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xfm1
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5 réponses |
 Posté - 29 juil. 2003 : 15:47:47
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bonjour
Un immeuble principalde 5 etage et 2 sous sol + 1 petit immeuble mitoyen annexe de 2 étages est divise en un certain nombre de lots. Pour simplifier disons que 1 lot = 1 etage ou 1 lot = 1 cave ou un parking.
L'immeuble principal represente donc 6 lots (rc, 1....5 em étage) + 10 lots de parkings + 10 lots de caves. Un seul propriétaire possède les 6 lots d'étages, il posséde également 5 lots de parkings et 3 lots de caves.
L'immeuble annexe mitoyen : 3 lots(RC,1er et 2em etage) et 3 propriétaires. Ces 3 propriétaires possedent 4 lots de parkings et 2 caves.
Je possède le dernier lot: 1 lot de parking .
L'immeuble de 5 etages avec ses sous sol et l'immeuble annexe est place sous le regime de la copropriété depuis l'origine. Il y a un seul syndicat de copropriétaires.
Pour les propriétaires de caves et parkings, l'entree aux sous sol se fait par une entree distincte de l'entree principale de l'immeuble de 5 etages.
L'entree de l'immeuble annexe se fait également par une entree distincte.
De sorte que seul le propriétaire des lots de l'immeuble principal peut acceder aux sous sol par un escalier qui lui est propre.
Le RCP ne stipule pas que seul les propriétaires des lots de l'immeuble principal ont acces a la cour jardin entree de l'immeuble. Idem pour l'immeuble annexe.
Meme si en terme d'usage les p^ropriétaire de lots d'immeuble annexe ne vont jamais dans la cour de l'immeuble principal et reciproquement
Néanmmoins cet ensemble immobilier est placé sous le regime de la copropriété
Un propriétaire possède tous les étages de l'immeuble principal et souhaite les reunir pour ne faire qu'un seul lot.
Il convoque une assemblée dans laquelle il insiste dans la convocation sur le fait que l'unanimité est obligatoire et demande qu'on l'autorise à reunir les lots et que le syndicat lui cède pour 1 euro symbolique la totalité des parties communes utilisés par les lots constitues de chaque étage au motif que ces parties communes ne sont pas utilisé par les autres copropriétaires
Les parties communes étant constitués par : escalier, locaux techniques, courette, jardin....
Par ailleurs l'entrée de l'immeuble était dans le RCP désigné à la fois comme une partie commune et comme une partie privative car elle était inclue dans le lot du RC.
Mais il n'y fait pas allusion dans sa demande de rachat de parties communes et considère de fait qu'il s'agit d'une partie privative.
Pourtant il est impossible d'acceder aux étages sans passer par cette entrée. Par ailleurs l'accés aux parties communes dont il demande la cession ne peut pas se faire sans passer par cette entree? Mais comme il est le seul propriétaire des lots.....
Il en profite également pour remplacer purement et simplement l'ancien RCP par un nouveau qu'il a fait rédigé par son notaire et dans lequel notamment certaines contradictions (parties designées comme commune et privative ) sont supprimées.
au total c'est un peu plus de 300 m2 de jardin, cour entree escalier, locaux à usage technique qu'il rachète pour 1 euro.
Lors de l'assemblée tout le monde approuve sauf moi, absent.
J'ai été assigne par LRAR, l'assemblée a adopté toutes les demandes??? j'ai 2 mois pour contester.
Question 1 : quelle majorité est nécessaire? unanimité ou maj des 2/3?
Si c'est effectivement la majorité des 2/3, le fait d'avoir ecrit dans la convocation a l'assemblée qu'il fallait l'unanimité est il suffisant pour faire annuler cette assemblée? Y a til jurisprudence sur ce sujet?
Question 2 : a t on le droit de racheter quelques 300 m2 pour 1 euro en pleine ville ? les autres propriétaires ne sont ils pas lésés financierement?
j'ai bien d'autres question mais le sujet n'est pas simple
a suivre
PS je recherche a acheter le code de la copropedition litec auteur lafond....épuisé......si vous vendez le votre ....merci de laisser un message...la nouvelle edition sera disponible en septembre
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 29 juil. 2003 : 22:07:43
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problème similaire dans notre immeuble (collectif) où certains copropriétaires ont empieté sur les parties communes (couloirs, caves, etc) et ont decidé de convoquer une A.G pour "blanchir" la situation (ils veulent acheter à 1 franc symbolique). Si on n'est pas d'accord (les couloirs empêchent l'accès à des escaliers conduisant aux caves, etc) comment s'opposer avec des arguments solides ?
A quelle majorité peuvent-ils obtenir ce qu'ils veulent ?
Doit-on faire intervenir un notaire, avocat ou autre ?
Et les millièmes dans tout cela ?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 juil. 2003 : 22:08:28
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A vue de nez, tout ceci apparaît comme assez illégal.
Et s'il fallait l'unanimité, vous êtes tranquille, puisque vous étiez absent.
