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Jac92
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36 réponses |
 Posté - 24 sept. 2003 : 00:58:59
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Bonjour,
Un contrat de charges informatique au tarif exorbitant et que nous estimons abusif a été signé par le syndic provisoire, sans que les copropriétaires ne soient informées :
- montant annuel : plus de 25 000 EUR
- durée du contrat 10 ans
- renouvellement : 5 ans
- préavis de résiliation : 1 an
etc...
Questions :
- Peux t-on refuser de régler les factures dans la mesure ou les prestations inclusent dans le contrat de service n'ont pas toutes été réalisées à ce jour.
- Peux t-on résilier ce type de contrat pour clause abusive ou tarif excessif si un accord amiable ne peut être trouvé ? Dans ce cas quel est le risque juridique ?
Cordialement.
Jacques
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 10:36:04
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Les indications qu vous donnez ne sont pas suffisamment précises pour obtenir une réponse ... précise !
1) Votre syndic est-il un professionnel ? Vous parlez de syndic provisioire donc il s'agit soit d'un immeuble neuf soit d'un immeuble ancien récemment divisé en copropriété.
2) Depuis quelle date est-il en fonction ? La désignation d'un syndic provisoire doit être ratifiée dans un délai d'un an suivant la création de la copropriété par l'assemblée générale.
3) Contrat de charges informatique ? Qu'ès-aquo ? S'agit-il de prestations informatiques pour la gestion de l'immeuble (comptabilité, fichiers divers ?
Ou d'un "immeuble intelligent" doté d'équipements domotiques (contrôle d'accès, télésurveillance, communication).
Dans le premier cas, si, comme cela est vraisemblable, le syndic est professionnel, les prestations informatiques sont intégralement à sa charge. Une exception toutefois dans un ensemble immobilier important qui dispose d'un bureau sur place avec délégation de salariés du syndic. Le matériel peut appartenir au syndicat. Cette solution est rare mais existe.
Dans le second cas, c'est différent car le principe de la nécessité du contrat n'est pas contestable. Restent ses modalités et le choix du prestataire.
Les pouvoirs du syndic provisoire ? On a beaucoup disserté sur les problèmes posés par sa désignation et la ratification de celle ci, et assez peu sur ce qu'il peut ou ne peut pas faire. On peut au moins dire qu'il doit agir avec prudence. Or la souscription d'un contrat aussi important doit l'inciter à une particulière circonspection.
Pour ma part : question à revoir après communication des précisions ci dessus.
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Jac92
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 16:27:13
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Bonjour,
Toutes mes excuses pour les imprécisions, voilà les éléments manquants :
- Il s'agit bien d'un syndic professionnel.
- Je ne connais pas sa date d'entrée en fonction car il a été nommé par le constructeur mais la date de première AG a été fixée, nous attendons la convocation,
- Le contrat porte sur la fournitures d'une connexion ADSL, d'un pilotage par internet de certains éléments, actuellement uniquement du chauffage réversible (connexion non opérationnelle)et de la mise à disposition d'un site web pour l'immeuble (connexion non opérationnelle). Le matériel appartient à la société prestataire qui elle même a signé un accord de partenariat avec France Télécom.
Nous ne contestons pas le contrat mais les conditions tarifaires et sa durée (10 ans) ainsi que sa reconduction (5 ans) et résiliation (1 an). De plus le tarif est de 41 EUR TTC par appartement / mois et hors maintenance!
Il n'y a pas eu d'appel d'offre.
merci pour vos suggestions.
Cordialement
Jacques
Edité par - Jac92 le 24/09/2003 16:28:01
Edité par - Jac92 le 24/09/2003 17:53:07 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 16:59:01
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Cher Jac92 : votre sujet est intéressant car on commence a aborder les contrats de type nouveau dont on parle peu sur le Forum.
Pour le contrat, il faut une réaction vive à l'égard du syndic, et si possibloe collective. La solution la plus efficace serait sans doute de lui mettre le marché en main : le contrat est considéré comme un projet à discuter au cours de l'assemblée et les copropriétaires envisagent alors sa désignation officielle pour un an. Il se débrouille avec le proposant pour l'amener à composition.
