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 Sujet  |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 05 oct. 2003 : 18:06:28
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Bonjour,
Il y a 6 mois, j'ai signé un compromis de vente sans exclusivité pour la vente de mon immeuble. Le mandataire est resté muet durant 5 mois, sans demander les états parasitaires et autres formalités, indispensables et obligatoires avant signature de compromis me semble t-il .
Il y a 3 semaines la mandataire me tél, fait visiter une partie de l'immeuble, et apprend qu'un autre client est sur le coup.
3 jours plus tard, le mandataire m'envoi en recommandé AR à signer le compromis aux conditions du mandat, signé de l'éventuel acquéreur et du mandataire; je comprends par la suite qu'il s'agissait pour lui d'une opportunité de vente.
A ce jour, je reçois une deuxième lettre AR, avec chantage : vendre ou payé des frais indemnité compensatrice deavant un tribunal!
1) Ces méthodes boiteuses sont elles fréquentes ?
2) Les actions en justice sont elles dans ce cas en faveur du mandat ou mandataire ?
NB: le compromis que je n'ai pas signé, a été signé d'une part sans états sanitaires, sans mentions de dépot séquestre et d'autre part, je n'ai jamis pris connaissances des conditions spéciales, qui semble t-il doivent être paraphés
Merci de vos sentiments
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 19:46:00
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Le mandataire est resté muet durant 5 mois, sans demander les états parasitaires et autres formalités, indispensables et obligatoires avant signature de compromis me semble t-il .
Les etats parasitaires ne sont fait en general qu'entre le compromis et l'acte de vente. Jamias avant le compromis.
Il y a 3 semaines la mandataire me tél, fait visiter une partie de l immeuble, et apprend qu un autre client est sur le coup. br / 3 jours plus tard, le mandataire m envoi en recommandé AR à signer le compromis aux conditions du mandat, signé de l éventuel acquéreur et du mandataire je comprends par la suite qu il s agissait pour lui d une opportunité de vente. br / br / A ce jour, je reçois une deuxième lettre AR, avec chantage : vendre ou payé des frais indemnité compensatrice deavant un tribunal!
si le mandat est encore valable car certains ne durent que 3 mois, si le mandataire vous presente une offre signee par un acheteur potentiel au prix du mandat, vous ne pouvez refuser, sous peine de devoir payer en indemnites le prix de la commission definie dans le mandat.
1 Ces méthodes boiteuses sont elles fréquentes ?
Je ne sais si ces methodes sont boiteuses. C'est aussi a vous de talonner le mandataire pour qu'il s'occupe de vendre votre bien le plus vits possible. C'est pour cela qu'en general un mandat de vente est d'une duree de 3 mois.
2 Les actions en justice sont elles dans ce cas en faveur du mandat ou mandataire ?
Avec les elements donnes dans votre message, le mandataire semble respecter parfaitement les obligations du mandat. Je ne vois quels reproches vous pourriez leur faire.
Avez-lu clairement toutes les lignes du mandat que vous avez signe?
Si oui, en quoi estimez vous que le mandataire n'a pas rempli les conditions definies dans le mandat?
Prados |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 20:35:58
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concernant l'état parasitaire (termites), il ne peut pas être fait avant la signature de l'avant contrat puisqu'il n'est valable que 3 mois.
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 22:03:24
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Les etats parasitaires ne sont fait en general qu'entre le compromis et l'acte de vente. Jamias avant le compromis.
C'est bien là le pb: en général par la profession ?
Décidement, je dois mal interpreter les propos du notaire et du texte de loi (7/2/96 qui stipule noir sur blanc que cet état doit être annexé au compromis),? D'ailleurs, il me semble plutôt logique ?
La loi Carrez est claire : dès l'avant contrat la surface doit être mentionné sous peine de nullité de l'acte !!
Et concernant les 10 % non versés à la signature du compromis ?
Non,je n'ai jamais lu les lignes du mandat,et il sera difficile de prouver le contraire !
Ce que je sais lire ce sont les textes de loi qui me semblent appliqués à la légère par une bonne partie des vendeurs de biens. Cela commence a me passionné !!
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 23:00:08
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Bregpatek,
Que cherchez-vous au juste?
Vous mettez un bien en vente, vous madatez une agence pour vendre ce bien. Cette agence vous touve un acheteur aux conditions definies dans le mandat.
Je ne comprends pas la finalite de refuser ce compromis.
Prados |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 05 oct. 2003 : 23:46:31
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Prados, moi non plus je ne comprends pas la finalité.
D'autre part, pourquoi n'avez vous pas lu le texte du mandat que vous avez signé?
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 08:56:57
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Je cherche à comprendre l'ordre des choses; ce que probablement une bonne partie de cette profession ce moque un peu, voir beaucoup ! vendre , oui, mais à qui je veux: c'est bien ce que dit le mandat de non exclusivité !
Je pense qu'il doit y avoir pléthore de cas similaires, où lorque le mandataire sent l'affaire lui passer sous le nez, il fait signer en urgence , et n'importe comment le compromis à un acquéreur potentiel.
