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 conge pour vente
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coquecigrue
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 08 sept. 2003 :  14:12:37  Voir le profil
j'ai recu un conge vente, l'immeuble à été vendu en bloc, que deviens le conge vente dans ce cas, que deviens le deuxieme droit de preemption, le nouveau propriaitaire ne veut pas me refaire de bail sous pretexte que la loi lui interdit d'augmenter le loyer.


jeanne
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Prados
Pilier de forums

3625 réponses

Posté - 09 sept. 2003 :  01:17:41  Voir le profil
Le nouveau proprietaire est oblige de prendre le bail que vous aviez avec l'ancien proprietaire.
Le bail est automatiquement reconductible a la fin, sauf si votre nouveau bailleur vous donne un conge pour vente.
Si c'est le cas, vous aurez le droit d'acheter le logement en priorite.

Prados
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coquecigrue
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 10 sept. 2003 :  21:43:11  Voir le profil
merci beaucoup pour la reponse

mais pour eux comme je n'ai pas acheté, je dois partir, mais les autres locataires qui avait des baux qui finissaient a des dates differentes n'ont pas eu de conges ventes.

j'aurai du partir le 31 aout, je suis restee dans les lieux, que dois je faire pour les loyers, j'ai envoyer celui d'aout, et la celui de septembre en recommande avec AR, mais les cheques ne sont pas debites de mon compte.

es ce que je peux considerer que mon bail continue.

Que faire en cas de procedure d'expulsion ?

Merci de votre aide


jeanne
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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 10 sept. 2003 :  23:15:25  Voir le profil
Voyez le sujet 6015 : vous y trouverez le texte applicable ( http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6015 ).

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TR
Pilier de forums

2318 réponses

Posté - 11 sept. 2003 :  11:28:13  Voir le profil
Vous gardez bien un droit de préemption sur votre lot : le notaire vous a-t-il informé de la vente et du prix de votre lot?

Thoveyrat
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coquecigrue
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 11 sept. 2003 :  18:37:18  Voir le profil
je n'ai pas recu d'information sur la vente ni du notaire ni de l'ancien proprietaire.

quand j'ai recu le conge vente, j'ai pris rdv avec l'ancien proprietaire, car mon ami qui vit avec moi voulais l'acheter.

on nous as repondu que il ne pouvais qu'apres la fin des deux mois.

ils ont refuse de negocier le prix.

ils nous ont dit que des negociations etaient en cours pour vendre l'immeuble en bloc, et que le nouveau propriaitaire pourrai nous faire un nouveau bail.

en fait on nous a un peu beaucoup promener sur ce coup la.

il etais evident que le conges vente etait destiné a vider l'appartement pour vendre l'immeuble en bloc

3 mois apres la reception du conges vente nous avons eu une facture quittance du nouveau proprietaire.

la loi n'est pas claire sur mon cas

effectivement si je n'ai pas preempter au bout de 2 mois je suis dechu de mes droits sur le bail.

mais les institutionnels ne peuvent donner un conge vente que dans le cas de vente par lot.

donner un conge vente pour vider un appartement et le louer plus cher est bien interdit, ou sinon c'est tres injuste.

j'ai ete menace au telephone de procedure d'expulsion.

en fait je ne sais plus trop quoi faire, partir serai la solution, mais je n'en ai pas les moyens physiques et pecuniers, un dememenagement coute cher.

Et je ne vois pas pour quelle raison je depenserai de l'argent que ne n'ai pas, pour que de grosses societes immobiliere gagnent plus d'argent en relouant plus cher, un appartement ou j'ai fait des frais.

merci de vos reponses et de votre aide, je dois avouer etre un peu perdue dans la dedales des lois, droits et devoirs.

jeanne

jeanne
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TR
Pilier de forums

2318 réponses

Posté - 11 sept. 2003 :  19:37:20  Voir le profil
D'après ce que vous écrivez, l'acte authentique a eu lieu puisque l'acheteur de l'immeuble a pris possession de votre appartement, comme en témoigne la quittance envoyée. Vous pouvez vous renseigner auprès du cadastre (mais ils ne sont pas toujours à jour).
Normalement, après la signature du compromis, et avant la vente, vous auriez dû recevoir une nouvelle offre d'achat, au prix négocié par l'acheteur pour votre lot. Si vous ne l'avez pas reçue, vous pouvez faire annuler la vente. Autrement dit, vous disposez d'une arme considérable pour faire renouveler votre bail dans de bonnes conditions, si c'est bien là ce que vous souhaitez...
Qu'en pensent les autres?

