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Il y a dans ma copropriété plusieurs lots qui comprennent des chambres de service détachées au rez-de-chaussée (ce sont des chambres de bonne, sans douche, avec interdiction d'y faire la cuisine...).
Certains n'hésitent pas à les vendre séparément à des tiers à la copropriété, ce qui génère des nuisances.
Le règlement de copropriété étant muet à ce sujet, nous ne pouvons rien faire.
C'est pourquoi plusieurs copropriétaires (dont je fais partie) ont décidé d'introduire une clause dans le réglement de copropriété interdisant la vente séparée de ces chambres de service, pour éviter les nuisances dues à la surdensification de l'immeuble.
Je sais que, juridiquement, ce point fait l'objet de discussions.
En gros, on peut avoir ce type de clause à condition que l'immeuble soit luxueux, dans un quartier résidentiel, qu'il n'ait vocation qu'à l'habitation bourgeoise, que le règlement de copropriété ait la volonté d'en préserver la tranquillité... Le tout restant à l'appréciation des juges.
Ma copropriété remplit ces critères.
Mais ma question est autre : ces clauses - qui sont potentiellement valables dans un règlement de copropriété - peuvent-elles être introduites ultérieurement à l'élaboration du règlement de copropriété?
En effet, l'article 26 de la loi de 1965, dans son antépénultième alinéa semble s'y opposer puisqu'il énonce que "l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété".
Cela ne signifie-t-il pas que seule l'unanimité me permettrait de faire voter en AG une clause d'interdiction de vente séparée des chambres de service?
Cela me serait impossible car certains veulent vendre leur chambre de service à des tiers.
Une telle clause, si elle était votée, aurait selon moi pour effet de modifier la destination des parties privatives des propriétaires de chambres de service?
Ces chambres de service ont-elles l'eau courante et sanitaires type lavabos et toilettes?
Leur superficie est-elle supérieure à 9m²?
Tout ceci pour déterminer si le logement est considérer comme décent. Il faut également une hauteur sous plafond supérieure à 2,20m.
Rien interdit un acheteur potentiel d'acquérir le local pour l'habiter en propre, par contre il n'est pas possible de le louer car inhabitable par rapport à la loi SRU de 2000.
Une possibilité est de signaler au centre des impôts foncier dont vous dépendez la modification de l'affectation des dites pièces, une chambre de bonne n'est pas une studette... De plus le règlement de coproprité devrait être modifié pour attribuer des tantièmes supplémentaires à ces lots qui ne sont plus des annexes mais des parties entières.
S'il est interdit dy faire la cuisine, ces pièces ne sauraient faire l'objet d'une location à usage d'habitation, aux termes du décret sur le logement décent. Il faudrait le signaler aux notaires lors des ventes (ils qualifient alors la pièce de débarras), vente dont ils doivent vous avertir (en tous cas, avertir le syndic, à vous de le mettre sous pression) pour vous permettre de réclamer le montant des charges impayées.
Pour la modification de votre réglement de copropriété, il faudrait l'unanimité.
La vente peut être effectivement effectuée sans changer la destination des lots qui figure dans votre réglement de copropriété. Ces pièces peuvent servir de débarras... le propriétaire en aura la jouissance dans le strict respect de ce réglement.
S'il n'y déroge pas, vous ne pourrez rien invoquer.
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Posté - 15 sept. 2003 : 15:36:01
