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 Sujet  |
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JeromeR
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 21 août 2003 : 09:04:07
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Bonjour à tous,
Problématique :
Demain j'achète une maison de ville avec un Rez de chaussée, un étage et un grenier. Je suis bricoleur, je la transforme en deux apparts au Rdc et 1er étage, et un studio étudiant dans les combles.
Questions :
1- Est-ce autorisé ?
2- Est-ce que je dois demander un permis de contruire ou une demande de travaux ? Y-a t-il des frais ?
3- Une fois les travaux effectués, qu'elles démarche dois-je faire et auprès de qui pour signaler que maintenant, ce n'est plus une maison mais des apparts ?
4- Même en comptant un prêt total à 100%, est-ce que ce genre d'opération est plus intéressant que de rénover la maison et la louer entièrement ?
5- Les impôts et divers charges sont-elles plus importantes pour le bailleur ( les différences entre une maison complète et sa transformation en 2 ou 3 apparts) ?
6- Faut-il installer un compteur d'eau et d'électricité individuel ?
Même si pas obligatoire, est-ce préférable ? Est-ce que ça doit être des organismes agréés ( EDF ) qui les posent pour que le locataire ne puisse contredire les consommations ?
Voilà ma première série de question.
Sincères remerciements pour les réponses aux multitudes de questions que je me pose.
Salutations,
JeromeR
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 21 août 2003 : 11:32:37
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diviser une maison en appartements ne nécessite aucune autorisation pour autant que le POS ne l'interdise pas, que vous ne modifiez pas les façades, que vous ne créez pas de niveau supplémentaire, et que vous ayez des places de stationnement en quantité suffisante
pour ce qui est des compteurs LES COMPAGNIES DES EAUX ne veulent généralement pas mettre plus d'un compteur général a vous de mettre des divisionnaires, pour EDF vous pouvez en mettre (eux seuls)a chaques appartements c'est soit 5900 frs env par compteurs ou 1600 frs le ticket d'entrée âr logements c'est au bon vouloir de ces gens
gdgd95
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 21 août 2003 : 19:25:21
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Même si le POS l'interdit, vous pouvez le faire à condition de ne pas modifier l'aspect extérieur et la surface de plancher de la maison.
En divisant la maison, vous aurez plus de travaux au départ, mais en général plus de loyers ensuite. A vous de voir en fonction des prix du marché. Vous aurez plus de soucis (relations avec trois locataires) et moins de risques d'impayés (quoique... GDGD95 ne doit pas être de cet avis). Les taxes ne changent pas si la SHON n'est pas modifiée. Seul l'aménagement du grenire pourrait à la rigueur...
Bon courage!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 août 2003 : 22:05:53
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si le grenier est transfomé en habitation, il faut un permis de construire
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JeromeR
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 09:00:00
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OK, merci pour les réponses.
Je pense me lancer dans ce style d'investissement ( acheter de l'ancien à rénover et le diviser ), nécessitant bien plus d'investissement personnel en effet, mais en espérant pouvoir plus facilement couvrir le remboursement du crédit et les charges impôts ...
Je compte faire cela sur Calais. Je pense qu'il y a des possibilités. Je n'en suis qu'au début de mon analyse.
Au début, avant de me renseigner, je pensais qu'un loyer pouvait prendre tout en charge ( remboursement d'emprunt, impôts, assurance et impôt revenu ...). He oui, je ne pensais pas que l'état nous ( excusez moi l'expression ) nous "pompait" autant.
J'espère donc maintenant ( sachant que je n'ai pas d'apport, mis à part la possibilité de faire un majeure partie des travaux moi-même) qu'en rachetant des maisons à rénover, donc probablement pas chères, et en divisant les étages (dans la mesure du réalisable)pour en faire 2 ou 3 loc, je pourrais atteindre la prise en charge complète des frais. Est-ce que je continue de rêver ?
