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invfr
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16 réponses |
 Posté - 05 nov. 2003 : 15:39:38
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Bonjour à tous !
Nous avons un problème de copropriété chez moi : l'acquisition d'un lot (local commercial, précédemment détenu par une succursale de banque sui le met en vente) par la ccopropriété (souhaitée par beaucoup).
Problème : à quelle majorité cela peut-il se faire :
- article 25,
- article 26, ou
- unanimité (100 % des copropriétaires et 100 % des millièmes) ?
Merci de répondre.. si vous savez, éventuellement à :
invfr@yahoo.fr
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 05 nov. 2003 : 19:23:22
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Majorité de l’article 26 de la loi de 1965 au titre du a) du premier alinéa de cet article (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix) :
Citation :
Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, j et m de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
▫ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp )
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 14:08:08
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Merci de votre réponse.
En êtes-vous absolument sûr ?
Ici, trois anciens Présidents de Conseil Syndical optent plutôt pour l'unanimité... mais je pense personnellement comme vous (et je suis le quatrième ancien Président).
invfr@yahoo.fr
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 14:27:51
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OUBLI important.
D'atre part, pour le cas où la majorité ne serait pas acquise, la copropriété peut-elle obliger la banque à ne vendre qu'à certaines professions (si possible professions libérales, nous en avons déjà dans l'immeuble) plutôt qu'à d'autres (le plus connu des acquéreurs potentiels veut en faire un cybercafé avec réinitialisation de téléphones ; or, nous avons déjà le cas en ville (et la personne qui veut acquérir est déjà connue des services de police...), ceux-ci se transforment en centres de distribution de drogue...
Merci de votre obligeance.
invfr
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 06 nov. 2003 : 15:12:20
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En l'état des indications données par Invfr, il convient de suivre les indications de Joseph. Trois présidents de conseil syndical ne font pas le poids à côté de Joseph.
L'idée générale est que l'unanimité est requise lorsque, d'une part, il est porté atteinte aux parties privatives et, d'autre part, lorsqu'il est porté atteinte à la destination de l'immeuble.
A priori, l'acquisition projetée ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble.
Cependant, il faut réserver le cas dans lequel cette acquisition serait réalisée dans un but essentiellement spéculatif (pour louer, par exemple), sans intérêt pour le syndicat, es qualités.
Il faut en effet compter avec le principe de la spécialité de la personnalité juridique (reconnue au syndicat), selon lequel les prérogatives de la personne morale ne sont reconnues que pour la réalisation de la finalité assignée à cette personne morale.
En l'espèce, le syndicat est un organe d'administration de l'immeuble soumis au régime de la copropriété. Cette administration s'exerce dans l'intérêt collectif des copropriétaires (intérêt qui n'est pas l'addition des intérêts individuels).
De telle sorte que les principes généraux du droit conduisent à limiter la faculté pour le syndicat d'acquérir des locaux privatifs toutes les fois où de telles acquisitions sont étrangères à son objet.
L'unanimité est alors nécessaire.
Tout dépend des mobiles de cette acquisition.
Quant à la vente, la destination du lot doit être respectée, sans que l'usage correspondant à cette destination puisse faire l'objet de restriction.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 10:05:22
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Merci beaucoup à MM. Joseph Toison et Antoine Gaudin pour la précision de leurs réponses.
Si donc j'ai bien compris, il existe deux possibilités :
1 - si le syndicat des copropriétaires achète le local de la banque et le conserve pour des fins destinées à l'ensemble des copropriétaires (exemple lieu de réunion, etc.), la majorité requise est celle de l'article 26, mais
2 - si les mêmes personnes achètent ce local en vue de le louer, sans en changer l'objet (local commercial), il faut l'unanimité.
Une petite précision : il y avait deux locaux commeriaux dans notre immeuble. Il y a fort longtemps (et de toute manière avant que je sois copropriétaire), l'un d'eux (ex-étude de notaire) a été acheté par une personne qui l'a transformé en simple appartement et qui, depuis, le loue. Cette acquisition suivie d'une transformation de la destination du lot était-elle légale ?
