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L'article 74 de la loi SRU, par son 6eme paragraphe, introduit un nouvel article référencé 111-6-2 au sein du Code de la Construction et de l'Habitation. Celui-ci est rédigé comme suit :
Citation : Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Je dois organiser la dissolution-partage d'une SCI détenue par deux associés personnes morales, 70% des logements allant à l'un des associés, 30% à l'autre.
Nous avons donc établi les comptes financiers intercalaires pour procéder à la répartition de l'actif et le passif de la SCI, effectué l'état descriptif de division, la DIA etc... Alors que le dossier est sur le point d'être bouclé, le notaire réclame impérativement ce diagnostic technique (je lui ai malencontreusement rappelé cette disposition, j'aurais du tourner 7 fois ma langue dans ma bouche avant de gaffer).
Je soumets à votre sagacité plusieurs questions qui me posent un réel souci :
1) Il me semble que cette disposition est à la fois d'ordre public et d'application immédiate mais cela est à confirmer
2) Le notaire refuse de déroger à l'existence de ce diagnostic alors que les associés ont déclaré renoncer à son bénéfice puisqu'ils connaissent tous deux parfaitement l'immeuble de par les rapports présentés en assemblée générale . De plus, ce document ne peut être utile que pour une personne physique qui se porterait acquéreur d'un logement, or aucun des deux nouveaux copropriétaires ne souhaite vendre dans l'immédiat. Ne pourrait-on donc pas surseoir à la réalisation de ce diagnostic sans porter préjudice à quiconque ?
3) Cette nouvelle obligation me rappelle les vifs débats qu'il y a eu sur ce forum autour du nouvel article 49 inséré dans la loi du 10 juillet 1965. C'est à dire qu'il y a injonction sans sanction et que l'application de cet article devient dès lors facultatif.
4) Il n'y a aucune précision ni sur le formalisme de ce diagnostic (qui ne porte d'ailleurs que sur un constat sur l'état "apparent") ni sur les compétences requises du rédacteur (architecte, bureau de contrôle ?). Je n'ai pas trouvé de décret(s) d'application qui viennent apporter des précisions sur ce sujet. Cela voudrait-il dire que le cousin par alliance du gardien d'immeuble, qui est plombier au chômage, est dûment habilité à établir un rapport d'à peine 2 pages, de la même manière que le dentiste d'un de nos anciens Premier Ministre avait été missionné pour éclairer la Commission Européenne sur la recherche scientifique ou la formation professionnelle ? Si tel est le cas, mon problème est résolu d'ici demain soir
D'avance, je vous remercie des avis ou éclaircissements que vous pourrez me donner.
• D’abord, ne pas oublier (ni vous ni le notaire) l’article 46-1 de la loi de 1965 (créé par l’article 80 de SRU)
• Ensuite, jeu de piste :
a) aller sur : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/ b) dans le moteur de recherche, taper ‘diagnostic technique copropriété’ c) capter alors le document suivant :
23/05/02 : Annexe à la circulaire n° 2001-3 du 18 janvier 2001 Page 1 Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains Commentaire des dispositions dans l'ordre des articles (Annexe à la circulaire n° 2001-3 du 18 Origine : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/actu/loi_SRU/annexe_180101.pdf
d) voir ainsi que le ministère précise (interprétatif) que la qualité de la personne établissant le diagnostic n’est pas précisée… Et dès lors CQFD pour le cousin…(comme vous le pressentiez).
• Conclusion : dans la série des flops, on peut jouer la carte 'diagnostic technique' !
• Question accessoire : est-ce que le décret attendu (sœur Anne…) de SRU qui doit compléter le décret de 1987 comportera qqchose sur l’OVNI diagnosctic technique : ???
Je n'ai pas pris la peine de chercher s'il y avait une date d'application de cette disposition : si vous posez la question, c'est que la réponse ne doit pas être évidente. A défaut d'être certain, je ferais comme le notaire, je considérerais qu'elle est d'application immédiate.
Les codes récents à contenu technique comme le code de la construction et de la construction ne contiennent que des dispositions d'ordre public, sauf mention explicite du contraire. Le diagnostic est donc obligatoire.
La loi ne prévoyant pas d'exception, le notaire a pensé logiquement qu'il fallait un diagnostic. Il a aussi probablement pensé à ouvrir le parapluie, au cas où on voudrait plus tard lui faire des misères pour avoir omis ce fameux diagnostic. Peut-être enfin a-t-il retenu de son service militaire qu'on exécute d'abord, qu'on discute ensuite et que réfléchir c'est commencer à désobéir.
L'absence de diagnostic ne porterait évidemment pas préjudice aux deux associés. Mais le notaire pourrait toujours avancer que des lots sont susceptibles d'être vendus à tout moment.
La sanction pourrait tout simplement résider dans les scrupules d'un notaire qui vous ferait perdre du temps en bloquant l'acte en attendant le document qu'il vous réclame.
Une disposition réglementaire définira peut-être la forme et les conditions d'établissement du diagnostic. Pour l'instant je pense que vous pouvez vous contenter de dépêcher un architecte jeter un coup d'oeil sur l'immeuble et rapporter que tout paraît en état satisfaisant. Cela fera plaisir au notaire et vous libérera d'un souci sans coûter une fortune aux propriétaires.
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Sujet fermé
Posté - 05 août 2003 : 22:39:32
