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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 31 oct. 2003 : 11:06:08
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Je reviens sur une question pratique au sujet de laquelle les incidents et procédures se multiplient.
La jurisprudence actuelle : l'approbation des comptes porte sur le contenu des comptes. Les factures incluses dans les comptes annuels diffusés ne peuvent plus être remises en question (nature, montant, régularité de l'engagement par le syndic).
Mais la portée de la décision d'approbation ne s'étend pas au mode de répartition. Si une charge déterminée a été répartie dans la catégorie des charges communes générales du bâtiment B, un copropriétaire, même non opposant ni défaillant, peut demander ultérieurement une rectification pour faire dire et juger qu'elle devait être répartie dans la catégorie des charges communes générales, ou dans celle des charges ascenseur du bâtiment B.
Cette solution est néfaste et injustifiée. L'approbation des comptes a pour objet de fixer les comptes une fois pour toutes et définitivement. Un copropriétaire peut, au cours de l'assemblée, présenter des observations. L'assemblée peut approuver les comptes soit en rejetant les observations faites, soit en demandant au syndic de rectifier tel ou tel poste. Les comptes sont alors approuvés sous cette réserve et tout est réglé quand le syndic a diffusé des comptes rectifiés. On évite ainsi des retards et des situations contentieuses génantes et coûteuses.
Comme il faut bien joindre des arguments juridiques aux observations pratiques pour obtenir un retour à la jurisprudence ancienne,
et comme il y a quelques juristes distingué(e)s sur le site (ce n'est pas une injure pour les autres, toutes les expériences étant bonnes à prendre !!!)
la question suivante est posée : peut-on prétendre que la décision de l'assemblée approuvant les comptes entraîne la novation (art. 1271 et ss du Code civil) des obligations entre le syndicat et les copropriétaires ?
Avant l'assemblée : les comptes sont proposés ; l'assiette reste contestable ; la contribution idem ; les soldes ne sont pas exigibles
Après l'assemblée : les comptes sont approuvés ; l'assiette et la contribution idem ; les soldes sont exigibles
La nature des obligations respectives est fondamentalement modifiée. Une obligation a été substituée à un autre. C'est la définition même de la novation.
Avis de Barde et des autres ? Vous pourrez retourner ensuite sur les malversations des présidents de conseils syndicaux 
Note importante : les garanties (hypothèques et privilèges sont maintenus). Le régime de la novation le permet (art. 1278).
Sujet un peu pointu mais les syndics professionnels et autres seraient bien contents d'en terminer avec ces remises en cause parfois tardives qui paralysent la gestion des syndicats.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 31 oct. 2003 : 23:35:44
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Je ne suis pas réellement juriste et d'autres avis seront les bienvenus.
L'assimilation de l'approbation des comptes à une novation est judicieuse et séduisante et j'adhère à cette idée.
Cependant il ne me paraît pas possible de s'interdire de pouvoir considérer le copropriétaire comme un tiers par rapport à la copropriété. Un fournisseur quelconque, que les comptes aient été approuvés ou non, peut faire rectifier son compte fournisseur s'il y a eu erreur à son détriment. La correction sera faite sur l'exercice en cours et non sur l'exercice précédent, mais elle sera faite. De même un copropriétaire, débiteur ou créancier du syndicat, doit pouvoir faire rectifier son compte s'il y a eu erreur, par exemple sur sa consommation d'eau ou sur le mode de répartition d'une dépense. Il serait profondément inéquitable qu'un litige né entre le syndicat et un copropriétaire soit tranché souverainement par le seul syndicat pour la raison que ce copropriétaire en fait partie. Interdire à un copropriétaire tout possibilité de recours contre une décision de l'assemblée générale qui lui serait contraire serait accorder un pouvoir judiciaire à l'assemblée générale, ce qui serait monstrueux.
Je retiens donc l'idée de l'approbation des comptes qui arrête de façon définitive la nature, le montant et le mode de répartition des opérations. Cependant un copropriétaire absent ou opposant, en tant que personne indépendante de la copropriété conserverait la faculté de faire rectifier son compte individuel, avec évidemment une incidence sur celui des autres car on ne saurait ajouter quoi que ce soit à l'un sans le retirer aux autres et vice versa.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2003 : 14:47:16
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Je crois que nous sommes pratiquement d'accord.