Merci encore une fois de la qualité de vos réponses.
Guy Poursin
invfr@yahoo.fr |
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 07 nov. 2003 : 10:34:51
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OUBLI TRES IMPORTANT.
La dernière partie de ma question est destinée en particulier à notre syndic, qui vit continuellement (comme beaucoup d'autres, j'imagine) à nos crochets mais profite surtout de l'ignorance de la plupart des copropriétaires, d'autant plus qu'il a des "complicités", dirai-je.
Je vous remercie donc de me donner les références précises aux textes de lois éventuels, comme par exemple pour l'unanimité précédente ou le changement de destination d'un local (si c'est illégal, ce changement a été fait avec la complicité du syndic, qui peut donc être mis en mesure de partir).
Très cordialement vôtre,
Guy Poursin
invfr@yahoo.fr |
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gaudin_antoine
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633 réponses |
Posté - 08 nov. 2003 : 23:46:41
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Guy,
Vous avez parfaitement saisi la réponse.
L'acquisition précédente d'un local à usage commercial était de nature différente puisque l'acquéreur était un copropriétaire et non le syndicat des copropriétaires. Il est possible que le changement de la destination du lot ait été régulièrement opéré. Toutefois, force est de reconnaître que cette modification pose moins de problème que dans l'autre sens, de l'habitation vers le professionnel, le commercial ou l'industriel.
L'unanimité ne saurait ici être fondée expressément sur les deux derniers alineas de l'art. 26 de la loi. Elle résulte plutôt de l'art. 14, al. 3 de la loi, en combinaison avec les principes généraux relatifs à la personnalité jurique des personnes morales, notamment s'agissant de la notion de spécialité.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 10 nov. 2003 : 09:34:04
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Bonjour, Antoine !
Merci de vos précisions. Il y a toutefois une chose que je ne comprends pas : vous faites allusion, dans votre dernière réponse, à l'alinéa 3 de l'article 14 de la loi. Or, il y est fait référence aux comptes du syndicat, etc.
Je ne vois pas comment (je vous précise que je ne suis pas du tout juriste) ce texte peut régler la question de l'unanimité.
Quoiqu'il en soit, pour revenir à l'article 26a, étant donné que cette acquisition, pour être amortie, transformera le syndicat des copropriétaires en un copropriétaire unique qui pourra louer éventuellement le dit local, il semble bien, à la lumière de tout ce que vous m'avez dit, qu'il faille l'unanimité.
Cordialement,
Guy Poursin
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gaudin_antoine
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633 réponses |
Posté - 10 nov. 2003 : 11:34:10
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Guy,
Je citais l'alinea 3 de l'art. 14 de la loi, et non l'art. 14-3.
Par ailleurs, la mise en location n'est pas exclusive de l'application de l'art. 25. L'intention initiale du syndicat peut être de réaliser l'acquisition pour les besoins du syndicat (local de réunion par exemple). Ensuite, à l'usage, l'utilité dudit local s'affaiblit, de telle sorte qu'il est décidé de le donner à bail.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 11 nov. 2003 : 11:36:02
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Bonjour, Antoine... et merci de vos précieux conseils !
Donc, si j'ai bien compris :
- achat pour en faire une partie utilisée par la copropriété = article 26, alors que
- achat pour le louer = unanimité.
Notre règlement intérieur, actuellement en vigueur, stipule en son article 14-2, deuxième alinéa (mais dans les conditions d'occupation des appartements et non dans celles des locaux commerciaux) :
"Aucun commerce ou aucune profession commerciale ne pourront être exercés dans l'immeuble (mon commentaire : le local commercial en question se trouve bien dans l'immeuble) sauf dérogation accordée par l'Assemblée Générale sans préjudice des autorisations administratives ou autres qui seraient nécessaires."
Autrement dit, si quelqu'un de l'extérieur achète ce local et veut exercer une profession qui nous gêne, l'AG peut - théoriquement et sous réserve de ce que je viens de vous écrire - l'empêcher d'exercer son commerce. Quelle est la majorité, dans ce cas ?
