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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 07 août 2003 : 11:33:32
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Est ce qu'une activité de syndic est rentable ???
Question plutôt brutale, mais je me demande quelles sont réellement les charges supportées par un syndic professionnel (impôts, taxes, salaires, ...)?? Est ce qu'elles (les charges) justifient les honoraires de gestion demandés ??? Peut-être que la tendance observée à savoir le rachat de petits cabinets par des plus gros est un indice pour répondre à ces questions ! ? Pourtant, un petit cabinet ne pourrait-il pas prospérer à condition qu'il exploite à fond l'informatique par exemple ??
bp
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 13:28:20
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Vous vous posez les mêmes questions que moi. La gestion d'une trentaine d'immeubles représentant 1500 lots principaux nécessite l'emploi de 2 à 3 personnes. Cela peut-être très rentable, mais sur de petits immeubles avec de nombreux problèmes, ce peut-être très déficitaire. Une utilisation intelligente de l'infrmatique par des gens bien formés peut faire gagner un temps considérable et donc faire faire des gains de productivité. Mon opinion générale sur la profession est que l'informatique reste un outil mal connu et mal utilisé.
Les honoraires pour charges courantes sont souvent fixés à des tarifs insuffisants. En compensation les honoraires des prestations particulières, peu discutés par les CS et en assemblée, sont souvent abusifs, en particulier les honoraires de contentieux et de mutation. Ces honoraires étant censés être supportés par les intéressés seulement, ils font l'objet de peu d'attention et peuvent peser lourdement sur les charges d'administration, principalemet les honoraires de contentieux qui sont rarement récupérés en totalité. Plus de 100 euros pour une sommation par huissier demandant 15 mn de travail, c'est très rentable.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 août 2003 : 13:59:47
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Vous dites : "Les honoraires pour charges courantes sont souvent fixés à des tarifs insuffisants". Vous précisez aussi que les syndics sont loin d'optimiser leurs activités (via l'utilisation de l'outil informatique). Donc le problème c'est pas tant le niveau des honoraires que leur mode de fonctionnement. C'est évident qu'un cabinet (hypothétique) constitué d'une armée de dactylo stackanovistes de la machine à écrire et du boulier et rêgle à calculs comparé à un syndic constitué de 4 personnes rompus à l'utilisation de logiciels adéquats, sera beaucoup plus gourmand en honoraires de gestion.
Pourquoi donc les syndics n'optent pas pour la situation inverse que vous évoquez : réevaluez à la hausse les honoraires de gestion courante, l'inverse pour les prestations particulières ?? Du moment que la facture globale soit la même !
bp |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 août 2003 : 17:53:32
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Il y a certainement des raisins commerciales. Des honoraires de gestion courante modiques sont attractifs et beaucoup de copropriétaires s'arrêtent à cela, d'autant plus qu'il est difficile de comparer des tarifs qui peuvent être très dissemblables. Par exemple, l'un facture les courriers, l'autre les inclut forfaitairement dans la gestion courante. Pour comparer correctement leurs tarifs il faudrait estimer le nombre de courriers émis par le syndic : c'est un petit aperçu des difficultés de l'exercice.
Cordialement
P.F. Barde |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 11:48:20
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Certains se souviendront peut-être qu'en 1974 les pays producteurs de pétrole se sont réunis pour augmenter subitement le prix du brut. Cette opération a été renouvelée en 1979, déclenchant dans tout l'occident une brutale inflation.
Fidèle à sa tradition colbertiste, la France n'a rien trouvé de mieux que d'organiser le contrôle administratif des prix.
Les honoraires de copropriété faisaient partie des prix visés.
Il se trouve que ces honoraires ont été bloqués de nombreuses années.
Face à cette situation, 3 réactions :
- Généralisation de la pratique des commissions occultes sur travaux, livraisons de produits d'entretien, livraisons de fuel, etc...
- Développement des honoraires annexes, qui représentent désormais quelque 40% des honoraires principaux.
- Gonflement des trésoreries des mandants pour générer des produits financiers, qui ont longtemps permis plus de 10% des revenus.
