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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 24 juil. 2003 : 15:22:51
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Syndic bénévole nouvellement élu par un administrateur judiciaire (12 mai 2003), j'ai réuni au plus vite une assemblée générale extraordinaire pour faire ré-assurer l'immeuble (plus assuré depuis plus d'un an et demi). L'assemblée s'est réunie, nous avons voté le choix de la police d'assurance. A l'issus de l'assemblée, j'ai fait un appel de fond pour pouvoir régler au plus vite celle-ci afin de nous assurer. Tous les copropriétaires ont payés à l'exception d'un (voir autre message d'Elsasser), qui n'est pas venu à l'assemblée, comme à aucune depuis qu'il est propriétaire (depuis 1995).
Ce dernier prétexte que : " Le système de paiement des charges (d'après les dépenses réellement payées) tels que vous nous l'imposez, est supprimé. Toutes les copropriétés sont placées sous le même régime des appels de fonds et nous vous invitons vivement à vous mettre en conformité avec la loi et à faire, à ce sujet, rapidement le nécessaire".
Heureusement, qu'il restait de l'argent sur le compte de la copropriété, sinon, au jour d'aujourd'hui, je n'aurais pas pu payer notre police d'assurance, car ce copropriétaire ne veut pas payer. J'ajoute que la copropriété est en difficulté depuis 1995, arrivée de ce copropriétaire, que les archives sont désordonnées et incomplètes, qu'il me faut reconstitué toute la trésorerie (raison pour laquelle je n'ai pas encore réuni d'assemblée générale annuelle).
Question : avais je le droit de faire cet appel de fond et demander à ce que tous les copropriétaires réglent au plus vite leur charge ? Si je procéde à une mise en demeure de payer, pourra t'il contester ?
Merci de votre aide,
Elsasser
DSK
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 juil. 2003 : 20:37:09
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Bonjour,
Y a-t-il eu un budget voté par l'assemblée générale pour l'exercice 2003 ? L'appel de fonds spécial que vous avez lancé a-t-il été décidé par l'assemblée générale ?
Si la réponse est non à une des deux questions, vous avez déjà commis une erreur. Votre chicaneur ne vous en pardonnera aucune et votre manque de formation et d'expérience vous en feront commettre d'autres. C'est pourquoi dans le sujet précédent que vous aviez ouvert (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4352) je vous recommandais de vous faire assister et vous suggérais l'ARC. Si la réponse est non aux deux questions, vous ne pouvez demander aucuns fonds aux copropriétaires et vous devrez convoquer à nouveau une assemblée.
Le système que vous pratiquez, une reddition trimestrielle des comptes avec appel des fonds correspondant aux dépenses constatées au cours du trimestre écoulé, n'est plus autorisé. Vous devez faire adopter un budget annuel par l'assemblée générale et appeler des provisions calculées sur ce budget à chaque début de trimestre. Votre chicaneur a raison sur ce point.
Ce n'est pas la souscription d'un contrat d'assurance que vous auriez dû soumettre à l'assemblée, vous pouviez prendre cette décision seul, c'est un budget, incluant évidemment les dépenses d'assurance.
En ce qui concerne la comptabilité, il faut reprendre intégralement les comptes depuis l'arrivée du chicaneur et refaire les répartitions dans le plus strict respect de la loi et du règlement de copropriété. La tâche sera très compliquée du fait de l'absence de certaines pièces. Pour cela il me semble indispensable de vous faire assister, sinon votre procédurier trouvera toujours une faille, même si ces comptes refaits sont approuvés par l'assemblée générale. La jurisprudence reconnaît en effet aux copropriétaires un droit recours concernant leur compte personnel même sur un exercice dont les comptes sont approuvés.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 09:33:50
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Pour répondre à votre question, M. Barde voici la manière dont les choses se sont déroulés chez nous : Depuis 1995, date de son arrivée dans l'immeuble, notre procédurier a de manière systématique fait annulé toutes les assemblées générales pour défaut de procédure. Je ne relancerais pas le débat sur la compétence des syndics professionnels, toutefois, force est de constater, que ces derniers ont toujours pris les choses à la légère et ont commis systématiquement des défauts de procédure (délai et lieu de convocation non respectés, ....), ce qui a fait la joie de notre procédurier. Par 2 fois, depuis 1995, un administrateur judiciaire a été nommé. Même ce dernier a commis des fautes de procédures. Comment voulez vous alors que l'on fasse confiance aux "professionnels" ?
