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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
 Posté - 28 août 2003 : 14:41:49
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• Le c) de l’article 25 de la loi de 1965 pose que sont adoptées à la majorité de cet article (maj. des voix de tous les copropriétaires) « la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ».
L’article 29 du décret de 1967 quant à lui précise que « les conditions de la rémunération du syndic sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente [[il n’y en a plus depuis la libéralisation des prix]] ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l'article 24 de cette loi [= maj. simple].
L’article 28 du même décret indique que « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années » [sauf l’exception de l’article L443-15-1 du CCH, qui n’est pas concernée par le cas qui me préoccupe ici] .
• Dans ces conditions, que penser de la validité de se faire prononcer séparément l’AG à la majorité de l’article 25 pour la désignation puis, dans la foulée, à celle de l’article 24 pour la durée de son mandat ?
Je cherche plutôt l’argumentaire favorable à ce que la durée tombe aussi sous la majorité de l’article 25, au motif qu’il ne s’agit pas là (c’est ma thèse) d’une ‘modalité particulière d’exécution’ que vise l’article 29 du décret mais qu’il s’agit de quelque chose de consubstantiel à la désignation elle-même.
Mais les contre-arguments doivent être évidemment considérés, s’ils existent. En particulier pour le cas où l’OduJ d’une AG aurait précisé que la désignation est sous la majorité de 25 et que la durée est sous celle de 24, et que l’AG en cause aurait voté selon ces majorités pour l’une puis l’autre des décisions correspondantes : désignation puis durée.
Je n’ai pas trouvé de précisions sur la validité de cette dissociation éventuelle dans les ouvrages (Litec – ‘Code de la Copropriété’ et ‘Le syndic de copropriété’ ; Francis Lefebvre ‘Gestion Immobilière’ ; guide Delmas ; etc) ni sur le site UI.
Merci de votre aide (il s’agit de mon affaire de syndic bracaillon-foutriquet). Je requiers en particulier l’aide des spécialistes (et de UI si il veut bien donner son point de vue et/ou son savoir sur cette question particulière).
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 28 août 2003 : 17:35:46
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Désignation et durée du mandat ne me semblent pas liés. Enfin ce sont 2 choses distinctes. Au maximum on pourrait dire : la question de la durée découle forcément de la désignation. Ce qui fait que les 2 seraient "consubstantiellement liées". Cela reflète t-il votre point de vue ??
Le seuil de majorité ne doit-il pas être adapté à l'importance de la résolution ?? Si oui, il semble logique que la maj art24 soit requise pour la durée lorsque la désignation a été obtenue à la maj art25.
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 août 2003 : 11:55:01
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La question posée par Toison montre qu'il est absurde de découper en rondelles (scrutins et majorités différentes) la désignation du syndic et les différentes questions qui lui sont liées (durée du mandat, rémunération et modalités d'exécution, gestion de la trésoerie s'il y a lieu).
Il est légitime pour un syndic professionnel de présenter en un bloc, à prendre ou à laisser, une proposition : j'accepte de prendre la gestion de votre syndicat sous les conditions suivantes :
- durée du mandat 2 ans
- honoraires de gestion courante : nn euros ht
- honoraires exceptionnels : liste jointe
- compte séparé (ou compte unique selon sa préférence)
- modalités : visites d'immeubles, un CS par mois, etc.)
Sur cette proposition, la logique commande un vote unique, à la majorité article 25 puisque l'un des éléments de la proposition exige cette majorité. La solution jurisprudentielle écarte la validité d'un vote en bloc à tort puisque le proposant peut, après avoir été désigné dans un premier vote, se désister si un autre élément de sa proposition n'est pas adopté.
On admet bien entendu la possibilité d'une plus grande souplesse chez d'autres proposants mais l'hypothèse présentée ne peut être occultée et on la trouve dans la pratique.
Ceci étant dit, sur la question posée :
Le statut (loi + décret) ne précise pas la majorité requise pour fixer la durée du mandat du syndic. C'est une lacune évidente. Il faut donc se livrer à l'exégèse des textes.
L'article D 28 fixe une durée maximum et énonce des solutions particulières mais on ne peut rien en tirer pour la question.
Par contre l'article D 29 prévoit une majorité inférieure à celle exigée pour la désignation pour 1) les conditions de la rémunération 2) les modalités particulières d'exécution de son mandat
La durée du mandat n'a rien à voir avec la rémunération. Elle n'est pas une modalité d'exécution du mandat. L'article D 29 comportant à ces titres une dérogation à une majorité supérieure doit être interprété restrictivement.
Il en résulte, à mon avis, que la durée du mandat du syndic, si elle fait l'objet d'un scrutin distinct, doit être adoptée à la majorité de l'article L 25.
Ce n'est pas pour faire plaisir à Toison. Le raisonnement me semble indiscutable. Cela n'interdit pas la contradiction !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 août 2003 : 14:25:35
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Bon, ce raisonnement - qui rejoint bien le mien à travers la prise en compte de la cascade de D 28 et de D 29 - me fait effectivement plaisir. Youpi !!!
Attendons donc la contradiction éventuelle du raisonnement que formuleraient d'autres contributeurs.
UI, avez vous un avis ? Un avis éventuellement contraire, ou même simplement modulé ?
PS : l'absurdité du tronçonnage que relève JPM dans son début de message est celle du syndic bracayon dont je suis affublé pour cette copro. Ce n'est pas sa seule absurdité, sans cela il ne serait pas qualifié du doux nom de bracayon... L'enjeu de cette affaire est son remplacement à une AG prévue de se tenir avant la fin de 09.03 (son remplacement, pas son tronçonnage…).
