|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
universimmo
Administrateur
3522 réponses |
 Posté - 11 mars 2002 : 10:23:56
|
Partis et candidats nous ayant laissés sur notre faim (voir notre article de la semaine dernière), nous avons décidé de les interroger sur dix propositions précises pour sortir des généralités et des voeux pieux : protection de l'acquéreur, amélioration du fonctionnement et de la transparence dans les copropriétés, organisation des professions immobilières, amélioration des logements loués, et développement de la colocation... bref, quelques thèmes qui ne sont pas sans rapport avec la vie quotidienne des français à laquelle nos politiques disent tant s'intéresser !
Voici résumées les dix propositions de réformes que nous adressons aux principaux partis politiques et candidats à l'élection présidentielle, et dont nous vous rendrons compte bien entendu des réponses recueillies :
Gestion des copropriétés
Proposition n°1 : mieux protéger l'acquéreur par un vrai contrôle technique obligatoire
Un diagnostic technique a été rendu obligatoire lors de toute nouvelle mise en copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans ; mais pourquoi s'arrêter à ce cas de figure, Si ce diagnostic est une protection nécessaire des acquéreurs, il l'est aussi pour les acquéreurs dans les copropriétés existantes ! Notre proposition est de généraliser cette obligation à tous les immeubles de plus de quinze ans d'âge, avec renouvellement obligatoire tous les sept à dix ans...
Proposition n°2 : sécuriser la gestion coopérative
Le bénévolat et la qualité de copropriétaire ne sont pas une garantie suffisante de compétence ni d'intégrité ; des syndics coopératifs gèrent des budgets pouvant atteindre ou dépasser le million d'euros sans aucune garantie pour les copropriétaires, ni sur l'usage des fonds, ni sur la sincérité des comptes ! Notre proposition est de rendre obligatoires, au dessus de seuils de budget annuel à déterminer, une assurance responsabilité civile du syndic coopératif et des conseillers syndicaux, une garantie financière sur les fonds avancés par les copropriétaires, et le recours à des commissaires aux comptes professionnels pour la certification des comptes...
Proposition n°3 : réduire les pouvoirs des copropriétaires majoritaires en abaissant le seuil d'entrée en jeu de la "règle du butoir"
La vie de nombreuses copropriétés est aujourd'hui "pourrie" par des copropriétaires majoritaires qui dans les faits peuvent imposer leur volonté pratiquement sans entraves aux autres copropriétaires ! Notre proposition est de fixer à 25 % le nombre maximum de voix dont pourrait disposer un seul copropriétaire dans une assemblée générale !
Proposition n°4 : supprimer le recours obligatoire à l'administrateur judiciaire en cas de vacance de syndic et la prescription de 10 ans en cas de convocation tardive ou de non convocation d'un copropriétaire
Un mandat expiré de quelques jours, un retard d'acheminement par la poste des convocations, ou la moindre omission de convocation d'un copropriétaire peuvent conduire une copropriété à l'administration judiciaire ; par ailleurs, ces mêmes incidents de convocation donnent aux copropriétaires concernés le droit de demander l'annulation d'une assemblée pendant une durée de dix ans ! Notre proposition est d'étendre la possibilité pour le conseil syndical de convoquer une assemblée, actuellement limitée au cas de la carence d'un syndic en place, aux cas de vacance de la fonction de syndic, et de généraliser la prescription de deux mois des actions en contestation des décisions d'assemblées, y compris en cas de convocation tardive ou de non convocation ! Par contre, les modalités de la contestation devant le tribunal pourraient être simplifiées, en supprimant par exemple l'obligation de recours à un avocat, tout en alourdissant en contrepartie les pénalités pour contestation abusive...