Arrivée, il y a, à peine, un an dans la copropriété, j'en ai eu assez de cette incompétence et j'ai proposé ma candidature au poste de syndic bénévole lors de la dernière assemblée réunie par un administrateur judiciaire, le 21 mai 2003 (voir un de mes précédents messages).
Lors de cette assemblée, nous avons tous eu la stupeur d'apprendre que l'immeuble n'était plus assuré depuis juillet 2001. Entre-nous, là encore, notre administrateur judiciaire a été mauvais, car il a été mandaté par un juge en décembre 2002 et entre décembre 2002 et mai 2003, il n'a rien fait. Dès que j'ai été désigné, j'ai cherché à vérifier cela. Très vite, je me suis rendu compte, que c'était vrai, j'ai donc commencé immédiatement à faire le tour des assurances pour établir des devis. Puis, j'ai convoqué une assemblée extraordinaire dans l'urgence (hors délai), afin que la copropriété vote le choix de la police d'assurance. Bien entendu, notre procédurier n'a pas assisté à cette assemblée, comme à beaucoup d'autres. En fait, il n'a assisté qu'aux assemblées réunies par les administrateurs judiciaires et à sa toute première assemblée lors de son arrivée en 1995, celle-ci a été très houleuse et source du différend de ce copropriétaire avec la copropriété.
A l'issus de cette assemblée extraordinaire, j'ai immédiatement lancé des appels de fond afin de payer l'assurance. Tous les copropriétaires ont payés sauf un (voir mon message ci-dessus). Heureusement, nous avions un encore un peu d'argent sur le compte de la copropriété, ce qui m'a permis de régler immédiatement notre assureur.
Qu'aurais je fait sans cela ? je ne suis pas le banquier de la copropriété. N'y a t'il vraiment rien, qui oblige ce procédurier à payer sa part de l'assurance maintenant ?
Voilà pour répondre à votre question M. BARDE.
J'ai voulu régler au plus vite cette histoire d'assurance, car nous sommes en Alsace, en zone sismique. En Février 2002, il y a eu un tremblement de Terre non loin de chez nous, à Saint-Dié dans les Vosges. Fort heureusement, il n'y a eu aucun dégât, ni victime dans notre ville. Que ce serait t'il passé, si cela avait été le cas ? Je ne pouvais pas me permettre d'attendre de pouvoir convoquer une assemblée générale annuelle pour régler ce problème. Comme je l'ai également dit, j'ai récupéré la copropriété dans un état lamentable. Pour pouvoir remettre la copropriété sur pied, j'ai besoin d'un peu de temps. Je suis bénévole, mais j'ai également une activité professionnelle, qui m'occupe beaucoup. Parce que je n'ai plus confiance aux professionnels (les autres copropriétaires non plus) et que je suis patient, déterminé et extrêmement motivé pour remettre de l'ordre dans la copropriété et le procédurier à sa place, j'ai décidé d'être syndic bénévole. J'attends, à présent, la fin de la période estivale pour réunir ma première assemblée générale annuelle, raison pour laquelle je n'ai pas encore fait voter de budget.
Notre procédurier chipote sur tout, j'ai conscience qu'il ne me loupera pas dès que je lui en laisserai l'occasion et j'ai bien l'intention de faire voter notre adhésion à l'ARC lors de la prochaine réunion, car j'ai conscience que je ne pourrais pas, sur du long terme, contrer toutes ces machinations pour mettre la copropriété en difficulté (lui vous rétorquerais, que c'est seulement pour faire respecter la loi).
Elsasser
DSK |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 11:29:29
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Bonjour,
J'ai bien compris quelle était la situation de l'immeuble. Je partage entièrement votre sentiment sur le manque de sérieux des divers professionnels qui sont intervenus, dont les administrateurs judiciaires et ne peux que vous encourager à entreprendre le redressement de votre copropriété. Il n'est pas douteux que vous ferez un bien meilleur travail que les précédents syndics. La grosse difficulté et la source de tous les problèmes c'est que vous avez affaire à un névropathe qui manifestement connaît bien les règles de gestion d'une copropriété et se prévaut de celles-ci dans un sens purement négatif, envers la collectivité comme envers lui-même d'ailleurs.
