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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 30 sept. 2003 : 12:59:36
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Bonjour
Je suis locataire depuis août 2002 d'un appartement a Paris géré par un gestionnaire de biens.Cette année il y a eu une augmentation de loyer selon l'indice a la contruction.Les charges locatives s'elevaient jusqu'a maintenant à 53 euros (l'immeuble est tres simple,il n'y a rien,pas d'ascenseur.....juste une femme de ménage une fois par semaine ).La semaine dernière nous avons recu une regularisation des charges sur les 3 dernières années ;soit un montant de 1400 euros pour les locataires etant dans l'immeuble depuis trois ans !)Pour ma part la regularisation s'eleve a 250 euros (prorata....) et a partir de ce mois ci (octobre 2003) on nous demande 102 euros de charges locatives mensuelles.Cette année mon loyer aura donc augmenter de 120 euros !!!! est -ce normal ? ai-je un recours ?
Merci de me repondre si vous avez la reponse
bonne journée
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Vous avez déjà eu une régularisation des charges alors ?
Avant celle des 3ans ...
Votre bailleur a-t-il justifié cette augmentation par une copie des taxes foncière ou copie des factures "prouvant" les charges ?
Mallo
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 13:21:25
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Ce n'est pas votre loyer qui a augmenté dans les proportions que vous nous indiquez, mais le montant de votre provision pour charges.
L'augmentation du loyer proprement dit est encadrée par le jeu de l'indice moyenne du coût de la construction (si prévue expressément dans le bail, cf. art. 17, d) loi de 1989).
L'augmentation de la provision (ou, plus généralement, l'ajustement) dépend du montant des charges dites locatives de l'exercice précédent (cf. art. 23, al. 3 loi de 1989).
Estimez-vous heureuse que votre bailleur agisse de la sorte. Vous lissez ainsi vos provision et vous n'aurez pas de surprise désagréable in fine.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 14:13:45
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Il n'empeche que
a) d'une part, Lolote 75 ne devrait pas recevoir une regularisation de charges proratisee mais bien un detail des charges depuis son entree dans les lieux,
b) d'autre part, cette regul me semble enorme surtout compte tenu de la "simplicite" de l'immeuble.
Par exemple, est-ce que le chauffage est commun ou bien individuel ?
Je ne suis pas specialiste ni professionnelle, mais je vous conseillerai de reclamer les justificatifs (vous avez le droit a la consultation des documents), bien etudier tous les postes de cette regularisation (il y a des charges proprio / locataires avec des % de repartition) et egalement de bien verifier les dates de cut-off.
Normalement, les charges sont regularisees annuellement mais le proprietaire peut revenir 5 ans en arriere.
Si tous les calculs sont corrects, il faudrait que vous (+ egalement les autres locataires) demandiez un etalement de paiement !
C'est pas une obligation mais avoir a sortir 1,400 euros d'un coup peut faire mal pour des menages.
Tenez nous au courant ...
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 14:43:42
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Pour l'essentiel, le dernier message de Joulia n'est pas exclusif du mien.
En revanche, et jusqu'à plus ample informé, l'étalement des somme ne constitue pas un droit pour le preneur (mais il peut être accordé à titre "commercial" par le preneur).
Pour qu'il en aille autrement, il conviendrait, d'une manière ou d'une autre, que l'affaire vienne devant le tribunal et, alors, dans le cadre des pouvoirs qui sont les siens, le juge pourra juger que les sommes en cause seront étalées.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 15:47:01
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Je pense aussi que cette somme, ajoutée aux charges que vous payez déjà, est bien importante, sauf si elle comprend le chauffage.
Thoveyrat |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 16:18:22
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lolote75,
Pour info, dans un immeuble 1930 simple mais bien entretenu, sans gardien, ni ascenseur mais chauffage collectif et eau chaude individuelle, je fais payer à mon locataire 60 euros de provisions de charges mensuelles, et je leur rends environ 50 euros lors de la régularisation annuelle.
