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PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
 Posté - 18 oct. 2003 : 11:00:35
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Bonjour, je suis étudiant et locataire depuis 2 ans et demi d'un logement meublé géré par une agence et dont le propriétaire loue plus de 4 logements meublés. Les contrats sont d'une durée d'un an et une clause stipule que je suis obligé de rester au moins 8 mois(ils mettent en avant l'article R.351-1 du CCH). Hors je part en stage le 5ème mois dans une autre région. D'après la loi de 98 j'ai le droit de partir à tout moment mais l'agence me certifie que non. Qui a raison?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 11:46:53
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• Le bail de votre logement n'est pas régi par la loi de 1989 (je présume que vous vouliez dire 89 et non 98 comme vous l'écrivez : ?), mais par l'article L 6232-1 du CCH :
Citation :
Article L632-1
Toute personne qui loue un logement meublé à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, a droit à l'établissement d'un contrat écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Je ne vois pas en quoi l'article R 351-1 – qui ne traite aucunement de la durée des baux - puisse former un délai de 8 mois que l'on vous met en avant.
• Voyez les fiches suivantes : http://vosdroits.service-public.fr/ARBO/150102-NXLOG816.html
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PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 18 oct. 2003 : 13:11:59
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Merci de votre réponse, il est pourtant indiqué sur mon contrat:
"Le locataire peut résilier le contrat après un préavis d'un mois, uniquement au termes du 8ème mois, soit le 1er jour du 9ème mois et suivants, conformément à l'article R.351-1 du CCH". De même, dans la rubrique "Quelles sont les obligations du locataire en bail meublé ?" de votre lien il est écrit: "3- perdre le droit de donner son congé
La caractéristique essentielle de ce type de contrat est en effet une obligation négative, à savoir la perte du droit de donner congé.
Dans les baux à durée déterminée, le locataire est tenu de payer jusqu'à l'échéance du bail. S'il quitte les lieux avant cette échéance, il doit malgré tout régler le loyer. Il peut en être dispensé en trouvant un successeur que le bailleur acceptera."
Je n'y comprend plus rien puisque le bail est bien régi par l'article L632-1 du CCH.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 19 oct. 2003 : 22:58:27
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PierreA,
Je prends juste connaissance de votre second message d'hier en milieu de journée et resté sans réponse (il m'avait échappé, navré). Vous posterai un message demain en deuxième partie de journée ou en soirée (pas le temps ce soir) avec décorticage des textes et de leur hiérarchie.
A+
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 21 oct. 2003 : 03:16:14
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Pierre,
En principe, dans les locations de locaux meublés conclues avec une indication de durée, le contrat s'exécute jusqu'à son terme sans possibilité d'interruption.
Par exception, lorsque le bailleur loue habituellement plus de quatre logements meublés, l'art L632-1 du code de la construction et de l'habitation confère au preneur l'avantage de pouvoir résilier à tout moment le contrat en respectant un préavis d'un mois.
Quant à la référence à l'art. R351-1 du même code, je ne la comprends pas.
Cette disposition concerne l'aide au logement.
De toutes façons, l'art. L632-1 étant relatif à l'ordre public de protection, il ne saurait être question d'allonger contractuellement le délai de préavis du preneur.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 21 oct. 2003 : 19:12:42
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L'article L.632-1 du CCH est relativement récent puisque sa rédaction, sous sa présente forme, ne date que de la loi dite d'orientation relative à la lutte contre les exclusions à la fin du mois de juillet 1998.
Cela pose un problème particulier pour les gestionnaires de résidences étudiantes. En effet, avant la promulgation de cette loi, les baux étaient fixés à un an, et comme l'indique Antoine Gaudin, le contrat devait s'exécuter jusqu'à son terme. Depuis, une part croissante des étudiants ne louent leur logement que pour une période limitée à l'année universitaire allant de octobre à mai, soit 8 mois.
Si cette pratique se généralisait, l'amputation d'un quart des recettes annuelles pourrait être de nature à poser de graves difficultés financières à ces associations gestionnaires de résidences étudiantes puisque le poids du remboursement de la dette peut atteindre, voire dépasser les 60%. Beaucoup d'entre eux essaient donc de maintenir contractuellement une durée de location minimale d'un an et, à ma connaissance, aucune jurisprudence de cour de cassation n'est encore intervenue compte tenu des délais des procédures.
Cette introduction générale a, pour seul but, de rappeler le contexte particulier qui explique les nombreux litiges naissants entre les étudiants et les bailleurs spécialisés dans cette activité. Venons en maintenant plus particulièrement au problème soulevé par PierreA qui n'entre pas complètement dans ce cadre.