Il n'est pas possible de contrarier la loi qui ouvre aux défaillants et opposants un recours contre la décision d'approbation des comptes.
Par contre j'estime qu'on doit leur appliquer le délai de déchéance de l'article 42 al 2.
Or la jurisprudence écarte l'application de ce délai en décidant que la décision d'approbation ne porte pas sur la répartition ! Pas de décision sur ce point,donc pas de délai de contestation ! Il en résulte que chaque copropriétaire peut en réalité remettre en cause la totalité des comptes prétendument approuvés,etpendant une durée de dix ans.
Quant aux copropriétaires ni défaillants ni opposants,les comptes doivent être considérés comme inattaquables sous tous leurs aspects, ce quiétait la solution ancienne.
La novation justifierait, s'il en est besoin,cette solution.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 nov. 2003 : 00:37:12
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Il y a deux façons de considérer le copropriétaire, soit comme membre de la collectivité, soit comme tiers qui peut être débiteur ou créancier du syndicat. Selon que l'on adopte l'un ou l'autre de ces points de vue, la conclusion est légèrement différente.
1. Le copropriétaire considéré comme membre de la collectivité.
Il est lié aux décisions de l'assemblée générale. L'information préalable qui lui délivrée au plus tard au moment de la convocation et la possibilité de contrôler les comptes lui permettent de voter ou non pour l'approbation des comptes présentés par le syndic en toute connaissance de cause. En cas de désaccord, il dispose du délai de deux mois prévu à l'article 42 pour contester la décision d'approbation prise par l'assemblée. L'action vise à rendre l'ensemble des dettes et des créances à la date de fin d'exercice incertaines et à soumettre une nouvelle fois, après rectification, ces comptes de l'exercice clos à l'assemblée générale. C'est ce point de vue que vous avez pris.
2. Le copropriétaire considéré comme un tiers.
En qualité de tiers, il doit pouvoir conserver la possibilité de faire valoir ses droits comme tout autre tiers s'il estime que son compte de copropriétaire n'est pas exact. Cette action ne doit pas avoir d'incidence sur les comptes arrêtés en fin d'exercice, les dettes et les créances du syndicat ne deviennent pas incertaines avec les conséquences juridiques que cela peut entraîner, mais vise à une rectification imputée sur les comptes de l'exercice en cours. Cela doit être possible pendant un délai de dix ans. Il faudrait toutefois admettre qu'un vote favorable à l'approbation des comptes vaudrait acceptation de son compte personnel. C'est le point de vue que j'ai pris dans mon message précédent.
Je pense finalement que ces deux points de vue sont valables. Le premier conduit à une action pouvant entraîner de lourdes conséquences, mais possible seulement pendant un délai très court, le deuxième à une action possible pendant un délai très long mais aux conséquences plus limitées. Mais, d'une façon ou d'une autre, je pense que la portée de l'approbation des comptes doit s'étendre au mode de répartition.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 04 nov. 2003 : 19:47:42
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JPM, je me permet de m'immiscer dans vos échanges avec P.F. BARDE...
Selon moi, la formulation de la résolution sur le PV est primordiale.
En effet, soit celle-ci stipule que "les comptes présentés sont approuvés.", soit celle-ci stipule que "les comptes présentés sont approuvés tant en leur forme, teneur, imputation et répartitions".
Suivant la nature de la formulation de la résolution, la mauvaise réparation (charges générales ou lieu de charges ascenseurs par exemple) ou assiette de répartition pourrait être ou non corrigée.
En revanche, est exclue de ce cas à mon avis, les dépenses réparties suivant une clef de répartition non définie au RCP ou mal définie par rapport au RCP.
Le cas assez fréquent serait :
- qu'une AG décide en année N de modifier une clef de répartition par exemple ou d'affecter une dépense à telle clef de répartition plutôt qu'à une autre ;
- que cette décision ne soit pas enregistrée au Fichier Immobilier du Conservateur des Hypothèques ;
- que le syndic n'est pas rappelé cette disposition lors du questionnaire notaire.