Soit coût réel pour le locataire égal à 670 euros/an et 58.33 euros mensuels, pour un 2 pièces de 37 m².
Prados |
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 17:45:09
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Tout d'abord merci a tous d'avoir pris le temps de me repondre.
Je precise que bien evidemment le chauffage est individuel;il n'est donc pas compris dans les charges !
Merci
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 17:53:38
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Bonjour Antoine
J'aimerais comprendre un peu plus precisement ce que vous entendez par :
L'augmentation de la provision (ou, plus généralement, l'ajustement) dépend du montant des charges dites locatives de l'exercice précédent (cf. art. 23, al. 3 loi de 1989).
Cela veut-il dire,que comme le loyer,l'augmentation des charges est soumise a un indice?
Merci beaucoup
Laurence
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 18:17:23
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Bonjour Antoine
J'aimerais comprendre un peu plus precisement ce que vous entendez par :
L'augmentation de la provision (ou, plus généralement, l'ajustement) dépend du montant des charges dites locatives de l'exercice précédent (cf. art. 23, al. 3 loi de 1989).
Cela veut-il dire,que comme le loyer,l'augmentation des charges est soumise a un indice?
Merci beaucoup
Laurence
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 19:38:36
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Laurence,
Ce n'est pas ce que j'ai tenté, mal sans doute, d'expliquer.
Lors de vos versements mensuels, vous réglez, non seulement le montant du loyer, proprement dit, mais également, vraisemblablement, une provision pour charges.
Soit des versements mensuels de 1 100,00 euros se décomposant comme suit :
1 000,00 au titre du loyer et
100,00 au titre de la provision pour charges.
L'augmentation du loyer se fera, le cas échéant, conformément à l'évolution de l'indice "moyenne" du coût de construction, c'est à dire sur 1 000,00.
Quant à la provision pour charges (pour 100,00), il est de l'intérêt de chacun qu'elle soit ajustée périodiquement (cf. art. 23 de la loi de 1989).
Par exemple, pour l'exercice 2002, vous avez versé 1 200,00 (100,00 x 12). Si le montant total des charges qui vous incombe réellement, pour cet exercice est de 1 320,00, le montant de la provision, pour l'exercice 2003, doit pouvoir être porté à 110,00.
Idem, lorsque le montant effectif des charges diminue.
Par ailleurs, dans votre cas, vérifiez si des travaux non locatifs, par exemple, mais aussi la taxe foncière ..., n'auraient pas été intégrés dans les justificatifs fournis.
De même vous disposez d'un accès aux pièces justificatives du décompte (cf. art. 23, in fine, de la loi de 1989).
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 oct. 2003 : 10:04:38
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Merci pour votre aide et vos conseils avisés !
Je vais tenté d'obtenir des details quant à l'augmentation des charges locatives auprès de mon agence....
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 11:10:01
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Bonjour,
Me revoila après consultation du details des charges....enfin tentative de consultation car le gestionnaire de biens qui s'occupe de mon immeuble ne s'est guère montré coopérant....La seule chose que j'ai pu savoir c'est qu'entre 2000 et 2003 l'augmentation des charges communes générales s'élève a 7279 euros (soit 47 750 francs !).Ces charges inclus apparement l'entretien de l'immeuble (depannage electrique) 110.03 euros, les produits d'entretien 730.51 euros, deratisation et travaux divers...soit depenses (montants repartis) totales de 20439.96 euros au lieu de 13159.64 euros en 2000 .
J'aimerais pouvoir rencontrer quelqu'un a qui montrer mes documents,peut etre une association ? est-ce que quelqu'un peut me renseigner? Merci encore !
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 12:45:38
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Bonjour Lolote,
Voici un lien qui vous detaille quelles sont les charges que le proprietaire peut recuperer aupres des locataires (car la liste des charges est limitative : celles qui n'y sont pas mentionnées ne peuvent pas être facturées au locataire).