L'article L. 632-1 du CCH est effectivement relatif à l'Aide Personnalisée au Logement et non à la durée du contrat ou du préavis. Il précise cependant que les bénéficiaires de cette aide doivent occuper le logement à titre de résidence principale - soit au moins huit mois par an - sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. A cela, il convient d'ajouter deux remarques :
1) Par essence, les étudiants peuvent prétendre à l'APL
2) Celle-ci est versée directement au bailleur
Du fait de l'article L.632-1, si le locataire n'occupe pas le logement au moins 8 mois dans l'année, la CAF pourra demander la restitution des aides versées auprès de celui qui les a reçu, c'est à dire le bailleur. Le locataire ayant quitté le logement, il devient quasi impossible de recouvrer la dette née de l'annulation des aides. A défaut d'être complètement légale, la clause invoquée par l'agence est donc, pour le moins, légitime.
En revanche, dans le cas précis soulevé par PierreA, l'invocation de cette clause n'est pas légitime puisqu'il indique être locataire de ce logement depuis déjà 2 an et demi. Il n'y a donc aucun risque pour le bailleur de se voir exposer à rembourser des aides versées par la CAF. Même si la doctrine ne l'exige pas, il y a tout de même convergence entre droit positif et droit naturel, et PierreA peut, conscience tranquille, exiger l'application du préavis d'un mois.
Cordialement.
PS : Désolé pour la longueur du post...
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PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 21 oct. 2003 : 20:43:38
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Merci beaucoup pour vos réponses,
Cela me rassure car je n'avais de toutes façons pas les moyens de payer deux loyers pendant deux mois.
Je commençais à avoir des doutes sur la bonne foi de l'agence qui me facture tous les ans 50€ de frais de renouvellement de bail, des frais administratifs de 2€ tous les mois et des frais de rappel de 8€ pour un règlement de loyer en retard de deux jours. J'aurai raison cette foi ci.
Merci encore
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 00:02:40
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PierreA (et Antoine et Sybarite - et les autres),
• J'ai un peu tardé avant de formuler une réponse, bien que promise pour hier, après piochage complémentaire des textes de la partie réglementaire 'R' du CCH.
Sybarite apporte les éléments nécessaires d'éclairage en complément de ce qu'a dit Antoine, et, au bout du compte, on peut effectivement dire de façon certaine que la clause du bailleur de PierreA (qui prétend s'appuyer sur l'article R 351-1 du CCH) est invalide.
PierreA s'appuiera donc avec sécurité sur le dernier alinéa de l'article L 632-1 du CCH (et non, évidemment 6232-1 comme tapé par erreur - erreur de plume que la citation en suite corrigeait pour le lecteur), selon ce que j'indiquais dans mon premier message et ainsi que le confirmaient naturellement Antoine et Sybarite.
• Une observation toutefois sur ce que dit Sybarite sur la réduction des recettes des résidences étudiantes du fait d'une occupation des résidents principaux sur 8 mois d'année universitaire : aux gestionnaires – publics ou privés - de ces résidences (comme aux bailleurs privés individuels) de développer des locations temporaires hors année universitaire. Nombreux sont ceux qui le font, et, sauf erreur, ils peuvent alors appliquer des loyers supérieurs pour ces périodes de soudure. Le marché des loisirs, des stages, etc., le leur permet. Peut-être n'atteindront-ils pas 100 % de taux d'occupation cependant.
• RAS bien sûr sur ce que dit Sybarite dans son plus récent message sur les frais indus prélevés par l'agence de PierreA. En signalant ce dernier qu’il peut en demander le remboursement en s’appuyant sur les articles 1235 et 1376 du code civil, plusieurs fois signalés à cet effet sur les forums dans un tel cadre de facéties tarifaires des agences.
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PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 11:07:35
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J'ai téléphoné à l'agence qui m'a certifié que ces frais étaient parfaitement légitimes puisque le bail (meublé avec services para-hoteliers soumi à la TVA) n'est pas régi par la loi de 1989:
1) Pour les frais administratifs mensuels, il est écrit dans le bail:"Le loyer étant stipulé portable, le preneur s'engage à payer mensuellement, en sus du loyer et des charges une somme de 1.88€ TTC au bailleur ou à son mandataire, en contrepartie des frais afférents à l'envoi de l'appel de terme". Il m'ont cependant expliqué que si j'optais pour le prélèvement automatique, ces frais ne seraient plus facturés.
2)Pour les frais de renouvellement, le loyer étant réajusté (à la hausse évidemment) tous les ans, il seraient justifiés par une nouvelle rédaction du bail.
Je viens de voir aussi que l'état des lieux de sortie me sera facturé selon le barème de la société(le montant n'est pas indiqué). Est-ce légal?
Je tiens aussi à préciser que nous sommes plus de 300 locataires dans ce cas et que je compte bien les faire profiter de vos lumières.
Merci
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 14:33:11
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PierreA,
Je vous avais effectivement mis en garde sur le fait que votre logement n'était pas soumis aux dispositions de protection d'ordre public de la loi de 1989.
