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 Sujet  |
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pung
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 30 sept. 2003 : 11:58:43
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Bonjour
Je viens de signer l'achat d'un appartement, or le syndic m indique
que pour toutes les sommes qui seront a recouvrir de l'ancien
propriétaire seront a ma charge et quitte a moi de les recuperer
aupres de mon ancien proprietaire.
Est ce legal ?
J ai refuse devant le notaire de signer une telle clause.
Est ce une clause abusive ?
Merci
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 13:20:04
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Etes-vous bien sûr que vous reproduisez fidèlement les propos du syndic ? Ne s'agirait-il pas plutôt des dépenses décidées dont le montant n'a pas encore été appelé auprès des copropiétaires ? Dans ce cas vous aurez effectivement à y participer quitte à vous faire rembourser par l'ancien copropriétaire. S'il s'agit en revanche des dettes de l'ancien propriétaire exigibles à la date de la vente, c'est à lui de s'en acquitter. Il n'y a pas de solidarité de droit, cette question est résolue depuis longtemps. De plus le syndic avait la possibilité d'exercer le privilège du syndicat sur ce qui était dû par le copropriétaire vendeur au titre de ses charges de copropriété, de sorte que la question ne devrait pas se poser, sauf pour des dettes anciennes. Les conventions particulières que vous passez avec votre vendeur sont inopposables au syndic qui n'a à considérer que deux choses : la date d'exigibilité de la créance du syndicat et l'identité du copropriétaire à cette date.
Cordialement
P.F. Barde |
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pung
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 14:31:15
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Oui vous avez raison, il s'agit des dépenses décidées dont le montant n'a pas encore été appelé auprès des copropiétaires.
Oui mais est ce normal que ce soit à moi de les récupérer de l'ancien propriétaire que je n'ai vu que 30 minutes le temps de la signature
de l'acte notarié ? (Le bien est passé par une agence)
Si l'ancien propriétaire déménage dans un autre pays, ca sera à moi de payer à sa place ????
Est ce normal ?
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 16:22:19
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Il aurait fallu consulter les compte-rendus des 2 dernières AG de la copropriété avant de signer le compromis, afin de mettre le remboursement de ces sommes noir sur blanc.
Maintenant, le propriétaire n'est pas obligé de vous les rembourser, il vous faut donc négocier à l'amiable.
Prados |
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pung
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 16:40:49
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Je suis d acord mais il n est pas precisé de somme sur les comptes rendus.
mais est ce normal de proceder ainsi ?
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Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 17:10:49
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Oui, c'est normal.
Vous pourrez imposer à votre vendeur de vous rembourser, même par voie judiciaire si nécessaire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 23:22:59
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Les sommes en question peuvent être :
1 > soit des charges courantes du syndicat (salaires gardien, eau, électricité, chauffage, etc.)
2 > soit des travaux importants qui auraient été votés avant la vente mais qui vont être exécutés après la vente
Pour les charges courantes, le syndic effectue en principe 4 appels de provisions le premier jour de chaque trimestre (1er janvier, 1er avril, etc.), pour un exercice courant du 1er janvier au 31 décembre. Si vous avez signé la vente le 20 août, le vendeur avait à sa charge le paiement des trois premiers appels et vous avez à régler celui du 1er octobre.
Si vous avez acheté le 20 juin, le vendeur devait payer les deux premiers appels (janvier, avril), vous, acheteur, les deux derniers.
Les comptes arrétés le 31 décembre 2003 seront diffusé en février 2004 et c'est à ce moment que la répartition précise peut être faite entre vendeur et acquéreur. Il peut y avoir des conventions particulières à ce sujet dans l'acte de vente. Le notaire n'aura pas manqué de vous les préciser.
Pour les travaux importants qui auraient été votés, vous devez régler les appels effectués par le syndic après la signature. Mais sur ce point encore il y a, le cas échéant, des conventions dans l'acte de vente. Si le vendeur s'est engagé à en supporter le coût, le notaire a certainement veillé à ce que les fonds nécessaires soient réservés.