Aussi, même si la répartition est approuvée par l'AG, les nouveaux copropriétaires (sauf les héritiers) peuvent en contester la répartition qui ne leur serait pas opposable.
Ainsi, il existerait par exemple deux clefs de charges générales : pour les copropriétaires 'anciens' (copropriétaires <= N) et les nouveaux copropriétaires. Bonjour la pagaille !
Bien entendu, ces modification de tantièmes de charges générales par exemple n'ont aucune répercussion sur les tantièmes de copropriété qui eux sont intangibles et parfois, rarement certes, différents des tantièmes de charges générales.
Cyril
Copropriété : Loi du 10/07/1965 - Décret du 17/03/1967
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 10:39:04
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CLEMOUEL
Vos observations sont très pertinentes, notamment pour l'intérêt qu'il y a à viser la répartition dans la résolution d'approbation.
Mais, même dans ce cas, la jurisprudence actuelle estime que cette décision d'approbation ne peut "geler " une fois pour toutes la répartition adoptée.
Dans le passé il était jugé au contraire que les comptes sont définitivement approuvés, quand bien même la répartition d'une charge s'avérerait erronée.
Malgré sa rigueur, cette solution est la seule admissible car la sécurité juridique d'une institution collective est à ce prix.
Elle est de plus la seule réaliste. Il est reconnu qu'il est matériellement impossible de rectifier des comptes avec effet rétroactif sur plusieurs années.On peut établir à la rigueur de nouveaux comptes mais il sera impossible de récupérer les fonds apparaissant dus par des copropriétaires ayant vendu, par des successions réglées, etc.
Il faut donc lutter contre la dérive jurisprudentielle et, pour cela, il ne suffit pas d'avancer que la solution est mauvaise en pratique. Il faut ajouter une argumentation juridique justifiant la solution ancienne.
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Hector
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 16:37:57
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J'ai eu ce cas de figure exactement il y a 2 mois.
le RCP n'était plus appliqué correctement en matière de répartition de charges depuis plusieurs années en défaveur du lot que nous avons acquis dans la copropriété il y a 4 ans. Si notre prédécesseur ne n'avait jamais rien vu, nous avons découvert le pot aux roses au bout de 2 ans, le temps de prendre le pouls de la gestion. Puis pendant 2 ans, nous avons discuté avec le CS et le syndic qui refusaient d'admettre l'erreur. Faute d'accord, nous avons dû assigner au TGI pour faire valoir nos droits.
L'argument sans cesse mis en avant par le syndic professionnel portait sur l'approbation des comptes et du quitus les années précédentes. D'après le CS "il ne pouvait se tromper puisqu'il était filiale d'une grande compagnie d'assurance donc irréprochable". Quant à nos arguments, le fameux syndic les balayait d'un revers de main (sic) donc tout le monde suivait au moins par intérêt personnel.
Pourtant à la simple remise de l'assignation, le syndic a opté immédiatement pour l'établissement d'un chèque correspondant exactement à nos demandes. Il va faire jouer son assurance civile professionnelle. La copropriété n'aura rien à payer.
Que comprendre d'un tel retournement de situation ? Y aurait-il deux vérités ?
Je pense qu'il faut beaucoup d'acharnement et de volonté pour ne pas se faire avoir en copropriété. Tous les mécanismes de la copropriété sont loin d'être simples et en général en tant que particulier on abdique par méconnaissance, découragement et/ou pression collective.
Dans notre cas précis, peut-on maintenant exiger et obtenir du syndic sans aller en justice 1) des intérêts sur cet indû (presque 20 K€ en 4 ans !!!) (2) un remboursement de nos frais d'avocat (2 k€)?
Merci pour votre point de vue.
Hector |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 17:39:38
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Un grand merci, Hector pour ces indications. Nous sommes ainsi dans les travaux pratiques !
Sur vos frais ? Le chèque de règlement de la régularisation vous est parvenu directement ou par l'intermédiaire de votre avocat. Dans le premier cas vous avez évidemment prévenu celui ci.
