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bprudhon
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1422 réponses |
 Posté - 13 août 2003 : 11:30:02
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N'étant pas familiarisé avec le fonctionnement (plan fiscal) des dispositifs existants (Besson, de Robien) et qui n'existent plus (Perissol) j'ose poser une question na[/size=2]Ïve :
Avec le de robien on peut déduire de ses revenus de location une partie du prix de revient de son acquisition. La déduction est possible à raison de 8% pendant les cinq premières années, soit 40% de la valeur du bien.
Concrètement, si le prix d'acquisition est disons de 100 000euros, cela veut-il dire que 8000euros (8%) seront déductibles des loyers perçus au cours de la 1ère année ??
Y a t-il aussi un abattement forfaitaire (14 ou 25% ) ??
bp
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 13 août 2003 : 11:48:44
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BP,
Je vous conseillerais pour une vue totale d'aller sur le site même du ministère dont le sieur de Robien détient le portefeuille :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/ ,
puis onglet 'fiscalité' dans le pavé ‘infos pratiques’.
C'est à jour et complet.
L’onglet ‘dispositif de Rob’ ne vous donnera que du pas pratique… : présentation générale.
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 13 août 2003 : 14:03:23
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Effectivement, il y a un exemple pratique qui confirme le mien. A priori ce dispositif semble intéressant parce que débarrassé des contraintes de loyers et de revenus côté locataires. Cela dit, les prix du neuf sont élevés et le problème du neuf c'est qu'il décote au fil des ans. Donc l'un ds l'autre c'est difficile d'arbitrer à moins qu'il faille envisager une approche sous un autre angle ??
Qu'en pensez vous ??
bp |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 14 août 2003 : 00:30:03
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Difficile de donner un avis sur ce que vous qualifiez vous même de difficile... à arbitrer.
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 17 août 2003 : 02:41:10
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Bprudhon,
J'ai été intéressé par du Besson il y a environ 1 ans. A cette époque, le prix des appartements proposés étaient surévalués, quelque soit la commune.
En gros, vous partagez, dés le départ, l'avantage fiscal virtuel (pusique vous ne savez pas quels vont être vos taux d'impositions pour les 9 ou 15 prochaines années) avec le conseiller en défiscalisation.
Attention au réveil au bout des 9 ou 15 ans.
Prados |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 17 août 2003 : 23:13:07
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Je partage pleinement l’avis de Prados : les dispositifs de défiscalisation adossés aux revenus d’un bien immeuble ou d’un bien meuble amortissable (souvenez vous du coup de la fin des années 60 des wagons, des conteneurs… ; regardez bien la valeur des biens immobiliers ou des bateaux ‘Merci Béré’ dans les DOM ; etc...) sont des miroirs aux alouettes.
Le ‘deRobien’ me semble - a priori - un peu moins de cette eau là. Mais...
Ces disoisitifs, qui s'enchainent les uns les autres, ont permis et permettent à l’instant ‘t’ d’attirer l’épargne du public (quelquefois bien faiblement, ce qui pose le problème de l’efficacité fiscale globale au niveau du budget, et de leur pertinence sociale). Le public est en effet toujours friand d’atténuations fiscales, manie assez spécifiquement française dans laquelle les bons vendeurs font tomber le chaland - et ce souvent au prix d’une surcote conséquente du prix nominal d’acquisition (sans compter des frais annexes).
Toutes les études rétrospectives l’ont montré.
C’est d’ailleurs, en d’autres termes, ce que dit Thoveyrat dans le sujet 5520 : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=5520
Signé : un vieux briscard…
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 10:21:02
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Ce we ma soeur m'a raconté qu'elle a été démarché par un commercial un genre de conseiller fiscal qui lui a proposé de souscrire un PEF de Robien (Plan d'épargne Fiscal). Le but est de lui ramené ses impôts à 0 en contrepartie elle doit placer une centaine d'euros par mois. Il semblerait que ce soit un ensemble de banques qui s'occupent de l'achat et la gestion d'immeubles, d'appartements dans le cadre du dispositif de Robien. Elles lancent une sorte de souscription à des particuliers qui devraient profiter d'allègement fiscaux en contrepartie d'une participation.
Bon, personnellement je tombe des nues et je m'adresse aux "vieux briscards" du site qui peut-être peuvent flairer une entourloupe ...! Peut-être avez vous entendu parler de ce système de Robien ??
bp |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 18:08:36
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Il y a à l'étude une extension du bénéfice de la loi de Robien à des SCPI, à hauteur de 95% de l'investissemt; le tout est de choisir de bonnes SCPI, et de ne pas tomber dans des pièges... Pour paraphraser une critique connue des élections, je dirais "défiscalistion, piège à c..."
J'ajoute que je suis régulièrement démarchée par téléphone par de fort aimables personnes qui me proposent de m'informer sur les mesures de défiscalisation les plus récentes. J'ai toujours été polie, mais brève, ne voulant pas abuser du temps de pauvres téléopérateurs payés à la commission. Je ne sais donc pas précisément ce qu'il y a derrière.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 18 août 2003 : 22:08:27
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UI,
Le dispositif DeRob est étendu aux SCPI : exact (dans la limite de 95% des valeurs souscrites postérieurement à l'entrée en vigueur du dispositif).
Mais, comme le rappelle d'ailleurs fort bien l'étude ANIL, les obligations des associés souscripteurs et des SCPI en regard du dispositif deRob restent à fixer par décret (je ne l'ai pas vu passer au JO).