Ces trois pratiques font râler les consommateurs et ont bien entendu détruit le climat de confiance qui a prévalu avant les années 80.
Aujourd'hui, les procès des syndics et la baisse de TVA réduisent à presque rien les commissions occultes. ( La baisse de TVA réduit l'argent liquide disponible, en provenance des particuliers ).
De plus, les produits financiers ont fondu avec la désinflation et la baisse durable des taux.
De ce fait, les "petits syndics" sont pris à la gorge et vendent à des groupes plus solides et d'un niveau qualitatif moyen incontestablement plus élevé.
Cordialement.
Zjuto
Z.Juto |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 17:28:35
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Je me permets de revenir sur le sujet. Je l'avais initié parce que je m'interrogeais sur la perennité d'une activité de syndic à petite échelle AVEC une organisation axée sur l'informatique, l'utilisation de logiciels évitant par exemple de recalculer 10 fois les millièmes des présents à une Ag à la calculette. Les syndics n'ont-ils pas tendance s'encrouter dans une routine au lieu de tirer profit des développements informatiques actuels qui permettraient aux cabinets de gagner en efficacité.
zjuto, puisque vous êtes dans la profession profitez de ce forum pour éventuellement démystifié certains aspects d'une profession en mal de reconnaissance et de tordre le coup à certaines idées fausses.
Rien de telle que la contradiction, et malheureusement les syndics brillent par leur absence sur le site.
bp |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 19:34:32
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Il est vrai que les honoraires des syndics sont peu - voire trop peu -élevés.
Je relève seulement que les syndics sont à l'origine même de la casse des prix qui cause leur perte actuellement.
Le rachat des petits cabinets de quartiers par des grands groupes puissants est monnaie courante actuellement. Je ne suis pas certain que ce phénomène de concentration soit favorable à plus ou moins long terme aux copropriétaires.
Cela dit Zjuto, atermoyer ou ne pas rembourser le fonds de roulement à un copropriétaire vendeur n'est pas de nature à remédier l'image sérieusement ternie des syndics.
Cordialement.
Cyril  |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 sept. 2003 : 03:46:10
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Lors d'un appel d'offres lancé l'été 2002 sur Paris et d'une enquête chez les syndics (environ 30 syndics consultés), il m'avait semblé qu'il pouvait y avoir un créneau rémanent pour les petits syndics de proximité ("du coin de la rue") pour les petites et moyennes copropriétés sans équipements techniques tels que chaufferies et ascenseurs et avec des bons petits copropriétaires pas chiants genre majorité de bourges bien propres sur eux occupant leurs apparts, avec bien sûr des frais d'exploitation réduits par mécanisation intégrale des tâches administratives et comptables. Ceci face aux plus gros cabinets, même ceux qui dans cette classe cultivent (et il y en a) la proximité.
Parmi les copropriétés qui me concernent, j'en ai un de ce style et il ne semble pas mal se porter si j'en juge à son look et à l'examen de son compte d'exploitation. Pour rien au monde il ne se chargerait d'une copropriété complexe et dépasserait sa taille actuelle de lui, sa femme et une employée fûtefûte et fidèle : le modèle "coin de la rue"... Vous me direz : « et si la femme et/ou l’employée fidèle se cassent ? » . Oui…
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 03 sept. 2003 : 03:39:25
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Je partage entièrement l'avis de Joseph.
Je connais deux syndics dans la proche banlieue ouest de Paris qui sont de petits cabinets familiaux, dont l'un s'est permis de démissionner de son mandat envers la copropriété où j'ai un bien en location.
Ses tarifs étaient très compétitifs par rapport à ses concurrents plus gros.
J'appréciait ce syndic et je trouve toujours aujord'hui qu'il est probablement le meilleur que j'ai connu à ce jour.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2003 : 10:03:24
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Il y a quantité de remarques judicieuses sur ce sujet.
L'outil informatique est insuffisamment connu et exploité depuis que l'utilisation des PC, en réseau ou non, est à la portée de tous. A côté du progiciel spécialisé, on peut avec un tableur réaliser des multitudes de tâches fastidieuses. La complexité d'Access a découragé bien des bonnes volontés, mais il y a d'autres bases de données.