Je ne pense pas qu'il s'agisse d'une course, où le plus rapide à dire "j'ai un acheteur " l'emporte !!
Ce que je veux démontrer, c'est cette procédure inadmissible. On ne peut pas faire signer un compromis avec des éléments manquants aussi importants que l'état parasitaire et les 10 % séquestre, pour se réserver la vente !!
Il y a des procédures à respecter, le nom et prénom d'un éventuel acquéreur ne suffit pas !!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 09:43:39
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Bregpatek,
• L’état parasitaire n’est pas exigible aux stades préalables à l’acte authentique comme vous l’avancez : cf. loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages en son article 8 :
Citation :
Article 8
En cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.
Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'état parasitaire.
Texte complet de cette loi :
url=http://www.legifrance.gouv.fr/citoyen/jorf_nor.ow?numjo=EQUX9701897L
• Il en va différemment pour l’amiante, le constat devant être fourni dès le stade de la promesse de vente ou d’achat, ceci en application de l’article 10-1 du décret du 7 février 1996 (décret de cette date, et non loi comme vous le mentionnez) :
Citation :
Article 10-1
Les propriétaires des immeubles mentionnés au second alinéa de l'article 1er produisent, au plus tard à la date de toute promesse de vente ou d'achat, un constat précisant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés à l'annexe au présent décret. Ce constat indique la localisation et l'état de conservation de ces matériaux et produits.
Ce constat ou, lorsque le dossier technique "amiante" existe, la fiche récapitulative contenue dans ce dossier constitue l'état mentionné à l'article L. 1334-7 du code de la santé publique.
Texte complet de ce décret : http://aida.ineris.fr/textes/decrets/text0457.htm
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 16:45:00
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• Il en va différemment pour l’amiante, le constat devant être fourni dès le stade de la promesse de vente ou d’achat , ceci en application de l’article 10-1 du décret du 7 février 1996
Autre élément: Un mandat doit être signé au lieu du mandataire: est ce vrai ? il semblerait qu'un article de loi parle d'annulation de mandat en cas de contrat signé au domicile du mandat ? ( n'ayant dans ce cas pas les termes de dénonciation de contrat) ?
Cela commence à faire beaucoup d'erreurs
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yayon
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 17:54:48
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Effectivement le mandat doit être signé et par le mandant et par le mandataire sous peine de nullité. Il doit en outre comporter une numéro d'enregistrement (similaire à celui enregistré dans le registre des mandats tenu par le mandataire.
Quant à la nullité d'un mandat signé au domicile du mandat cela peut etre envisagé si la possibilité d'un délai de retractation (7jours) dudit mandat n'a pas été signalé (clause, coupon joint au mandat . . .).
De plus vous devriez avoir en votre possession un double de ce contrat.
Quant au fait que le mandataire n'ai pas pris 10% d'acompte c'est tout à fait normal car si l'agent immo l'avait fait il aurrai été en totale contradiction avec la loi SRU.
yayon |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 18:29:56
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Merci yagon pour cet élément important !
Effectivement, le mandat a été signé au domicile, et je n'ai pas eu possibilité d'un délai de retractation (7jours) (clause, coupon joint au mandat?) .
Je pense que l'élément visé à toute son importance.
Car je crois qu'on ne vend pas pour 200 000 euros, comme on vend des surgelés !
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 18:40:33
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Bregpatek, c'est l'acheteur qui bénéficie d'un délai de rétractation, pas le vendeur.
Prados |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 18:42:57
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On parle du mandat, pas du compromis !
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 22:22:02
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Le démarchage à domicile est régi par les dispositions des articles L 121-21 à L 121-33 du Code de la Consommation ( http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/RechercheSimplePartieCode?commun=CCONSO&code=CCONSOML.rcv ). La proposition faite selon ce mode de la signature d'un contrat de vente relève de ces dispositions notamment pour ce qui est du délai de rétractation.
Bregpatek,
Reste à voir si le mandat qui vous fut proposé résultait bien d'un démarchage au sens des articles précités du Code de la Consommation. Je ne pense pas que le seul fait qu'il ait été signé à votre domicile et non dans les bureaux du mandatire, ce qui nécessiterait preuve, puisse prouver, en soi, le démarchage.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 oct. 2003 : 23:55:51
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Si au bout de cinq mois vous n'aviez toujours pas trouvé acquéreur, c'est que votre bien était difficile à vendre en raison de ses caractéristiques ou qu'il était offert à un prix supérieur au prix du marché. Si l'agent immobilier avait pu trouver un acquéreur avant, il l'aurait fait signer. Le fait qu'un acheteur se soit présenté juste après qu'une autre personne ait manifesté son intérêt ne peut être que le fait du hasard : la fameuse loi des séries. Il n'est pas absolument pas possible de forcer quelqu'un à s'engager dans un achat immobilier aussi facilement : l'agence n'a pas trouvé un pigeon en deux jours simplement pour éviter que l'affaire lui échappe. Ne rêvons pas.