Salutations,
JeromeR |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 19:28:18
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Non, vous ne révez pas, vous n'êtes pas le premier ni ne serez probablement pas le dernier à faire cela.
Cependant, attention!, Il vous faut faire un "business plan" de votre investissement sur 23 ans, durée à partir de laquelle vous pourrez vendre vos biens sans aucune imposition sur les plus-values, et essayez d'être réaliste en terme de charges et de travaux pendant cette durée, et pessimiste en terme de loyers et/ou de vacances de locataires.
Si votre plan est valable dans les pires conditions, il le sera d'autant plus dans de bonnes...
Prados |
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 19:49:46
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je contate que TH me connais bien maintenant
pour ce qui est du grenier je ne suis pazs d'accord, il n'est pas nécessaire de déposer un PC pour aménager un grenier , si pour autant ce dernier en a les dispositions , accès indépendant, ouvertures, plancher digne de ce nom
je suis en outre bien placé pour en parler et ceci relève toutefois d'un arrêt de la cour de cassation criminelle de paris
gdgd95
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 18:21:11
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En fait, tout dépend de la classification du grenier avant les travaux, et de son état réel trois ans avant. Il y a eu par exemple (années 50 à 70) pas mal de maisons construites avec de faux sous-sols, vrais rez de chaussées, qui étaient considérés comme des sous-sols, en particulier pour les impôts locaux. En effet, la circulaire qui définit précisément la SHON date de 1990. Ces surfaces, à l'exception du garage (qui ne peut pas être transformé en logement sans PC), sont habitables, ce depuis plus de trois ans, ce qui fait que même si la SHON totale dépasse celle autorisée sur le terrain, rien ne vous empêche d'en faire même un logement indépendant, le seul risque étant que les services fiscaux ne se rendent compte de leur erreur sur le qualification de sous-sol et n'augmentent la base locative. Il en va de même pourun grenier. Il suffit que celui-ci réponde à la définition de la SHON (plus d'1m80 de hauteur, charpente pas trop encombrante, plancher suffisant pour un usage d'habitation) et qu'il ait été inclus dans une unité d'habitation (c'est le cas d'un grenier de maison individuelle), ce depuis plus de trois ans, et que ce soit prouvable, pour y être assimilé.
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 23:22:25
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en fait , aménager un grenier ne nécessite pas de PC suivant le cas car il est le prolongement de l'habitation, OK pour un usage personnel dans sa maison, mais lorsque ce grenier est individualisé et constitue un logement à part entière QUIZ?
gdgd95
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
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gdgd95
Pilier de forums
614 réponses |
Posté - 24 août 2003 : 10:18:40
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l'aménagement d'un grenier en habitation ne change pas forcément la destination de la construction qui à l'origine était prévue pour être aménagée totalement et les travaux non terminés pour des raisons XYZ
sur ce site il m'avait été transmis un attret de la cour de cassation criminelle du 19 décembre 1989
n°494p.1214
gdgd95
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JeromeR
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 août 2003 : 09:50:27
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Salut,
Merci pour les réponses ci-dessus qui me sont d'une grande aide.
Une autre petite pour la route.
Si je loue un studio ( ou une chambre) à un étudiant. Est-il possible "d'obliger" ( pas par la force bien entendu ), en le convenant à l'avance dans le bail, de louer de septembre à septembre, pour ne pas avoir de mois creux ?
Salutations,
JeromeR |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 26 août 2003 : 14:34:44
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Même si vous pouviez le faire, rien n'empêcherais l'étudiant locataire de donner son préavis à la fin du mois de mars pour un départ fin juin.
Prados |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 26 août 2003 : 21:01:49
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J'ai posé une question similaire plus haut en suggérant deux pistes, incitatives et non répressives. D'après Néfer, un loyer dégressif en fonction de la durée effective de la location n'est pas possible. Resterait la majoration du loyer en début de bail, avec remboursement des loyers de juillet et août, dont on me dit que ce ne pourrait être prévu par écrit...
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