****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Notre copro a engagé une action en justice contre son ancien syndic pour une faute caractérisée et inconstestable (de notre point de vue), du fait de son inaction.
Je souhaite connaître la tendance dominante des tribunaux en la matière lorsque la procédure va au bout.
En effet, selon mes informations les Tribunaux se montreraient plutôt frileux à l'égard de cette profession dans ce cas, soucieux de voir les primes d'assurance responsabilité professionnelle, finalement supportées par les copropriétaires, rester relativement faibles.
Cet argumentaire me semble plutôt douteux lorsque l'on sait ce qui s'est passé il y a quelques mois avec les professions de santé.
Les internautes ayant déjà vécu cette situation (et les juristes professionnels)pourraient ils éclairer ma lanterne ?
Je pense qu'il est très difficile de dégager une règle générale en la matière. Les jurisprudences dont vous pourrez avoir connaissance devront être étudiées soigneusement et vous devrez vérifier si les cas jugés sont bien similaires au vôtre.
Les difficultés que peuvent rencontrer des copropriétés pour faire condamner leur ancien syndic peuvent résulter de ce que les manquements reprochés ne sont pas forcément juridiquement évidents à qualifier. Un syndic inefficace n'est pas automatiquement un syndic fautif. Il sera simplement sanctionné par le non renouvellement de son mandat. Les copropriétaires ont trop souvent tendance à tout attendre de la justice. Exemple : le syndic a mis dix jours pour faire réparer une fuite, sans gravité particulière, sur une canalisation. Il aurait pu le faire dans un délai de deux jours. Les copropriétaires sont fondés à le lui reprocher. Mais un tribunal jugera-t-il automatiquement qu'il y a eu carence du syndic ? La canalisation a tout de même été réparée. Autre exemple. Un restaurateur vous sert un très mauvais repas. Vous êtes avec raison très mécontent. Mais un éventuel recours devant un tribunal n'aurait aucune chance d'aboutir : on vous a servi les plats commandés au prix indiqués sur la carte et n'avez pas souffert d'intoxication alimentaire. Une mauvaise note attribuée par Gault et Millau est une chose, une condamnation par un tribulal en est une autre.
Avant de faire appel à la justice, avez-vous tenté un recours amiable avec l'assurance en responsabilité civile du syndic ?
J'ai connaissance d'une grosse copropriété en difficulté comportant environ trois cent logements. Le précédent syndic s'était laissé débordé par le nombre et la complexité des contentieux à mener. La copropriété a choisi comme nouveau syndic un gros cabinet parisien dont le service contentieux est particulièrement efficace et grâce auquel un redressement financier a pu être amorcé. En parallèle de cette action envers les copropriétaires débiteurs le nouveau syndic a pu constituer un dossier suffisamment convaincant des carences de l'ancien syndic et obtenir une indemnité de l'assurance d'un montant de 500 000F.
On peut raconter bien des choses. Je doute que les tribunaux ait un souci particulier de minimiser les pertes des assurances. Ils jugent en droit. Si votre dossier est solide, l'ancien syndic sera condamné et l'assurance paiera. S'il est fragile, l'issu est incertaine, d'autant plus que l'assurance, elle, saura se défendre et exploiter toutes les faiblesses du dossier.
Les Juges ont, bien au contraire, une trop grande propension à retenir la responsabilité d'un professionnel en se disant que "l'assurance paiera".
L'actualité nous montre les méfaits de cette tendance à propos du monde médical, pas fichu de sauver tous les gens qui rentrent dans un hôpital, nantis du droit d'être guéris.
Il faut noter, tout en manifestant le respect qui est dû aux Magistrats, qu'ils sont désormais les seuls à ne pas être responsables de leurs actes professionnels. Pour être Magistrats, ils ne sont pourtant que des hommes (et des femmes), bien entendu faillibles comme nous tous.
Si votre syndic a commis des fautes, il sera sanctionné mais vous n'obtiendrez d'indemnité que si vous avez subi un préjudice avéré.
Et si vous avez assigné avec légèreté, vous serez condamnés à lui verser des dommages et intérêts pour action abusive.
Les juges sont des hommes et comme tels faillibles. C'est entendu et c'est pour cela qu'a été institué le principe du droit de faire appel. L'irresponsabilité des juges peut paraître choquante. Mais cette irresponsabilité est l'une des principales garanties de leur indépendance. Il n'y a d'autre possibilité que de leur faire toute confiance en supposant qu'ils jugent en conscience dans le respect des lois. On peut instituer des garde-fous et des moyens de contrôle mais se posera toujours la question de savoir qui contrôlera le contrôleur. Vos propos sont toujours éclairés et sensés. Mais je frémit en imaginant les dérapages où pourraient mener l'idée d'une responsabilisation des juges.
Je vous remercie pour ces premières réponses. J'ai bien conscience que la justice des hommes est presque toujours imparfaite..
Nous n'avons pas encore tenté un recours amiable avec l'assurance responsabilité du syndic, la procédure étant lancée depuis moins d'un an.
Le syndic en question s'est rendu selon nous coupable de ce qui suit: action en justice envers le promoteur et les entreprises ayant participé à la construction pendant la garantie décennale, mais habilitation par AG postérieure à la date d'expiration de celle-ci, ce qui rend l'issue de cette première action plus qu'incertaine. Montant des dommages à dire d'expert: 150 000 euros.
Il était à l'époque des faits certifié "Qualité syndic" (il ne l'est plus aujourd'hui, le groupe dont il dépend s'étant retiré volontairement du label malgré sa passion de l'immobilier).
Pensez vous dès lors qu'un recours judiciaire conjoint auprès de Qualité France soit opportun si nous allons au bout de la procédure contre l'ancien syndic, après une première condamnation sur le fond ?
D'autres copros se sont elles déjà lancées dans cette voie et si oui avec quelle issue ?
Pour moi, c'est en tout état de cause une circonstance aggravante...
Il n'y a véritablement faute que s'il y a préjudice. Il n'y a pas préjudice si l'action a été exercée avant l'extinction de la garantie et déclarée recevable par le tribunal malgré l'absence d'autorisation de l'assemblée générale. Par ailleurs, l'action contre les constructeurs ne devait pas être nécessairement exercée puisque l'assurance dommages-ouvrages garantit le préfinancement de la réparation des désordres due au titre de la garantie décennale des constructeurs. Si les désordres ont été déclarés à temps à l'assurance dommages-ouvrage, le préjudice pourrait être jugé inexistant. Tout cela doit être étudié soigneusement par un avocat spécialisé dans l'immobilier et il faut se garder de foncer tête baissée sous l'impulsion de la colère et du ressentiment.
Je ne vois pas sur quels motifs on pourrait mettre en cause Qualité France. Si, en sortant d'un restaurant auquel Michelin a décerné des étoiles, vous êtes frappé par une intoxication alimentaire, quelle pourrait être la responsabilité de Michelin?
Si la responsabilité du syndic est reconnue, le préjudice n'aura pas été supérieur du fait de la détention du label Qualité Syndic qui ne constituerait donc pas une circonstance aggravante, notion de droit pénal qui ne trouverait d'ailleurs pas à s'appliquer en une affaire de cette sorte.
Forum fermé
Sujet fermé
Posté - 11 oct. 2003 : 09:30:33