Vous êtes bien obligé d'accepter l'acheteur présenté par l'agent immobilier. La seule raison qui pourrait vous empêcher de le faire serait que la solvabilité de l'acheteur n'aurait pas été étudiée avec suffisamment de soin.
Je peux comprendre votre irritation en ce qui concerne la désinvolture ou le manque de professionnalisme de votre mandataire, mais je ne comprends pas que vous refusiez de vendre, au prix du mandat, pour de telles questions de forme, surtout après cinq mois sans avoir reçu de visiteur. Vous avez une occasion, tenez la, elle ne se représentera peut-être pas de sitôt.
Cordialement
P.F. Barde |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 08:43:49
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Oui, mais le hic est d'avoir sous le coude ce deuxième acheteur , avec, bien évidemment, un prix supérieur. Je devrais avoir sa réponse sous 8 jours, ce n'est pas un rapide (lui !).
Quant au fait de prouver le fait de démarchage à domicile, cela est très facile, le mandat est signé dans mon petit village, à mon domicile, et cerise sur le gateau, avec preuve écrite de l'ancien agent travaillant pour cette agence !
Le problème n'est pas de savoir si j'ai le droit ou pas de refuser de vendre: le droit , je l'ai ! je signe avec qui je veux; par contre, ce qui est moins évident , c'est le fait d'avoir un mandat qui me semble quaduc, et qu'une procédure pourrait être longue, et au bénéfice de qui ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 12:43:20
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Si vous donnez mandat de vente, vous ne vendez pas avec qui vous voulez, vous êtes tenu de vendre à l'acheteur qui est présenté par le mandataire s'il accepte d'acheter dans les conditions fixées par le mandat. La question qui se pose est celle de la validité du mandat. Si la possibilité de rétractation pendant sept jours ne vous a pas été exposée, il peut y avoir irrégularité de nature à annuler le mandat.
Vous aurez peut-être juridiquement raison. Mais votre comportement vis à vis de l'agent immobilier me semble tout aussi douteux que celui que l'on reproche bien souvent à ces professionnels. Pour caricaturer, je résume votre position ainsi : les agents immobiliers sont des voleurs, ce qui me donne le droit de les arnaquer.
Au mieux, vous l'emportez et vendez au-dessus du prix escompté en direct.
Au pire, vous refusez de signer avec l'acheteur présenté par l'agence, le deuxième dont vous attendez la réponse ne donne pas suite, le premier à réception de votre refus va voir ailleurs et vous êtes assigné par l'agence à qui vous devrez donner sa commission.
Cordialement
P.F. Barde |
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bregpatek
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 14:01:10
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Oui, vous avez tout à fait résumé la situation.
Il n'est pas question de voleur, mais de vendeurs, qui coute que coute veulent récupérer de l'argent, que ce soit ayant effectivement accompli un travail en accord avec la réglementation ou pas !
Je pense qu'il exsite de vrais professionnels de l'immobilier, mais probablement par cette agence avec qui j'ai traité. Il ne suffit pas d'avoir accompli 3 H OO de trvail, pour gagner 13000 euros ! Je pense que la compétence peut être rémunérée; il semble être plus facile de vendre un bien immobilier qu'une automobile, c'est peut être là la question ?
Mandat non conforme, constat amiante non présenté, compromis incomplet... où est le professionnalisme qui justifierait de gagner 13000 euros ?
Je pense qu'un agent immobilier digne de ce nom ne doit pas manquer à ces actes !!
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 oct. 2003 : 23:08:34
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C'est vrai que beaucoup de professionnels manquent de sérieux. Mais le principal, et la vraie raison d'être d'un agent immobilier, est tout de même de trouver un acheteur, ce que le vôtre a fait. Je pense qu'il serait préférable de ne pas chercher des prétextes pour l'évincer et signer le compromis avec l'acheteur présenté, après cependant vérification attentive des garanties de solvabilité présentées, ce qui ne vous empêchera pas de faire par la suite toute la contre-pubilicité que mérite cet agent insuffisamment professionnel.
Cordialement
P.F. Barde |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 oct. 2003 : 02:12:58
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Bregpatek,
je ne suis pas du tout de votre avis, et avec tout le respect que je vous dois, ce qui vous enquiquine dans cette histoire, c'est d'etre oblige de vendre a l'agence alors que vous avez un acheteur avec lequel vous gagnerez plus.
Or, l'agence ayant signe une promesse avant que vous n'en ayez signe une avec votre acheteur, vous etes dans la mouise, et vous aimeriez trouvez toutes les raisons du monde, aussi pinailleuses soient-elles, afin de faire que l'agence ne remporte pas cette vente.
Soit! c'est comprehensible, et j'aurais, je dis bien j'aurais, peut-etre eu la meme reaction que vous.
Mais enfin, soyez pragmatique, et bon perdant.
A force de vouloir le beurre, l'argent du beurre, la monnaie et la fille du cremier, on peut finir par tout paumer.
Prados |
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