Mais les "spécialistes" de ce forum vont très certainement vous donner des réponses très argumentées.
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 08:03:29
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Bonjour,
La demande est acceptable si la propriété du sol reste indivise entre tous les copropriétaires. Les parties communes du bâtiment principal et la jouissance du jardin ne présentent en effet aucun intérêt pour les autres copropriétaires. Les droits sur le jardin ne doivent constituer qu'en un droit de jouissance privatif. Il faudrait voir ce que contient exactement le nouveau RCP pour vérifier qu'il ne lèse en rien les copropriétaires du bâtiment secondaire.
L'opération prend l'aspect d'une libéralité, ce qui n'est pas la vocation d'une copropriété : en exigeant l'unanimité on est sûr de ne pas se tromper et de se mettre à l'abri d'un éventuel recours. Je pense pour ma part, sous réserve que la décision prise ne modifie rien quant à la propriété du sol, que cette décision pourrait avoir été légalement prise à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qu'il s'agit d'un simple acte de disposition ne comportant aucune libéralité du fait que les parties communes cédées n'ont aucune valeur pour les copropriétaires du bâtiment secondaire. Dans ces conditions, céder pour un euro symbolique ce qui n'a aucune valeur, c'est le vendre à son prix.
Ce qui peut expliquer l'exigence de l'unanimité, ce pourrait aussi être la création de deux catégories de charges correspondant à chacun des deux bâtiments, si elles n'existaient pas dans le RCP initial.
Il aurait été toutefois plus rationnel de retirer de la copropriété le bâtiment principal et son jardin, moyennant une compensation financière correspondant au solde de ce qui est cédé et de ce qui est acquis : le propriétaire du bâtiment principal cède sa quote part de propriété du sol correspondant à l'emprise du bâtiment secondaire et acquiert celle correspondant au bâtiment principal. Voir l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
Soient :
Sp l'emprise du bâtiment secondaire,
Ss l'emprise du bâtiment secondaire,
T le nombre total des tantièmes de la copropriété,
p la somme des tantièmes des lots du bâtiment principal,
V la valeur unitaire du terrain.
Pour retirer équitablement le bâtiment principal de la copropriété, le propriétaire du bâtiment principal devrait verser à ceux du bâtiment secondaire une compensation égale à :
((p/T)*(Sp-Ss)*(T-p)/T)*V
Cordialement
P.F. Barde |
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xfm1
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 11:32:07
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bonjour
merci de vos conseils à tous.
La question reste posée, si dans une convocation à une assemblée, il vous est annoncé qu'il est impératif que l'unanimité soit obtenue et que finalement il s'avérait qu'une autre majorité était suffisante, le ou les absents peuvent ils demander l'annulation en se basant sur le fait qu'ils n'ont pu lors de la discussion defendre leur position et que si cela avait pu être possible certains autres propriétaires auraient pu voter différemment?
Par ailleurs, le fait de considérer de fait que certaines parties de l'immeuble sont des parties privatives alors qu'il y a contradictions dans les titres est il légale?
Le juge du fond n'est il pas le seul a pouvoir dire ce qui est privatif de ce qui est commun en ca s de contradiction?
Sur les 300 m2 cédés il y a environ 150 m2 qui concerne l'entree de l'immeuble ET UN ESCALIER et qui étaient considérés à la fois comme partie commune et privative dans le 1er RCP?
Apres les modifications demandés, comme le RCP a été intégralement changé y compris l'état descriptif de division ces 150 m2 pour lesquels il n'y a eu aucune cession sont maintenant considérés comme partie privative.
Or s'il y a bien eu une baisse des charges pour les autres propriétaires par augmentation des tantiemmes de charges totaux(cession de 150 m2) il n' y a pas eu de baisse a cause de ces 150 m2 supplémentaires privatisés de fait, ce qui aurait été le cas s'il y avait eu cession.
Par ailleurs, suite à l'assemblée ou j'étais absent, le propriétaire ma joritaire m'a contacté quelques jours apres et m'a demandé de signé a posteriori(10 jours apres) la feuille de présence en m'indiquant que tous les participants avaient acceptés de ne pas clore la réunion.......je n'ai pas donné suite.....or dans le compte rendu il n'indique rien a ce sujet....est ce légal....est ce suffisant pour obtenir annulation??????
d'avance merci
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 12:51:33
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Tous s'accordant à considérer que la décision doive être prise à l'unanimité et comme il est de votre intérêt qu'il en soit ainsi, il est inutile de se poser des questions à ce sujet : si vous ne donnez pas votre accord, la demande du propriétaire du batiment principal sera rejetée. Il n'y a aucun motif pour faire annuler l'asemblée. Il pourrait au contraire éventuelemnt y avoir un motif de faire juger que l'assemblée s'est prononcée à une majorité suffisante pour adopter le projet.
