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cf_angola
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 17 août 2003 : 20:14:11
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Suite a des desordres sur notre copropriete (facade, balcon et cour interieure), le CS a fait etablir un rapport d'architecte expert : le bilan est lourd et donc couteux, mais je le pense juste.
Des filets anti-chute ont ete accroches aux balcons, car des chutes de (petites) pierres debutaient.
En AG, il a alors ete decide de faire proceder a une contre-expertise par une societe d'ingenieur batiment : ce deuxieme rapport est moins pessimiste, mais comme le premier base sur des contastation visuelle (pas de sondage des murs en pans de bois ...) Les coproprietaires, dont une (large) partie ne peut pas supporter le couts des travaux, vont surement voter pour la version minimaliste des travaux. Mes questions sont les suivantes :
- quelle est la responsabilite de ces rapports/avis techniques devant la justice ?
- quelle est la duree maximale entre deux ravallement ?
- quand et comment la mairie peut faire une injonction ? mise ne peril ?
- comment convaincre les coproprietaires de faire voter l'ensemble des travaux, et non pas faire du travail ' a la petite semaine' ?
- y'a t'il une quelconque jurisprudence sur ce sujet ?
Il n'y a pas eu de travaux lourds sur cet immeuble depuis plusieurs annees, et je ne voudrais voir cet immeuble parisien se degrader.
Je vous remercie pour votre aide
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YvHu
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 24 août 2003 : 15:11:50
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L'éternel conflit de l'architecte diplômé (dplg ou desa) et de l'ingénieur diplômé (GE ou non) porte essentiellement sur la connaissance technique et la méthodologie employée pour appréhender les phénomènes et tenter de les expliquer.
1. L'appel en aide d'un cabinet d'expertise (archi ou ingénieur) avec émission d'un rapport technique sera une aide précieuse pour le juge de fonds, au même titre qu'un rapport d'huissier de justice pour conforter sa prise de décision.
En cas d'action en justice, le juge de fonds demande généralement un (ou des) rapports d'expertise et nomment en cela un bureau accrédité près la Cour de justice. C'est sur la lecture des conclusions de ce (ou de ces) rapports qu'il se forgera sa propore opinion et fondera naturellement sa décision.
Bien entendu, libre au sentenceur de prendre fait de toute action préalable (vos rapports expertise et contre expertise ici) mais juridiquement parlant, cela aura toujours moins de valeur qu'un document juridiquement demandé.
En réalité, il convient pour vous de comprendre que vous avez travaillé dans le but d'informer vos copropriétaires sur les éventuelles actions à mener et les incidences financières qui pourraient en découler.
2. Tout dépend de l'âge du dernier ravalement de façades et de la qualité des matériaux employés (mais aussi de la main d'oeuvre...) Mais il est admis en règle générale un délai d'au minimum dix ans avant d'entreprendre quoi que ce soit.
Demander conseil à un artisan ou une entreprise spécialisée en RVLT.
3.La mairie ne peut vous délivrer (via un huissier) une injonction de faire qu'au titre des risques que la copropriété est susceptible d'occasionner sur la voie publique (chute d'objet) ou de mise en danger d'autrui ou si votre immeuble entre dans l'une des dispositions (votées au CM) d'un plan de réhabilitation du quartier (souvent subventionné...)
4.Pour "convaincre" vos copropriétaires de faire exécuter l'intégralité des travaux, il convient de monter un projet de travaux avec l'aide du syndic (et de votre conseil syndical).
Ce dossier qui devra être envoyé à l'ensemble des copros doit comporter naturellement : devis des travaux à exécuter (minimum 3 par corps d'état), délais estimés (planification prévionnelle), contraintes attendues (bruits, occupation des lieus communs et publics : parkings, pelouses, échafauds), estimation du bien aujurd'hui et valeur à venir...Enfin, développement d'une gestion de plan financier prévisionnel avec notions de délais et d'appels de fonds (voir votre syndic).