Proposition n°5 : rendre obligatoires les provisions pour créances douteuses
Les pertes sur créances - impayés irrécouvrables, créance sur un ancien syndic, etc. - peuvent en l'absence actuelle de règles comptables contraignantes n'être réparties aux copropriétaires que des dizaines d'années après qu'elles soient devenues douteuses, et donc à des copropriétaires qui n'ont plus rien à voir avec les errements de l'époque où les sinistres sont nés ! Notre proposition est d'appliquer aux copropriétés quelques unes des règles comptables valables pour le reste du monde, et en particulier celle concernant le provisionnement dans les charges de l'exercice des créances douteuses dès que le doute s'installe quant à leur recouvrabilité...
Proposition n°6 : rendre obligatoires le financement pluriannuel des gros travaux
Dans l'immense majorité des copropriétés, le financement des travaux ne s'effectue qu'au coup par coup, au fur et à mesure que ceux-ci sont décidés, y compris pour les plus prévisibles, avec les difficultés tout aussi prévisibles pour les copropriétaires de faire face brusquement et parfois d'un seul coup à des appels de fonds équivalant à plusieurs années de charges ! Notre proposition est de rendre obligatoire, en relation avec l'obligation de diagnostic technique périodique, l'établissement et l'adoption par l'assemblée des copropriétaires d'un plan pluriannuel de travaux avec financement échelonné sur toute la durée du plan ; une rémunération particulière - défiscalisée - pourrait être mise en place au profit des copropriétés avec les établissements bancaires pour la trésorerie ainsi accumulée...
Agents immobiliers et administrateurs de biens
Proposition n°7 : ouvrir la possibilité aux syndics professionnels de proposer des contrats de prestations aux syndics bénévoles ou coopératifs
L'exercice par les copropriétaires des fonctions de syndic est aujourd'hui freinée par la charge de travail et les moyens techniques nécessaires pour la gestion comptable et administrative de la copropriété, sans que les syndics professionnels, qui disposent des moyens nécessaires, puissent, de par la réglementation actuelle de la profession des administrateurs de biens mais aussi en raison des monopoles dont jouissent les experts comptables et les professions juridiques, les assister dans cette gestion sans en assumer directement la responsabilité ! Notre proposition est de ménager dans la réglementation de la profession la possibilité de proposer aux syndics bénévoles ou coopératifs des contrats de prestation portant sur la gestion technique, comptable ou administrative, avec des garanties financière et de responsabilité civile professionnelle adaptées à ce type de prestations !
Proposition n°8 : créer un statut du gestionnaire immobilier et du négociateur
La loi Hoguet date de 1970 et son décret d'application de 1972 ! Les conditions d'accès aux professions d'agent immobilier et administrateur de biens -niveau de formation, expérience, non condamnation - ne concernaient que les patrons de cabinets, ce qui se concevait assez bien à une époque où ces activités étaient exercées d'une manière encore artisanale ; aujourd'hui, de grands groupes alignent en structures plus ou moins décentralisées des centaines voire milliers de collaborateurs ! Résultat absurde et surréaliste : certains dirigeants à Paris sont titulaires personnellement de centaines de cartes professionnelles - une par filiale - alors qu'aucune garantie de compétence et de probité n'est exigée des centaines de gestionnaires ou négociateurs qui aux quatre coins de la France assurent la réalité de la prestation, gèrent des patrimoines ou traitent les affaires avec la clientèle... Notre proposition : créer un véritable statut du gestionnaire immobilier - gérant locatif ou gestionnaire de copropriété - et du négociateur, avec une définition précise des niveaux de qualification requis, des conditions d'accès à la fonction et des responsabilités...
Qualité des logements loués
Proposition n°9 : rendre obligatoire l'isolation thermique et phonique des logements loués
Combien de locataires découvrent, une fois entrés dans les lieux, que le logement qu'ils ont loué coûte une fortune à chauffer, et ne leur cache rien de la vie privée de leurs voisins... Et ce sans aucun recours possible autre que celui de déménager ! Notre proposition est de fixer des normes minimales d'isolation en dessous desquelles le propriétaire serait tenu d'entreprendre les travaux nécessaires, sous peine, à l'instar de ce qui est prévu pour le logement décent, de voir prononcer une réduction du loyer...
