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planetecf
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 18 sept. 2003 : 20:12:23
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Bonjour,
Tout d'abord,je veux dire tout mon intérêt pour ce site, que j'ai découvert par hasard et que je trouve vivant et très instructif.
Mais j'ai des questions à poser sur la révision d'un loyer.
Je dois m'occupper de la gestion de 2 petits apparts pour mes parents et je ne veux pas faire d'erreur. Voilà mon souci :
-1er cas facile : bail au 1er juillet 2002
question:dois-je attendre l'année prochaine pour réviser le loyer ou puis-je le faire au 1er octobre de cette année?
-2e cas plus compliqué ! bail au 1er septembre 1999(sans aucune augmentation de loyer!!!
question : puis je calculer la révision depuis le 1/9/1999 ou dois-je prendre comme point de départ le nouveau bail au 1/9/2002? et si je peux partir du 1/9/1999, puis-je appliquer la révision totale en une seule fois? bien sûr, je compte informer les locataires par courrier, siple ou recommandé?
J'espère avoir été claire dans mes questions.
Et je remercie vivement celui ou ceux qui pourront me répondre.
planetecf
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 18 sept. 2003 : 22:20:45
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Tout dépend de ce qui est prévu dans les baux. Le loyer y est-il décrit comme révisable, si oui, selon l'indice de quel trimestre?
Quant au deuxième cas, je n'ai pas très bien compris : il y aurait eu un deuxième bail signé en 2002? Ou bien était-ce simplement le renouvellement automatique de celui de 1999?
Thoveyrat |
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loup
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 19 sept. 2003 : 08:05:58
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Bonjour,
mon père est exactement dans le même cas. Il a signé en mai 1999 un bail avec un locataire. Ce bail prévoit une augmentation de loyer selon les règles en vigueur (taux révisable fonction du coût de la construction de l'INSEE). Aucune augmentation de loyer n'a été faite.
Le bail a été renouvelé tacitement en mai 2002 (donc sans augmentation de loyer là encore).
Mes questions sont les suivantes:
peut-il augmenter aujourd'hui le loyer afin de prendre en compte (en cumulé) les augmentations de l'indice du coût de la construction depuis :
- 1999 ?
- 2002 ?
Si non, pourra t-il le faire en mai 2004 (en prenant en compte les augmentations cumulées) ?
J'ai lu que dans le cas où le propriétaire avait omis d'augmenter les loyers alors que le bail contenait une clause de révision du loyer, il pouvait effectuer un rattrapage.
Dans mon cas, doit-on considérer les deux baux comme deux contrats distincts, le rattrapage ne pouvant s'effectuer que sur le deuxième bail (par rattrapage, j'entends le paiement de la différence de loyer entre le loyer réellement payé et le loyer qui aurait été payé s'il avait été augmenté selon les règles en vigueur), ou puis-je remonter jusqu'au début du premier bail pour calculer ce rattrapage ?
Dans le cas où je peux remonter jusqu'au début du premier bail, vue la somme que le locataire aurait à payer, y-a t-il des modalités de paiement à respecter légalement (échelonnement...).
Si le nouveau loyer est trop élevé pour le locataire et que celui-ci décide de partir, reste t-il redevable au titre du rattrapage ?
Je sais, je suis un peu long. Merci de m'avoir lu jusqu'ici, et merci par avance pour vos réponses.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 19 sept. 2003 : 10:35:14
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A Loup : puisque cela est prévu dans le bail, et que le renouvellement a été tacite, le rattrapage est possible jusqu'à cinq ans en arrière (mais il vaut mieux le faire le plus vite possible, d'autant que ces cinq ans se comptent en partant de la première assignation en justice, qui ne peut se faire que plusieurs mois après la première demande). Exemple : si l'indice de référence était à 1000 au début du bail, et qu'il a augmenté de 20 par an, il est aujourd'hui à 1080 et, si le bail a commencé il y a exactment 4 ans et que le loyer était de 500 euros, vous pouvez demander un nouveau loyer de 540 euros pour l'année à venir, et un rattrapage de 12*20 + 12*40 + 12*60 = 1440 euros de rattrapage.
Lorsque c'est la négligence d'un bailleur qui suscite l'importance du rattrapage, il est conseillé de proposer un échelonnement au locataire (par exemple, cans ce cas, vous pouvez proposer 60 euros par mois pendant 24 mois, mais le locataire pourrait vous faire une contre-proposition plus étalée encore), qui de toutes façons peut en solliciter un, et en cas de refus du bailleur, s'en faire accorder un en justice. S'il commence à payer quelques mois, puis refuse de continuer, pour l'application de la prescription de cinq ans, on considérera qu'il a commencé par payer ses dettes les plus anciennes (les augmentations de loyer de 2000), donc vous ne serez pas pénalisé par l'échelonnement.