Pour les moyens syndics, la mode est, pour certains, de constituer en cinq ou six ans un portefeuille et de rechercher alors un acquéreur parmi les grands groupes. La bulle, comme les précédentes, éclatera. Mais il y aura toujours place pour des petits ou moyens syndics.
Les honoraires de gestion courante ont été taxés jusqu'en 1980. A cette époque il aurait fallu, en moyenne, augmenter les honoraires de 30 %, ce qui était difficile. Au demeurant la " libération " a été vite paralysée par des engagements de modération. Les syndics se sont donc rabattus sur les honoraires exceptionnels. Les cabinets ont pu survivre grâce à la rémunération des fonds sur compte unique, à la gestion locative et aux transactions.
De nos jours, les honoraires de location et de rédaction de bail vont être dans le collimateur car ils alourdissent considérablement les coûts du logement.
Il faudra trancher dans le vif côté copropriété : compte séparé obligatoire, disparition des rémunérations de fonds, élagage sévère des honoraires exceptionnels, mais en contrepartie opération vérité sur les honoraires de gestion courante, qui doivent être sérieusement revus à la hausse. A cet égard il faudrait presque songer à un prix plancher, ce qui est évidemment difficile !
Quant à l'outil informatique, c'est du côté de la formation professionnelle qu'il faut voir.
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icijenny
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 01 oct. 2003 : 18:05:01
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Bonjour à tous,
Il est intéressant de prendre la température concernant l'épineux sujet du montant des honoraires de Syndic, ainsi que des très décriés honoraires annexes...
La plupart des copropriétaires, même si l'on tente de leur exposer en toute transparence les raisons connues de ces prix, gardent cette lueur dans l'oeil qui signifie "ben voyons !"
J'affectionne personnellement les petites copropriétés, et plus d'une fois mes employeurs m'ont reproché cette préférence : un syndic professionnel est trop onéreux pour une petite copropriété, qui cherchera forcément à tirer les prix vers le bas. De plus, la rentabilité est inexistante, le seul moyen de limiter la catastrophe étant les honoraires annexes (seul moyen également de justifier l'emploi et le salaire du gestionnaire donc le parc de copropriétés est donc source de pertes financières...)
Gardez bien à l'esprit que les honoraires que vous payez ne vont pas dans la poche du gestionnaire qui s'occuppe de vous, et qu'il est pourtant au 1er rang pour s'entendre reprocher le montant des honoraires en question :
Par les copropriétaires "trop cher !"
Par le cabinet immobilier "Pas rentable !"
Cher Prados, votre petit Syndic compétitif a démissionné, hélas, et probablement parcequ'il ne pouvait concilier son envie de fournir un service et une écoute de qualité, avec la nécessité de faire un minimum de bénéfices...
Enfin, vaste problème s'il en est, mais qui me semble en l'état actuel insoluble... Si je baisse trop mes honoraires, basiques ou annexes, sur une résidence, je ne justifie plus les visites régulières sur place, ni la disponoibilité que je souhaite avoir pour "mes" copropriétaires...
Une dernière chose, Cher bprudhon, les Syndics brillent peut être par leur absence sur ce site, comme vous le soulignez si bien, parceque leur activité remplit largement leur journée, voire plus...
Je tacherai néanmoins de revenir régulièrement, et de répondre à vos questions si je le peux, ce forum me semble en effet très intéressant.
Jenny |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 18:27:42
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Il n'y a qu'une solution à ce dilemme : délocaliser !!!!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 19:05:02
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Jenny,
Bienvenue sur le forum.
Je pense que le fait que des syndics professionnels soient présents et que l'on puisse aborder les problèmes sous tous les angles est une très bonne chose, pour vous comme pour nous.
Pour répondre à votre prose à mon sujet, eh bien, de l'aveu du syndic, il a démissionné car il était en conflit violent avec une des copropriétaires, qui d'ailleurs devait à cette époque plus de 2500 euros à la copropriété.
Je connais bien ce syndic. Je sais qu'il ne gère que des petites copropriétés (moins d'une trentaine de lots). Je ne sais pas comment il fait pour faire sa marge, mais il l'a fait.