Colocation
Proposition n°9 : rendre obligatoire l'isolation thermique et phonique des logements loués
Combien de locataires découvrent, une fois entrés dans les lieux, que le logement qu'ils ont loué coûte une fortune à chauffer, et ne leur cache rien de la vie privée de leurs voisins... Et ce sans aucun recours possible autre que celui de déménager ! Notre proposition est de fixer des normes minimales d'isolation en dessous desquelles le propriétaire serait tenu d'entreprendre les travaux nécessaires, sous peine, à l'instar de ce qui est prévu pour le logement décent, de voir prononcer une réduction du loyer...
|
|
Signaler un abus
|
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 11 mars 2002 : 10:56:24
|
Il est vrai que les réponses à cet article prenaient l'allure d'un débat animé de forum...
Reprenons donc : ces propositions me plaisent beaucoup, sauf la proposition n°3, qui ne ferait qu'inverser le problème, dans le mauvais sens en plus (puisque c'est tout de même le copropriétaire majoritaire qui paie, même s'il n'a pas la majorité des votes...) au lieu d'une réforme plus profonde du droit de la copropriété, qui introduirait des notions d'abus de majorité, d'égalité ou de minorité qui existent en droit des sociétés.
Sur leur avenir, au moins à court terme, des engagements constructifs similaires dans un autre domaine m'ont montré que ce n'était pas toujours le bons sens qui prévalait, dans les programmes comme une fois les élections passées. 
|
Signaler un abus  |
|
|
Edward
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 16 mars 2002 : 10:50:29
|
Quoiqu'il y ait quelques propositions utiles dans votre liste, je trouve que les propositions 3,6 et 9 avancent une solution qui serait pire que le probleme qu'il pretend remedier. Pourquoi est-ce que vous vous obstinez si souvent a vouloir reformer les choses par les mesures decretes par l'Etat ou la Justice? Au lieu de pretendre faire conformer simplement par decret par exemple tous les logements aux normes thermiques et phoniques, vous devriez reflechir un peu plus, et essayer de trouver une solution engagee avec la realite du terrain (i.e.les moyens financiers des proprietaaires, les differents raisons pour ces carences thermiques et phoniques, suivant chaque cas, les nuisances sonores environnantes etc) qui ferait en sorte que la situation se transforme reellement. On ne change pas la societe par des annonces tonitruantes de principe et de morale.
Edward |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 mars 2002 : 13:44:51
|
«essayer de trouver une solution engagee avec la realite du terrain (i.e.les moyens financiers des proprietaaires, les differents raisons pour ces carences thermiques et phoniques, suivant chaque cas, les nuisances sonores environnantes etc)»
Cela fait au moins dix ans que cela existe, l'ANAH peut même subventionner à 70% des travaux de mise aux normes lorsque le propriétaire a de bas revenus. Elle essaie d'informer les propriétaires au maximum, par voie d'affiches, en mairies et bien sûr la presse décrit plus ou moins complètement les solutions proposées.
Hélas, la presse aussi continue à recommander "un investissement locatif pour compléter vos revenus de retraité"! Comme si la gestion locative, qui demande du travail et qui est appelée à se "professionnaliser", ou en tous cas à exiger toujours plus d'attention et de disponibilité parce que les logements eux-mêmes sont de plus en plus complexes (et encore... certains logements loués à l'heure actuelle, auraient déjà été considérés il y a trois siècles comme indignes!), ne serait-ce que par l'existence d'immeubles en copropriété, et les locataires de moins en moins stables (j'en sais quelque chose!), ainsi que leur situation.