S'il maintient que le contrat est signé, bouclé, définitif, il faut envisager un autre syndic et une action appropriée pour annuler le contrat ou le rediscuter avec le proposant.
Motif principal pour prendre au moins un texte : l'absence de mise en concurrence. Mais, pour ma part, je considère que le syndic, même non provisoire, n'a pas le pouvoir de conclure seul un contrat de ce type. Je dois vous dire que certains UInautes ne partagent pas cet avis général, on a pu le constater sur d'autres sujets relatifs à la passation des contrats.
Le principe d'une liaison ADSL collective est intéressant. Que précise à ce sujet le règlement de copropriété quant à la répartition des charges ? J'ai suivi l'évolution du WI-FI mais la technique ADSL est certainement plus sure.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 19:42:45
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Bonsoir Jac92,
Le syndic, qui plus est provisoire, a largment dépassé son pouvoir d'initiative. On nage dans le délire et cet abus pourrait bien figuré dans la rubrique "abus en vrac" d'une certaine association de consommateurs.
Tout d'abord, même si le pire des syndics signe un contrat les plus tordus, le syndicat des copropriétaires est engagé vis à vis de ce fournisseur.
Deuxio, le rôle du syndic, fusse-t-il provisoire, est limité à la conservation de l’immeuble et à l’administration des parties communes (art. 18 de la Loi).
Ainsi, les décisions d'un syndic - ou d'une assemblée générale - ne peuvent porter que sur les questions relatives à cette mission à l’exclusion des questions relatives aux parties privatives ou aux droits individuels des copropriétaires.
Compte tenu des agissements que vous évoquez de votre syndic dans ce forum et les autres sujets, il serait certainement judicieux de trouver un candidat syndic rapidement, non ?
Cyril 
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2003 : 23:53:28
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Cher Clemouel,
Je pense qu'il y a un petit malentendu auquel je songeais en demandant à Jac 92 de préciser l'objet du contrat. Il précise que les copropriétaires ne contestent pas le principe du contrat mais son coût, sa durée, etc..
Compte tenu de la réponse le contrat semble concerner les liaisons et systèmes de télégestion de l'immeuble et assimilés. Par ailleurs la liaison ADSL peut de nos jours constituer un élément commun au même titre que le câble ou l'antenne de télévision.
Il ne semble en rien s'agir d'une immixtion du syndic dans les parties privatives. C'est pourquoi il me paraît intéressant de savoir ce que raconte le règlement de copropriété sur tout cela. Pour ma part j'ai déja consulté des RC d'immeubles "intelligents", ou qu'on prétend tels, et ces nouveaux aspects de la copropriété sont intéressants.
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Jac92
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 25 sept. 2003 : 22:36:28
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Bonjour,
Afin de compléter ce sujet qui est en effet un chapitre particulier des charges de copropriété, je vous peux vous indiquer les points suivants :
Les charges spéciales aux services informatiques sont précisées dans le RC et comprennent :
- les dépenses d'entretien, de réparation et de remplacement des équipements nécessaires aux services informatiques,
- les dépenses d'entretien, de réparation et de réfection des locaux abritant les services informatiques,
- la consommation d'électricité,
- le coût des assurances,
- l'achat de fournitures et matériels nécessaires au bon usage des services informatiques.
Ces charges sont réparties uniformément entre les copropriétaires.
Des options complémentaires individuelles et payantes peuvent être mises en place :
- la surveillance à distance par caméra,
- télé-alarme incendie, innondation, effraction Etc...
Nous ne contestons donc pas le principe du contrat de prestations mais le niveau du côut et les clauses mentionnées dans le contrat que nous avons découvert plus de 3 mois après sa signature et 6 mois après les premiers emménagements.