Je crois comme Barde que vous appréciez mal la situation. Vous n'êtes pas le seul acquéreur dans ce cas. En effet les mécanismes adoptés diffèrent d'une vente à l'autre. C'est une curieuse conception de la protection des "consommateurs" qu'on a dans ce domaine.
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Megatouf
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 14:36:36
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Bonjour Pung,
J'ai le même problème que vous. Je me suis acquittée de charges alors que c'était à l'ancien propriétaire de les payer (puisque ça concernait des travaux et que la promesse de vente en faisait cas). Bref, Le plus fort, c'est que l'ancien propriétaire s'est acquitté de tout ce qu'il devait. Lorsque j'ai demandé au syndic de me rembourser; il m'a dit qu'il fallait que je vois avec l'ancien proprio pour le remboursement bien que ce dernier présente un solde créditeur auprès de la copro! Sur ce, j'ai appelé mon notaire qui m'a confirmé que ce n'était pas à moi de payer les dites charges et que par un jeu d'écriture le syndic n'avait qu'à me rembourser. 8 mois après je n'ai toujours rien.... Morale de l'histoire : les syndics sont comme les impots; lorsque vous en devez ils savent vous les réclamer; dans le cas inverse... silence radio. Et après ils s'offusquent lorsque nous les traitons d'escrocs!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 15:13:19
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Si vous avez un président de conseil syndical sérieux,
si la situation est telle que vous la décrivez
si elle est relativement ancienne
Je vous suggère de saisir le président et de lui demander de procéder à une vérification de la comptabilité de l'immeuble et particulièrement des comptes de cette mutation de lot.
Le fait de demander le paiement de travaux à un acquéreur alors qu'ils ont été payés par le vendeur au moment de la vente peut résulter d'une erreur. La persévérance dans une telle erreur ferait apparaître des risques réels pour la gestion financière du syndicat, question qui intéresserait l'ensemble des copropriétaires.
Ceci étant : à quelle date la vente a-t-elle été réalisée ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 18:43:48
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Le problème posé est celui de l'information de l'acheteur. Pour un bien en copropriété cette information est relativement complexe et toute une éducation est à faire :
- L'acheteur : trop souvent il méconnaît le fonctionnement d'une copropriété et omet de s'enquérir de certaines données, ou s'il le fait, il s'accomode d'approximations verbales.
- Le vendeur : soit il ne sait pas lui-même, soit il rechigne à informer. "Oui, j'ai tous les papiers du syndic, ils sont rangés dans les cartons, je pourrais les sortir, mais pas aujourd'hui, je n'ai pas le temps, il faut que je les cherche, vous devriez demander au syndic, il vous répondra". Bien, sûr, le syndic ne répondra jamais à un tiers et considère à juste titre que c'est au copropriétaire de communiquer les informations qu'il a reçues du syndic.
- L'agent immobilier : il serait comme professionnel le plus à même de poser les bonnes questions pour renseigner l'acheteur comme il le faudrait. Mais plusieurs choses peuvent l'en empêcher. Ce peut être un pur commercial simplement apte à forcer les portes pour extorquer des mandats et fourguer sa marchandise en faisant l'article, connaissant aussi bien la gestion immobilière qu'un vendeur de voitures d'occasion connaît la mécanique. Parfois, il croit savoir et raconte n'importe quoi. Souvent il ne sait pas, mais sait improviser. Même s'il est compétent, ce qui arrive tout de même, il se heurte au vendeur réticent ou incapable de donner les renseignements nécessaires et comme il y a plusieurs agences chargées de négocier le même bien qui n'ont rien demandé au vendeur, ce dernier ne comprendrait pas ce que veut cet huluberlu qui le cuisine comme s'il était en garde à vue.
- Le syndic : il répond consciencieusement au questionnaire du notaire, délivre rarement de double au vendeur et jamais à l'acquéreur, ce qui n'est d'ailleurs pas son rôle. Mais cela se fait trop tard, alors que le compromis a été établi.