De la même manière, le même RI précise (article 37-III-c) : seront prises à la majorité des membres du Syndicat représentant au moins les trois quarts des voix, les décisions concernant la création d'ouvertures nouvelles dans les murs de façade ou les modifications des ouvertures actuelles des mêmes murs (c'est le fameux article 26).
Le local en question, qui appartenait à une banque, a ouvert un mur (mur extérieur porteur) pour y installer un distributeur automatique de billets. Or, il n'y a eu aucune délibération en AG à ce sujet, il semble simplement que le syndic de l'époque (je n'étais pas encore copropriétaire) ait consulté de vive voix les copropriétaires qui étaient là. N'y a-t-il pas faute grave, voire gravissime du syndic, puisque récemment une AG a interdit à un copropriétaire du même immeuble d'ouvrir une porte entre deux appartements lui appartenant, afin de pouvoir communiquer entre les deux sans avoir à passer par le couloir (motif : mur porteur) ?
Actuellement, le trou dans le mur extérieur existe toujours et la banque l'a simplement fait boucher par une plaque métallique. Peut-elle vendre en l'état (ce qui me semble) ou doit-elle (ou son acquéreur) préalablement remettre les choses en l'état où elles étaient avant le percement du mur ?
J'ai le sentiment d'abuser beaucoup de votre obligeance, mais je vous assure que l'ensemble des copropriétaires aimerait voir ce problème réglé rapidement et ne pas être victime d'éventuelles tracasseries (pour ne pas dire plus) des jeunes gens qui fréquenteront ce commerce.
Merci encore.
Cordialement,
Guy
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 12 nov. 2003 : 16:15:10
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Guy,
Tout d'abord, je corrige mon précédent message dans lequel je renvoyais à l'art. 25. Il fallait comprendre l'art. 26, ainsi que vous l'aurez rectifié.
Vous évoquez l'art. 14-2 de votre règlement de copropriété. La clause que vous rapportez met en cause, plus généralement, la question des conditions de jouissance des parties privatives.
En principe, les restrictions aux conditions de jouissance des parties privatives sont admissibles, sous réserve qu'elles ne soient pas étrangères à la destination de l'immeuble.
La destination des parties privatives est fixée dans le règlement de copropriété.
S'agissant de l'habitation, on distingue la clause d'habitation exclusivement bourgeoise et la clause d'occupation simplement bourgeoise.
L'art. 14-2 de votre règlement de copropriété se rattache à cette seconde catégorie. En effet, elle se borne à exclure seulement l'exercice d'une activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés expressément au commerce.
Les limites aux conditions de jouissance des parties privatives devant s'interpréter restrictivement, il faut en déduire que l'exercice d'une activité de nature non commerciale (profession libérale, par exemple) est légitime. Afin de déterminer la caractère commercial de l'activité, il convient de se reporter aux dispositions du C. co. Une question délicate peut se poser lorsque l'activité est exercée par une société commerciale par la forme. Il y a alors attraction de la nature (de l'activité) par la forme.
Une fois définies les limites des conditions de jouissance des parties privatives, sur ces questions, la manière d'utiliser effectivement lesdites parties privatives constituera, le cas échéant, un changement de l'usage de ces parties, à l'intérieur des limites ainsi tracées, et non un changement de destination. Toutefois, la jurisprudence adopte sur ce plan une vision téléologique et non littérale. Encore faut-il que la modification de l'usage ne se solde pas par davantage d'inconvénients pour les autres membres du syndicat des copropriétaires.
Pour le reste, il s'agit d'un véritable changement de destination des parties privatives.
L'affectation de ces parties privatives est fixée par le règlement qui a une valeur contractuelle. Et la modification du contrat ne peut résulter, en principe, que d'un accord unanime des cocontractants. Toute modification ne pourrait résulter que d'une décision unanime du syndicat. Toutefois, l'art. 8 de la loi nous indique que le règlement ne peut imposer aucune restriction qui ne serait dictée par la destination de l'immeuble.