Thoveyrat
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coquecigrue
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 11 sept. 2003 :  20:20:06  Voir le profil
aupres du cadastre, j'aurai le prix du lot qui est mon appartement ?

il est effectivement peut probable que le nouveau proprietaire l'ai acheté au prix que l'on m'a proposé, vu que c'etais le prix du marche mais le plus haut appartement neuf ou refais ascenseur et commun correct cave en etat, ce qui est loin d'etre l'etat du mien.

d'apres le gestionnaire de l'immeuble, des travaux etait prevus dans mon appartement et on devais le relouer 1mois et demi apres mon depart.

merci pour votre aide

jeanne

jeanne
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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 11 sept. 2003 :  21:44:10  Voir le profil
Le prix vous est indiqué par le notaire (« notifié » = LRAR ou signification d’huissier) selon le mécanisme de l’article 15 de la loi de 1989 : voyez ce qui est mis en gras ci dessous.

Citation :


Article 15

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.


• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées
(texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )




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TR
Pilier de forums

2318 réponses

Posté - 12 sept. 2003 :  12:55:21  Voir le profil
Le cadastre n'a pas connaissance du prix de vente mais de l'identité du propriétaire, juste pour vérifier que la vente a bien été réalisée.
Je ne sais pas si le notaire a su qu'on vous avait donné un congé pour vendre, mais s'il l'a su, il n'aurait jamais dû réaliser la vente sans vous permettre d'exercer votre droit de préemption. En plus, il est probable que le prix de vente de l'immeuble soit un prix global, qui ne précise pas le prix de votre logement! Vous pourriez donc faire casser l'ensemble de la vente de l'immeuble...

Thoveyrat
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TR
Pilier de forums

2318 réponses

Posté - 12 sept. 2003 :  12:59:34  Voir le profil
Au fait, en ce qui concerne les loyers non encaissés, il faudrait envoyer un pli recommandé AR (feuille sans enveloppe pliée en 3, écriture à l'intérieur, formulaire de recommandé collée à l'extérieur) donnant les dates d'envoi des chèques, leurs numéros et leurs montants, et demandant pourquoi ils n'ont pas été encaissés.

Thoveyrat
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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 12 sept. 2003 :  15:31:46  Voir le profil
Attention au "Je ne sais pas si le notaire a su qu'on vous avait donné un congé pour vendre, mais s'il l'a su, il n'aurait jamais dû réaliser la vente sans vous permettre d'exercer votre droit de préemption" de Thov.

En effet, le notaire n'est tenu de notifier le locataire ayant reçu un congé pour vendre et qui n'a pas accepté la première proposition - ce qui est le cas présent : Coquecigrue parle de 'deuxième droit de préemption' - que "dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur" (voir le texte ci dessus : 4ème alinéa du II de l'article 15). Dans le cas contraire, le locataire n'est pas avisé.

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TR
Pilier de forums

2318 réponses

Posté - 12 sept. 2003 :  16:45:00  Voir le profil
Mais si l'immeuble est vendu en bloc, il ne doit pas accepter un prix global, il faut fixer un prix séparé pour les lots faisant l'objet d'un droit de préemption et pour les autres! Et si ce prix est exagéré eu égard au prix des autres lots, on tombe dans la fraude.

Thoveyrat
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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 13 sept. 2003 :  01:36:02  Voir le profil
Le mécanisme de l'article 15 s'applique bien loué par bien loué. Rien n'interdit à un propriétaire de différents biens loués dans un même immeuble de faire jouer ce mécanisme pour chacun de ces biens, même simultanément. Il y aura dans ce cas autant d'applications de l'article 15 qu'il y a différents contrats de bail.

Rien ne lui interdit non plus de proposer un prix différent bien par bien (Thov : il n'y a pas de "prix exagéré" : les prix sont libres).

Si le propriétaire vend l'immeuble en bloc (ce qui n'est probablement pas le cas présent, Coquecigrue ayant reçu un congé pour vendre pour le bien qu'il loue), le mécanisme de l'article 15 ne s'applique pour aucun des locataires. L'immeuble est dans ce cas vendu avec ses baux en cours, lesquels se poursuivent.