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 00:57:41
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J'ai le même avis sur la question que JPM. Mon raisonnement est moins juridique que sémantique. Modalité signifie manière, ce qui n'a rien à voir avec quantité. Les modalités d'exécution doivent être entendues comme des précisions apportées au contenu du mandat défini par l'article 18, lequel s'applique quelle que soit la durée de ce mandat.
En généralisant on peut dire que le mandat est une chose.
Cette chose a un prix (1).
On peut l'obtenir en plus ou moins grande quantité (2).
On peut l'utiliser de plusieurs façons (3).
Application au mandat de syndic :
(1) le prix est la rémunération du syndic,
(2) la quantité est la durée du mandat,
(3) la façon de l'utiliser est les modalités d'exécution.
Application au champagne :
(1) le prix est celui d'une bouteille,
(2) la quantité est le nombre de bouteilles qu'on achète,
(3) façon de l'utiliser : boire frais, dans une coupe si l'on est vieux jeu ou dans une flûte si l'on suit les tendances du temps, et ce, quel que soit la quantité consommée.
Application à la location d'un appartement :
(1) montant du loyer,
(2) durée du bail,
(3) observation des obligations imposées au locataire, en particulier respect du règlement de copropriété.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 19:15:24
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Bonsoir à tous et à toutes,
Si vous demandez P.F. BARDE le prix d'une bouteille de champagne, nul doute que celui-ci n'est pas le même si vous en acheter 6 bouteilles ou si vous en achetez 1000.
Si je souhaite acheter un réhoboam, nul doute également que son prix n'équivaudra pas aux 6 champenoises équivalent pourtant à sa contenance - ne parlons pas du balthazar, nabuchodonosor, melchisédech voire demi-queue -.
Si je souhaite acheter 10 bouteilles chaque année pendant 3 ans, je n'aurais pas le même prix unitaire que pour l'achat de 10 bouteille pour une seule année également.
Bref après ces considérations oeunologique, comme JPM, bien que la jurisprudence prévoit des votes distincts en copropriété, il me parait inconsevable de voter pour la nomination d'un syndic par exemple et contre sa rémunération laquelle est fonction entre autre de la durée.
Selon moi, le tout est lié et si les textes ont bien prévus des majorités différentes (absolue et relative), il peut être conforme de faire voter la nomination d'un syndic, sa rémunération et sa durée en seul point et à la seule majorité la plus importante, celle de l'article 25 donc.
L'avis d'Universimmo serait également intéressant (et je n'ai pas le fouet Bernard  ).
Cordialement.
Cyril  |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 08 sept. 2003 : 23:16:20
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Chers amis,
Je profite de la très intéressante question posée par Joseph pour reprendre contact avec vous après deux mois de vacances.
Intellectuellement, je comprends parfaitement les arguments de Joseph, ainsi que ceux de JPM.
Il serait normal que le tout forme un paquet, qui serait à prendre ou à laisser.
Ceci étant, pour en revenir aux textes et à la technique - sans vouloir me faire l'avocat du diable (il n'y a pas de procès en canonisation !) -, je vous indique les quelques éléments parcellaires qui me viennent à l'esprit.
1° Les dispositions légales ont une autorité supérieure aux dispositions décrétales.
2° L'art. 25 de la loi concerne strictement la désignation, sans autre précision.
3° L'art. 24 de la loi constitue en quelque sorte une disposition balai. En d'autres termes, ce qui ne relève pas strictement d'une majorité autre, relève de l'art. 24. Ce qui revient à dire que l'art. 24 est la majorité de droit commun, s'il n'en est pas disposé autrement par ailleurs. Les autres majorités sont d'exception et elles doivent être interprétées strictement. L'art. 25 vise la désignation. Et la désignation n'est pas, en soi, la durée du mandat.
4° D'ailleurs, l'art. 29 du décret vise les modalités d'exécution du contrat, qui relèvent expressément de la majorité de l'art. 24 de la loi. Le terme "modalité" revêt un double sens. Au sens commun, il s'agit des moyens destinés à concrétiser un accord ou une décision de principe. Au sens technique, il s'agit d'une particularité affectant une obligation (principalement terme ou condition). Or le terme et la condition se rapportent, peu ou prou, à la durée. S'agissant du sens commun, le rapport à la durée est encore plus évident.
5° Historiquement, il ne faut pas oublier que la loi de 1965 a renforcé les exigences de majorité concernant la nomination du syndic, par rapport à ce qui existait sous l'empire de la loi de 1938. De telle sorte que l'on peut légitimement soutenir que la majorité de l'art. 25 concerne de la manière la plus stricte la nomination et rien d'autre.
Au fond, je partage l'avis de bprudhon.
Je suis certain que Joseph me pardonnera de ne pas abonder dans le sens de ce qu'il recherche.
Ceci étant, d'autres éléments ont pu m'échapper.
Par ailleurs, je ne manquerai pas, bientôt, de solliciter vos lumières sur la question de l'administration judiciaire. Encore faut-il que je retrouve le thème qui a été abordé en juin !
Bien cordialement à tous.
Antoine GAUDIN
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 09 sept. 2003 : 15:06:50
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Bonjour mister Gaudin,
Manifestement ces 2 mois de vacances ont été profitables à vos neurones, ça démarre fort. Vous abondez ds mon sens mais face à la déferlante JPM, Toison, Barde et clemouel dur! dur! de faire le poids. Il manque plus que UI pour apporter le coup de grâce ou au contraire réequilibrer.
Plus sérieusement, ces contributions donnent à réfléchir en plus d'être instructives.
Cyril, je vois que vous m'attendez au tournant depuis que j'ai fait référence "au fouet", peut être mon propos avait-il été effectivement un peu exagéré
bp |
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