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leeloo35
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 28 sept. 2003 : 21:43:02
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Bonjour,
je vends actuellement une maison, pour ce faire, je l'ai mise en vente dans 4 agences immobilières locales en mandat non exclusif. Dernièrement plusieurs visites ont été organisées dans la maison, aucune proposition ou offre ne m'a été transmise. Je me trouvais sur les lieux d'une des visites pour donner les clés à l'agent immobilier, une heure plus tard, il me ramène la clé et me demande de répondre à quelques questions des visiteurs. Je rencontre une dame qui me questionne sur mon bien en présence du mandataire. Nous nous quittons sans aucune transaction, pas de propositions, pas d'offres. Quelques jours plus tard, une femme m'a contacté par téléphone, elle m'a dit qu'elle avait visitée la maison avec deux agences différentes mais qu'elle ne voulait pas traiter avec celle-ci pour des raisons personnelles. Elle me fait une offre plus que correcte, me disant qu'elle va organiser cela avec son notaire. Sur le coup, ne sachant pas trop dans quelle situation j'allais me trouver, j'ai accepté verbalement. Par la suite, regardant de plus près les clauses du mandant concernant les obligations du mandant, la clause "B" m'interdirait de procéder de cette façon même si je ne suis pas à l'origine de la démarche. Cependant, mes recherches sur internet m'ont amené à découvrir deux arrêts de la cour ce cassation civile suivants :
"Coup sur coup, deux arrêts de la Cour de cassation ont tenté de clarifier le difficile sujet du droit à commission de l'agent immobilier agissant sous mandat non exclusif, source d'un abondant contentieux et probablement une des causes principales de la mauvaise image de cette profession dans le grand public ! Il n'est pas douteux qu'à court terme cette clarification évitera quelques conflits, mais des zones d'ombre et des pièges subsistent ; quant à savoir si elle va dans le bon sens et sert les intérêts à long terme des professionnels ou de leurs clients, rien n'est moins sûr...
Le cas de figure est tellement fréquent qu'il en est presque banal : un candidat acquéreur visite un bien avec un agent immobilier, mandaté par le vendeur sans exclusivité, revisite ultérieurement avec un second agent immobilier également sous mandat "simple", et négocie puis signe la vente par l'entremise de ce dernier. Question : le premier agent, qui a fait le premier connaître le bien à l'acquéreur, peut-il réclamer une commission ou à tout le moins une indemnité pour ses peines et soins ?
La Cour de cassation répond clairement non, dans deux arrêts du même jour (3ème Ch. civ. 9 juillet 2002), confirmant ainsi solennellement quelques jurisprudences antérieures allant dans le même sens mais qui avaient pu être relativisées : en cas de pluralité de mandats de vente non exclusifs, seul le mandataire menant à bien la négociation jusqu'à la conclusion effective de l'affaire - jusqu'à la signature de l'acte authentique, et donc après levée des conditions suspensives éventuelles - a droit à une rémunération, même si l'acheteur avait été trouvé et présenté au vendeur par un autre mandataire !"
Les arrêts mentionnés maintiennent toutefois une condition au principe énoncé : que les parties à la transaction n'aient pas fait preuve d'un comportement et de manoeuvres visant à priver un ou plusieurs des agents immobiliers mandatés sans exclusivité de la réalisation de la vente, auquel cas le ou les agents évincés auraient droit à des dommages et intérêts !
Cette condition vise principalement le vendeur qui a consenti plusieurs mandats de vente non exclusifs : encourrait notamment de tels dommages et intérêts le vendeur qui conclut la vente directement avec le candidat présenté par un des agents mandatés, preuves à l'appui (la mailleure preuve est en fait la lettre recommandée de "dénonciation du client", le bon de visite n'ayant force probante que si l'agent immobilier peut prouver que le vendeur a eu connaissance de la visite)...