En faisant en première priorité assurer l'immeuble vous avez agit avec bon sens. Cela est très instructif car les nouvelles chicaneries que vous fait votre malade montrent que le bon sens ne suffit pas. Vous avez bien commis une double erreur, en convoquant l'assemblée hors délai d'abord, en ne faisant pas voter une autorisation explicite donnée au syndic de prélever des fonds ensuite. Je ne prétends aucunement donner des leçons ni demander de vous justifier, je ne vois pas à quel titre je le ferais, mais seulement vous appeler à une extrême vigilance sur le respect des formes et des procédures. Vous ne pouvez pas vous permettre de convoquer une assemblée hors délais. Le malade serait capable de la faire annuler comme il l'a déjà fait. Ensuite il faut vous faire donner l'autorisation de lever des fonds en faisant adopter un budget, même très approximatif pour commencer, afin de prévenir tout prétexte de ne pas payer. Quatre ou cinq lignes peuvent suffire, par exemple :
1. Frais d'administration - secrétariat
2. Assurance
3. Consommations sur parties communes : eau, électricité
4. Nettoyage des parties communes
5. Travaux divers d'entretien des parties comunes
Dans un premier temps, faites vérifier tout document important que vous émettrez, principalement convocations et procès-verbaux d'assemblée. Il faut qu'ils soient en béton. Ne pas oublier par exemple de reproduire l'article 42.
N'oubliez pas de vous assurer en responsabilité civile pour votre activité de syndic bénévole : avec votre lascar, vous ne pouvez savoir ce qui risque de vous tomber sur la tête.
Si jamais des lots devaient être vendus, faites vous conseiller : l'irréparable est vite commis.
Je vous souhaite bon courage et suis convaincu que le redressement de votre copropriété est en bonne voie.
Cordialement
P.F. Barde |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 25 juil. 2003 : 16:34:13
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En définitive, je n'ai pas eu de problème pour convoquer cette assemblée hors délai, car il s'agissait réellement d'une urgence, et dans ce cas les délais peuvent être réduits.
Notre procédurier connait bien les rouages de la copropriété, parce qu'il a été syndic bénévole lui-même. Des mauvaises langues disent même qu'il a entrepris des études de droit, sans pour autant les terminer.
Aujourd'hui, je me rend compte après seulement 3 mois dans mes fonctions et des heures de lectures et de recherche sur les lois de la copropriété, qu'il n'y a rien de plus facile que de bloquer tout le système et arriver à des situations telles que la notre.
Notre réputation est faite, tous les syndics des environs, connaissent la situation de notre immeuble et notre procédurier. Pourquoi voudriez vous qu'ils s'embêtent avec nous ? Pourquoi passer des heures et des heures de travail avec une copropriété, alors que dans une autre, quelques jours par an suffisent ? Surtout pour une petite copropriété de 5 lots.
Avant que nous arrivions, j'ai lu dans les archives qu'on avait proposé à ce procédurier d'occuper le poste de syndic .... pour avoir la paie en quelques sorte. Il a refusé. Je pense que pour lui, c'est plus amusant comme cela. De plus, il n'est pas dans le besoin. Il habite ailleurs et possède, à notre connaissance, au moins un autre appartement dans la résidence à coté de la notre.
Ces quelques connaissances en droit, sa connaissance de la copropriété font qu'il nous pourrit la vie, il n'y a pas d'autre terme.
Si on lui dit ça, tout de suite, il nous met face à la loi : "On ne s'assied pas sur la loi" ou "Nul n'est censé ignorer la loi".
Je ne connais pas encore l'ARC, mais j'espère qu'elle pourra nous aider, parce que je ne vois pas trop comment nous allons pouvoir sortir de cette situation, malgré ma persévérence et ma détermination, j'ai peur que sans soutien, je vais finir par me lasser.
Elsasser
DSK |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 juil. 2003 : 01:08:48
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Vous avez affaire à un malade.
Mais que cela ne vous rende pas malade à votre tour.
En fait, quand les affaires sont gérées sainement, les névropathes de ce genre ne peuvent plus faire grand'chose. Le tout est de remettre le train sur les rails.
Cordialement
P.F. Barde |
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