Il vous a certainement demandé votre avis sur les suites à donner à la procédure engagée et donné des indications sur la possibilité d'en terminer " amiablement " sous réserve d'une indemnisation.
En principe une affaire se terminant ainsi donne lieu à un désistement. Mais, si la réaction du syndic a été très rapide, l'assignation n'était peut être même pas mise au rôle du tribunal ?
Il existe en principe une possibilité d'indemnisation mais les modalités dépendent de l'état de la procédure au moment ou le défendeur cède enfin.
Quelle va être la position du syndic vis à vis du syndicat ? A-t-il diffusé l'assignation reçue aux copropriétaires comme il devait le faire ? Va-t-il, sous réserve de la couverture par son assureur, faire apparaître la restitution dans la comptabilité du syndicat ?
Plus généralement,sur la question que j'ai soulevée :
Dans votre cas, il y a une infraction caractérisée aux dispositions du règlement de copropriété. Il ne s'agit ni d'une interprétation, pas toujours facile à faire, d'une clause du RC, ni d'une initiative rendue nécessaire par l'imprécision du RC.
Si l'on admet la portée absolue et extensive de l'approbation des comptes, on applique la jurisprudence ancienne : dans votre cas, il n'y aurait pas lieu à rectification, sous deux réserves toutefois :
> On admet comme hypothèse, pas toujours exacte, que le copropriétaire a protesté et voté contre l'approbation des comptes. Il conserve alors son droit de contestation mais doit l'exercer dans le délai de deux mois.
> Certains admettent également que la victime qui n'aurait pas exercé son droit d'agir contre la décision d'approbation pourrait néanmoins mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic. C'est une question à débattre.
Dans le même esprit, la responsabilité ddes membresdu CS qui auraient incité le syndic à continuer un mode de répartition qui était manifestement inexact pourrait être engagée. Mais c'est aller
bien loin peut être.
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Hector
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 12:28:27
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Pour compléter l'argumentation de JPM, je voudrai ajouter ceci :
Croyez-vous honnetement que le copropriétaire type vérifie la comptabilité avant l'AG comme il devrait le faire ? Il n'en a très souvent ni le temps, ni les compétences, ni la volonté. Le CS est la pour ça, pense-t-il en toute bonne foi.
Un contestataire n'est pas toujours écouté surtout si comme en général il est minoritaire et son vote n'a pas de poids.
Quand déjà il a eu le courage de s'opposer en AG, s'il veut poursuivre, il doit aller au tribunal et assigner dans les deux mois. Quelle pression pour le béotien ! je ne suis pas étonné que de nombreux candidats contestataires en restent là. Du coup libre champ au syndic peu scrupuleux et aux CS trop conciliants. Véritable chemin de croix pour le copropriétaire lambda qui veut que le principe de l'équité soit respecté...
Je plaide pour une jurisprudence en ligne avec la réalité. Sans pour autant favoriser la déresponsabilisation ponctuelle du copropriétaire, je pense qu'il ne faut pas entraver les droits du coproriétaire minoritaire.
Le contexte doit primer et comme on dit toujours "la confiance n'exclut pas la vérification" !!! Les impôts acceptent vos déclarations. Pourtant ils peuvent bien vous redresser rétroactivement au cours d'un contrôle bien des années après.
En matière de copropriété immobilière, cela doit être pareil.
Dans la pratique, nous savons tous que l'accès aux documents n'est pas aisé, qu'il y a beaucoup d'inertie, voire d'obstruction. Ce que je veux dire, c'est que les conditions de vérification ne sont pas bonnes en moyenne pour le copropriétaire moyen...
Si les comptes sont vraiment irréprochables, le syndic n'a rien à craindre et le copriétaire procédurier et sans cause légitime doit être condamné à dômmages et intérêts pour harcèlement. Dans le cas contraire, il faut aussi que la loi s'applique et le syndic professionnel doit régler la différence (en espèrant qu'il soit bien assuré...) s'il n'a pas respecté les règles du métier.
Pour ma part donc, possibilité de contestation ultérieure des comptes pendant une période suffisamment longue.
Hector |
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