Signature de plusieurs mandats sans exclusivité - droit à commission pour l'agent qui a effectivement conclu l'affaire
Lorsqu'une personne a donné à plusieurs agences un mandat non exclusif de vente, elle n'est tenue de payer une rémunération qu'à celle de l'entremise de laquelle l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier. Ce dernier peut éventuellement obtenir des dommages intérêts s'il prouve une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente. Principe rappelé par deux arrêts du même jour.
Cass civ 9 juillet 2002 n°00-13410 et n°01-00627 - Dict. Perm. Gest. Immo Bull n°330
Voila, ce que j'aimerai savoir, c'est si le jeu en vaut la chandelle étant donné que je ne suis pas l'instigateur mais néammoins acteur.
Merci pour vos réponses.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 00:06:10
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| Faites ce que vous voulez mais ne traitez pas les professionnels de voleurs. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 02:14:55
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D'après vous, à auoi correspond votre signature au bas des mandats que vous avez données aux 4 agences?
Si vous voulez partir pour plusieurs années de procédure, TGI d'abord, puis Cour d'Appel, puis Cours de Cassation, avec, en gros 20% de chances de gagner (d'après mon humble avis), allez-y?
Mais s'il vous plait, répondez à ma question d'abord.
Prados |
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leeloo35
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 07:59:30
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Prados,
merci pour votre réponse, cependant sur quels textes de loi vous basez vous pour me dire que je vais aller au tribunal ? Etes vous juristes, ou dans la profession immobilière ?
Pour Mr Barde, je ne traite personne de voleurs, ce n'est pas moi qui écris les lignes entre guillemets...
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 12:06:25
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A mon avis, si vous voulez éviter une procédure, ne signez que par l'intermédiaire de la première agence avec laquelle la dame a signé un bon de visite, et faites-lui écrire en recommandé à l'autre qu'elle avait en fait déjà visité ce bien par l'intermédiaire d'une autre agence (ou que son mari l'avait visité pour elle, cela passera peut-être mieux). Même ainsi, vous n'êtes pas certain d'éviter les problèmes. Il y a des acheteurs complètement inconscients.
Thoveyrat |
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leeloo35
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 12:50:06
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Re-bonjour,
juste une petite remarque car je vois que les personnes qui m'ont répondues me perçoivent comme un fraudeur ... je suis là pour me renseigner, pas autre chose, de plus, les infos que j'ai mis dans mon mail cf paragraphe entre guillemets sont en partis issus de ce site universImmo.com (Y voit on plus clair du 13.11.2002). Je n'ai donc pas inventé ces informations.
Merci donc de ne pas m'agresser dans vos réponses.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 13:56:28
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leeloo35,
Personne ne vous prend pour un fraudeur.
Cependant, il y a eu plusieurs sujets dans le forum où les auteurs pensaient que le signature d'un mandat ou d'un bon de visite avec une visite ne pouvaient les empêcher de traiter en direct avec le propriétaire/visiteur.
Faites une recherche en sélectionnant le bouton en haut à droie du bandeau, en entrant certains mots-clés.
Vous aurez alors une idée des échanges précédents sur ce sujet.
Pour en revenir à votre question: Citation :
sur quels textes de loi vous basez vous pour me dire que je vais aller au tribunal ? Etes vous juristes, ou dans la profession immobilière ?
Réponse: sur aucun texte. L'acheteur a signé un bon de visite avec une agence. Celle-ci est en droit de réclamer son dû. Si vous signez avec cette personne en direct, l'agence, si elle apprend la vente, demandera sa commission, par voie amiable d'abord, puis au tribunal, car elle a en mains le bon de visite signé par l'acheteur.
Bien sur, au vu des 2 extraits de jugement cités plus haut, vous pourriez être tenté d'en arriver là, d'où mon message ci-dessus.
Prados |
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 17:28:42
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Par ailleurs, quand un tribunal accorde à l'agence sa commission (et là, il pourrait bien l'accorder à deux agences!), il arrive certes que l'acheteur, dont la mauvaise foi est mise en évidence, d'être condamné à payer une partie, mais normalement c'est au vendeur de payer, même s'il n'est pas au courant!!!