BP,
C'est probablement ce type de produit que votre soeur s'est vue proposer (comme Thov au bigo), avec le sobriquet aguicheur de PEF...(cela vous donne un petit air officiel qui est bien vendeur).
Votre soeur aura de plus avantage à regarder quels sont les frais, notamment de souscription et de sortie, propres à la (aux?) SCPI(s) qui sera(ont) le(s) véhicule(s) de ce PEF.
Elle regardera aussi si, ainsi redevable au titre des impôts fonciers d'une ligne supplémentaire (plusieurs lignes si il y a plusieurs SCPI dans le montage), elle ne sort pas éventuellement du régime fiscal à moins de quatre biens. Lire les petites lignes…
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 10:04:35
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Elle (ma soeur) en plus du "bigo" a déjà eu 2 rdv chez elle avec l'un des conseillers fiscaux du cabinet d'audit fiscal qui s'occupe de défiscalisation. Je lui est parlé SCPI parceque pour moi c'était la seul explication à ce démarchage mais manifestement ce sigle ne lui dit rien (!?). Surtout, le commercial a précisé qu'elle ne devrait s'occuper de rien, que c'était eux qui se chargeaient de tout y compris de remplir la déclaration fiscal.
Sur ce je lui ai conseillé d'être critique, de savoir exactement sur quel type de compte sa contribution mensuelle serait créditée (serait-elle titulaire du compte ou bien serait-ce la banque, rémunération, etc ...?).
Le compte serait bloqué 9ans !!! Or, la période "faste" fiscalement parlant concerne les 5 premières années. Je lui ai donc conseillé de savoir ce qu'il adviendra après ce délai. Autrement dit est ce que ces impôts seront toujours à 0 après la 5iè année.
Et enfin le fisc ne risque t-il pas de lui tomber dessus avec un éventuel redressement. Sur ce point ma soeur compte se renseigner directement auprès des services fiscaux sur ce genre de démarchage.
J'imagine que le fisc devrait moyennement apprécier ce genre de pratiques ...
Je pense avoir dresser un tableau assez précis de la situation, peut-être avez vous d'autres conseils surtout n'hésitez pas ...
bp |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 11:25:06
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Ben oui : "Occupez vous de rien sauf de signer en bas, Madame, on est des pros". Tiens !
Ne pas oublier : délai de rétractation en cas de démarchage à domicile (pour ce qui est dans les petites lignes..., et ce qui n'y est pas à travers les renvois à l'article x...).
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 11:54:08
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Elle n'a absolument rien signé pour le moment. Ils ne lui mettent pas encore la pression pour cause de mois d'août mais à la rentrée ...
Les SCPI sont je pense une bonne alternative à l'achat en direct plus contraignant (gestion, impayés, ...) mais ce qui me gêne dan sle cas de ma soeur c'est qu'elle ne maîtrise pas le type de SCPI que s'occupera de souscrire le groupe de banques en question.
J'imagine quand même que ce n'est pas dans leur intérêt non plus de faire de mauvais choix qui plus est pour des experts ça la ficherait mal. Je pense que naîveté et banquier ça ne va pas ensemble.
Mais est ce un gage de sécurité ??
bp |
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 12:06:05
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Il y a eu des périodes peu fastes (et même bien peu fastes...) pour les SCPI. En ce moment, les bonnes vont bien. A voir si les banques ne refilent pas des nanards aux négociateurs à domicile...
Dans les petites lignes, se méfier par exemple (il y en aurait d'autres) des phrases du type "avec faculté de substitution" dans un truc du genre 'Réglement Général n°YZ disponible au siège de la société', à propos duquel le client signera dans son contrat principal qu'il en a pris connaissance (en fait on lui aura vaguement montré en le sortant sur la table 4 secondes 30', et à l'envers).
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 19 août 2003 : 19:05:04
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"Groupe de banques", mais de quelles banques, et à quel titre?
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joseph toison
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4897 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 00:12:45
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Sagace remarque interrogative de Thov, en rappelant que (je me cite : cf. un des messages ci dessus) :
Citation :
Mais, comme le rappelle d'ailleurs fort bien l'étude ANIL, les obligations des associés souscripteurs et des SCPI en regard du dispositif deRob restent à fixer par décret (je ne l'ai pas vu passer au JO).
Il y a peut être des démarcheurs plus ou moins activistes qui prennent de l'avance pour se constituer un portefeuille client, de clients ‘PEF’ (ou PEFés)... afin de les revendre aux promoteurs et/ou aux banques gérantes de SCPI : ???
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 03:17:48
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Thov, BP, Joseph,
Cette conservation me rappelle subitement qu'il y a 3 ans et demi, vers la fin de l'annee 1999, alors que nous etions en pleine bulle boursiere, certaines de mes collegues de bureau, novices en la matiere mais connaissant mon attrait pour les actions, me demandaient a tout va quelles etaient les actions qu'il fallaient acheter.
Un dicton boursier dit: "Lorsque votre chauffeur de taxi vous demande quelles actions acheter, eh bien il est grand temps de vendre".
Est-ce que dicton est egalement valable pour l'immobilier?
Prados |
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 11:01:49
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... Un os mille fois rongé n'est plus vraiment bon. Les opportunités vraiment intéressantes sont celles qui passent inaperçues.
bp |
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Prados
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3625 réponses |
Posté - 20 août 2003 : 14:29:40
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BP,
Entièrement d'accord avec vous.
Prados |
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