▫ Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp ) ou directement aupres du site de legifrance :
http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/1501030808-NXLOG033.html#DebutFXLOG088
Pour toute information, adressez-vous:
- au centre d'information sur l'habitat agréé par l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) le plus proche de votre domicile,
- à la direction départementale de l'équipement (DDE),
- à une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires (mais la, peut pas + vous renseigner; je suppose que votre mairie peut eventuellement vous donner une info).
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 16 oct. 2003 : 00:48:43
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Bonjour, c'est encore moi.....Donc, le gestionnaire de patrimoine me propose un rendez vous la semaine prochaine pour la présentation des factures concernant la hausse des charges locatives...c'est une bonne chose!Entre temps j'ai discuté avec la gérante du bar qui se trouve au rez-de-chausée de l'immeuble, qui me dit que consommation d'eau de son bar est incluse dans les charges locatives...est-ce normal?
bonne journée!
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 oct. 2003 : 19:27:11
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Bonjour, je suis allée au rendez vous qui m'a été fixé par le gestionnaire de patrimoine pour consulter le détail de dépenses concernant les charge locatives.Il apparait que dans les charges incombant aux locataires,en plus de l'electricité ,de l'eau froide, du salaire de l'employée d'immeuble (sorties des poubelles et balyage hebdomadaire de l'escalier),la taxe de balayage, qui me semble normal sont inclus : la taxe foncière,les produits d'entretien (pour un montant de 200 euros tous les 2 mois environ!), le réparation de l'électricité des parties communes qui ne fonctionnait pas dans le hall d'entrée (changement d'une douille 110 euros !), la réparation de la porte d'entrée qui grince (graissage 110 euros), le dératisation, la vérification du groom (!), la dépose d'un réservoir joker(c'est quoi? en tout cas 275 euros), le remplacement de la colonne montante d'eau froide, le dégorgement du syphon de sol, la réfection des souches (c'est quoi? en tout cas 11000 euros!!!), et les travaux de plomberie et autres effectués dans les appartements...Tout cela me semble être trés abusif, j'ai donc repris rendez-vous à l'ADIL mais comment faire reconnaître ces abus au gestionnaire de patrimoine ? Comment faire (...parce qu'en plus c'est en train de devenir un travail a temps complet pour moi, c'est epuisant)
cordialement !
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 28 oct. 2003 : 22:46:55
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Il est clair que dans la liste que vous indiquez figurent des frais qui ne sont pas des charges récupérables au sens de l’article 23 de la loi de 1989 et du décret 87-713 qui en est le décret d’application.
Je vous suggérerais de les pointer en regard de l’annexe de ce décret avant votre RdV à l’ADIL.
Seules sont récupérables les charges qui figurent strictement dans cette annexe. Les autres sont pour le portefeuille du bailleur.
▫ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
▫ Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
▫ Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 oct. 2003 : 12:36:35
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merci
Savez vous s'il existe un service juridique qui pourrait nous aider en nous permettant d'avoir plus de poids face au gestionnaire qui n'est pas trés coopérant,nous sommes environ une dizaine a contester ces charges.Comment pouvons nous faire ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 oct. 2003 : 16:50:22
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Lolote75,
Voyez le sujet suivant sur les associations de locataires : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=5909 .
Il n'est pas difficile de monter une telle association au niveau local de votre immeuble en s'adossant à une association nationale, qui vous y aidera.
La simple annonce à votre bailleur de la constitution à venir d'une association (cf. articles 41 ter et suivants de la loi de 1986, texte pour lequel un lien figure dans le sujet 5909 précité) ou de la prochaine saisine par vous -à titre individuel ou avec votre association future - de la commission départementale de conciliation (articles 41 et 41 bis de cette même loi) est susceptible de faire s'adoucir votre proprio.
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lolote75
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 oct. 2003 : 17:48:11
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je pense contacter une de ces associations avant la fin de la semaine...Merci encore et encore !
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