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ditho
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 19 sept. 2003 : 21:37:39
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Notre règlement de copropriété prévoit une élection du CS pour 3 ans.
La dernière élection a eu lieu en 2001, soit un terme en 2004.
Cette année, dans le but de changer de "majorité de tendance" dans le CS et de syndic par la même occasion, certains membres du CS on fait voter en AG une résolution visant à faire élire de nouveaux membres de CS. Nous nous retrouvons maintenant, approuvé par le nouveau syndic bien évidemment...., avec 15 membres élus en 2001 et 7 en 2003. Et, qui mieux est, avec, pour un même lot, la femme élue en 2001 et le mari élu en 2003....
Questions :
1. Alors que le CS est normalement constitué (minimum 12 membres et pas de vacance de poste), est-il normal et légal de faire un apport de nouveau membres en cours de mandat du CS ?
2. Est-il normal et légal que 2 membres copropriétaires du même lot (époux) se retrouvent ensembles membres du CS ? (à noter qu'étaient également candidats 2 autres couples...)
Bref, le CS, tel que la liste a été diffusée par le nouveau syndic, avec un total de 22 membres (avec des mandats différents) dont 2 propriétaires du même lot, peut-il être considéré comme normalement constitué et légal ?
ditho
Edité par - ditho le 19/09/2003 22:08:23
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 sept. 2003 : 17:54:38
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Il n'y a pas de CS bis, comme affiché dans le titre de votre message. Les conseillers syndicaux sont désignés individuellement et non sur vote de listes. Il peut donc y avoir au sein du conseil syndical des personnes désignées pour des durées différentes et à des dates différentes. Les textes ne contiennent aucune disposition sur l'effectif du conseil syndical. S'il y a un maximum à ne pas dépasser, ce ne peut être qu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale.
Chaque copropriétaire et chaque conjoint de copropriétaire peut faire partie du conseil syndical. Le législateur n'a probablement pas pensé au cas où deux conjoints, propriétaires des mêmes lots, pourraient être simultanément conseillers syndicaux. Comme ce qui n'est pas interdit est autorisé, je pense que l'assemblée peut élire deux conjoints qui seront chacun membre à part entière du conseil. Mais peut être faut-il donner à la loi l'interprétation qu'un conjoint n'est membre du conseil qu'en représentation de son conjoint, mais cela n'est pas explicite. J'ignore s'il y a une doctrine à ce sujet.
Cordialement
P.F. Barde |
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ditho
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 26 sept. 2003 : 09:59:08
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Merci M. Barde, mais nous avons peut-être quand même une faille dans la procédure.
Citation :
Les conseillers syndicaux sont désignés individuellement et non sur vote de listes
(Je ne trouve pas l'article correspondant ni dans la loi de 1965 ni dans le décret de 1967 ; si vous pouvez m'éclairer...)
Comment peut-on voter (surtout par procuration ou correspondance si on ne peut se rendre à l'AG) lorsque la résolution telle que proposée dans la convocation est rédigée comme suit :
Citation :
15è résolution : Election de membres au Conseil Syndical
Point final. Pas de liste de candidats. Pas de possibilité, étant donné le délai trop court, de poser sa propre candidature (2 personnes au moins ont posé leur candidature à réception de la convocation, il leur a été répondu que c'était trop tard !)
Par ailleurs, il faut savoir que nous sommes une copropriété de 640 lots, et que les personnes présentes aux AG s'en vont à la fin des discussions sinon en cours, en tout cas avant le dépouillement des bulletins de vote. Ors, la totalité des nouveaux membres du CS ont été élus à un soit-disant 2ème tour à la majorité de l'article 24, et les résultats font apparaître exactement les mêmes chiffres que le premier tour. Comment un deuxième tour a-t-il pu être organisé sans votants ?
Un recours en annulation près le TGI a été faite par quelques membres du CS "ancienne majorité" en argumentant :
Citation :
Cela n'a pas été le cas (candidatures individuelles et non candidatures groupées) pour notre assemblée générale. Effectivement, aucune candidature individuelle a été fournie dans les convocations de l'asemblée générale, ni en cours de cette assemblée.
Par contre pratiquement à la fin de la réunion, dont une bonne parttie des copropriétaires étaient partis ou avait déjà rendu leurs bulletins blanc, Mme Xxx et la présidente de l'AG ont sorti de leur poche une liste unique et elles ont demandé à des copropriétaires encore présents de recopier d'office cette liste.
Il semble également que beaucoup de personnes se plaignent que les résultats énumérés dans le PV ne correspondent pas à la réalité : on fait voter des personnes pour alors qu'elles ont voté contre, on fait voter des personnes absentes, il y aurait eu des problèmes de double procuration ou des procurations utilisées par des personnes autres que celles désirées ; bref, tout un tas de réjouissances. Mais bien sûr, comme toujours en telle situation, beaucoup de personnes parlent, aucune ne veut l'écrire ou faire partie d'un "groupe de témoignage".
Si je suis tenu informé de la suite que donne le TGI, je ne manquerai pas de vous en faire part.
Cordialement
P.S. : le titre "Validité du CS bis" a été choisi dans le but de se différencier du sujet "Validité du CS" déjà existant...
ditho |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 sept. 2003 : 13:25:31
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Je regrette que personne d'autre ne soit intervenu sur le sujet des deux conjoints simultanément membres du conseil syndical, j'ai bien un avis que je vous ai donné, mais je me garderai bien d'être péremptoire.