Il en résulte un savant dosage.
De manière générale, le changement de destination doit être interdit s'il ne résulte pas d'une modification du règlement de copropriété, acquise à l'unanimité.
Cependant, on s'aperçoit que, sous le couvert de la notion de destination de l'immeuble, des modifications arrivent à passer. Il me semble que le critère est très pragmatique. La modification doit déboucher sur une inflexion donnée aux inconvénients et non sur leur accroissement. En pratique, ceci vise les modifications dans le sens destination professionnelle vers destination habitation, et non l'inverse.
La notion de destination de l'immeuble est assez fuyante. Elle se définit comme l'ensemble des conditions en vue desquelles les copropriétaires ont acquis leur lot, compte tenu de divers éléments, notamment l'ensemble des clauses, des documents contractuelles, des caractère physiques et de la situation de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale des occupants.
Il convient de relever que la destination de l'immeuble inclut, ainsi, la destination des parties privatives.
Il en résulte que le système qui implique la détermination de la conformité de la distination de l'immeuble, lorsqu'il s'agit d'apprécier la légitimité du changement de destination des parties privatives, constitue une tautologie.
En pratique, la notion de destination de l'immeuble se présente comme l'instrument par lequel les magistrats justifient, en termes juridiques, l'appréciation conjoncturelle de la situation en cause. Autant dire que la solution judiciaire tient plus de la loterie que d'une logique certaine et attendue.
Pour ma part, j'aurais tendance à considérer que l'exercice d'une activité commerciale au mépris de la clause qui exclut expressément un telle activité, et sans modification préalable de celle-ci, ne constitue qu'une simple tolérence. Cette tolérence est impuissante à modifier la teneur de la clause formelle relative à la destination du lot en question.
Cette tolérence peut être retirée et, en cas de cession du lot, ne pas suivre le cessionnaire.
Il convient, par ailleurs, de ne pas inverser l'ordre des propositions.
En effet, c'est à celui qui poursuit la modification de la destination du lot privatif de prendre toute initiative, sur le plan du droit, pour emporter légitimement cette modification. Le cas échéant, il revient au syndicat de réagir à la violation du règlement de copropriété. Et cette possibilité demeure latente. En pratique, il conviendra d'autoriser le syndic à agir, aux conditions de majorité de l'art. 24. A défaut, tout copropriétaire conserve une action "ut singuli", en ce sens que la modification porte atteinte aux conditions de jouissance de son propre lot privatif, via la notion de modification de la destination de l'immeuble.
Quant au trou dans le mur, la décision relève de la majorité de l'art. 25, dans la mesure où les travaux sont conformes à la destination de l'immeuble, ce qui est le cas lorsque le lot en question est à usage commercial. A défaut, la décision relève de l'art. 26.
Ces dispositions sont d'ordre public et le règlement de copropriété est impuissant à les modifier. Tel est le cas de votre art. 37-III-c, dans l'hypothèse où les travaux en cause sont conformes à la destination de l'immeuble. Si les travaux ne correspondent pas à la destination de l'immeuble, il faut ajouter que, en 1985, le législateur à réduit la condition de majorité en voix des trois quarts au deux tiers.
S'agissant de la remise en état du mur, il convient de se référer aux délais de prescriptions de l'art. 42 de la loi. S'agissant d'une action personnelle, liée à l'application du statut de la copropriété, entre le syndicat et un copropriétaire, le délai de prescription est de dix années. Le point de départ est le jour où les modifications ont été apportées aux murs.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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invfr
Contributeur débutant
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Posté - 13 nov. 2003 : 10:22:00
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Bonjour, Antoine, bonjour, Joseph !
Merci encore pour toutes les précisions que vous avez eu l'obligeance d'apporter à mes questions.
J'en ai pris bonne note et je les communique à l'ensemble des personnes intéressées dans notre copropriété.
Je vous souhaite une bonne fin de journée.
Très cordialement,
Guy Poursin
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