Cordialement
P.F. Barde |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 20:25:56
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P.F.Barde,
Je profite de votre excellent message pour faire passer un message à Universimmo:
N'y aurait-il pas là une très bonne occasion d'avoir un petit dossier sur le site, afin que chacun, vendeur comme acheteur, puisse connaitre ses devoirs et obligations lors de la vente d'un lot en copropriété?
Prados |
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pung
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 14:23:18
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Merci pour tous ces precieux conseils.
Je vais attendre de voir et j aviserai en consequence...
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 03 oct. 2003 : 16:21:21
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Précautions à prendre en cas de vente d'un lot en copropriété :
Pour le vendeur, si vous êtes perdu, ne pas hésiter à demander au Syndic les étapes de cette vente qui le concernent(un petit coup de fil, en proposant de rappeler plus tard dans la journée ou le lendemain pour qu'il ait le temps de répondre à vos questions quand il n'est pas plongé dans un autre dossier...) Mieux vaut prévenir que guérir un litige ou une incompréhension.
Pour l'acquéreur, prendre contact avec le Syndic. J'insiste ! Ces trois dernières années, je n'ai vu que 5 futurs copropriétaires venir se renseigner avant de signer !!! Nan, le Syndic n'est pas forcément un affreux méchant, on n'attrappe pas les mouches avec du vinaigre, voilà tout. Appelez le quelques temps à l'avance et si vous avez le standard, laissez clairement le message ainsi que vos coordonnées, demandez un rendez-vous, celà laissera le temps au gestionnaire pour préparer les infos. Mieux vaut un nouveau copropriétaire bien renseigné, plutôt que quelqu'un qui tombe des nues et pique une grosse colère quand il découvre la réalité !
Il s'agit de votre argent, ne perdez pas de temps à déterminer qui est sensé vous renseigner si vous voulez des infos, prenez les devants, allez à la pêche aux renseignements, présentez-vous.
Le Syndic retourne au notaire le questionnaire de mutation que celui-ci lui a demandé, et les sommes provisionnées qui peuvent parfois paraître trop importantes, ont une raison d'être :
1/Position de compte : le trimestre en cours, s'il n'est pas encore réglé (la date de vente indiquée par le notaire n'est pas systématiquement respectée, la vente peut être repoussée par exemple, etc...) Le prorata temporis sera remboursé ensuite.
2/ Provision en attente de clôture des comptes de la résidence :le budget de l'année peut être dépassé, le Syndic doit donc prendre des précautions en cas de vente. Même chose que pour le 1/ : remboursé ensuite si pas de dépassement
3/Quote-part des travaux votés par le vendeur, qui sont à sa charge sauf stipulation contraire (arrangement entre vendeur et acquéreur précisé sur la notification de vente)
Le fonds de roulement sera remboursé au vendeur et appelé à l'acquéreur.
Si le décompte du Syndic est correctement effectué, il y a peu de chances que l'acquéreur se retrouve dans votre cas, cher pung, ou alors il me manque des infos...
Si les sommes réclamées par le Syndic lors de la vente ne sont pas réglées, ce dernier a la possibilité de faire une opposition sur la vente, et de refuser de délivre le certificat article 20...
Pourquoi ? Pour éviter de se retrouver avec un solde débiteur du compte vendeur, qu'il devra justifier et ne récupèrera probablement pas et devra donc appeler au nouveau propriétaire...
Moralité, je préfère supporter la colère (sachant que qui dépasse les bornes s'expose à un sérieux retour de flamme) d'un futur propriétaire pressé d'entrer dans les lieux,qui ne comprends pas pourquoi je bloque la vente, plutôt que lui annoncer que le charmant vendeur lui a laissé en cadeau une ardoise à régler...
Précision importante : le vendeur savait pertinemment qu'il avait des charges à régler... Ou sa mémoire est sélective tout comme celle de mon turbulent neveu de 6 ans... Un peu facile de jouer les ingénus dans ce cas là. Alors, qui est l'escroc ?
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