Certes, il est regrettable que les tribunaux ne reconnaissent plus une certaine "possibilité d'exception", et que tout fonctionne par lois et décrets. Seulement, voyez-vous, depuis la loi Le Chapelier, il y a plus de deux siècles, et autres destructions sociales l'ayant accompagnée, il n'y a plus de corps constitué et le pays ne marche plus qu'à coup de lois. C'est bien dommage mais c'est ainsi : il n'y a plus de responsabilité collective, qui mettte au ban les propriétaires indignes. Et la plupart du temps, même l'État démissionne...
Alors, parmi les lois qui seront votées à la prochaine législature, s'il y en a une qui impose un minimum d'isolation thermique et phonique, modulables en fonction de la situation du bien, et avec des délais de mise aux normes suffisants (de l'ordre d'une dizaine d'années pour les biens les plus proches des normes, avec incitations, histoire d'en amortir l'effet sur le secteur du bâtiment), ce ne sera pas la loi que je regretterai le plus...
|
| Signaler un abus |
|
|
Edward
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 mars 2002 : 09:54:35
|
Etant donne le grand nombre des cadastres anciens, une telle loi qui imposerait des minimums d'isolation thermique et phonique, meme si son application est echelonnee sur dix annees, est un peu irrealiste. Le projet est collossal: il donnerait naissance a une veritable economie des estimations thermiques et phoniques avec des couts enormes a repercuter sur qn...(etats, proprietaire, locataires...). Je crois qu'il vaudra mieux s'atteler a garantir des minimums dans la construction actuelle: souvent ce sont des immeubles modernes, qui sont les moins bien isoles phoniquement et thermiquement.
D'ailleurs, de telles lois poserait des problemes: les besoins thermiques et phoniques varient selon les regions et l'environnement, de sorte que le minimum d'isolation thermique que la loi imposerait pour Paris serait insuffisant pour les logements dans les Alpes et les Pyrennees et excessif pour ceux qui sont au sud de la France.
Pourtant, j'ai vecu dans un studio avec un mur/paroi risiblement mince separant mon appartement d'une chambre de nourrisson: c'etait l'enfer a etre sans cesse reveille la nuit par les cris d'un bebe qui pousse ses dents. Je suis donc d'accord qu'il faut agir, mais pas de cette maniere.
Edward |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 18 mars 2002 : 20:55:16
|
Entendons-nous bien : je ne parle pas d'une obligation d'isoler tous les logements, mais d'un droit donné au locataire de vivre dans un logement isolé. Et à l'heure actuelle, même dans la construction neuve, sauf les plus exposées au bruit, les normes sont bien basses.
Par ailleurs, il est bien évident qu'il faudrait des évaluations locales assez fines, comme elles ont commencé avec les plans d'exposition au bruit qui entrent dans les POS, mais surtout pas comme les soi-disant "zones climatiques" (H1, H2 et H3), où Nice se retrouve dans la même zone que le Mont Aigoual, l'un des points, sinon le point le plus froid de France!
|
| Signaler un abus |
|
|
Edward
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 23 mars 2002 : 21:00:43
|
Je voudrais relancer le debat sur les propositions a avancer pour la campagne presidentielle. Discutons de la regime fiscale proposee par notre secretaire d'etat Lienneman pour inciter les bailleurs a louer a des gens defavorises. Elle me parait etre completement cocasse. Je vous prie de calculer les impots pour chaque tranche de revenu pour voir s'il presente la moindre avantage a un proprietaire quelconque. Impossible!! Il faudra se plaire a une auto-flagellation fiscale pour s'engager dans un tel regime! Est-ce encore un enieme exemple de l'ignorance totale du secretaire de l'etat des realites de l'immobilier et la location? Ou est-ce qu'elle est encore un coup de publicite monte pour pallier aux besoins de notre pietre petite conscience????
Edward |
| Signaler un abus |
|
|
Rafik
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 15 avr. 2002 : 20:23:01
|
Il serait également intéressant de pouvoir déduire des impôts sur le revenu, les Intérêts des Emprunts pour ceux qui accèdent pour la première à la propriété.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Forum fermé
Sujet fermé