Si Coquecigrue a une interrogation sur la nature des ventes intervenues (une en bloc, ou plusieurs appartement par appartement, ou encore son logement d'un côté et le reste de l'immeuble de l'autre - ou toute autre découpage intermédiaire), il convient qu'il consulte le fichier immobilier, ceci concrètement en s’adressant au Bureau des Hypothèques du ressort de l’immeuble (il y a plus de 300 bureaux des hypothèques en France).


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coquecigrue
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 13 sept. 2003 :  10:18:30  Voir le profil
bonjour

arretez moi si je me trompe en vous lisant joseph toison.

ou on vend en bloc avec les baux.

ou on vend par lot à tous les locataires.

si on fait un conge ventes à un seul locataire, parce qu'il a la malchance d'avoir un bail qui finit a la mauvaise date, et que l'on veut vider l'appartement, de plus c'est un institutionnel qui a fait cela.



jeanne
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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 15 sept. 2003 :  01:54:13  Voir le profil
1. Si le propriétaire d’un immeuble désire vendre tout l’immeuble, il a le choix :

• ou de le vendre en bloc avec les baux en cours (vente immédiate dont les locataires sont informés ex post, leurs baux se poursuivant alors sans changement),

• ou de notifier un congé pour vendre à chaque locataire de logement, ou à certains d’entre eux seulement (l’offre de vente comprenant également les quotes-parts rattachées aux logements en cause, et leurs annexes figurant aux baux correspondants tels que caves, débarras, parkings, etc.).

Ceci selon l’article 15 de la loi de 1989 et à un prix qu’il propose à chacun des locataires dans le congé pour vendre qu’il leur notifie.

Il pourra vendre librement à un tiers (ou à des tiers) à l’issue du processus si le(les) locataire(s) à qui a (ont) été appliqué l’article 15 ne s’est (ne se sont) pas porté(s) acquéreur(s) dans les délais que fixe cet article, sous réserve du droit du (des) locataire(s) concerné(s) de se porter acquéreur(s) en cours de processus pour le bien concerné en cas de prix moindre à la proposition qui lui (leur) a été faite à l’origine.

Le propriétaire dans son congé n’est pas tenu de mentionner l’identité d’un éventuel acquéreur tiers (il n’a même pas d’ailleurs besoin d’avoir un acquéreur tiers en vue : il suffit qu’il ait l’intention de vendre).

2. Le congé pour vente (revoyez les textes cités) peut intervenir à n’importe quel moment du bail, sauf dans les six derniers mois, pour effet au terme du bail.

3. Il n’y a pas de différence que le propriétaire soit un institutionnel ou un particulier (voir l’article 11-1).



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coquecigrue
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 15 sept. 2003 :  09:49:55  Voir le profil
mais le nouveau proprietaire, n'a pas l'intention de vendre mais de relouer.

meme si les prix sont libres, il y a des prix prohibitifs, et c'etais la cas, 30 à 40 % de sa valeur, comme par hazard juste le pourcentage limite, pour des jurisprudences pour conges ventes frauduleux.

finalement il me reste quelle solution ?

rester dans les lieux en locataire sans titre, et attendre.

finir devant un tribunal ?

avez vous des idées ? merci d'avance

jeanne
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TR
Pilier de forums

2318 réponses

Posté - 15 sept. 2003 :  14:45:13  Voir le profil
Jeanne, dans votre cas, le bailleur pouvait vendre le reste de l'immeuble en bloc, mais pas votre logement, il fallait que le prix de votre logement apparaisse, sinon cela vous prive de votre droit de préemption en cas de vente à un prix inférieur au prix proposé dans l'offre de vente.
Qu'en pense Joseph Toison?
Cela dit, je pense que vous aurez besoin d'un avocat "mordant", ou bien de l'aide d'une association de consommateur qui s'implique vraiment dans votre dossier.

Thoveyrat
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joseph toison
Pilier de forums

4897 réponses

Posté - 16 sept. 2003 :  05:26:29  Voir le profil
D'accord avec ce que dit ci dessus Thov, qui sollicitait mon avis. Ceci résulte du mécanisme de l'article 15 dans ses différentes phases, comme indiqué plus haut.

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coquecigrue
Contributeur débutant

15 réponses

Posté - 23 sept. 2003 :  18:35:29  Voir le profil
je vous remercie pour vos precedentes reponses, je viens de tomber sur le decret 99-628 du 22 juillet 1999 et la loi SRU 2000-1208 du 13 decembre 2000 qui a été completement zapper dans mon cas.
quel est votre avis sur le sujet.

es ce une bonne arme pour rendre mon conge vente nul et non avenu

merci


jeanne
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