Donc, c'est à vous d'être très, très prudent avec cette dame qui n'a pas l'air "d'avoir tout le mal aux pieds", comme disait mon regretté père.
Thoveyrat |
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leeloo35
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 19:52:30
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bonsoir à tous,
une petite polémique sur les fameux bons de visite, ne s'agit t-il pas d'une invention des sociétés immobilières ? voila, ce que j'ai trouvé là-dessus, à réfléchir ...
"Le " bon de visite " est , depuis une vingtaine d'années , passé dans les usages de la profession.
Au même titre que certaines affiches rappellent l'obligation de détenir un mandat préalable à la négociation , il n'est pas rare de lire " la signature du bon de visite est obligatoire "
Et pourtant , dès 1978 une réponse ministérielle précisait :
" D'après les éléments d'information en sa possession , il semblerait que les textes législatifs et réglementaires régissant la profession d'agent immobilier ne fassent pas mention de l'existence d'un " bon de visite ".
Aussi M. Jacques DOUFFIAGUES demande -t-il à M. le Ministre de la Justice dans quelle mesure la signature éventuelle d'un tel " bon de visite " habituellement exigée par nombre d'agents immobiliers engage le signataire.
Réponse : Aucune disposition de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ne comporte de référence " au bon de visite ".
. LE BON DE VISITE ET L'ACQUÉREUR
Le bon de visite est une reconnaissance par l'acquéreur éventuel de la visite du bien par l'intermédiaire du professionnel. Il contient généralement une clause selon laquelle le visiteur s'engage , pendant un délai déterminé , à ne traiter l'achat que par l'entremise de l'agent qui a fait visiter le bien , et , ce même après expiration du mandat.
Cet engagement est assorti d'une clause pénale stipulant l'attribution de dommages et intérêts du montant de la commission prévue au mandat , à charge de l'acquéreur , en cas de non respect de son engagement contractuel.
Muni d'un tel document , de nombreux confrères ont tenté d'obtenir auprès d'acquéreur peu scrupuleux un dédommagement.
A ce jour , la jurisprudence bien établie met échec à tous recours intentés à l'encontre des signataires de ces bons de visite.
Les motifs sont nombreux , et découlent des dispositions d'ordre public de notre réglementation professionnelle
1. "Une telle clause est dénuée d'efficacité lorsque l'agent immobilier bénéficie d'un mandat stipulant que le paiement de la commission est à la charge du vendeur " (C.Cass 1ère chbre civ 2 mai 1978 et 27 janvier 1981).
En effet , dans ce cas , la clause est contraire aux dispositions de l'art 73 du décret du 20 juillet 1972 qui interdit à tout agent immobilier de recevoir , demander directement ou indirectement d'autres sommes que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat.
2. "La nature du bon de visite ne peut être assimilée à un engagement définitif d'acquérir impliquant l'aboutissement de la négociation ".
(TI Auxerre 4 janvier 1990)
3. "Le bon de visite ne peut contenir un engagement d'exclusivité en faveur du professionnel que le mandat (simple) consenti ne prévoit pas " (C Cass 1ère chbre civ 2 mai 1978).
4. "La clause du bon de visite qui impose au visiteur le paiement d'une indemnité si celui ci ne respecte pas son engagement n'est pas constitutive d'un engagement personnel de l'acquéreur , et , ne vaut pas mandat " (C.A.Versailles 29 juin 1990).
L'ensemble de ces motifs ont été , dernièrement , repris dans l'arrêt de la Cour d'appel d'Aix en Provence du 15 Février 1996 , publié dans notre bulletin SNPI de mars -avril 1997."
Par ailleurs , ce document n'est opposable au mandant , à qui l'agent immobilier doit justifier de son intervention , que si celui ci en a eu connaissance avant la vente.
Nous recommandons de faire contresigner par le vendeur présent ce bon de visite , ou , de lui en adresser la copie lors de l'envoi du compte rendu de mission."
Une seule agence envoie systématiquement un compte-rendu de visite et ce n'est pas celle concernée dans cette affaire.
Bien à vous
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