Même s'il part, il sera redevable du rattrapage, mais vous ne pourrez exiger que les mensualités prévues dans l'échelonnement, or en cas d'impayé de mensualités de crédit, le délai de prescription est réduit à deux ans... aussi, il serait bon que les deux parties signent une convention qui définisse précisément l'échelonnement accepté par les parties, et qui stipule qu'en cas de départ du locataire, cet échelonnement reste valable, mais qu'en cas d'impayé caractérisé (plus de trois mois), l'intégralité de la somme sera exigible (ce qui permet de la récupérer intégralement en justice, au lieu de la récupérer petit bout par petit bout).
Thoveyrat |
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planetecf
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 19 sept. 2003 : 17:48:21
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Citation :
Tout dépend de ce qui est prévu dans les baux. Le loyer y est-il décrit comme révisable, si oui, selon l'indice de quel trimestre?
Quant au deuxième cas, je n'ai pas très bien compris : il y aurait eu un deuxième bail signé en 2002? Ou bien était-ce simplement le renouvellement automatique de celui de 1999?
Thoveyrat
Bonjour à nouveau,
Merci d'avoir répondu si rapidement.
Votre réponse très détailllée au message (sur le même thème)de LOUP me comble tout à fait.
Cependant je voudrais avoir confirmation de la possibilité de procèder à la révision du loyer à une date différente (tout en la respectant comme base)de celle qui figure dans le bail (au paragraphe révision), si on a oublié de la faire à la bonne date (cas des 2 apparts dont je dois m'occupper).
D'avance, je vous remercie.
planetecf
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 sept. 2003 : 18:39:22
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vous pouvez à tout moment procéder à la révision rétroactivement, au maximum sur les 5 dernières années.
Si la somme est importante vous devrez accordez des délais au locataire pour le réglement.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 02:34:18
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Planetecf,
• Vous pourriez regarder le sujet 6294 ( http://www.universimmo.com/forum/link.asp?TOPIC_ID=6294 ), qui traite d'une régularisation tardive.
• Le "Si la somme est importante vous devrez accordez des délais au locataire pour le réglement" de la réponse précédente est erroné.
Vous n'êtes en effet aucunement tenu d'accorder un délai de paiement, et ce quelque soit la somme en jeu dès lors qu’elle est exigible en étant dûment justifiée.
Par contre, libre à vous de le faire si vous jugez que ceci est pertinent dans votre situation et celle du locataire.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 15:27:13
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Surtout, vous serez mal vu en cas de procédure judiciaire, si vous n'avez pas proposé, et surtout si vous avez refusé, un échelonnement du rattrapage. Je pense que c'était le sens du raccourci de Néfer.
Thoveyrat |
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planetecf
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 20:16:56
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à l'attention de Joseph Toison,
Le sujet 6294 est passionnant et révélateur des difficultés de la relation bailleur/locataire.
Merci de votre réponse.
Merci également à Nefer et Thoveyrat.
Je vais pouvoir procéder à la révision du loyer de ces 2 apparts en toute connaissance de cause et avec sérénité.
planetecf
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 02 oct. 2003 : 12:07:33
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C'est bien que les deux sujets, celui ci et le 6294 (http://www.universimmo.com/forum/link.asp?TOPIC_ID=6294 ), aient pu vous éclairer.
Au delà des règles de droit, mon opinion personnelle est qu'il est plus correct et mieux pour tout le monde de procéder à la révision annuellement au fur et à mesure de la publication de l'indice concerné. L’opération est simple : une multiplication !
En effet, si le bailleur attend le terme des 5 ans, la révision arrive en masse en plein dans la figure du locataire (qui d’ailleurs a pu complètement avoir perdu de vue qu'il y avait même un mécanisme de révision dans son bail), ceci avec une somme qui peut être importante.
A fortiori lorsqu'aux produits de la révision s'ajoutent des régularisations de charges également dues par le locataire, voire des réparations excédant le dépôt de garantie si on est en fin de bail (c'est le cas pour Cyberbeautie dans le sujet 6294 : on comprend qu'elle soit tombée à la renverse lorsqu'elle a reçu son ardoise avec les cumuls).
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