avez visité l’appartement, il correspondait à ce que vous cherchiez, y a-t-il vraiment lieu de se plaindre ?
Il n’y a plus beaucoup de CX et de GS sur les routes. Pourquoi ces exemples ? Des souvenirs remontant d’une déjà lointaine jeunesse ? En mon jeune âge la DS faisait la gloire de l’industrie automobile française et l’on voyait encore circuler quelques Rosalie. Tout cela pour s’en tenir à Citroën, qui n’est pas d’ailleurs l’inventeur de la traction avant. Cette innovation est due à Rosengart. Mais je ne vous parlerai pas de cette marque éteinte depuis longtemps. Je n’étais pas encore né qu’elle n’existait déjà plus.
Une mention de la surface dans le bail serait souhaitable sans être forcément contraignante (inutile d’exiger aucun certificat et encore moins de certificat récent). Si le locataire pouvait prouver que la surface mentionnée était surévaluée de plus de 5%, le locataire aurait droit à une réduction du loyer en proportion, tout simplement.
Cordialement
P.F. Barde |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 27 juil. 2003 : 19:38:09
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Non une copie, mais un extrait "pécialement fait pour" d'acte de propriété, pourquoi pas... Savez-vous pourquoi cela me plairait, alors même que cela serait une contrainte administrative de plus? Parce que certains "bailleurs" louent des biens dont ils ne sont pas propriétaires ni usufruitiers, et que cela cause bien du souci à leurs locataires.
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tintin
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 août 2003 : 15:50:36
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Bjr,
Je viens de louer officiellement un 2L turbo et n'ai reçu qu'une 1,8L.
J'arrive un peu après la bataille, mais la mienne commence. Je viens de prendre possession d'un appart déclaré de 145 M2 pour une surface réelle de 130 M2.
Vous m'avez mis un de baume au coeur car je pensais que c'était perdu d'avance.
Voici mon cas :
-publicité sur internet d'un logement de 145 m2 (j'ai un print de la page internet), puis signature du bail (il y a un mois)
- postérieurement à la signature du bail le bailleur rempli comme pour Willou un document 1% logement (il y a 15 jours) sur lequel il porte 130 M2 (suis-je trop naif d'avoir cru qu'une secrétaire de l'agence avait pu faire une erreur de transcription ?)
- je discute avec mes voisins (depuis 24h puisque je suis rentré dans les lieux hier) et découvre que l'appart ne fait pas 145 M2, mais 130 M2 (et pour cause mes voisins connaissaient bien la surface car ils avaient envie d'acheter l'appart qui était au dessus de leur étage il y a 2 ans quand le programme neuf a été vendu)...
Dois-je demander à l'agence un plan de masse de l'immeuble ? Faire metrer l'appartement par un géomètre expert alors que la surface est connue ?
Dans mon cas le dol incident est-il plaidable ?
Quel doit la base de ma demande ? Surface corrigé pendant toute la durée du bail ? Nature des dommages ?
Si je demande plus de 3800 euros je dois aller au TGI avec un avocat ?
Combien cela coute t'il ?
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tintin
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 06 août 2003 : 18:38:50
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voici une contribution à ma question !! publicité mensongère est un autre angle pour faire céder les vilains menteurs et en voici qui a gagné !!! 
Vous verrez ci-dessous mais c'est à se demander si Willou n'a pas loué au même bailleur.
TG.I. de Paris - 2 juillet 1997, BID n° 5/1998, p. 31 : Une annonce est parue dans un journal concernant un appartement à louer de 3 pièces ayant une superficie de 60 m2. A la suite de la visite des lieux avec l'agence immobilière, un consommateur a signé un bail de location. Ayant des doutes sur la surface réelle de l'appartement, il a fait effectuer un métré par un géomètre-expert qui a constaté que la surface utile totale était de 47m2. Une réclamation a été déposée auprès de la D.G.C.C.R.F. Selon une jurisprudence constante, il appartient à l'annonceur de s'assurer de la véracité des éléments contenus dans le message publicitaire qu'il fait paraître. En l'espèce, la superficie de l'appartement a été mentionnée au hasard et s'est avérée être mensongère. En l'absence de toute délégation de pouvoir, l'infraction est bien imputable au prévenu en sa qualité de dirigeant de société. Il est déclaré coupable du délit de publicité fausse ou de nature à induire en erreur.
Je ne sais pas ce qu'il a gagné, mais en tout cas il a gagné. Le mieux aurait été de se mettre d'accord avec son propriétaire et son agence. En tout cas, moi j'y vais (base art.2 loi 92-60 du 18/01/1992, Art. 1116, 1315 et 1382 du Code Civil, Art L121-1 à 121-5). Et en plus pour la publicité mensongère, l'infraction de publicité trompeuse est constituée alors même que le professionnel n'a pas eu l'intention de tromper le consommateur. En effet, désirant élargir la répression, le législateur de 1973 a supprimé l'exigence de la mauvaise foi pour sanctionner les annonceurs. Il suffit donc que la publicité incriminée soit en infraction au regard de l'article L.121-1 pour être sanctionnée, et ce sans considération de la volonté du professionnel de tromper (moi il voulait me tromper, mai on verra plus tard)le public ou d'avoir été simplement négligent dans la présentation de la publicité.
Courrier "amiable" pour commencer demain puis je vous tiens au courant.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 août 2003 : 22:23:05
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La jurisprudence est constante lorsqu'il y a eu publicité, ici dans un journal. Votre cas est différent puisque la mauvaise foi est établie mais qu'il n'y a pas eu de publicité.
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tintin
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 10:09:22
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Dans mon cas il y a eu publicité sur Internet (site institutionnel d'un groupement d'agence) est-ce que la jurisprudence est différente dans ce cas ?
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