Dans un premier temps nous avons refusé de régler les mensualités et nous tentons actuellement de renégocier le contrat avec le fournisseur, puis si nécessaire nous pensons le résilier en cas de désaccord. Cependant le contrat précise que dans ce cas il faut respecter un préavis de 1 an ! Un délai aussi long est-il légal ? En relisant l'article 18 précédemment cité il y a une phrase précisant : 'Le syndic est chargé de : ....d'administrer l'immeuble...' je ne vois pas d'autre paragraphe susceptible de l'autoriser explicitement à signer des contrats. Cependant le mot 'administrer' accorde t-il le droit au syndic de signer des contrats, celui çi en ayant signés plusieurs directement avec les fournisseurs : EDF, ASSURANCES, CABLE TV, Etc... Ou s'arrête ses prérogatives de syndic provisoire ?
Merci pour vos conseils, si vous souhaitez d'autres informations sur les conditions de réalisations de ce type de prestations je ne manquerai pas de vous les communiquer dans la mesure du possible.
Cordialement.
Jacques
Précision importante : l'ensemble de l'installation : serveur, connectique, onduleur, réseaux ... sont la propriété du prestataire et une clause indique qu'il a l'utilisation exclusive des clefs lui permettant d'accéder au local informatique.
Edité par - Jac92 le 25/09/2003 23:08:14
Edité par - Jac92 le 26/09/2003 07:21:47 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 sept. 2003 : 00:08:45
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Merci, Jac 92, pour ces précisions. Votre sujet est très intéressant parce qu'il montre le constant décalage qui existe entre la loi et la pratique courante. Il suffit de relire la liste des parties communes figurant dans la loi pour s'en rendre compte.
Dans le même ordre d'idée, la liste des charges locatives récupérables est demeurée inchangée depuis 1987 et les récentes propositions de modernisation contenues dans le rapport Pelletier à ce sujet apparaissent déjà obsolètes à la lecture de votre message.
La réglementation de la videosurveillance est déja ancienne et reste lacunaire pour les immeubles.
Mais la domotique n'est pas reine et il y a encore de bons vieux immeubles sans ascenseur qui font les délices de leurs occupants quand ils sont tous de bonne fréquentation.
Pour en revenir à l'essentiel (votre problème) : il faut " mettre le paquet " pour rétablir la situation. C'est à la fois une question financière et une question de principe. On peut admettre que le syndic passe un contrat de nettoyage de l'immeuble renouvelable annuellement, mais certainement pas un contrat aussi important (coût, durée, etc.) sans en référer aux copropriétaires ou prendre au moins la précaution d'y faire figurer une condition suspensive.
Le contrat aurait été souscrit ferme pour une durée d'un an ou 2 et la clause aurait visé sa consolidation par une décision d'assemblée. C'est à mon avis la seule position que pouvait adopter le syndic. Il y a sur ce point des décisions de jurisprudence qui concernent notamment des contrats d'architecte pour des travaux importants. On peut en dire autant d'un contrat de 25 000 euros / an.
Les entreprises habituées à travailler avec des copropriétés connaissent bien ces pratiques et l'impossibilité juridique dans laquelle se trouve un syndic provisoire de passer seul de tels contrats.
Reste le problème du coût réel et raisonnable de ce genre de prestations. Ces contrats de longue durée comportent souvent des clauses de "garantie totale". Dans ce cas le prestataire doit, en fin de contrat, remettre les installations en parfait état de fonctionnement. Il est tenu au remplacement de certains éléments primordiaux (c'est le cas notamment pour les installations de chauffage) et les conditions de mise en place des améliorations sont également définies. Ces prestations ont un prix, car le prestataire anticipe par une portion spécifique de la redevance ses prestations futures. Ces contrats, bien négociés, sont intéressants.
Il faut donc que les copropriétaires aient une connaissance parfaite du contrat litigieux mais, dans un domaine relativement nouveau comme celui là, il faut un certain temps pour s'informer.
Sur ce point, le prochain salon de la copropriété pourrait vous faciliter la tâche. Il y aura sans doute des entreprises de cette branche.
A suivre ...
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