5.Parler de jurisprudence, c'est être amené à ester en justice rapidement ou encore en ressentir profondément le besoin.
Préférez dans votre cas, avant toute action en justice, la conciliation. Exprimez vous au sein d'AG extraordinaire, faîtes participer un maximum de personnes (recherche de devis...) et fixer les ordres de priorités avec votre conseil syndical.
Je vous rappelle qu'un permis de construire ou une déclaration de travaux sont valables deux ans et peuvent sans problème être reconduits tant que les travaux ne sont pas achevés.
Bon courage.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 août 2003 : 15:53:54
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Le ravalement, au sens administratif du terme (art. L 132-1 CCH), est une opération esthétique. Il s'entend avant tout de la remise en état propreté des murs extérieurs des immeubles et des accessoires apparents des façades. Il doit être effectué au moins une fois tous les dix ans mais dans un délai plus bref, le cas échéant, si cela est nécessaire.
La mairie peut adresser une injonction de ravalement et, en cas de carence, effectuer les travaux d'office aux frais des copropriétaires.
Le mérite, à Paris, du Protocole relatif au ravalement, a été d'attirer l'attention des propriétaires et copropriétaires sur la nécessité de l'envisager plus largement comme une opération fondamentale d'entretien. D'autres villes ont peut être pris la même position. En tout lieu le protocole parisien peut servir de guide.
C'est bien dans ce cadre étendu qu'entre votre question. Pour un immeuble ancien, un bon architecte spécialisé dans l'entretien est certainement le plus qualifié. Pour un immeuble postérieur à 1960, le problème peut se poser différemment. De toute manière, même pour un immeuble ancien, l'architecte peut (et souvent doit) se faire assister par un ingénieur s'il y a des problèmes de résistance des matéraux notamment (poutres bois ou métalliques par exemple).
Il ne faut pas voir que le diagnostic et la conception des travaux. La surveillance ultérieure du chantier est importante. Si une part au moins des travaux implique une garantie décennale, il faut prévoir l'assurance construction (notamment assurance dommage ouvrage du syndicat).
Pour un chantier important, une bonne étude des financements possibles est souvent un moyen de faciliter la prise décision (ANAH, et autres organismes). Dans les immeubles modestes, une bonne assistante sociale peut faire passer des travaux importants (J'ai vu une championne de ce genre pour la réfection d'une toiture). Il est parfois possible de joindre à l'opération la vérification et le traitement éventuel de la présence des termites et autres xylophages ou champignons. On fait d'une pierre deux coups, les économies globales sont significatives et on peut même songer à une valorisation des lots.
Il faut également tenir compte des répercussions éventuelles sur le coût de l'assurance multirisques : un immeuble en bon état mérite une réduction de prime.
Mais la pilule est quand même souvent dure à avaler !
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cf_angola
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 13:48:24
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Concernant l'assurance de l'immeuble, quels sont les elements les plus impotants dans le calcul de la prime ?
Je pense que ce sont sur ces elements que le syndicat des coproprietaires doit le plus veille. S'ils apparaissent dans le liste des travaux recommandes, cela donnera plus de poids a mes arguments pour faire voter les travaux.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 31 août 2003 : 16:04:20
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Même si la réalisation de travaux doit entraîner une réduction de la prime d'assurance, l'économie qui en résultera sera minime par rapport au coût des travaux et ce ne pourra être une argument de poids dans la décision des copropriétaires. Ceux-ci devront considérer avant tout la nécessité d'assurer la conservation de l'immeuble pour éviter sa dévalorisation en terme de valeur vénale et une dégradation qui pourrait conduire à le rendre inhabitable. Un arrêté de péril aurait pour effet d'interdire l'habitation de l'immeuble et l'obligation de remettre celui-ci en état. D'une façon ou d'une autre il y a donc obligation de réaliser des travaux. C'est ce que les copropriétaires doivent comprendre, d'autant plus qu'en cas de péril, les travaux peuvent même être réalisés de façon autoritaire par la puissance publique aux frais des propriétaires.