Autrement, il ne pourrait pas vivre.
Encore une fois bienvenue, et à bientôt sur le forum.
Prados |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 13:20:39
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Prados,
(Jenny a du changer de profil)
2 questions distinctes pourtant très liées :
1) La copropriétaire infernale, mauvais payeur de surcroît, qui tape sur les nerfs du Syndic et lui fait perdre un temps précieux en discussion et guéguerre des nerfs, alors qu'il y a des dossiers bien plus urgents à traiter.
2) Les honoraires, encore, mais à faible montant : votre Syndic pouvait-il se permettre plus longtemps (hormis le fait qu'il ne pouvais plus supporter cette personne)de gaspiller du temps avec cette dame, donc de passer plus de temps sur ce dossier, à ce prix là...
Votre copropriété a donc subi les conséquences de cette mésentente entre le Syndic et cette copropriétaire, c'est fort dommage...
Cordialement,
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 15:18:16
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Maelle,
Je suis d'accord avec vos deux points. Je pense qu'effectivement les relations avec cette dame lui ont fait perdre beaucoup de temps.
Je ne suis pas sur que, sans cette relation et perte de temps, il soit perdant. La preuve est, qu'après passage sous administrateur judiciaire pendant 8 mois, nous avons élu un nouveau syndic, qui prend en honoraires juste un peu plus cher que le précédent.
Pourtant, je trouve les charges tout à fait satisfaisantes.
Pout info, pour un bien dans un immeuble 1930 bien entretenu, avec chauffage collectif mais sans gardien ni ascenseur et une vingtaine de lots, je paie un peu moins de 28 euros par m²/an.
Quand je vois l'état général de l'immeuble, je ne pense pas que cela soit cher payé.
Prados |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 10:08:24
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Finalement, pour aborder cette question primordiale des honoraires, je crois qu'il faut se poser une question :
Supposons qu'une disposition législative prochaine interdise aux professionnels immobiliers, sanction sévère à l'appui, à compter du 1er janvier 2006 (soyons pragmatique) toute perception de rémunération des fonds de mandants (gestion locative et syndicats ou assimilés).
En outre, la disposition ferait un vrai ménage dans les prestations exceptionnelles du barème mais admettrait :
> l'opposabilité aux copropriétaires des éléments du barème adopté par l'assemblée en ce qui concerne les prestations individuelles (dossier de mutation)
> le principe de la rémunération des prestations imprévisibles lors de la présentation du barème (obligations résultant de nouveaux textes) sous certaines conditions, notamment prestation importante (hors gestion courante) et ratification par l'assemblée.
Que se passerait-il dans le monde professionnel immobilier ?
Réponse possible : il ne faut pas rêver. Peut-être, mais rêvons quand même. Que se passerait-il ?
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 14:16:22
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JPM,
Vous trouveriez de moins en moins de gestionnaires de copropriété, ou ceux qui gardaient jusqu'ici un minimum de motivation deviendraient aussi économes de leur temps et de leur implication que les mauvais...
Pourquoi ? Parceque leur salaire baisserait très probablement, ou même n'augmenteraient pas, alors que le niveau d'exigence des clients augmente sans arrêt, ainsi que la charge de travail...
J'adore mon métier, mais soyons réalistes : les Syndic ont plutôt mauvaise presse, et les raisons n'en sont pas toujours justifiées, loin de là, ajoutez à celà une charge de travail très importante (nous passons notre temps à jongler entre les urgences et les priorités de chacun), sans compter la responsabilité qui va avec...
La plupart des gestionnaires ont donc besoin d'un minimum de motivation financière, comme tout le monde.
Franchement, prenez tout ce que vous avez entendu dire sur les syndics, et imaginez-vous un instant à la place d'un gestionnaire compétent : on ne pourra pas réduire la prestation fournie aux copropriétés pour rentabiliser, alors sur quoi va-t-on rogner ???
Passionné par son métier ou pas, il ira voir ailleurs si l'herbe est plus verte, cette tendance se fait déjà sentir d'ailleurs.
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