Je me doutais que votre agence allait arguer de ce fait pour écarter vos demandes. Néanmoins, les frais administratifs restent illégaux de par le premier argument que je donnais sur l'exemple de lettre figurant sur le sujet 3663 : Citation :
Je vous remercie de bien vouloir faire diligence aux fins de suspendre votre facturation mensuelle de X € correspondant aux frais d'avis d'échéance et/ou administratifs.
En effet, ce faisant vous contrevenez à la fois :
- aux dispositions de l'article 66 du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris en application de la loi du 2 janvier 1970 dite "loi Hoguet" et aux termes duquel "le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées".
La loi Hoguet ne s'applique pas à tel ou tel type de location mais à tous les gestionnaires immobiliers. Son article 1 est ainsi rédigé :
Citation :
Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :
[...]
6° La gestion immobilière.
Lien sur ladite loi : http://www.universimmo.com/accueil/unijur030.asp
Ne démordez pas de vos demandes...
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 14:48:09
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PierreA,
Dans votre dernier message, vous ne parlez plus que de la facturation de frais divers (et indûs). Cela signifie-t-il que vous avez obtenu gain de cause sur la durée du préavis ?
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Joseph,
Vous indiquez que les gestionnaires de résidences étudiantes peuvent louer les appartements pendant la période estivale à des prix supérieurs à ceux pratiqués aux étudiants. C'est malheureusement impossible puisque le conventionnement APL résultant de l'obtention de financements aidés leur impose des loyers plafonds qui permettent à peine d'assurer l'équilibre d'exploitation.
C'est en celà que la loi contre les exlusions a eu des effets pervers. En voulant protéger les loctaires, elle peut engendrer des d'importants déficits chez les bailleurs : ce n'est pas ainsi que l'on arrivera à résorber le manque de logements étudiants, ces derniers ayant d'ailleurs récemment manifesté pour se plaindre du manque de capacité d'accueil. Néanmoins, on ne peut que comprendre la frilosité des investisseurs lorsque, d'un seul coup de plume, le législateur peut vous plomber la rentabilité de près de 25% des recettes attendues.
Cordialement
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 15:14:27
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Bravo !
On ne peut qu'être impressionné par la qualité des échanges précédents.
Pour répondre à Sybarite sur la longueur d'un précédent message dont il s'excusait : que non !
Les très pénétrantes observations sur les fameux huit mois apportent un éclairage pertinent sur la question.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 22 oct. 2003 : 15:43:14
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Sybarite,
j'ai cru comprendre à travers mes recherche qu'un logemement meublé ne pouvais faire l'objet d'une convention avec l'état et de fait, je ne perçois pas l'apl mais l'als tout comme les autres locataires. L'article R.351-1 du CCH ne s'appliquerait donc pas?
En ce qui concerne mes relations avec l'agence, je vais attendre d'être parti pour réclamer mon dû.
Pour cette fameuse période de 8 mois, je ne vais plus leur en parler mais je compte envoyer ma demande de résiliation 1 mois avant la date à laquelle je compte partir(dans 3 mois) et leur demander de convenir d'une date pour l'état des lieux de sortie. S'ils n'en fixent pas, il est censé être accepté par les 2 parties au terme du mois de préavis(je me trompe?); et à moi la liberté (en espérant que je récupère ma caution)!
Merci de votre aide
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 oct. 2003 : 00:39:13
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Sybarite,
J’ai bien noté, et avec intérêt, votre précision que les taux des loyers, s’agissant des conventionnés APL, ne peuvent être supérieurs pendant les périodes d’occupation non principale à ceux des périodes principales de 8 mois (au demeurant, j’avais inclus dans mon texte sur ce point un prudent « sauf erreur »!).
Mais les bailleurs conventionnés peuvent tout de même louer dans les périodes intérimaires (sauf, là, grossière erreur : ?) et ceci aux mêmes loyers ?. Tout comme les autres.
Donc, il n’y a pas la fatalité/automaticité de la perte de recettes de 25 % dont vous faites état, sauf bien sûr si l’on prend le parti, antiéconomique, de ne rien faire et de mettre le système en rideau : le marché ! Certes, il n’y aura peut être pas un taux d’occupation de 100 %, mais on n’a rien sans rien.
Et je suppose que le plafonnement des taux de loyers pour les conventionnés ne dure que jusqu’à la maturité du prêt concessionnel lié au conventionnement (sans cela ce serait léonin de la part de l’Etat, me semble-t-il).
La Cité Universitaire du Bd Jourdan (aux statuts multiples de ses divers « pavillons », qui sont sans doute loin du conventionnement [quoique ?]) a hébergé les athlètes des Mondiaux de l’athlétisme en septembre dernier : à titre onéreux, non ?
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