En cas d'absence, on ne peut voter que par procuration, non par correspondance. Cela découle de ce que les décisions sont prises obligatoirement en assemblée générale, ce qui implique la réunion physique en même lieu des copropriétaires, qui ont toutefois la faculté de pouvoir se faire représenter.
Les textes n'imposent aucune modalité particulière de désignation des membres du conseil syndical. Il n'y a pas de dépôt préalable de candidature obligatoire. Ce pourrait être une obligation imposée par la règlement de copropriété. Généralement les candidats se font connaître au moment même de l'assemblée. Si vous ne pouvez être présent à l'assemblée, vous pouvez demander à la personne qui vous représentera, ou tout autre personne qui sera présente d'ailleurs, d'annoncer lors de l'assemblée que vous présentez votre candidature. Celle-ci ne pourrait être écartée d'emblée que si des règles précises imposant une notification préalable de candidature ont été établies par le règlement de copropriété. Si le règlement de contient pas de telles clauses, l'acte de candidature peut être fait jusqu'au dernier moment.
Dans une grande copropriété, il est difficile de contrôler la régularité de la feuille de présence, des votes, des pouvoirs et, enfin, de l'exactitude et de la sincérité du procès-verbal. Cette tâche délicate appartient aux scrutateurs. Il serait très souhaitable que des copropriétaires soucieux d'une tenue rigoureuse de l'assemblée se concertent au préalable pour organiser les contrôles et se fassent élire comme scrutateurs.
Citation extraite de l'article 21 Citation :
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires.
L'assemblée ne désigne donc pas le conseil syndical en bloc, mais les membres du conseil, ce qui implique que l'assemblée statue sur chaque candidature individuelle. Il est noter que l'acte de candidture n'est pas obligatoire, il est possible de proposer à l'assemblée un copropriétaire qui n'aurait pas lui-même fait part de son souhait de faire partie du conseil (avec un risque de refus de l'intéressé).
Cordialement
P.F. Barde |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 26 sept. 2003 : 15:28:44
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Cher P.F. Barde,
Si personne n'a rebondi sur votre intervention, c'est, je pense, parce qu'il n'y avait rien à ajouter.
Il est vrai que les dispositions de la loi, et celles du décret, sont assez lacunaires.
Je vais néanmoins me risquer à un argument supplémentaire, grammatical, allant dans votre le sens.
Selon l'al. 5 de l'art. 21 de la loi, les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée (...) parmi les copropriétaires, ou (...), leurs conjoints ou (...).
Reste à savoir si la virgule située avant "leurs conjoints", qui a la même valeur que le "ou" qui introduit le dernier groupe nominal a une valeur exclusive ou inclusive.
Pour ma part, en raison du fait que les termes de l'énumération qui précède la virgule située avant "leurs conjoints", et dont le "ou" situé après "parmi les copropriétaires" a un caractère manifestement inclusif, et, également, parce que tous les termes de l'énumération comprise dans l'al. 5, dans son ensemble, se situent sur le même plan, je considère que le "ou" auquel renvoie la virgule située avant "leurs conjoints" a également une valeur inclusive.
Il en résulte que le choix des membres du conseil syndical doit se faire au sein du vivier constitué par tous ceux qui sont énumérés dans l'al. 5.
Une chose m'étonne dans le second message de ditho, lorsqu'il évoque "le dépouillement des bulletins".
J'espère qu'il ne s'agit de vote à bulletin secret, qui est impossible dans les assemblées des syndicats de copropriétaires. En effet, les opposants doivent être identifiés. Le vote à bulletin secret rend la délibération annulable.
S'agissant des membres du syndicat qui partent avant la fin, il convient que le président soit particulièrement diligent et qu'il fasse porter au procès verbal ces incidents de séances. Il devra faire préciser si le partant a donné mandat (et contrôler, dans ce cas, si les dispositions de l'art. 22 de la loi sont encore respectées) ou, à défaut, le nouveau nombre des présents ou des représentés, ainsi que la quotité constituée par présents ou représentés. C'est un travail passionnant !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 09:39:17
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Pour éviter de multiples causes de litiges sur les conditions de forme de tenue des AG, il faut dès le départ être rigoureux sur le formalisme.
Le Président et les membres du bureau doivent controler la feuille de présence et les pouvoirs avant de les émarger, cela prend du temps mais est indispensable. Il m'est arrivée de refuser de prendre en compte des pouvoirs, non valables, avec l'approbation des assesseurs et du syndic, après leur avoir expliqué les irrégularités trouvées.
Concernant l'élection des membres du CS, il doit y avoir appel à candidature en séance puis vote nominatif c'est à dire nom par nom.
Le nombre des memebres est souvent indiqué dans le réglement de corpropriété.Le premier document à vérifier est donc ce réglement.
Quant au vote par bulletin, il est à proscrire, même s'il s'agit d'un vote avec des papiers munis d'un code barre servant à identifier
les copropriétaires: le vote est nominatif, le PV doit faire état des votes "contre" des absention, des "non participation au vote" (suivant les cas de majorité requise)
Pour les copropriétés importantes, il est utile que le syndic soit équipé en séance d'un ordinateur et d'un Barco, afin de noter les votes immédiatement avec une feuille de calcul pour pouvoir annoncer les résultats de suite.
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