Je ne pense pas qu'une action en justice puisse apporter une solution satisfaisante au problème. Si les copropriétaires refusaient l'exécution de travaux indispensables il serait possible de faire nommer un administrateur judiciaire, mais ce n'est pas cela qui procurera au syndicat les fonds nécessaires. La recherche du financement doit être menée comme indiqué par JPM. Des possibilités d'aides existent. Mais celles-ci ne seront jamais à 100%. Si les copropriétaires ne possèdent pas les moyens suffisants, à moins qu'ils n'acceptent de vendre leurs lots, il faudra certainement se contenter du minimum, la question se posant étant comment faire ce miminum le mieux possible.
Pour en revenir à l'assurance, le montant de la prime est calculé par rapport à la surface développée de l'immeuble (en gros la SHON) et sa sinistralité au cours des années antérieures. Un prix moyen pour une police multirisque avec les garanties les plus usuelles est de l'ordre de 90 cts par m². Sur un immeuble à forte sinistralité, le montant de la prime n'est pas augmenté de façon considérable par rapport à la moyenne mais les franchises peuvent être très élevées : une franchise de 2000 euros pour les dégâts des eaux peut très bien être appliquée. Outre la sanction de la franchise, un immeuble à forte sinistralité peut se voir tout simplement opposer un refus d'assurance de la plupart des compagnies. Si l'on veut tirer un argument en faveur des travaux à partir des questions d'assurance, c'est celui-là qu'il faut avancer plutôt que le montant de la prime.
Pour terminer, mon opinion sur la solution judiciaire que vous semblez envisager pour faire exécuter les travaux : il vaut mieux, je pense, l'écarter. Une décision administrative ou judiciaire pourrait contraindre le syndicat de copropriété à exécuter des travaux. Il s'agirait du ravalement, qui a pour seul objectif le bon aspect extérieur de la façade, de travaux de consolidation du gros oeuvre si un péril était constaté ou de divers travaux destinés à mettre l'immeuble en état minimal d'habitabilité si son insalubrité était constatée. Ces décisions ne procureront pas aux copropriétaires les fonds nécessaires s'ils sont réellement insolvables. La solution extrême serait, après avoir rendu certains travaux obligatoires, de saisir les lots et d'en expulser les occupants saisis (à moins de préemption ou expropriation par la mairie). Le tout prendra des années et coûtera très cher, fincièrement et socialement, pour aboutir, de toutes façons, au minimum indispensable. Si de nombreux lots sont préemptés ou expropriés (ce que la loi Urbanisme et habitat rend assez facile), le poids des organismes HLM bénéficiaires des préemptions ou expropriations pourrait devenir tel que vous n'auriez plus aucune maîtrise dans la gestion de l'immeuble.
En conclusion : se contenter de ce qu'il est possible de faire, intelligemment et au meilleur coût, en profitant au maximum des aides sociales existantes.
Cordialement
P.F. Barde |
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cf_angola
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 22 sept. 2003 : 19:33:42
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Je reviens sur le sujet des travaux.
Le conseil syndical a prevu de faire une pre-union informelle chez un des coproprietaires, afin de limiter le nombre de question lors de l'AG qui se tiendra 10 jours plus tard. Ce qui est tout a fait louable. Etant a l'etranger, j'ai decide de me faire representer.
Le president du conseil syndical me fait savoir qu'il n'en est pas question, car le coproprietaire chez qui la reunion se passe, a refuse. Sic !
J'ai dit au president que la demarche etait un peu cavaliere. Je lui ai repondu que toutes les questions de j'avais l'intention de poser (via mon representant) seront alors pose a l'AG elle-meme. Ce qui fera durer l'AG plus longtemps que prevu...
Que puis-je faire d'autre ? Puis-je faire mentionner cette indelicatesse dans le PV de la prochaine AG ?
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