Antidater ou postdater un document n'est pas légal, mais la question n'a pas en l'occurence véritablement d'importance. La question à laquelle vous devez répondre est de savoir si vous seriez lésé en donnant votre accord. Si vous estimez devoir être lésé par l'adoption du projet, refusez de signer tout simplement.
Ne connaissant pas les lieux et ne pouvant examiner les documents relatifs à cette affaire, je ne m'aventurerai pas à porter un avis sur le détail de l'opération.
Cordialement
P.F. Barde |
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xfm1
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 13:23:03
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suite.......et merci d'avance
l'assemblée a déja eu lieu, elle s'est déroulée en décembre dernier, mais je n'ai reçu le pv d'assemblée par lrar que presque 6 mois après et j'ai encore quelques jours pour assigner en annulation (art 42).
Que dit le pv, l'assemblée a eu lieu toutes les résolutions sont adoptés à la majorité requise.....alors qu'il était spécifié dans la convocation...unanimité obligatoire.
Par tel le syndic me déclare...en fait il y a eu erreur dans la convocation....la majorité de l'at 26 (2/3) était suffisante en conséquence ...adopté.
Quand aux 6 mois pour notifier la réponse est....c'est le temp nécessaire pour demander à des specialistes quelle était vraiment la majorité.
Par ailleurs, la loi SRU indique qu'a partir de 2003 tout RCP publié doit comporter le mode de calcul de répartition des charges.
Or aprés ces modifications il y a eu redaction et donc publication demandée du nouveau RCP mais il ne comporte pas le mode de calcul ??
Mais l'assemblée s'est tenu en décembre 2002.
La question est, quelle est la date qui compte?
La date de tenue d'assemblée.
La date de notification du Pv.....UNE AUTRE DATE???
D'AVANCE MERCI
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 22:22:06
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La date à retenir est celle de la publication du règlement, en l'occurence en 2003.
Le nouveau règlement est une modification au règlement existant et non un premier règlement publié pour un immeuble neuf ou venant d'être soumis au statut de la copropriété. Les valeurs relatives des lots existants du bâtiment annexe n'ont pas dû être définies à nouveau et la somme des quotes parts de parties communes des lots du bâtiment principal a dû rester inchangée. Dans ces conditions la répartition des charges n'a pas dû changer pour les copropriétaires du bâtiment annexe et le mode de calcul restant celui du règlement avant sa modification, il restera inconnu. La question pourrait se poser pour le bâtiment principal mais ne concernerait que les éventuels futurs copropriétaires de ce bâtiment.
Pour conclure, je pense d'après vos informations que la décision est bien prise et qu'il vous reste quelques jours pour la contester. Je ne suis pas certain qu'un recours en annulation ait une chance d'aboutir et encore moins certain que vous auriez un intérêt à la faire. La seule chose à vérifier c'est que le propriétaire du bâtiment principal n'ait pas acquis la pleine propriété du sol.
Cordialement
P.F. Barde |
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xfm1
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 31 juil. 2003 : 17:57:22
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merci encore pour vos conseils éclairés.
suite il y a bien eu modifications des tantiemes de parties communes général.
Avant l'assemblée, chaque lot c'est a dire aussi bien un étage de l'immeuble principale, un appartement de l'immeuble annexe , une cave ou même un parking avec une quote part de des parties communes générales. Le totale représentait 100 00 emes .
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Pour organiser la cession de parties communes, il a été crée de nouveaux lots, en l'occurence, la cour qui était une partie commune, le jardin....sont devenues des lots nouveaux avec pour chacun d'eux une quote part sur les parties communes générales.
Désormais les quotes parts de parties communes ne s'expriment plus en 100 000 mais en 102 100.
En revanche pour ce qui est des parties de l'immeuble qui étaient a la fois privative et commune(contradiction des titres) ...pas de lots crées, elles ont été considérées de fait sans explication comme privative ...et attribué au propriétaire a l'origine de toutes ces cessions.
Quand à la répartition des charges, elle ont indirectement été modifié par le fait que l'on est passé de 100 000 em a 102 100.
a suivre
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 31 juil. 2003 : 21:29:49
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Il y a encore une chose que vous n'avez pas précisée et que j'ai évoquée, c'est la propriété du sol. Il serait bien utile de savoir d'abord si la modification votée donne pleine propriété de l'emprise du bâtiment et du jardin ou si la propriété du sol reste indivise entre tous les copropriétaires, ensuite si des charges spéciales relatives à l'entretien de chaque bâtiment existaient avant la modification ou ont été introduites par celle-ci.
Comme il a été créé de nouveaux lots avec attribution de quotes parts de parties comunes, la loi, tout au moins dans son esprit, aurait commandé que la modification du RCP votée comportât les explications prévues sur le calcul des tantièmes et répartition de charges. Mais comme il ne s'agit pas du règlement d'une copropriété nouvelle, cela peut s'interprété autrement. Il n'y a probablement pas de jurisprudence à ce sujet.
Cordialement
P.F. Barde |
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